マンションリフォームの費用相場は? リフォームの注意点やおしゃれな実例も紹介!

マンションでリフォームをする際、まず気になるのは費用のこと。全体的なリフォームなのか、水回りだけなのかなど、リフォーム箇所や内容によっても大きく費用相場は異なるので、見積もりを依頼する前に、大体の予算を把握しておきたいものですよね。今回はマンションのリフォーム費用の相場に加え、マンションリフォームの実例も掲載。マンションのリフォームの際に注意した方がいいポイントも紹介します。

夫婦のイメージ

(画像/PIXTA)

記事の目次

マンションのリフォームでできること、できないこと

共用部はリフォームNG

マンションには専有部と共用部があります。専有部は居住スペースにあたる部分ですが、共用部は専有部以外のすべてがそれにあたり、イメージしやすい部分としてはエントランスや廊下、階段、エレベーターやゲストルームなどの共用施設が挙げられます。

共用部については他の住人も使用する部分になるため、個人がリフォームを行うことはできません。また、一見専有部のように見える共用部もあるので、注意が必要です。

共用部、エントランスのイメージ

(画像/PIXTA)

玄関ドアや窓、バルコニーは共用部

区分所有者に専用使用権がある住戸の玄関ドアやバルコニー、窓ガラスやサッシなどは実は共用部にあたります。ほかの住人が使用する部分ではありませんが、区分所有者の判断だけでリフォームを行うことはできないため、リフォームを希望する場合は管理組合への確認が不可欠です。

例えば、窓に内窓を取り付けたり、玄関ドアの室内の扉面を塗装したり、鍵を変更するなどのリフォームは管理組合から許可が下りることも少なくありません。

一方、バルコニーについては外観への影響が大きく、手すりを取り換えるなどのリフォームを行うのは難しいと考えておきましょう。緊急時の避難経路にもなるため、避難の邪魔になるようなものを設置するのもNGです。

共用部、バルコニーのイメージ

(画像/PIXTA)
■リフォームの許可が下りることが多いケース
玄関ドア 玄関ドアの室内側のみの塗装・シート貼りなどの仕上げ変更
鍵の交換 
ドアクローザーの交換
玄関ドア内側に網戸の取り付け 
ポスト付き玄関ドアのポスト交換
窓・サッシ 割れなど破損がある場合のガラス交換(ガラスは同じ種類のもの)
高性能ガラス(強度や防火性能が同等以上)への変更
窓ガラスへのフィルム貼り(見た目が著しく変わらないもの)
内窓の設置
網戸の網の張り替え
内鍵の交換
バルコニー 取り外しができるタイプのデッキやウッドパネル、タイルパネルの敷き込み
小型・軽量の物置の設置(避難や排水の邪魔にならない場所)
■リフォームが難しいケース
玄関 玄関扉の交換
インターホンの交換
窓・サッシ サッシの交換
バルコニー 手すりの交換
ウッドデッキやサンルームなどの新設
水栓の設置
物干し金物の交換、新設
※表はリフォーム会社への取材を元に作成。マンションによって許可が下りるかどうかは異なるため確認が必要

専有部のリフォームは基本的にOK

マンションの専有部のリフォームというと、壁紙や床材などを張り替えて内装を一新したり、キッチンや浴室、トイレなどの設備を交換したりするなどの部分的なリフォームから、間取り変更を伴う大掛かりなものまで、その内容はさまざまです。

専有部であれば、基本的には自分の希望通りのリフォームが自由にできると考えてよい一方、管理組合への届け出や確認などは必要です。また、専有部であっても、管理規約で禁止されている工事や、構造上難しいリフォームもあります。

管理規約の内容を逸脱する工事はできない

管理規約では専有部分のリフォームについてもルールが決められています。例えば、カーペットからフローリングにするなど、床材を変更したい場合、管理規約で床材の指定がある場合は希望の床材に変更できないことがあります。フローリングの張り替えについては遮音性能の規定がある場合が多く、注意が必要です。

床材に限らず、リフォームの工事内容についてはマンションによって独自のルールが設定されていることもあるため、リフォームの際は必ず管理規約を確認しましょう。

マンション管理組合のイメージ

(画像/PIXTA)

構造によっては間取り変更に制限があることも

中古マンションを購入してリフォームをする場合、躯体(くたい)のみの状態にして間取りから一新するスケルトンリフォームを検討することも少なくないでしょう。

スケルトンリフォームは一から間取りをつくることができ、中古物件であっても、新築同様の空間をつくることができるのが魅力ですが、マンションの構造によっては、自分の思い通りの間取りにするのが難しいこともあります。

鉄筋コンクリート造(RC造)や鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)のマンションには、柱と梁(はり)の枠組みで建物を支える「ラーメン構造」と壁で建物を支える「壁式構造」の2つのタイプがありますが、壁式構造のケースでは、室内を仕切っている既存の壁が建物を支える構造壁(耐力壁)である可能性があり、その場合は、耐力壁を撤去することはできないため、思い通りの間取りを一からつくるということはできません。

一方、ラーメン構造であれば、室内の間仕切り壁を取り払って部屋数を減らし、ひとつの空間を広くすることも可能です。ラーメン構造の方がスケルトンリフォームには向いている構造だといえます。

ラーメン構造と壁式構造のイメージ

(イラスト/長岡伸行)

構造壁には穴を開けるのも不可

構造壁の場合は小さな開口もできないため、部屋の中に新たに設備配管を通す必要のある工事はできません。例えば、新しくエアコンを設置したい、浴室の追い焚き機能を追加したい、ガス式の洗濯乾燥機や浴室暖房乾燥機を設置したい、温水式床暖房を導入したいなどの場合、いずれも配管を通すことが必要になります。

また、構造壁ではないコンクリート壁やレベル調整のため床に増し打ちしたコンクリートなどは、物理的に取り除いたりすることが可能だとしても、リフォーム工事の際の騒音や振動がかなり大きくなるため、マンション住人からのクレームのリスクを伴います。管理規約などでもコンクリート部分の改変や撤去はNGとされていることも多いため注意しましょう。

コア抜きをしたコンクリートのイメージ

許可を得られればコンクリートに穴(コア)を開けて配管・配線を通すことも(画像/PIXTA)

水回りの移動ができないこともある

間取り変更をする場合、キッチンや浴室、トイレなどの水回りの位置を変更することもありますが、その場合は配管の移動が必要です。しかし、マンションの場合は、管理規約で給排水管の位置変更はできないというケースがあります。

また、管理規約上、配管の移動が可能な場合でも、給排水管の大元となるパイプスペース(PS)から、配管の勾配をとることができないと水回りの位置変更を行うことができません。パイプスペースは共用部にあたり、位置変更はできないため、室内の配管の勾配を確保するには、床下などに勾配をとるのに十分な空間が必要になります。

床下排水管のイメージ

(画像/PIXTA)

スプリンクラーがある場合、間取り変更は難しい

高層マンションなどでは、原則11階以上にスプリンクラーが設置されています(※)。スプリンクラーは部屋の広さや用途に合わせて設置されているため、専有部にあるからといって勝手に撤去したり、移設、増設したりすることができません。そのため、スプリンクラーの設置されている住戸の場合は、間取り変更が難しくなります。

※条件によっては11階以上でも設置されていないケースもある

スプリンクラーのイメージ

(画像/PIXTA)

マンションのリフォーム費用

気になるマンションリフォームの費用について、2019年4月時点リフォーム実施者調査(SUUMO)を参考に、リフォームの内容ごとに詳しく見ていきましょう。

※紹介する数値は目安です。記事内で紹介する事例をはじめ、実際の費用とは異なります

間取り変更を行うようなリフォーム費用の相場は600万円~3000万円が目安

2019年4月時点リフォーム実施者調査(SUUMO)によると、「間取り変更・スケルトンを目的としたリフォーム」費用の中心価格帯は、マンションの場合600万円~900万円です。

しかし、一口にマンションのスケルトンリフォームといっても、その内容や規模は千差万別です。費用相場といってもケースごとに金額にはかなり幅があり、600万円~3000万円が目安と考えておくのが安心です。

スケルトンリフォームのイメージ

(画像/PIXTA)

キッチン、浴室、トイレ、洗面、壁、天井、床など、部位ごとのリフォーム費用の相場

スケルトンリフォームのような、大掛かりなリフォーム工事ではなく、使い勝手が悪くなった水回りの設備を交換したり、壁紙や床を張り替えたりといった部分的なリフォームの費用相場についても見ていきましょう。

※文中の目安の金額とイメージ画像のリフォーム金額は異なります

キッチンのリフォーム費用相場

前出の調査によると、キッチンリフォームにかかる費用の相場は50万円~100万円(中心費用帯)です。

キッチンの場合、同じサイズのシステムキッチンでも収納の扉や天板などのグレードの違いで、大きく費用が変わりますが、同じ位置でシステムキッチンを取り換える場合の費用の目安は80万円~120万円程になります。

また、キッチンのリフォームは、位置を移動したい場合は配管や配線、床の工事なども必要になるため、例えば、壁付けキッチンを対面型のキッチンに変えるリフォームでは費用の目安は150万円~250万円程度です。

対面型キッチンのイメージ

対面式のオープンタイプのキッチン。壁の淡いブルータイルやヴィンテージ風の照明で、フレンチスタイルに(画像提供/東急Re・デザイン)

お風呂・浴室・ユニットバスのリフォーム費用相場

浴室・バス・ユニットバスのリフォーム費用の相場は100万円~150万円(中心費用帯)です。

キッチン同様、浴室の場合もシステムバス(ユニットバス)のグレードによって費用は異なりますが、同じサイズのシステムバスに交換する場合、費用の相場は中古マンションでよくあるサイズの0.75坪タイプで約60万円~約120万円が目安です。

なお、リフォームで浴室を広くしたい場合は、間取り変更が必要になるため、浴室リフォーム費用に加え、間取り変更の費用もかかります。

システムバス(ユニットバス)のイメージ

構造、配管などを確認した上で、壁の厚さを変えずに広くサイズアップした浴室(画像提供/アクアラボ)

トイレのリフォームの費用相場

トイレのリフォーム費用の相場は20万円~40万円(中心費用帯)です。

トイレ本体のみのリフォーム費用は約13万円~35万円程が目安で、トイレのリフォームは既存の便器の撤去費が約1万円~2万円、新しい便器などの取り付けが約2万円~3万円。つまり、トイレのリフォーム費用の大半はトイレ本体の費用になるため、どのような便器や便座を採用するのかが費用を大きく左右します。

そのほか、トイレリフォームではトイレ本体だけでなく、トイレの床や壁の張り替えを同時に行うことも多いので、その場合は古いクロスの撤去費用や張り替え費用も発生します。

トイレのイメージ

手洗いを設けず、ゆとりのある空間にしたトイレ。クロスも遊び心のある柄物に張り替え(画像提供/アクアラボ)

洗面所・脱衣所のリフォームの費用相場

洗面所・脱衣所のリフォーム費用の相場は20万円~40万円(中心費用帯)です。

洗面化粧台本体の費用の目安は約5万円~30万円ですが、グレード、間口のサイズ、デザインに加え、収納力などの機能性で価格は異なります。

洗面化粧台を設置する工事費については、位置を変更しない場合は既存設備の撤去費と、給排水管接続工事を含む新規取り付け費ですが、洗面化粧台の位置を変える場合は、内装工事などの費用も追加されます。

既存の洗面化粧台の解体撤去費の目安は約1万円~2万円、新規洗面化粧台取り付け費の目安は約3万円~4万円程です。

洗面化粧台のイメージ

ゆったりとスタイリッシュな洗面化粧室(画像提供/アクアラボ)

壁紙・天井・床などの内装リフォームの費用相場

壁紙や天井、床などの内装リフォームについては、リビング・ダイニングの場合で見ていきましょう。

壁や天井のクロスを一新する場合、壁紙のグレードにもよりますが、約15~20畳程度のリビング・ダイニングで費用の目安は約10万円~15万円です。

一般的なビニールクロスの張り替えではなく、珪藻土(けいそうど)や漆喰(しっくい)などの塗り壁にしたいという場合は、15畳程度のリビング・ダイニングで約30万円~40万円と、費用は比較的高額になる傾向があります。

床の張り替えについては、床の下地に問題がなく、既存のフローリングに重ね張りをするなどのリフォームの場合は15畳程度のリビング・ダイニングで目安は約15万円~20万円。下地から張り替えをする場合は複合フローリングで約40万円~50万円。無垢(むく)材の場合はそれ以上と考えておきましょう。

リビングのイメージ

天井は部分的に現しに。壁にはアクセントウォールとしてアースカラーのタイルを採用(画像提供/東京ガスリノベーション)

マンションのリフォーム費用を抑える方法

設備のグレードを検討する

リフォーム費用は施工面積によっても変わりますが、設備のグレードも費用を大きく左右するポイントです。

施工面積については、費用を抑えたいといってもなかなか調整しづらいものですが、設備のグレードについては予算配分を考える際に調整がしやすく、予算をオーバーしてしまいそうな場合、優先順位の低いポイントについては設備のグレードを見直すという方法があります。

例えば、キッチンの場合、同じ種類のシステムキッチンでも、収納扉の材料を一番安いものを選ぶか、一番高いものを選ぶかで、費用が倍近く変わることもあります。ほかの設備についても、同じような見た目でも、グレードを変更することで数万円から数十万円の費用を抑えることができることもあるので、調整が必要な場合は、設備のグレードについて再検討してみるのもいいでしょう。

優先順位のイメージ

(画像/PIXTA)

補助金や減税制度を上手く活用する

すべてのリフォームで補助金や減税制度を活用できるわけではありませんが、省エネ、バリアフリー、耐震などが目的のリフォームの場合は、国や自治体の補助金や減税制度などを活用できることもあります。

制度によって申請時期も異なるので、早めの情報収集をして施工会社に相談するのが安心です。

■おトクになるリフォームの制度
リフォーム補助金 住宅のリフォームなどにかかる費用の一部を国や自治体が支給するもの。
耐震、断熱、省エネ、バリアフリーなどの改修が対象となる。
対象となる制度や制度の内容については、各自治体のホームページや窓口で確認を。
リフォーム減税 特定のリフォームを行うことで受けられる減税制度。
住宅ローン減税、耐震リフォーム減税、省エネリフォーム減税、バリアフリーリフォーム減税、同居対応リフォーム減税、 長期優良住宅化リフォーム減税などがある。
対象の工事や要件については国土交通省のホームページなどで確認できる。
こどもみらい住宅支援事業  省エネリフォームおよびそのほかのリフォームに対して補助金が出る制度。
原則補助金の上限金額は1戸あたり30万円だが、条件によって上限金額は異なる。

マンションリフォームの失敗・トラブルを回避するための注意点

リフォーム業者選びでは複数社に見積もりをとる

マンションリフォームを成功させるのに重要なのは、リフォームのパートナーとなる施工会社です。業者選びの第一歩となる見積もりを依頼する際は、情報収集をした上で2~3社程度に見積もりを依頼するようにしましょう。

相見積もりをとったら、リフォーム費用が安い、高いだけでなく、プランの内容やスタッフの対応などを見て、信頼できる施工業者に依頼すると安心です。

リフォームの打ち合わせのイメージ

(画像/PIXTA)

管理組合への届け出は必須

マンションのリフォームを行う場合、管理組合への届け出が必要です。小さなリフォームの場合でも申請を怠るのはトラブルの元。必ず早い段階で管理規約を確認し、届け出をするようにしましょう。届け出から承認が下りるまでの期間はマンションによって異なり、2週間~1カ月程度の場合が多いようです。

また、あまり一般的ではありませんが、管理組合理事会の承認だけでなく、周囲の住戸の住人のサインも必要な場合があり、そのようなケースではリフォームの許可が下りるまで2カ月程度かかることもあります。

届出書のイメージ

(画像/PIXTA)

必ずご近所へ事前のあいさつを

リフォームの規模にもよりますが、工事期間中は騒音や振動などで近隣に迷惑がかかります。また、施工業者の出入りなどで不安を感じる人もいるので、リフォーム工事が始まる前に近隣へのあいさつは必ず行うようにしましょう。

近隣住戸への対応についても管理規約で定められている場合がありますが、管理規約の定めがない場合、あいさつをする範囲の目安としては、上階の3軒、下階の3軒、そして両隣の計8軒にはあいさつをしておくのが一般的です。マンションの場合は工事の音が住戸の上と下だけでなく、斜めにも響くため、住戸の上下左右だけでなく、斜めの位置の住戸にもあいさつをするようにしましょう。特に音が出る工事の日時については、あらかじめ伝えておくとクレーム防止にもなり安心です。

また、上下左右斜めの8軒に加え、エレベーター搬入の際に迷惑がかかる可能性がある同一階の住戸や、資材の搬入経路に当たる廊下に面している住戸に対しても事前にあいさつをしておくことが多いようです。

さらに、規模の大きな工事になる場合は、全戸に書面を投函したり、掲示板にお知らせを貼ったりして工事の通知をすることもありますが、マンションによってはそのような行為が禁止されていることもあるため、必ず確認をしてから行うようにしましょう。

最近では平日も在宅の人が多く、リフォーム工事の騒音や振動でストレスを感じる人も少なくありません。特に解体時などは想像以上に大きな音が出るため、工事前後のフォローが必要です。

ご近所へのあいさつのイメージ

(画像/PIXTA)

仮住まいの費用も準備しておく

部分的なリフォームの場合は住みながらの工事が可能なこともありますが、スケルトンリフォームなど、大規模なリフォームの場合は、工事期間中の仮住まいが必要になります。

仮住まいが必要になった場合、リフォーム工事期間中の家賃に加え、仮住まいに移る際と新居に戻る際の2回分の引っ越し費用がかかるため、まとまった金額が必要です。リフォーム費用だけでなく、仮住まいの予算も忘れずに用意しておきましょう。

引っ越しにかかる予算のイメージ

(画像/PIXTA)

マンションリフォームのおしゃれな実例を紹介

マンションのリフォームをすると、住まいはどんな風に変わるのか。ここからは、おしゃれな実例を紹介します。

※紹介している費用は概算。また、施工当時の価格のため、現在の価格とは異なる場合があります

リビング・ダイニング

(画像提供/スタイル工房)
リフォーム前 1LDK

リフォーム前 1LDK

リフォーム後 1LDK

リフォーム後 1LDK

出産のタイミングで賃貸からの住み替えを決意し、築浅の中古マンションを購入。間取りはそのまま、床は既存のものを利用するなどしてコストを抑えつつ、家族が集まるLDKにはこだわりを凝縮。左官仕上げの壁や木を用いた天井などで雰囲気を一新し、素材の質感を楽しめる空間に生まれ変わりました。

キッチン

キッチンにはカウンターを造作(画像提供/スタイル工房)

DATA
リフォーム費用:400万円

費用概算
仮設・解体・撤去:40万円
木工・内部造作:120万円
内装仕上げ:90万円
什器設備: 60万円
設備(給排水・電気):40万円
空調・換気:10万円
その他 :40万円
工期: 約1.5カ月
リフォーム面積:34m2
築年数:7年

子どもの成長に合わせ、学習のための部屋を新設

リビング・ダイニング

(画像提供/ミサワホーム)
リフォーム前 3LDK

リフォーム前 3LDK

リフォーム後 3LDK

リフォーム後 3LDK

子ども達の成長や環境の変化に合わせ、学習に集中して取り組める部屋を新設。リモート会議やオンライン授業の際に映えるよう、LDKや各居室にはアクセントクロスを取り入れたそうです。また、水回り設備や収納計画なども見直すことで、家事負担も軽減。家族みんなが快適に過ごせる住まいが完成しました。

子ども部屋

和室を洋室へ改装した子ども達の部屋。机の前の壁にはマグネットボードを設置(画像提供/ミサワホーム)

DATA
リフォーム費用:700万円

費用概算
リフォーム一式:700万円
工期: 45日
リフォーム面積:69m2
築年数:25年

スケルトンリフォームで明るいLDKが誕生

ダイニング

(画像提供/東急Re・デザイン)
リフォーム前 2LDK

リフォーム前 2LDK

リフォーム後 2LDK

リフォーム後 2LDK

子どもの独立を機にスケルトンリフォームを行い、夫妻でゆったり過ごせる住まいに一新。和室をつなげ、壁付けだったキッチンを対面式に変更したことで、LDKは開放的な空間になりました。趣味のボルダリングの練習ができる玄関土間を新設するなど、暮らしを楽しむ工夫が随所に施されています。

リビング

明るいリビング。バルコニー側の床にはタイルを採用し、インナーテラスのように仕上げた(画像提供/東急Re・デザイン)

DATA
リフォーム費用:800万円

費用概算
まるごと再生工事一式:800万円
工期:約2.5カ月
リフォーム面積:64m2
築年数:50年

2LDKの間取りを変更し、リゾートホテルのような開放感のあるワンルームに

リビング・ダイニング

(画像提供/フレッシュハウス)
リフォーム前 2LDK

リフォーム前 2LDK

リフォーム後 ワンルーム

リフォーム後 その他

海のそばに建つ築46年の中古マンションを購入し、休日に家族と過ごすセカンドハウスや多目的に使える施設としてリノベーション。「リゾートホテルの非日常感」をテーマにプランニングを行い、2LDKの間取りは開放感あふれるホテルライクなワンルームに変更しました。気軽に海で遊べるよう、バルコニーにはウッドデッキや温水シャワースペースも設けられています。

バルコニー

管理組合に申請を行い、管理会社や理事会と打ち合わせを行って承認、設置に至ったウッドデッキ。設置の条件はスノコ式で脱着可能であることで、壁の板もビスで取り外しできる。また、大規模修繕の際に一次的に撤去が可能で、素材は防虫剤処理をした檜などを採用(画像提供/フレッシュハウス)

DATA
リフォーム費用:1000万円

費用概算
解体工事:70万円
仮設工事 :30万円
左官、タイル工事 :40万円
木工事 :190万円
給排水設備工事 :45万円
電気工事: 65万円
住宅設備機器 :180万円
床暖房: 50万円
換気設備、エアコン:25万円
建具、ブラインド:60万円
内装工事: 80万円
造作家具:140万円
照明器具:25万円
工期: 3カ月
リフォーム面積: 47.7m2
築年数:46年

壁で囲まれたキッチンをLDに組み込むことで、広々とした空間に

キッチン

(画像提供/東京ガスリノベーション)
リフォーム前 3LDK

リフォーム前 3LDK

リフォーム後 1LDK

リフォーム後 1LDK

ライフスタイルに合わせ、細かく区切られた3LDKの間取りを広いリビングがある1LDKに変更。圧迫感のあったセミクローズタイプのキッチンの壁を取り払うことで、オープンなLDKを実現しました。また、インテリアにはアースカラーを採用。アクセントタイルや間接照明も取り入れて、落ち着きのある空間を演出しています。

浴室・洗面

洗面室内にはサウナブースも設置(画像提供/東京ガスリノベーション)

DATA
リフォーム費用:2000万円

費用概算
解体・撤去・仮設・木工事:500万円
木建材:300万円
タイル工事・左官工事:150万円
内装工事・塗装工事:90万円
設備機器・電気・給排水工事:800万円
鋼製建具・その他・諸経費:90万円
ガス・TES工事:70万円
※サウナ・エアコン本体・一部照明器具などは支給品のため費用には含まれない
工期: 3カ月
リフォーム面積: 約71.7m2
築年数: 20年

リフォームの内容によってかかる費用はさまざまですが、予算に合わせたリフォームを計画することは可能です。まずは理想のリフォームを叶えるための情報収集から、マンションリフォームの第一歩を踏み出してはいかがでしょうか。

大掛かりなマンションリフォームの費用相場は600万円~3000万円が目安

マンションには共用部と専有部があり、共用部については個人がリフォームを行うことはできません。共用部には玄関ドアや窓、バルコニーなど、一見専有部のように見える箇所もあるので、プランニングの際には注意しておきましょう。また、専有部のリフォームでも管理規約で制限され、希望通りのリフォームができない場合もあるので、事前に管理規約などの確認をすることが不可欠です。さらに、リフォームの前には管理組合への届け出や、工事の際に騒音や振動で迷惑がかかる近隣住戸へのあいさつをする必要があります。マンションリフォームの費用相場については幅があり、大掛かりなリフォームは600万円~3000万円が目安。フルリフォームなどの場合には仮住まいの費用なども必要になるので準備しておきましょう。

●取材協力
アクアラボ
スタイル工房
東急Re・デザイン
東京ガスリノベーション
フレッシュハウス
ミサワリフォーム

構成・取材・文/島田美那子