築30年の一戸建て。キッチンなどの水回りや内装には、どのようなリフォームやリノベーションが必要なのでしょうか。築30年では、どのような箇所に問題が起きがちなのか、快適に暮らすためのリフォーム費用の目安も紹介します。一級建築士のYuu(尾間紫)さんに話を伺いました。
記事の目次
築30年の家、新築から一度もリフォームをしていない家の問題点は？
新築当時はキレイで快適だった家も、長い年月がたつに連れて、あちこち不具合が出てきたり、暮らしにくさを感じたりするようになってきます。それは、時間の経過による経年劣化や、ライフスタイルの変化などが原因。築30年の木造一戸建ての場合、気になるところや問題点はどんなところに出てくるのでしょうか？
30年前の基準で建てられた家の性能は、今の家よりも低い
住宅は、その時代ごとの技術基準や性能基準に沿って建てられています。
「法律で定められている義務化された基準もあれば、義務ではないけれど国の指針として出されている性能基準、【フラット35】などの融資を受ける際にクリアしなければならない技術基準などさまざま。それらの基準は、年々進化しているため、新しい家ほど高い基準に沿って建てられることになり高性能です。つまり、古い時代の家は、最近の家よりも基本的には性能が低い、と言えます」（Yuuさん、以下同）
築30年となると、主に耐震性、断熱性、気密性に関連した問題が出がちだとか。
新耐震の家でも耐震性に要注意
特に気にしておきたいのが大地震の際に命に関わることになる「耐震性能」。
建物は建築基準法で一定の耐震性能をもつように定められています。その基準が大きく変わったのは1981年。それ以前の建物は「旧耐震基準」、それ以降は「新耐震基準」と呼ばれ区別されています。新耐震基準は、「震度6強から7程度の地震でも倒壊・崩壊しない」ことを目標に定められた耐震性能で、1981年6月1日以降の建築確認申請で建てられた家なら新耐震基準でつくられています。
「築30年程度の一戸建てなら、新耐震基準で建てられていることになります。しかし、新耐震でも安心できるのはあくまでも健康な家の場合です。メンテナンス不足で、シロアリ被害や雨水の浸入などがあり、構造部に劣化や腐食があると、耐震性能が格段に落ちてしまうので要注意です」
「さらに、2000年にも耐震に関する法律の改正があり、金物の規定などが追加されています。つまり1981年より新しい新耐震基準の家であっても、2000年より古い家の場合は、金物の不足などで現在の耐震性能に達していない可能性があります」
また、建築基準法の耐震性能は最低基準だということも知っておきましょう。耐震等級は１〜3の3つのランクに分けられていて、数字が大きいほど耐震性能が高くなりますが、新耐震基準を満たすのは耐震等級1。
「2016年4月の熊本地震では、旧耐震基準と新耐震基準の木造建築物の倒壊率に大きな差があったものの、新耐震基準でも倒壊例が見られました。しかし耐震等級3の住宅は大きな損傷は見られず、大部分が無被害だったという報告が上がっています」
築30年のリフォームではこういった耐震性能をよくチェックし、性能向上を図っておく必要があります。
| 耐震等級 | |
|---|---|
| 1 | 建築基準法で定められている最低限の耐震性能を満たす水準。 震度6強から7程度の地震でも倒壊・崩壊しない |
| 2 | 耐震等級1の1.25倍の地震に耐えられる性能、耐震強度の水準。 長期優良住宅は耐震等級2以上が認定条件 |
| 3 | 耐震等級1の1.5倍の地震に耐えられる性能、耐震強度の水準。評価方法によって3種類のレベルがある。 住宅性能表示制度で定められた耐震性の中でも最も高い等級 |
築30年なら無断熱の家も少なくない
断熱性能も、耐震性能と同様、年々進化しています。最近の住宅は高気密・高断熱で外の気温の影響を受けにくいため、夏涼しく、冬暖かい快適な住環境を少ないエネルギーで維持できます。
「築30年くらいの住宅は、無断熱の家も少なくありません。断熱材が入っていても薄かったり、窓ガラスの性能が低かったり。外気温の影響を受けやすく、夏は暑くて冬は寒い。光熱費がかさむ家も多くあります」
内装や外壁などの汚れやデザインの古さ
最近の内装材や外壁材は、汚れがつきにくく高耐久なものがいろいろとあります。しかし、30年前の一戸建てはそこまでの性能をもつ素材は少なく、完成してからあまりメンテナンスをしていない場合、外壁に藻やカビがついていたり、フローリングの表面が剥がれていたり、壁がくすんでいたりなど、劣化や汚れ、見た目も気になることが多くあります。
また、デザインにも流行があるため、内装や外観のデザインが気になる人もいるでしょう。
屋根や外壁の劣化
建ててから年数がたつと、外装にも劣化が目立つようになります。中には寿命を迎えていて交換が必要な箇所も。
「スレート屋根の劣化や屋根瓦の割れやズレ、外壁のヒビなどから雨水が浸入して、建物の内部が腐食することがあります」
間取りや収納、水回り設備が使いにくい
30年前には最新の間取りや設備だった家も、家族構成や暮らし方が変わってくると料理がしにくい、部屋が使いにくいなどの不満が出てくることが多くあります。
例えばLDK。今は、間仕切りのないオープンなリビング・ダイニング・キッチンが主流ですが、かつてはそれぞれが別の空間になった間取りでつくられていて、家族や友人が集まって広く明るい空間で過ごしたいというニーズにそぐわなくなっていたりします。
「築30年の家は収納スペースが少ないのも特徴のひとつ。当時は、床面積の5％程度を収納スペースとして設計されるのが一般的でした。今は、床面積の13〜15％程度はあるといいですね。また収納のつくり方も、容量重視から使い勝手重視へと変わり、動線計画が重要になっています」
給湯器などの住宅設備が寿命を迎えてそろそろ交換した方が良いことも。キッチンなどの水回り設備は使えないことはなくても、コンセントが足りない、換気扇のお手入れが大変など、不便を感じることも多くあります。
築30年の家でするべきリフォーム、リノベーションは？
リフォームやリノベーションで工事をしたい箇所がいろいろ出てくる築30年の家。今後も長く快適に過ごすためには、安全性や性能面に関わる工事を最優先に考えたいものです。そのほか、予算に応じてどんなプランを検討すればいいのか、リフォーム、リノベーションしたいポイントをピックアップしました。
耐震診断・耐震補強を最優先で
新耐震基準で建てられている築30年の家でも、前述の通り、メンテナンスをせずにいると構造の腐食やシロアリ被害などで本来の耐震性能が維持できていない可能性があります。最優先で耐震診断を受け、必要であれば耐震リフォームをしましょう。自分と家族の命を守ることにつながります。
家具の転倒防止やガラスの割れ防止
地震に備えるためには必要な耐震リフォームを行うほか、室内の対策もしておくのがオススメ。
家具類の転倒や落下、移動を防止するため、壁にL型金具でネジ止めをしたり、生活空間にできるだけ家具類を置かなくてすむようにクローゼットなど造り付けの収納家具を採用するのも一つの方法です。
「窓ガラスの割れを防止するため、飛散防止フィルムを貼るのも手軽な安全対策になります。窓のリフォームをするなら、ガラスとガラスの間に特殊なシートが挟まった高性能ガラス窓を採用する手もあります」
断熱リフォームは気密と換気をセットで計画
リフォームで快適な室内環境にするなら断熱性向上のための工事が必要です。
「断熱リフォームに必要とされるレベルは地域によって異なりますが、築30年なら窓の断熱性アップや、天井・床・壁の断熱工事は必須といえるでしょう。そのとき、一緒に計画したいのが気密性と換気です。断熱と気密と換気は3つで1セット。気密性が低いままでは、湿気が壁の中に入り込んで結露をしたり、外の空気が想定外のところから入ってきて室内に温度のむらができたり。また適切な換気を行うためには、気密性の高さが重要です」
耐震性や断熱性の向上にも有効な減築
まとまった費用がかかる耐震リフォームや断熱リフォーム。予算がないからとあきらめてしまったら、 地震への心配や、快適とはいえない室内環境が続くことになります。
「その場合、減築を考えてみるのもいいですね。お金をかけて家を小さくするのはもったいないと感じるかもしれませんが、減築で使わない部屋をなくせば、工事範囲が小さくなり、コンパクトで住みやすい家にできます。
高齢になると2階はほとんど使わなくなる家もあり、そういった場合は2階を減築して平屋にすれば、耐震性能の面でも有利になり、費用も大きく削減できます。ほかにも、断熱リフォームの施工面積を小さくでき、将来の光熱費やメンテナンス費用などのランニングコストも削減できるなど、減築には意外なメリットが数多くあります」
バリアフリーリフォーム
「先々を健康に安全に暮らすためにはバリアフリーのリフォームもしておきましょう。床の段差はなくし、階段や浴室、玄関など体勢を変える部分には手すりを取り付け、照明は明るめを意識するなどをしておくと高齢になっても安心して暮らせます」
水回り設備交換
そのほか、築30年ならそろそろ考えたいリフォーム箇所を紹介しましょう。まだ使えるとしても、リフォームしてみると家事がラクになるのがキッチンなどの水回り設備です。
「キッチンや浴室などの水回り設備には、部品が劣化してしまう物理的な寿命と、ライフスタイルに合わなくなってきたという生活面での寿命があります。水回り設備は20〜30年で交換をする人が多く、古い機種を新しいものに入れ替えるだけでも、掃除などのお手入れがしやすくなっていますから、家事が格段にラクになります」
給排水管交換
「築30年なら見直してみるといいですね。今は素材が進化していて、劣化しにくくなっていますから、交換すればこの先、安心して暮らせるようになります」
雨漏り対策
「まずは屋根の点検です。瓦は築30年の家ならまだまだ使えますが、点検してみて一部積み直しなどが必要なら必ずメンテナンスをしましょう。スレート屋根やガルバリウム鋼板の屋根はそろそろ葺き替えの時期。上からかぶせるカバー工法なら解体費用を節約できるのでコストを抑えて屋根を一新できます。
また屋根ばかりでなく壁や窓まわりから雨漏りすることもありますので、外壁を含めた外回りの点検をしておきましょう」
屋根の点検の際、忘れてはいけないのが雨樋のチェック。
「雨樋が壊れていたり、ゆがんでいたりすると外壁に雨水がかかり、外壁を傷める原因になるので点検と修理をしましょう。雨樋は風で飛んできた枯葉などのゴミが詰まっていることもあるので、日常的な掃除も大切です。ただし高所は危険なので自分ではやらないようにしてください。点検時に落ち葉詰まりを防ぐネットを設置してもらうのもいいでしょう」
外壁の塗り替え、張り替え
使用している外壁材によってメンテナンスのタイミングは違ってきます。モルタルの場合、塗り替えは10年おきが目安ですが、今は15年ほど塗り替えずに済むタイプもあります。サイディングはメンテナンスフリーで30年くらい使えるものも。目地や隙間などを埋めるシーリング材も外壁材の構造やシーリングの素材によっては20年程度打ち替えをしなくても済むものもあります。
「ただし、どんな高耐久なタイプの外壁材であっても点検は必須です。衝撃で割れたり、初期の施工不良で雨水の浸入が見られたりといったケースもあるので要注意です。
また、目で見てまだキレイだから大丈夫という油断は禁物です。キレイなことと、性能が保持されていることは別。一旦劣化が始まると急速に進行してしまうため、メンテナンスは１歩早めに行うことが大切。長い目でみると、早めのメンテナンスの方が費用がお得になることも多いのです」
デジタル化や家電設置への対応
以前は、パソコンなどのLANケーブルを床下や壁内に通して、室内をスッキリ見せるリフォームもありましたが、最近はWi-Fi環境と高品質な回線があればデジタル環境は整えやすくなっています。注意したいのはコンセントの後付けです。
「外壁側の壁の内部に後から電気配線を通すと、壁内の断熱材に隙間ができて、断熱欠損になってしまうことがあります。今、壁掛けテレビが人気ですが、設置場所が外壁側の壁の場合は、既存の壁の前に一枚、パネルを取り付けるなどして、配線はその間を通すようにするといいでしょう。高断熱・高気密な家が当たり前の時代になりつつありますので、断熱に影響が出ないようにすることが大切です」
メンテナンスしておきたい箇所の費用の目安は？
リフォームにかかる費用はケースバイケース。どんなリフォームをするのか、採用する内装材や外壁材、水回り設備のグレードはどれくらいかなどによって、異なります。ここでは、リフォーム費用に関する知っておきたいポイントをまとめました。
耐震診断や耐震リフォームの費用の目安
一般的には耐震診断には20万円～50万円程度（在来軸組構法の木造住宅等の場合。住宅の工法や建物面積、図面の有無等によって費用は異なる）、耐震リフォーム（旧耐震から新耐震へ）は150万円前後が費用の目安と言われています。多くの自治体で、耐震診断が無料になったり、耐震診断と耐震リフォームに補助金が出たりする補助金制度が設けられているのですが、対象になるのは1981年5月以前に建築確認申請が出された旧耐震の木造住宅であることがほとんどです。ただし、住まいのある市区町村によっては耐震リフォームに関連する制度を設けている可能性がありますから、ホームページで確認してみるといいでしょう。
無断熱の家を断熱等級4にする費用の目安
築30年の家は断熱材が施工されていない無断熱のケースが多くあります。これを、長期優良住宅や住宅性能表示制度で求められるレベルの断熱等級4にする断熱リフォームはいくらくらいかかるものなのでしょうか。
「無断熱の家を断熱等級4にするにはおおよそ300万円くらいからが目安になり、大きな費用がかかります。予算的に難しい場合は、内窓を取り付けたり、断熱性の高い窓に交換するだけでも断熱効果はあります。この場合は数十万〜100万円程度が目安です。
また、部分断熱という方法もあります。いつもいるお部屋や、長時間いるお部屋に限定して断熱工事をする方法で、費用が安く済みます。
ただし、断熱する部屋としてない部屋の間に温度差ができるので、結露やカビを防止するための工事が必要となり、技術力のある会社に依頼することが重要になります。また家の中に温度差がある家は健康を損ねるリスクが上がると言われていますので、予算、間取り、生活スタイルをよく検討しつつ、どの部分を断熱するかをよく検討しましょう」
屋根や外壁、住宅設備のリフォーム費用の目安
築年数に限らず、定期的に修繕や補修、設備交換をすることで、家は長持ちし、安心・快適な暮らしにつながります。でも気になるのは費用のこと。リフォーム費用にいくらかかるのかは、もともとの仕様や、過去のメンテナンス履歴によって異なります。また、今年は屋根、来年は外壁、と別々にリフォームを繰り返すより、一度に施工をした方が、足場代や搬出・搬入費用、人件費などをまとめることができ、コストダウンにつながります。
ここでは、部位別に単体でリフォームする場合の周期と費用の目安をまとめました。
【屋根】
スレート屋根の塗り替え
約10年ごと
50万円〜
屋根の葺き替え
25年〜35年ごと
160万円〜250万円
【外壁】
外壁塗装
10年〜20年ごと
60万円〜150万円
【室内】
クロスの張り替え
約15年ごと
5万円〜／1部屋
【水回り設備】
ガス給湯器交換
約10年ごと
15万円〜30万円
キッチン＋浴室交換
約20年〜30年ごと
150万円〜300万円
【そのほか】
排水管高圧洗浄
3年〜5年ごと
2万円〜3万円
シロアリ対策
5年〜10年ごと
15万円〜20万円
※木造一戸建ての場合。金額の目安監修：一級建築士事務所 Office Yuu尾間紫さん
築30年の家、リフォーム、リノベーションをする場合の注意点
劣化のチェックと必要なリフォームのリスト化がポイント
「建物が劣化していると地震に弱くなります。見た目はキレイだけれど、実は屋根の中に水が染み込んでいて、それが軒の方に流れて建物を腐食させていたり、シロアリで大切な柱がぼろぼろになっていたりするケースも数多く見てきました。築30年の家は、腐食や劣化の状態をしっかり診断してもらうことが大切です」
診断をしてもらったあと、必要なリフォームをリスト化し、優先順位を決めていきましょう。
見た目を優先にしないことが優先順位を決める際の注意点
リフォームやリノベーションでは、内装デザインやキッチンなど、目に見えるところを新しくしたいもの。
「どんなに素敵なシステムキッチンに交換しても、地震に弱く、夏暑くて寒い家では本当に快適とは言えません。予算内で安心、安全、快適な家にするために、見た目優先ではない優先順位を決めましょう。その際は、雨漏りや劣化の補修といった緊急度の高いリフォームを最優先に。それから、命を守るための耐震リフォーム、健康な生活につながる断熱リフォームをすることがポイントです」
今の住まいのどこに問題があるかを確認して、予算内でできるリフォームの優先順位を考えるところから始めましょう。
●取材協力
Yuuさん（本名：尾間紫）
一級建築士事務所Office Yuu代表
一級建築士、インテリアコーディネーター、既存住宅状況調査技術者。 長年リフォーム業界の第一線で数多くの相談、設計、工事に携わってきた。その経験を活かし、住宅リフォームコンサルタントとして幸せなリフォームを実現するためのノウハウを自身のwebサイトで発信するほか、セミナー講演や執筆、人材育成研修などで活躍中
取材・文／田方みき
イラスト／いぢちひろゆき
