3階建てのリフォームの費用は割高? 屋根・外壁のリフォーム、間取り変更や注意点、費用相場について一級建築士が解説

3階建てのリフォームやリノベーションで気になるのは費用のほか、平屋、2階建てとどのような違いがあるのか、ということ。 この記事では、一級建築士のYuu(尾間紫)さんに話を伺い、3階建ての一戸建てをリフォーム、リノベーションする際の注意ポイントのほか、屋根や外壁リフォームの材料別の費用相場などを紹介します。そのほか、3階建てをリフォームした実例も参考にしてください。

3階建ての一戸建てのイラスト

(画像/PIXTA)

記事の目次

3階建てのリフォーム、リノベーションは割高になる?

3階建ては土地の有効活用がメリット

一戸建てを建てるのがコンパクトな土地で、平屋や2階建てでは希望の床面積や部屋数を確保できない場合、タテの空間を活用した3階建てという選択があります。

「3階建ての最大のメリットは土地の有効活用ができるところです。しかし、建築費用や、住み始めてからのリフォーム、修繕などのメンテナンス費用が割高になることを見逃している人が多いと思います」(Yuuさん、以下同)

3階建ては施工面積や手間がリフォーム費用に影響しがち

3階建ての一戸建ては建築費の坪単価が2階建てや平屋に比べて高くなります。

「リフォームやリノベーションも同じです。例えば足場。足場の費用は足場面積から算出されます。3階建ては足場面積が大きくなりがちで、また3階建て用となるとより強固につくる必要があるので、設置に手間がかかり、割り増し料金がかかることがあります。加えて、3階建ては狭小地に建てられていることが多く、その場合、足場が立てにくい。隣地との距離がないので、お隣の家の敷地を借りて足場を立てるケースもあるなど、手間がかかることが多いのです」

そのほか、3階建ては住宅密集地、狭小地にあることが多いため、資材置き場や工事車両の駐車スペースを敷地内や近くに確保できず、駐車場を借りる必要が出てくれば、その費用もかかります。

「資材の搬出・搬入のたびに使う車両を現場と駐車場で往復させたり、大きな資材の場合には道路使用許可を取る必要が出てきたり。また、3階までフローリング材などを抱えて階段を昇る必要があったりなどさまざまな手間がかかるので、工期も長くなりがちに。そういったことが積み重なれば当然コストにも反映してきます」

3階建のリフォームと費用のイメージ

3階建てのリフォームは、2階建や平屋より坪単価が割高になりがち(画像/PIXTA)

3階建てならではの間取り変更リフォームの注意点や工夫点は?

水回りを上階に移動する間取り変更はコストがかさむ

間取り変更の際、3階建てであることが問題になるのは水回りの移動。

「3階にキッチンや浴室などの水回りを移動させる間取り変更リフォームは、それほど多くはありませんが、特別に眺めがいいなどの理由で、LDKや浴室を3階に移動させるケースはあります。その際は、配管が長くなるのでその分の工事費用がかかること、また水圧の問題を解決するための工事が必要になることがあるなど、費用がかさむことを知っておきましょう。

また、3階建ては詳細な構造計算をしたうえで建てられています。水回りを上階に移動させるためには、構造の見直しが必要になることがありますので、綿密な打ち合わせを行いながら進めましょう」

3階建てのリフォームで長く住むためのポイントは1階の使い方

日常生活の中で階段の昇り降りが多い3階建て。若いうちは気にならなくても、高齢になってくると上下移動が苦痛になってきます。それを見据えて、3階建ての家は、子どもが大きくなって手狭になったり、子どもが独立した高齢の夫婦二人暮らしになったりしたタイミングで住み替えるケースが多くなります。

「3階建ては高齢になったときに困りごとが増えます。階段での移動は高齢者には危険が伴います。リフォームをして長く住みたいと考える場合は、浴室やトイレなどの水回りと寝室を1階に配置しておくといいでしょう。身の回りのことをワンフロアですませられるようにしておくと、高齢になったときも便利だと思います。予算と面積に余裕があればホームエレベーターを設置する手もあります」

階段を降りるのが辛そうな女性

3階建ては階段の昇り降りが多い。年齢を重ねるとつらくなることも(画像/PIXTA)

屋根のリフォームのタイミングや費用の目安は?

平屋でも3階建てでも、一戸建ては規模や高さに限らず定期的なメンテナンスが大切です。リフォームでキッチンや浴室を最新のものに変えたり、内装を一新したりするのもうれしいものですが、屋根や外壁のメンテナンスをせずにいて、住まいの耐久性や耐震性が落ちてしまうことは避けたいもの。

そこで、まずは屋根のメンテナンスについて知っておきましょう。

屋根は10年を過ぎたら点検や塗装

屋根は雨や風、直射日光などにさらされる場所で、自分の目で確認することが難しいため、定期的な点検やメンテナンスが必要です。屋根材で多く使われているのはスレート屋根やガルバリウム鋼板です。どのようなタイミングでメンテナンスをすればいいのでしょうか。

「屋根の塗装部分は10年を過ぎるくらいから表面が汚れてきます。色あせも起こります。水が浸入すれば下地が腐食してしまうこともあります。スレート屋根や金属屋根のガルバリウム鋼板は10年目で塗装をする人が多いのですが、塗装の目的は表面の耐久性を向上させて美しく仕上げること。雨漏りを止めたり、防水性能をアップさせたりするためのものではありません。

大事なことは屋根の性能が維持されているか、10年おき程度に定期的な点検をしておくことです。ガルバリウム鋼板は、サビやコケなどが出てくると一気に劣化が進行するので、その場合は早めの塗装を。なお、劣化が進んだ古いスレート屋根は人が上を歩くだけでも割れることがあります。劣化が進んでいる場合は、次の葺き替え時期がくるまでそのままにしておくほうがいいでしょう」

なお、メンテナンスフリーをうたっている屋根材もありますが、まったくメンテナンスをしなくてもいいというわけではありません。定期的な点検をして、不具合が出ていないかを確認することが重要です。

よく使われている屋根材の種類と特徴
  スレート屋根 金属屋根
素材 セメントなどを材料にしてつくられる板状の屋根材 鋼材やアルミ、ステンレスなどの金属でつくられる板状の屋根材。よく使われているガルバリウム鋼板は、鋼板の両面にアルミと亜鉛の合金をメッキ加工したもの
特徴 屋根材として圧倒的に多く使われている素材。軽量で施工費が安い点が特徴 スレート屋根よりも軽量で形の自由度が高く、耐久性も高い
(図表作成/SUUMO編集部)

屋根のリフォームの方法は主に3種類

屋根のリフォーム方法には塗装と葺き替え、カバー工法の主に3種類があります。

塗装は経年変化による屋根材の塗膜の剥がれや、サビ、カビなどをメンテナンスするもの。最近は遮熱塗料なども登場していて、省エネ性能のアップが期待できます。10年おきに点検し、劣化状況に応じた塗り替えを行います。

葺き替えは古い屋根材を撤去し、新しい屋根材を施工すること。新築後、25〜35年で検討します。

葺き替えに代わる方法がカバー工法。既存の屋根材の上に新たに屋根をかぶせるリフォーム方法です。

「3階建てなら、屋根は葺き替えるのではなく、上からかぶせるカバー工法がラクです。メリットは既存の屋根の解体をしなくてすむこと。3階建ての古い屋根材を下ろすのは大変。大きな音が出るので近隣に気兼ねをしますし、廃材の処分費用もかかります。カバー工法なら、かぶせるだけなので手軽です」

屋根リフォームの費用の目安は?

屋根のリフォームにかかる費用は、屋根の状態やリフォームの方法、選択する屋根材や塗料、施工面積や足場の面積、敷地の条件などによって異なります。いくらかかるかの詳細は、必ずリフォーム会社に見積もりを出してもらいましょう。

ここでは、一般的な大きさの一戸建ての屋根の塗り替え、または葺き替えにかかるおおよその費用を紹介します。なお、費用の目安には足場代や撤去した屋根などの処分費用、消費税などは含まれていません。

屋根のリフォームの費用の目安
スレート屋根の塗り替え 50万円〜
葺き替え 160万円〜250万円

屋根を点検しているシーン

信頼できるリフォーム会社に定期的な屋根の点検をしてもらうと安心(画像/PIXTA)

外壁のリフォームにかかる費用は?

外壁はどうなっていたらリフォームのサイン?

外壁は主にモルタルなどの塗装仕上げと、サイディングなどを張って仕上げているものがあります。外壁は屋根と同様、紫外線や雨、風、気温の変化にさらされることで年々劣化していきます。ヒビ割れや表面の剥がれ、カビやコケが出たら、モルタルもサイディングも塗り替えが必要なサイン。サイディングをつなぐシーリングの縮みや剥離が見られたらシーリングの打ち替えが必要です。

「モルタルの場合、使われている塗料の種類によって塗り替えのタイミングが異なります。一般的な塗料を塗ったモルタルでは10年前後、高耐久なフッ素樹脂系塗料を使っている場合は15年くらいを目安に塗り替えをするといいですね。ただし、家全体が同じスピードで劣化するわけではありません。紫外線や雨水の当たる外壁など劣化の早い場所に合わせて塗り替えを行うのがおすすめです」

外壁材によく使われている窯業系サイディングも、塗り替えとシーリングの打ち替えを10年おき(高耐久シーリングだともう少し長持ちする)にするといいでしょう。サイディングの張り替えは30年程度が目安です。

外壁のメンテナンス時期の見極めは難しいため、リフォーム会社などの専門家に10年おきくらいに点検をしてもらうと安心です。

よく使われている外壁材の種類と特徴
  モルタル サイディング
素材 セメントと砂と水を混ぜてペースト状にしたもの。外壁だけでなく、内装や土間などにも使われる 外壁に張る仕上げ用の板材。ガルバリウム鋼板などの金属や木材、樹脂などでつくられているが、圧倒的に多いのは窯業系サイディング(セメント質原料とパルプや木繊維などの繊維質原料を成型、養生、硬化させて塗装した外壁材)だ
特徴 色や表面の仕上げによって、さまざまなデザインをつくることができる。耐久性や耐火性、耐水性に優れている 工場で生産・管理されているため品質が安定。モルタルよりも軽く、建物への負荷を減らせ、耐震性も上がる。デザインのバリエーションも豊富
(図表作成/SUUMO編集部)

外壁リフォームは塗り替えのほか張り替え、カバー工法もある

モルタル仕上げの外壁も、サイディングも建物の耐久性を保つために、定期的な点検や劣化状況に合わせた塗り替えが大切です。

モルタル仕上げの壁をサイディングに変更するリフォームもあります。その場合、既存のサイディングやモルタルを撤去して新しいサディングを施工する張り替えと、既存の壁に新しいサイディングを重ねるカバー工法があります。カバー工法は既存の外壁材の撤去や処分費用が不要になるメリットがありますが、施工後に水漏れなどのトラブルが起きた場合に原因を探ることが難しくなるなどのデメリットもあります。

外壁リフォームの費用の目安は?

外壁リフォームの費用は、屋根リフォーム同様、さまざまな条件によって異なります。

ここでは一般的な大きさの一戸建ての外壁の塗り替え、または張り替えにかかるおおよその費用を紹介します。3階建ての場合は、施工面積が増える分、材料費や人件費などが割高になります。なお、費用の目安には足場代や撤去した屋根などの処分費用、消費税などは含まれていません。

外壁のリフォームの費用の目安
塗り替え 60万円〜100万円
張り替え 約250万円(カバー工法でモルタル壁から窯業系サイディングへ)

外壁を塗装しているシーン

モルタル仕上げだけでなく、サイディングの外壁も定期的な塗り替えが大切(画像/PIXTA)

3階建てをリフォームする時の注意ポイント

ノウハウのあるリフォーム会社に依頼することが大切

3階建ての間取り変更など、リフォームをするときに注意しておきたいのはどんなことでしょうか。

「3階建ては綿密な構造計算に基づいて建てられているため、2階建てをリフォームするとき以上にプランの吟味が必要です。特に、間取りを変更するとき、水回り設備の移動をするときは、構造をしっかり確認してくれる、ノウハウの豊富なリフォーム会社に依頼をしてください」

3階建てをリフォームした成功実例を紹介!

リフォームやリノベーションで、より暮らしやすくなった実例を紹介します。3階建てのリフォームを検討する際の参考にしてください。

※リフォーム内容は契約時のもの。費用は概算。建物の状態や契約時期によって費用は変動します。掲載した費用、工事内容などはあくまでも参考としてください。

大幅な間取り変更で生活動線を改善。収納もたっぷりに

もともとは2世帯仕様の間取りだったため、浴室や洗面所が2カ所にあるなど単世帯の生活には無駄なスペースがありました。その一方で収納が足りない悩みも。リフォームでは、浴室と洗面所は1カ所にし、ウォークインクローゼットのほか、キッチンの裏に食品ストックなどを収納できるパントリーを配置で収納スペースをたっぷりに。3階にあったLDKを2階へ移設したことで、動線の良い暮らしやすい家になりました。

3階から2階へ移設されたLDKの画像

LDKを3階から2階へ移設することで日常的な生活動線がよくなりました(画像提供/サンヨーリフォーム)

2階に新設された手洗いコーナーの画像

帰宅時などちょっと手を洗いたいときに使える手洗いコーナーをLDKに新設。わざわざ洗面所のある3階まで移動しなくてもよくなりました(画像提供/サンヨーリフォーム)

リフォーム前の間取り図

Before(間取り図提供/サンヨーリフォーム)

リフォーム後の間取り図

After(間取り図提供/サンヨーリフォーム)

【DATA】
リフォーム費用:1078万円
工期:2カ月半
リフォーム面積:135.50m2
リフォーム箇所:リビング・ダイニング、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、収納、寝室、玄関、洋室、小屋裏収納、その他
間取り:[ Before ] 3LDK+S → [ After ] 2LDK+S
築年数:23年
住宅の種別:一戸建て
設計・施工: サンヨーリフォーム

今のライフスタイルにちょうどいい間取り。猫たちとの時間を大切に暮らせる家

「猫たちが心地よく暮らせて私たちも快適な家に」という思いから大規模リフォームを決意。サンヨーリフォームが提案したのがキャットステップ、キャットウォークのある2階リビングから、専用のくぐり戸、階段を経て3階の主寝室に至る「完璧な猫動線」をそなえた住まい。2階にあった浴室を1階に移設することで、リビングは開放的に。対面キッチンや窓際にデスクカウンターのある小上がりの畳スペースも実現。猫たちといい距離感で暮らせる住まいが誕生した。

キャットステップやキャットウォークのあるリビング

広いリビングはキャットステップやキャットウォークを造作した「猫ファースト」の空間。ソファの後ろの猫専用のくぐり戸を抜ければ3階へ続く階段(画像提供/サンヨーリフォーム)

2階のキッチンの画像

浴室のあった位置にキッチンを移設。奥行きのある空間にたっぷりの収納が暮らしやすい(画像提供/サンヨーリフォーム)

リフォーム前の間取り図

Before(間取り図提供/サンヨーリフォーム)

リフォーム後の間取り図

After(間取り図提供/サンヨーリフォーム)

【DATA】
リフォーム費用:1500万円
工期:2カ月
リフォーム面積:110.00m2
リフォーム箇所:LDK、浴室、洗面所、トイレ、玄関、廊下、階段、洋室、主寝室
間取り:[ Before ] 3LDK+S → [ After ] 2LDK+S
築年数:17年
住宅の種別:一戸建て
設計・施工:サンヨーリフォーム

スキップフロアで細かく仕切られた間取りを変更し、開放的な空間に

スキップフロアによって空間が細かく仕切られた3階建てを購入し、日当たりが良く、広々と、家族を感じられる住まいへリフォーム。3つの部屋があった2階全体をLDKへと一新し、スキップフロアで一段高くなっているリビングは天井を上げて吹き抜けに。さらに3階とオープン階段でつなげて縦横に広がる開放的な空間を実現した。キッチンにいながらLDや3階の様子がわかり、採光や通風も気持ちのいい住まいになった。

スキップフロアの良さを活かした空間

2階LDKから3階スタディルームまでがひとつながりに。オープン階段を採用することで光と風、視線が遮られない開放感たっぷりの空間に(画像提供/リフォーム工房)

吹き抜けで開放感を出したリビング

スキップフロアで床が一段高くなっているリビングは、天井を上げて吹き抜けに(画像提供/リフォーム工房)

リフォーム前の間取り図

Before(間取り図提供/リフォーム工房)

リフォーム後の間取り図

After(間取り図提供/リフォーム工房)

【DATA】
リフォーム費用:1100万円
工期:2.5カ月
リフォーム面積:127.86m2
リフォーム箇所:リビング・ダイニング、キッチン、洋室、子ども部屋、浴室・バス、洗面所、トイレ、収納、玄関、その他
間取り:[ Before ] 5LDK → [ After ] 3LDK
築年数:23年
住宅の種別:一戸建て
設計・施工:リフォーム工房

日当たりの悪い1階リビングを2階へ。明るい大空間を楽しめる住まいへ

築33年の中古住宅を購入し、日当たりの悪い1階リビングや、使いにくい間取りをリフォームで解決。リビングは明るい2階へ移動し、吹き抜けのある開放的な大空間に。家族の様子を見守ることができる対面キッチンや水まわりの回遊動線など、効率的な間取りになりました。1階の寝室はフリースペースとつなげて広々使え、3階の子ども部屋は将来2部屋に分けて使うこともできます。

リビングの画像

2階へ移動したリビングの内装は白を基調に、シャープな差し色の建具やペレットストーブでモダンな印象を演出(画像提供/stylekoubou(スタイル工房))

1階の主寝室とフリースペース

日当たりが良くない1階は寝室に。手前のフリースペースとは引き戸を開放すれば一つの空間に(画像提供/stylekoubou(スタイル工房))

リフォーム前の間取り図

Before(間取り図提供/stylekoubou(スタイル工房))

リフォーム後の間取り図

After(間取り図提供/stylekoubou(スタイル工房))

【DATA】
リフォーム費用:1700万円
工期:3カ月
リフォーム面積:120m2
リフォーム箇所:リビング・ダイニング、キッチン、浴室・バス、トイレ、洗面所、収納、寝室、階段、玄関、子ども部屋、洋室
間取り:[ Before ] 5LDK → [ After ] 2LDK+S
築年数:33年
住宅の種別:一戸建て
設計・施工:stylekoubou(スタイル工房)

●取材協力
Yuuさん
(本名:尾間紫)
一級建築士事務所Office Yuu代表
一級建築士、インテリアコーディネーター、既存住宅状況調査技術者。 長年リフォーム業界の第一線で数多くの相談、設計、工事に携わってきた。その経験を活かし、住宅リフォームコンサルタントとして幸せなリフォームを実現するためのノウハウを自身のwebサイトで発信するほか、セミナー講演や執筆、人材育成研修などで活躍中

構成・取材・文/田方みき