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マンション購入で大事なのは、情報収集とどのような暮らし方をしたいのか自己分析をすること。どの物件が自分の暮らしに合うのかの基準をしっかり持っておくことが成功の秘訣だ。特に新築マンションは、販売時にはまだ完成していないことが多く、実物を見ずに契約するケースが一般的。購入後に後悔することにならないよう、見極めておきたいポイントを押さえておこう。
マンション選びで後悔しないためには、チェックすべきポイントがいろいろある。では、実際に新築マンションを購入した人たちは、何を重視したのか？最新の調査結果から、重視項目のトップ10を見てみよう。
上位にランクインした項目は、「お金」「立地・周辺環境」「住戸のスペック」の３つに分けられる。それぞれ購入後にはどんな後悔があるのか、購入者の声を紹介しよう。
1位は「価格」。マンションを購入するときは予算があり、どんなに気に入った物件でも予算オーバーでは問題外。いくらのマンションが買えるのか、ローンはどう返済するかなど、マネープランは慎重に考えたい。
お金についてはこんな後悔の声が
「頭金がほとんどない状態で購入。計画を立てて事前に貯金しておけば、もっとラクに返済できたのに……」
「ボーナス併用の返済にしたのが失敗。夫が転職したためしばらくボーナスがなく、家計がきつかった」
生活の快適さを左右するのが立地や環境。2位に「最寄駅からの時間」、4位「通勤アクセスの良いエリア」がランクインし、通勤や通学の利便性を重視する人が多数。「生活環境」「周辺環境」を重視した人も5割以上いる。
立地・環境についてはこんな後悔の声が
「駅から遠いけれどバスがあるので購入。ところが道が混んでいて時間がかかり、毎朝イライラ！」
「スーパーが近くて便利なはずだったのに、入居後すぐに移転。情報収集が足りなかった……」
3位に「広さ」、5位に「間取りプラン」がランクイン。家族数やライフスタイルに合う住空間であることが重視ポイントになっている。また、暮らしの快適さに直結する「住戸の向き」や「設備・仕様」を重視する人も多数。
住戸についてはこんな後悔の声が
「絶対に3LDKと決めていたけれど、1部屋はまったく使っていない。2LDKでよかったかも……」
「洗面室が狭くて使いづらい。モデルルームでは居室にばかりに目が行って、水まわりのチェックが甘かった」
後悔のない新築マンションを選ぶために、ここでチェックポイントや段取りをマスターしよう。
マンションの住み心地は立地や環境によって大きく変わる。情報を鵜のみにするのではなく、必ず現地に行き、実際に歩いて、自分の目で見て確認することが大事。今はもちろん、将来の生活も想定してチェックしよう。
通勤の利便性はどうか、最寄駅までどのくらい時間がかかるか、日常の買い物はしやすいかなど、そこでの生活をイメージしよう。子どもが通うことになる学校の場所や通学路なども確認しておきたい。
日中と夜、平日と休日ではエリアの雰囲気が違うことも多い。1度ではわからないこともあるので、曜日や時間を変えて、何度か周辺を歩いてみたい。
気になる騒音やにおいはないか、住環境に影響を与えそうな施設はないか。緑は多いか、広場や公園はあるか。掲示板などを見て近隣コミュニティの様子も知っておきたい。
隣接地の状況によっては、近い将来、日当たりや眺望が変わる可能性がある。特に南側に空き地や駐車場がある場合は、何か建設される計画はないか、どのぐらいの高さの建物が建つのかなど必ず確認しておこう。
最近は自然災害が増えているので、地震や水害への対策も知っておきたい。地盤の強さや水害のリスクの度合いを、国土交通省のホームページや各自治体が公表しているハザードマップで確認しよう。
| 項目 | 内容 | 評価 |
|---|---|---|
| 電車 | □最寄駅への所要時間 □始発・最終電車の時間 □駅前駐輪場に空きがあるか □その他利用できる路線・駅 |
|
| バス | □バス停への所要時間 □通勤時間帯の本数 □始発・最終 □道路の混み具合 |
| 項目 | 内容 | 評価 |
|---|---|---|
| 買い物施設 | □スーパーマーケットの位置 □品ぞろえ・価格はどうか □営業時間 □コンビニの位置 □その他ほしい店舗があるか |
|
| 病院 | □通院しやすい病院 □大規模病院 |
|
| 公共施設その他 | □市役所・区役所 □銀行・ATM □郵便局 □図書館 □公園 □その他 |
| 項目 | 内容 | 評価 |
|---|---|---|
| 保育施設 | □保育園の入りやすさ □幼稚園の充実度 □自治体のオープンスペースなど |
|
| 教育施設 | □学校の場所と距離 □通学路の状況 □習い事や塾の充実度 |
|
| 遊び場 | □広場や公園はあるか □安全に遊べるか |
|
| その他 | □同世代のファミリ―や子どもは多いか |
| 項目 | 内容 | 評価 |
|---|---|---|
| 隣地の状況 | □空き地や駐車場の有無 □建築計画の有無 □建築予定の建物の用途・規模・高さ |
|
| 住環境に影響がありそうな各種施設 | □工場や倉庫、夜遅くまで営業する飲食店、娯楽施設等 | |
| 騒音やにおい | □道路の騒音はないか □その他気になる騒音はないか □嫌なにおいはしないか □ゴミ収集場所の位置 |
|
| 治安状況 | □安全面で不安な場所はないか □犯罪発生状況はどうか |
|
| 災害のリスク | □地盤 □水害のハザードマップ |
上層階にするか、低層階にするか。住戸の向きは南にこだわるのか、他の向きのほうがいいのか。住戸の階数や向きを決めるときは、実際に歩いて確認した周辺環境も判断材料になる。
周辺の建物や道路の状況を参考に考えたい。低層階の場合は眺めや開放感はどうか、窓を開けたときに外の音が気にならないか。何階以上なら周囲の建物が眺めを遮らないか、などを確認しておくといいだろう。
日当たりのいいのは南向きと決めつけず、周りの建物の状況も考慮したい。南向きではなくても、前が公園なので開放感がある、ランドマーク的な建物が見えるなどのメリットがある場合も。眺めや開放感も合わせてチェックしよう。
| 項目 | ポイント | 確認 |
|---|---|---|
| 階数 | □窓から何が見えるか □外からの視線は気にならないか □騒音はないか |
|
| 向き | □日当たりは過不足ないか □窓からの眺望はどうか □開放感はあるか □通風は十分か |
|
| 位置 | □角住戸か、中住戸か □共用廊下と玄関の関係はどうか □同じフロアの住戸数 |
|
| アクセス | □エレベーターは使いやすいか □階段の位置はどうか □エントランスへの動線はスムーズか □駐車場・駐輪場の位置はどうか □ゴミ集積所の位置はどうか |
自分たちに買えるマンションの価格は、「頭金＋住宅ローンの借入可能額」で決まる。頭金にいくらか使えるか、住宅ローンはいくら借りられそうか、それぞれチェックしておこう。
最近では、頭金がゼロ円でも住宅ローンを組むことは可能だが、その分ローンの借り入れ額が増え、毎月の返済額がアップする。できれば物件価格の2割程度の頭金を用意したい。
ただし、貯金をすべて頭金にまわすのはNG。物件価格以外にかかる諸費用や、引越しや新生活のための費用、いざというときに必要な予備費をキープしたうえで、頭金として使える金額を考えよう。
頭金についてもっと詳しく
頭金とは？頭金0円でも家は買える？
住宅ローンの借入額は、自分が「毎月いくら返済できるか」を基本に決めると安心。ただし、マンションでは管理費などの支払いも必要になる。毎月払える金額からそれらを差し引いたものを、ローン返済額と考えよう。
一般的に住宅ローンの年間返済額は、年収の25％以内が安心といわれている。SUUMOのサイト上でも、簡単なデータ入力で「買える金額」のシミュレーションができるので利用してみよう。
マンションを購入すると、物件価格のほかにもいろいろな費用がかかる。いつ、どんな費用が、いくらぐらいかかるかを知ったうえで資金計画を立てたい。
諸費用とは税金や手数料などのことで、新築マンションの場合、物件価格の３～５％が目安。4000万円の新築マンションを買うと、120万～200万円の諸費用を現金で準備する必要がある。また、初期費用として引越し費用や新しい家具の購入代金もかかる。
諸費用についてもっと詳しく
住宅ローンを借りるとき、諸費用や手数料はどのくらい必要？
毎月かかるのが、マンションを維持管理していくための管理費と修繕積立金。修繕積立金は大規模修繕に備えて毎月積み立てるもので、積立額が不足すると値上げや一時金が必要になることも。そのほか駐車場代や駐輪場代、ルーフバルコニーや専用庭の使用料が必要になることも。
購入後に毎年かかる、固定資産税と都市計画税があることも覚えておこう。
修繕積立金についてもっと詳しく
修繕費とは？大規模修繕とは？長期修繕計画とは？ 修繕にまつわる言葉の意味を解説
固定資産税についてもっと詳しく
マンションの固定資産税、いくらになる？新築と中古でどうかわる？ シミュレーションしてみよう
家を買うときの各種税金は、一定の条件を満たすと軽減される。税金が戻ったり、非課税になる特例もあるので、忘れずにチェックしておこう。
住宅ローンを借りて家を買うと、13年間、各年の年末ローン残高の0.7％が所得税から戻ってくる制度。新築住宅の場合、控除の対象は一定の省エネ基準に適合する住宅で、子育て世帯や若者夫婦世帯(夫・妻のいずれかが40歳未満)の最大控除額は1年28万円、13年間の合計は364万円だ。利用できる主な条件は、登記簿面積50m2以上、控除を受ける年の合計所得が2000万円以下。（2024年中に建築確認を受ける新築マンションは40m2以上、ただし合計所得が1000万円以下）
住宅ローン控除についてもっと詳しく
住宅ローン控除って、実際いくら戻ってくるの？
登記にかかる税金。新築建物の所有権の保存登記、土地の所有権の移転登記、住宅ローンを借りるときの抵当権の設定登記があり、登記簿面積50m2以上など一定の要件を満たすと税率が軽減される。
登録免許税についてもっと詳しく
登録免許税とは？ 計算方法や軽減措置など、知っておきたい基礎知識
マンションを取得したときにかかる税金で、「土地」と「建物」それぞれにかかる。床面積が50m2以上240m2以下（共用部分の按分面積を含む）など、一定の条件を満たすと軽減される。
不動産取得税についてもっと詳しく
不動産取得税――計算方法と、軽減措置の申請まで――
家を買うための資金を親や祖父母からもらう場合、「住宅取得等資金贈与の非課税特例」を利用できる。一般のマンションなら、非課税枠は500万円、一定の省エネ水準を満たすマンションは1000万円。「暦年課税制度」の基礎控除110万円を併用できる。省エネ性能が高水準の住宅はさらに控除額が上乗せされ、長期優良住宅の場合、13年間の最大控除額は455万円となる(この特例の適用期限は2026年12月31日まで)。ただし、年末ローン残高の0.7%が所得税等を超える場合は所得税等の額が控除額となる。
さらに「相続時精算課税制度」を選択すると、年間110万円 の基礎控除に加え、2500万円の贈与まで贈与税が非課税となる。ただし、将来の相続時には、この制度で受けた贈与を相続財産に加えて相続税を計算する(基礎控除分は加えない)。
長持ちや省エネなマンションを買うと、さらに優遇が。長期優良住宅や低炭素建築物の認定を受けたマンションは、住宅ローン控除額が上乗せになる。
また、長期優良住宅の認定を受けたマンションは、購入時の登録免許税や不動産取得税の軽減措置も受けられる。
長期優良住宅・低炭素建築物についてもっと詳しく
長期優良住宅の基準や条件は？ 申請するとどんなメリットがあるの？
| 項目 | ポイント | 確認 |
|---|---|---|
| 頭金 | □貯蓄を全部頭金にしない □諸費用や購入後に備えるお金をキープする □親や祖父母から資金援助を受けられないか確認 □物件価格の2割程度あると望ましい |
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| 住宅ローンの借入額 | □「いくらか借りられるか」より「いくら返せるか」 □毎月返済額は今の住居費をベースに考える □年間返済額の目安は年収の25％以内 |
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| 諸費用 | □購入時に現金で払う □購入価格の3～5％が目安（新築マンションの場合） |
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| 購入時にかかる費用 | □頭金 □購入諸費用 □引越し費用 □家具等の購入費用 |
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| 購入後にかかる費用 | □管理費・修繕積立金 □駐車場・駐輪場料金 □専用庭やルーフバルコニーの使用料 |
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| 家を買うとかかる税金 | □買うときに一度だけ納める税金：印紙税、登録免許税、不動産取得税 □毎年納める税金：固定資産税、都市計画税 |
新築マンションの場合、建物の完成前に販売が開始されるケースがほとんど。そのため住戸の間取りや仕様は、実際の住戸のようにつくられたモデルルームを見てチェックすることになる。
モデルルームで見られるのは、いくつかある間取りプランのうちの1つであることが多い。たいていは希望の間取りとは異なるので、図面を見比べて相違点をチェック。
次のポイントをひとつひとつ確認しながら見ていこう。
・部屋の広さはどうか
・天井の高さはどうか
・収納は使いやすそうか
・動線はスムーズかなど
実際に住んでみて意外と苦労するのがコンセント（電源）の確保。こちらも忘れずに確認したい。
・テレビやインターネット、電話の接続口になるマルチメディアコンセントがどの部屋のどの位置にあるか
・その他のコンセントの数や位置
また、モデルルームではオプションが多数使われている。内装材や設備は標準仕様ではなく、グレードアップされているケースが多い。どこまでは標準で、どれがオプションか、必ず確認しよう。
失敗しない物件選びのために、モデルルームは2件以上見て比較検討するのがオススメ。
モデルルーム見学についてもっと詳しく
マンションのモデルルーム見学を成功させる見学術 注目すべきポイントは？
モデルルーム見学に行くと、マンションの規模や設備についてもスタッフから説明が受けられる。特に共用施設や住宅性能は快適なマンションライフに欠かせない要素。暮らしやすさの判断材料になるので、しっかり確認しておこう。
また、リフォームのしやすさや耐震性能にかかわるのが構造。柱と壁で建物を支えるラーメン構造は、間取り変更の自由度が高い。面で建物を支える壁式構造は、間取り変更に制約があるが、地震に強い。床や天井の構造もリフォームの自由度を左右する。耐震構造・制震構造・免震構造のどれなのか、耐震等級はどのレベルかも知っておきたい。
・共用部分・スペースにはどんなものがあるか
・駐車場の台数や、自走式か機械式か、先着順か抽選形式か
・天井や床の構造
・管理人さんの勤務形態
・防犯体制や防犯装備
・構造や耐震性能
・天井や床の構造
など
なお、モデルルームでは住宅ローンのシミュレーションもしてくれるので活用しよう。
| 項目 | 内容 | 評価 |
|---|---|---|
| 各部屋の配置 | □生活動線はどうか □家族それぞれのプライベートを確保できそうか □部屋数は過不足ないか |
|
| 広さ | □各部屋の広さは十分か □手持ちの家具のサイズ感に合うか・配置できるか |
|
| 天井の高さ | □各部屋の天井の高さはどうか □梁はないか |
|
| 窓 | □日当たり、風通しはどうか □寝室の窓の向き・遮音性 |
|
| 収納 | □必要な場所に収納が十分にあるか （各居室、リビング、玄関 廊下など） |
|
| キッチン | □動線はスムーズか □カウンターの高さはどうか □冷蔵庫のスペースはどうか □収納は機能的か |
|
| バス・トイレ・洗面 | □浴槽のサイズ □使いやすさ □収納は十分か |
|
| コンセント | □マルチメディアコンセントの位置 □各部屋のコンセントの数と位置 |
|
| オプション設備 | □オプションはどれか □オプションの金額は |
| 項目 | 内容 | 評価 |
|---|---|---|
| 規模 | □戸数 □多い広さ・間取り・価格帯 |
|
| 駐車場 | □台数 □自走式か機械式か |
|
| 共用部 | □どんな共用施設があるか □使用するときの条件 |
|
| 管理面 | □管理員は日勤か巡回か | |
| 防犯面 | □共用部の防犯設備 | |
| 構造面 | □建物の構造 □耐震性能 □天井や床の構造 |
マンションは一生に何度もない大きな買い物。間取図を見て家具の配置や動線をイメージしたり、現地に足を運んで周辺環境をチェックしたり、条件をよく確かめて納得したうえで契約しよう。また、今後のマネープランやライフイベントを考えておくことも大切。どんな暮らしをしたいのかをよく考えて、買って良かったと思えるマンション選びをしてほしい。
周辺環境は変えられない！自分で歩いて、見て、チェックしよう
マンション購入に必要なお金を把握しておこう
モデルルームでは希望の間取りとの相違点をよく確認しよう
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マンションの梁を活用しておしゃれな空間に。アクセントクロスや間…
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