マンションの固定資産税、いくらになる?新築と中古でどうかわる? シミュレーションしてみよう

マンションの固定資産税、いくらになる?新築と中古でどうかわる? シミュレーションしてみよう

ローンが終わっても払い続けることになるマンションの固定資産税。子どもの教育費や老後の資金計画もあるし、毎年どの程度必要になるのかあらかじめ知っておきたいところですよね。固定資産税の目安を調べる方法はあるのでしょうか? 住宅に対する各種税金に詳しいタクトコンサルティングの遠藤さんに教えてもらいました。

マンションの固定資産税とは

新築・中古に関わらず、マンションを購入すると、毎年「固定資産税」がかかります。固定資産税とは土地や家屋などの資産を持つ人すべてにかかる税金です。毎年1月1日現在の土地や家屋(これらを固定資産と呼ぶ)の所有者に対し、その固定資産の価格をもとに算定された税額を、その固定資産の所在する市町村に収める税金のことです。なお東京23区の場合は都が課税します。

マンションの固定資産税の計算方法

上記の通り、固定資産税は土地と建物にそれぞれかかる税金です。税額は「固定資産税評価額」×標準税率の1.4%で計算されます

「固定資産税評価額」とは、土地や家屋などをそれぞれどう評価するかを定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村(東京23区は東京都)が個別に決める評価額のことです。この固定資産税評価額は原則3年間据え置かれます。

・土地の固定資産税の目安の計算方法

土地の固定資産税の目安は次の方法で計算することができます。
路線価×1/6×1.4% 
※マンションの場合、この方法で算出された税額を区分所有の専有面積で按分して税額を類推します

路線価とは、その土地が面している道路ごとに設定された1m2当たりの価格です。毎年国税庁が発表している相続税の路線価(公示地価の概ね80%水準)とは異なる、固定資産税の路線価(公示地価の概ね70%水準)があります。詳しくは管轄の市区町村に聞いてみるか、相続税の路線価に8分の7を乗じて概算の固定資産税の路線価とするか、一般財団法人資産評価システム研究センターのHPで公表されているデータで確認します。これに課税標準の特例措置として1/6を乗じたものが、概ね固定資産評価額となります。なお地積(土地の面積)が200m2以下の場合は1/6を乗じますが、200m2を超える場合は1/3となります。

・建物の固定資産税の目安の計算方法

新築時の建物の固定資産税評価額×経年減価補正率(※)×1.4% ※東京都の場合

建物の固定資産税評価額は「総務省で毎年発表している『固定資産の価格等の概要調書』の中にある『新増分家屋に関する調査』のデータから類推することができます」が、一般の人が計算するのは少々難しいでしょう。

また建物は経年劣化に伴って評価額が下がります。例えば東京都の場合は「東京法務局新築建物課税標準価格認定基準表」の「経年減価補正率」をもとに、年数による減額割合が定められています。これを見ると、マンションの場合、5年後は0.8569、10年後は0.7397、15年後は0.6225というように、経過年数に応じて新築時の建物の固定資産税評価額に経年減価補正率を乗じることで、固定資産税の目安を求めることができます。

「いずれも、あくまで概算です。マンションの場合、全ての住戸の専有面積の合計値に対する対象住戸の専有面積の割合を、建築された床面積の合計値に乗じた面積、つまり専有面積に共有面積部分も足した面積が課税対象となるため、正確な数字を計算するには、それらの面積や割合も調べる必要があります」

経年減価補正率推移表
非木造建物の場合の経過年数1年~20年までの経年減価補正率推移(法務局の「経年減価補正率表」をもとに、SUUMO編集部が作成)

簡単に固定資産税を求める方法

上記のように、固定資産税を素人がサッと計算するのは難しいのですが、新築・中古を問わずマンションの購入時に、簡単に固定資産税を調べる方法があります。

「販売している不動産会社に聞くのが一番早いでしょう。新築の場合、販売するためには重要な情報ですから、たいてい目安を計算しているはずです。また中古の場合は、販売する際に必要になる重要事項説明書の作成のために固定資産税評価額を調べていますから、そこから計算しているはずです。それに中古の場合は、売主がこれまで固定資産税を払ってきていますから、その納税通知書に税額が記載されています。それを見せてもらうか、教えてもらえば翌年度の納税額の目安になるでしょう」

新築マンションと中古マンションで固定資産税はどう変わる?

新築時から5年または7年間は1/2に減額される

住宅の取得を促進するため、国は新築住宅の固定資産税の一定期間の減額を行っています。「専有部分のうち居住部分の床面積に、廊下や階段などの共有部分の床面積の按分面積を加えた床面積が、50m2以上280m2以下の場合、一定期間2分の1に減額されます」

一般的なマンションの場合、RC造(鉄筋コンクリート造)やSRC造(鉄筋鉄骨コンクリート造)ですから耐火建築物として認定され、新築時から5年度分が減額されます。認定長期優良住宅のマンションの場合は7年度分減額されます。

いずれも新築時から5年度または7年度分となりますから、竣工してから5年後や7年後に中古マンションとして購入するとこの減税措置を受けることはできません。

また、例えば竣工1年後に購入した場合は、5年度分だった減税措置は4年度分になります。「例えば令和2年(2020年)1月1日時点で竣工しているマンションは、最初の固定資産税が令和2年(2020年)度の4月に発生します(納税通知書が届くのは同年6月ごろ)。このマンションを令和3年(2021年)に購入した場合、1年度分減額措置を受けられないことになります」

固定資産税のシミュレーション例

では、具体的に固定資産税は年々どのように変わっていくのでしょうか。東京都三鷹市のマンションを例に、遠藤さんにシミュレーションを作成してもらいました。

固定資産税のシミュレーション例
東京都三鷹市・専有面積70m2・3LDK・新築時の販売価格6000万円の例。50年まで計算

このように、1/2の減税措置期間が過ぎると、固定資産税が一度グンとあがります。新築で購入した場合、これを念頭において資金計画を立てるようにしましょう。中古で購入する場合、購入するタイミングによっては売主が支払っていた納税額よりも増える場合があります。竣工時期を確認して、売主に納税額を教えてもらうようにしましょう。

固定資産税の注意点_新築マンション編

これまで見てきたように、固定資産税は土地や建物の固定資産税評価額に応じて課税されます。また新築の場合は一定期間の減税措置を受けることができます。さらに固定資産税については下記の点も購入前に知っておいたほうがよいでしょう。

・一定のタワーマンションの場合、高層階は固定資産税が高くなる

平成30年(2018年)度より、一定のタワーマンションの場合、高層階になればなるほど固定資産税も高くなりました。これは売却時の価格が高層階ほど高いのに対して、これまでは固定資産税はマンション全体で計算されていたため、高層階でも低層階でも同額で、不公平感がありました。そこで取引価格、つまり物件価値に応じて固定資産税が評価されるようになったのです。

「マンションの所有者全員による合意があれば、条例に従い申出をして認められると、税額の微調整を行うことができます。しかし、もともと低層階と高層階の不公平感が背景にあって税制改正が行われたわけですから、合意をとるのはあまり現実的ではないでしょう」

・天上の高さが特殊などのケースでも固定資産税が高くなる場合がある

例えば吹抜けがあるなど、通常の住戸と比べて天井が高い住戸の場合、他の住戸よりも固定資産税が高くなります。「これは地方税制で定められています。具体的にどれだけ天井が高いと固定資産税が高くなるのかといった詳細については、各市町村によって異なりますから、税務課に問い合わせてみましょう」

・認定長期優良住宅の場合、税務当局に対し自ら申告が必要

先述の通り新築時から固定資産税が減額される期間は、一般的なマンションなら5年ですが、認定長期優良住宅の場合は7年です。認定長期優良住宅なら、固定資産税以外にも住宅ローン減税をはじめさまざまな優遇措置を受けることができます。

そのためには自ら税務当局に対して申告することが必要です。これを忘れると固定資産税の減額措置が他のマンションと同様の5年になってしまいます。令和2年(2020年)1月1日時点で所有している場合なら、1月末までに手続きをしなければなりません。たいてい販売会社がサポートしてくれますが、確定申告などもあり忙しくて忘れてしまう可能性もありますから注意しましょう」

固定資産税の注意点_中古マンション編

中古マンションを購入した場合も、固定資産税に関して注意点があります。

・購入時に年度相応分の固定資産税を払う

固定資産税の納税義務者は1月1日時点での名義人です。例えば6月にその名義人から購入した場合、残りの6カ月間分の固定資産税を名義人(売主)に支払う(精算する)という契約上の慣習があります。納税義務者である売主が、買主から残り6カ月間分を受け取って、固定資産税を納税します。ただしこのとき、買主にとっては法律上の「税金」の支払いではなく「購入代金の一部」として扱われます。

・売主が消費税の課税業者の場合、消費税が課税される場合も

上記の通り、年度相応分の固定資産税を、「税金」の支払いではなく「購入代金の一部」として支払いますが、もし売主が不動産業をやっているなど消費税の課税業者で、その住戸も売主の売り物の一つであれば、その支払額に消費税が課税されます。売主が一般的な会社員などであれば、消費税はかかりません。

マンションの購入時期によって納税額が変わる固定資産税。また高層階など住戸の条件によって、同じマンションでも納税額が異なります。自分で計算するのは難しいですが、新築・中古とも販売している不動産会社に問い合わせることでおおよその目安はつきます。

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取材・文/籠島康弘 
公開日 2019年09月24日
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