住宅ローンを借りると、一定期間、年末ローン残高の0.7%が所得税・住民税などから控除され、確定申告で戻ってくるのが「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」。でも、同じ金額のローンを借りても、実際に戻ってくる金額は人によって違う。そこで、住宅ローン控除の仕組みをおさらいしておこう。
住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高に応じて、一定額が所得税などから控除される制度。会社勤めの人などは、その年の所得税があらかじめ勤務先から納税されているので、納めすぎた分については確定申告で還付してもらうことができる。
控除期間は新築か中古か、入居年が2022~2023年か、2024~2025年かによって13年間と10年間。最大控除額は入居年や住宅の性能、新築か中古かによって異なる。詳しくは下の表1を参照してほしい。最も多く控除されるのは認定長期優良住宅・認定低炭素住宅を取得して2023年中に入居したパターンだ。控除期間は13年で、毎年の最大控除額は5000万円の0.7%で35万円、全期間の最大控除額は455万円になる。
毎年35万円が戻ってくるなんて、家計にとって大助かりな制度。しかし、「認定長期優良住宅・認定低炭素住宅を取得して2023年中に入居」したからといって、必ずしも最大控除額の455万円を還付してもらえるわけではない。最大控除額が適用されるには、年末ローン残高が13年間5000万円を超えていて(当然、借入額は5000万円を超えている必要がある)、なおかつ、年間の所得税と住民税で50万円を超えている必要がある(※)。
※所得税から控除しきれない額は住民税からも控除される。ただし、所得税の課税所得金額等の額の5%、または9万7500円のうち小さいほうの額が上限
住宅ローン控除で戻る税額は、さまざまな条件で違ってくる。
取得した住宅が「認定長期優良住宅・認定低炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」「そのほかの住宅」のいずれになるかで、控除対象となる住宅ローン残高の上限が違ってくる。例えば、子育て世帯と若者夫婦世帯(※)については 「認定長期優良住宅・認定低炭素住宅」のローン残高の上限が5000万円だが、「そのほかの住宅」では2000万円。どちらも年末に6000万円のローン残高があったとすると、「認定長期優良住宅・認定低炭素住宅」を取得した人のその年の最大控除額は5000万円の0.7%で35万円だが、「そのほかの住宅」の場合は2000万円の0.7%で14万円しか控除されない(どちらも新築で2024年までに入居した場合)。住宅の性能が高い方が控除額の優遇がされているといえる。
※ちなみに子育て世帯とは19歳未満の子どものいる世帯、若者夫婦世帯とは夫婦のいずれかが40歳未満の世帯
長く快適に暮らせる性能の高さを認定された住宅
二酸化炭素排出量を抑えた住宅
年間エネルギー消費量を正味ゼロまたはマイナスにする住宅
断熱等性能等級(断熱等級)4以上かつ一次エネルギー消費量等級(一次エネ等級)4以上の性能を有する住宅
上記以外の住宅
新築住宅の場合は、控除対象になる住宅ローンの年末残高の上限は3000万~5000万円(2024年入居の場合、子育て世帯・若者世帯含む)だが、中古住宅では3000万円が上限となる(2024年・2025年入居の場合)。このように新築よりもローン残高の上限が低いだけでなく、控除期間も10年間と新築より3年短くなっている。
新築住宅の場合は、いつ入居したかによって対象となる年末ローン残高の上限が違ってくる。実際に、2024年よりも2025年入居の方が「認定長期優良住宅・認定低炭素住宅」なら年末ローン残高の上限が500万円、「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」「そのほかの住宅」は1000万円低くなる(子育て世帯・若者世帯含む)。
なお、「そのほかの住宅」については、2024年以降に建築確認を受けた物件は、住宅ローン控除の対象外となるので注意。
住宅ローンの年末残高の上限は、あくまでも住宅ローン控除の制度としての「上限」。実際の上限は、ローンを借りた本人のローン残高になる。そのため、上限が4000万円だったとしても実際のローン残高が3000万円ならその年の控除額は最大21万円、ローン残高が2000万円なら最大14万円になる。
住宅ローン控除の控除額は原則として「所得税」から控除されるもの。納めた所得税よりも多い金額が戻ってくることはない(ただし、控除しきれない分は住民税から一部控除される)。つまり、所得税が20万円の人は控除額が35万円でも、所得税から戻るのは20万円、住民税からも控除される。(※)
※所得税から控除しきれない額は住民税からも控除される。ただし、所得税の課税総所得金額等の額の5%、または9万7500円のうち小さいほうの額が上限
住宅ローン控除の最大控除額がいくらであっても、実際に戻ってくるのは(1)~(5)によって異なるのだ。
実際にいくら住宅ローン控除を受けられるのか、気になる人も多いだろう。ここでは基本の計算式と年収・借入額別の試算表を紹介する。
2024年時点での住宅ローン控除額は、以下の方法で算出できる。
●年間の住宅ローン控除額=年末の住宅ローン残高×0.7%
ただし、前述のとおり税額は住宅タイプや所得税額・住民税額などによって変化する。また、制度内容も改正される可能性があるため、最新の情報を都度確認するようにしよう。
実際に住宅ローン控除で戻ってくる金額をイメージしてみよう。ここでは、年収と住宅ローンの借入額別に試算した。なお、試算したのは新築の省エネ基準適合住宅で、夫婦の少なくとも一方が40歳未満の世帯だ。
借入額 | |||
---|---|---|---|
年収 | 1000万円 | 2000万円 | 3000万円 |
400万円 | 76.7万円 | 153.4万円 | 186.5万円 |
500万円 | 230.1万円 | ||
600万円 | 230.1万円 | ||
700万円 | |||
800万円以上 |
借入額 | |||
---|---|---|---|
年収 | 4000万円 | 5000万円 | 6000万円 |
400万円 | – | – | – |
500万円 | 273.3万円 | – | – |
600万円 | 306.9万円 | – | – |
700万円 | 306.9万円 | 354.6万円 | – |
800万円以上 | – | 364万円 |
試算結果を見ると、同じ借入額でも年収によって13年間の控除額に差が出ることがわかる。例えば、4000万円を借り入れたケースでは、年収500万円の人の総控除額が273.3万円なのに対し、年収600万円以上では306.9万円。これは、年収が多い方が、納めている所得税、住民税額が多いからだ。
住宅ローン控除を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要がある。注意したいのは返済期間が10年以上必要なこと。途中で繰り上げ返済をして、残りの返済期間が10年を切るとローン控除の対象ではなくなってしまう。また、親戚や親からの借り入れは適用されない。そのほか、主な条件は表3を参考にしよう。
新築住宅 (マンション・一戸建て) |
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中古住宅 (マンション・一戸建て) |
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リフォーム |
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住宅ローン控除では納税額を超える金額は戻ってこない。ローン残高0.7%がそのまま還付されると思っていたら、実際の還付金額が少なくてびっくり!とならないよう、しっかり確認しておこう。
住宅ローン控除の情報について詳しくはこちら
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