住宅ローン控除はいくら戻る？年収に基づいた計算方法や適用条件を確認

住宅ローン控除とは？住宅の性能や入居年によって最大控除額や控除期間が異なる

住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高に応じて、一定額が所得税などから控除される制度。会社勤めの人などは、その年の所得税があらかじめ勤務先から納税されているので、納めすぎた分については確定申告で還付してもらうことができる。

控除期間は新築か中古か、入居年が2022～2023年か、2024～2025年かによって13年間と10年間。最大控除額は入居年や住宅の性能、新築か中古かによって異なる。詳しくは下の表1を参照してほしい。最も多く控除されるのは認定長期優良住宅・認定低炭素住宅を取得して2023年中に入居したパターンだ。控除期間は13年で、毎年の最大控除額は5000万円の0.7％で35万円、全期間の最大控除額は455万円になる。

【表1】住宅ローン控除の概要

※1 買取再販とは中古住宅を事業者が買い取り、リフォームやリノベーションをしたうえで事業者が売主となって再度販売する住宅　
※2　2023年までに建築確認を受けた新築住宅のみが対象

毎年35万円が戻ってくるなんて、家計にとって大助かりな制度。しかし、「認定長期優良住宅・認定低炭素住宅を取得して2023年中に入居」したからといって、必ずしも最大控除額の455万円を還付してもらえるわけではない。最大控除額が適用されるには、年末ローン残高が13年間5000万円を超えていて（当然、借入額は5000万円を超えている必要がある）、なおかつ、年間の所得税と住民税で50万円を超えている必要がある（※）。
※所得税から控除しきれない額は住民税からも控除される。ただし、所得税の課税所得金額等の額の5％、または9万7500円のうち小さいほうの額が上限

住宅ローン控除はいくら戻る？控除額を左右する条件

住宅ローン控除で戻る税額は、さまざまな条件で違ってくる。

（1）購入・建築する住宅の性能

取得した住宅が「認定長期優良住宅・認定低炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」「そのほかの住宅」のいずれになるかで、控除対象となる住宅ローン残高の上限が違ってくる。例えば、子育て世帯と若者夫婦世帯（※）については 「認定長期優良住宅・認定低炭素住宅」のローン残高の上限が5000万円だが、「そのほかの住宅」では2000万円。どちらも年末に6000万円のローン残高があったとすると、「認定長期優良住宅・認定低炭素住宅」を取得した人のその年の最大控除額は5000万円の0.7％で35万円だが、「そのほかの住宅」の場合は2000万円の0.7％で14万円しか控除されない（どちらも新築で2024年までに入居した場合）。住宅の性能が高い方が控除額の優遇がされているといえる。
※ちなみに子育て世帯とは19歳未満の子どものいる世帯、若者夫婦世帯とは夫婦のいずれかが40歳未満の世帯

認定長期優良住宅とは

長く快適に暮らせる性能の高さを認定された住宅

認定低炭素住宅とは

二酸化炭素排出量を抑えた住宅

ZEH水準省エネ住宅とは

年間エネルギー消費量を正味ゼロまたはマイナスにする住宅

省エネ基準適合住宅とは

断熱等性能等級（断熱等級）4以上かつ一次エネルギー消費量等級（一次エネ等級）4以上の性能を有する住宅

そのほかの住宅とは

上記以外の住宅

（2）購入・建築する住宅が新築か中古か

新築住宅の場合は、控除対象になる住宅ローンの年末残高の上限は3000万～5000万円（2024年入居の場合、子育て世帯・若者世帯含む）だが、中古住宅では3000万円が上限となる（2024年・2025年入居の場合）。このように新築よりもローン残高の上限が低いだけでなく、控除期間も10年間と新築より3年短くなっている。

（3）入居年

新築住宅の場合は、いつ入居したかによって対象となる年末ローン残高の上限が違ってくる。実際に、2024年よりも2025年入居の方が「認定長期優良住宅・認定低炭素住宅」なら年末ローン残高の上限が500万円、「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」「そのほかの住宅」は1000万円低くなる（子育て世帯・若者世帯含む）。

なお、「そのほかの住宅」については、2024年以降に建築確認を受けた物件は、住宅ローン控除の対象外となるので注意。

（4）住宅ローンの年末残高

住宅ローンの年末残高の上限は、あくまでも住宅ローン控除の制度としての「上限」。実際の上限は、ローンを借りた本人のローン残高になる。そのため、上限が4000万円だったとしても実際のローン残高が3000万円ならその年の控除額は最大21万円、ローン残高が2000万円なら最大14万円になる。

（5）所得税額・住民税額

住宅ローン控除の控除額は原則として「所得税」から控除されるもの。納めた所得税よりも多い金額が戻ってくることはない（ただし、控除しきれない分は住民税から一部控除される）。つまり、所得税が20万円の人は控除額が35万円でも、所得税から戻るのは20万円、住民税からも控除される。（※）
※所得税から控除しきれない額は住民税からも控除される。ただし、所得税の課税総所得金額等の額の5％、または9万7500円のうち小さいほうの額が上限

住宅ローン控除の最大控除額がいくらであっても、実際に戻ってくるのは(1)～(5)によって異なるのだ。

住宅ローン控除を計算してみよう

実際にいくら住宅ローン控除を受けられるのか、気になる人も多いだろう。ここでは基本の計算式と年収・借入額別の試算表を紹介する。

住宅ローン控除の計算方法

2024年時点での住宅ローン控除額は、以下の方法で算出できる。

ただし、前述のとおり税額は住宅タイプや所得税額・住民税額などによって変化する。また、制度内容も改正される可能性があるため、最新の情報を都度確認するようにしよう。

住宅ローン控除はいくら戻る？年収と借入額から試算

実際に住宅ローン控除で戻ってくる金額をイメージしてみよう。ここでは、年収と住宅ローンの借入額別に試算した。なお、試算したのは新築の省エネ基準適合住宅で、夫婦の少なくとも一方が40歳未満の世帯だ。

試算結果を見ると、同じ借入額でも年収によって13年間の控除額に差が出ることがわかる。例えば、4000万円を借り入れたケースでは、年収500万円の人の総控除額が273.3万円なのに対し、年収600万円以上では306.9万円。これは、年収が多い方が、納めている所得税、住民税額が多いからだ。

住宅ローン控除適用のための条件もチェック

住宅ローン控除を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要がある。注意したいのは返済期間が10年以上必要なこと。途中で繰り上げ返済をして、残りの返済期間が10年を切るとローン控除の対象ではなくなってしまう。また、親戚や親からの借り入れは適用されない。そのほか、主な条件は表3を参考にしよう。

住宅ローン控除では納税額を超える金額は戻ってこない。ローン残高0.7％がそのまま還付されると思っていたら、実際の還付金額が少なくてびっくり！とならないよう、しっかり確認しておこう。