2025年4月に迫った建築基準法の改正。
「建築基準法って家を建てる時の話でしょう？」と思うかもしれませんが、リフォームにも影響する部分があります。今回は建築基準法がどう変わるのか、リフォームにどう関係があるのか、重要なポイントをまとめました。
そもそも建築基準法とは？
建築基準法とは、国民の生命・健康・財産を守るために建築物の敷地・構造・設備・用途について、最低の基準を定めた法律です。
住宅はこの建築基準法に則って設計をされ、建築確認申請を経てから工事を行い、工事後にも完了検査（途中に中間検査が必要な場合もあります）を受けて建てられています。
建築基準法の改正と４号特例の縮小
今回の建築基準法の改正では脱炭素社会・カーボンニュートラルの実現を目的として、省エネ化や木材利用の促進が大きく反映されています。
この改正のなかでリフォームへの影響が大きい変更点が「４号特例の縮小」です。
これまでの建築基準法では規模や構造によって建築物が1号から4号まで分類分けされていました。500㎡を超えない木造2階建てや木造平屋など一般的な戸建住宅はこのうちの４号建築物に該当し、4号建築物については審査の一部が省略できる特例がありました。
今回の建築基準法の改正ではこの４号建築物が廃止され、これまで４号建築物に分類されていたものが＜新２号建築物＞と＜新３号建築物＞に振り分けられます。そしてこのうち新2号建築物に定義される「木造・非木造にかかわらず構造が２階以上の建築物・延べ面積200㎡を超える平屋」、つまり木造2階建てのお家や平屋でも200㎡超の住宅に関しては新たに建築確認が必要となります。
リフォームへの影響
これは家を建てる時だけの話ではなく、大規模なリフォーム・リノベーションを検討されている方にも関係します。
以前の４号建築物ではスケルトンリフォームなど大規模なリフォームであっても、増改築を伴わなければ建築確認申請の対象ではありませんでした。しかし、今回の４号特例の見直しによって、木造２階建てなどの住宅は建築確認申請の対象である新２号建築となるため、2025年4月以降に工事が行われる大規模なリフォームについては事前の建築確認申請が必要となりました。
建築確認申請は何をするの？
建築確認は申請する建物の建築計画が建築基準法をはじめ各自治体の法令に適合しているかを役所がチェックするもので、申請にあたっては確認申請書に加えて平面図や立面図などの図面や仕様表、構造関係規定や省エネ関連の図書などたくさんの提出図書が必要となります。その建築確認に合格し「確認済証」を交付されてはじめて工事を行うことができます。
大規模なリフォームとはどんなリフォームを指す？
大規模なリフォームとは、主要構造部の一種類以上を1/2以上において大規模の修繕や模様替えを行うことをいいます。
主要構造部は壁、柱、床、梁、屋根、階段などの建物を構成する重要な箇所。
・建物を骨組みのみ残して全て新しくするスケルトンリフォーム
・傷んだ柱や梁を全体の半分以上取り換えるリフォーム
・床の1/2以上を根太から組み直して新しい床板を張るリフォーム
・改修範囲が垂木に及ぶような屋根の葺き替えリフォーム
・勾配が急な階段を架け替えるリフォーム
一例を挙げるとこのようなリフォームは建築確認手続きが必要となります。
なお、主要構造部とはならない次のような箇所のリフォームは建築確認の手続きなしで行うことができます。
・キッチン・お風呂などの水回りの交換
・クロスの貼り替え
・フローリングの上張り
・カバー工法による屋根や外壁のリフォーム
・構造上重要ではない間仕切り壁の変更
基本的に構造部分を改修するようなかなり大掛かりな工事でなければ、複数箇所にわたる大きなリフォームだとしてもこれまで通り建築確認申請は必要ありません。
また、新３号建築物にあたる延べ面積200㎡以下の平屋建て住宅に関しては、大規模なリフォーム時の建築申請は不要です。
建築確認申請が必要なリフォームで懸念されること
・工期が延びる
建築確認申請を行うにあたり、申請の書類作成の手間が発生します。また、手続きや審査にも時間がかかり、もし不備などがあれば補正が必要になります。計画に変更があれば再度届けが必要になる可能性もあります。
さらには工事に着手した後も完了検査や場合によっては中間検査が発生しますので、建築確認申請を伴う工事は長期化します。
・費用がかかる
手続きや工期が増える分、申請に係る費用や人件費が発生します。
また、法令に準拠した設計を行う必要があり、現行法に適合していない箇所があれば別途適合させる工事が生じる場合があります。これにより、今まで必要なかった工程や工事を新たに盛り込んだり、審査基準を満たす部材を採用することでコストが大幅に上がることが予想されます。
・再建築不可物件では大規模リフォームができない場合も
建築基準法の規定を満たしておらず再建築、つまり新たに建物を建て直すことが認められない物件があります。この場合、改正前ならばスケルトンリフォームを行うことで建て直しに近しいレベルの建物にすることが可能でした。
ただ、改正後はスケルトンリフォームを行う場合には建築確認申請が必要となります。
再建築不可物件は現行の建築基準法に適合していない建物のため、建築確認申請を行っても許可が下りず、大規模なリフォームをすることができなくなります。（なお、建築当時は適法だったもののその後の法改正で適合しなくなった既存不適格建築物に対しては現行基準の一部が緩和されることになりました）
もちろん、確認申請が不要な範囲でリフォームを行うことは可能です。
このように2025年4月に施行される建築基準法改正によって、リフォームでも費用の増加や工期の長期化など影響が出ることが懸念されます。
ただ、デメリットばかりではありません。建築確認を受けるということは、それに合格した建物は審査基準に適った高機能で安全性の高い建物だということになります。
法改正というと構えてしまうかもしれませんが、例を挙げて説明したように建築確認が必要となるのは主要構造部を改修するものに限りますので、多くのリフォームはこれに当てはまらないため心配しすぎる必要はありません。
朝日住宅リフォームでは今回の改正に対応し、リフォーム範囲や進め方も含めてお客様に合ったプランをご提案しますので、リフォームをご検討の方はぜひご相談ください。
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◆店舗名：朝日住宅リフォーム
◆施工可能エリア：東京、大阪、兵庫、神奈川（一部地域）、埼玉（一部地域）
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【定休日】火曜日・水曜日
【営業時間】9:30~18:30
【店舗所在地】東京都新宿区西新宿1-8-1 新宿ビルディング６F
