リノベーションを前提とした中古物件の探し方

マンションや一戸建てを中古で購入してリノベーションすることを考えている場合、リノベーションを前提とした物件を選ぶことがとても重要です。

「リノベーションで全部を一新するならどんな物件でもいいんじゃないの?」「思いきり古い物件を安く買ってリノベーションしようかな」と思う方もいるかもしれませんが、リノベーションに適した物件かをきちんと確認してから購入しないと、後になって「思い通りのリノベーションが出来なかった!」と後悔することにもなりかねません。

今回は、物件探しからワンストップでリノベーションを行う朝日住宅リフォームだからこそお伝えできる、リノベーションを前提とした物件探しのポイントを解説いたします。

 

Point①:立地条件を重視する

これはリノベーションの有無に関係なく、物件を探す方なら誰もが気にすることですが、特にリノベーションをする場合は室内を自分好みに変更することができるので、立地条件にウェイトを置いて物件を探すことができます。

駅からの距離やスーパー・コンビニなどのお買い物施設、学校や病院から近いことなど、周辺施設の充実を考慮する方は多いですよね。

また、自然災害が多く発生している昨今では、土砂災害や洪水災害が起こりにくい地域を重視して物件探しをする方も多くいらっしゃいますので、ハザードマップなども事前に確認しておくことをおすすめします。

 

 

Point②:リノベーションでは変えられない部分をしっかりチェック

リノベーションでは大規模な改修工事によってデザインや機能を一新させ、これまでの建物と全く違う住まいを手に入れることが可能ですが、「そもそもリノベーションでは変えられない部分」「その建物では変更できないこと」があることも忘れてはいけません。

この変えられないことについては物件探し時にしっかり内容をチェックし、購入を決める際の判断材料にしてください。

 

建物の構造

リノベーションで間取り変更を考えているのなら、建物の構造によっては間取り変更ができないこともあるので注意が必要です。

一戸建てだと2×4(ツーバイフォー)と呼ばれる構造や、マンションでも鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造のうち、壁式構造と呼ばれる構造のマンションは、壁で建物を支える仕組みのため、自由に壁の位置を変えることはできません。

建物の構造でいえば、一戸建てをお考えの方は過去にシロアリや雨漏りの被害が生じていないかもチェックしておきたいところ。躯体の状態によって費用や耐用年数も変わってきます。躯体に関わる大きな問題が見つかれば建て直しを余儀なくされることもありえます。

 

管理状態

マンションであれば管理がしっかりしているかはチェックしておくべきポイントです。具体的には、定期的にマンションの修繕が行われているか。築年数の古いマンションでもしっかりとメンテナンスされている履歴があれば安心につながります。

また、マンションの共用部分の管理状態も確認しておきたいところ。物件の内覧をした際はエントランスや集合ポストに駐車場・駐輪場などの状態も確認して、きちんと手入れや整理が行き届いているかを確認しておきましょう。

管理状態の良くないマンションを購入するのは、後々トラブルを招く可能性があり注意が必要です。

 

管理規約

マンションの専有部分であっても、自由にリノベーションできないケースも多々あります。マンション毎に定められている管理規約によって禁止されている事項があったり、構造上の理由によって制限があったりするので事前の確認を必ず行ってください。

以下は禁止事項の一例です。

・床材

遮音性の観点から、床材に制限がある場合は多いです。カーペットからフローリングに変更ができない、規定の遮音フローリング以外は認められないなどのケースがあります。

 

・水回りの移動

排水管が下の階の天井裏を通っている場合やスラブで固定される場合は水回りの位置を変更することができません。

 

・エアコン・追い炊き給湯器の設置

古いマンションなどはエアコンの設置場所が限られていたり、エアコンや追い炊き給湯器の設置ができないものもあります。コンクリート壁に配管を通すための穴あけが禁止されている場合はこれらの設置は叶いません。

 

・電力容量が足りない

禁止とは少し違いますが、電力容量は1棟で供給容量に制限があり、アンペア数を上げることができない場合も多いです。近年は家電や設備などの動力として電気使用量が増えていますが、古いマンションでは契約容量が30Aというところも少なくありません。床暖房やIHクッキングヒーター・食洗機など電力を大きく消費する設備の導入を希望する場合は契約容量を確認しておく必要があります。

 

Point③:制限オーバーの物件は高リスク

一戸建てを検討している方は、物件が建ぺい率や容積率をオーバーしていないか、違法建築ではないか、再建築不可の物件ではないかを確認しておくことが大切です。

基本的に違法建築のものを購入するのはリスクが高いです。また建築時は適法であっても後の法改正などにより適法ではなくなった「既存不適格物件」という制限をオーバーしている物件もあまりオススメできません。

物件の購入を検討されている方の多くは住宅ローンを利用することを想定されていると思いますが、これらの物件はローンの審査が通りにくいのです。また、ローンが通らない物件は将来売却するときも買い手がつきにくく困ることになります。

 

まとめ

リノベーションを前提とした物件購入であっても、考慮するべきことはたくさんあります。

特にリノベーションに対してある程度完成イメージがある方は、その物件で実現が可能なのか、あらかじめ確認しておく必要がありそうです。

 

そのため、物件探しの段階から不動産会社の担当者には「リノベーションを検討している」ことをあらかじめ伝えておきましょう。またなるべく早めにリノベーションプランナーにも相談をし、可能なら物件購入前に現地を見てもらうことがリノベーション成功の近道です。

 

中古物件を購入してリノベーションをご検討の方は、物件探しからワンストップでリノベーションをお手伝いできる朝日住宅リフォームにぜひご相談ください。

 

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