改築や増改築、改修、リフォームなど、住宅の工事に使われる言葉の定義や違いを知っていますか？この記事では、一級建築士の佐川旭さんに取材。改築とは何か、確認申請は必要なのかなど、知っておきたい知識をまとめました。
記事の目次
改築とはどんな工事？改修やリフォームなどよく似た言葉をおさらい
住宅の工事を検討する際に、「改築」「改修」「リフォーム」「増築」など、似たような言葉を耳にすることは多いものの、それぞれの意味や違いを正確に理解している方は少ないのではないでしょうか。ここでは、改築とはどのような工事なのか、関連する用語の違いについて解説します。
一戸建ての改築の定義は？
家のリフォームや増築をする際、「改築する」という言い方をよく耳にします。実は、「改築」は法律でその意味が定められていて、すべてのリフォームが改築というわけではありませんし、増築も改築とは別のものです。
改築の定義を定めているのは建築基準法第2条第1項第十三号。建物の一部、またはすべてを壊して、ほとんど同じような建物をつくり直すことをいいます。
「改築は、もとの建物と規模が変わらないこと、構造部分に工事が行われることが特徴です。基礎を変更しないため、敷地に対する建物の位置は変わりません。建物の用途も変更しないのが改築なので、住宅の場合は改築後も住宅として使用します。構造も木造住宅を改築する場合は、木造で改築を行います。2階建ての住宅は2階建てのままです。ただし、モルタルの外壁をサイディングに変更するなど、外観の見た目が変わるのは、改築の定義に当てはまるかどうかの判断基準には含まれません」（佐川さん、以下同）
新築、増築、改修。それぞれの意味は？
建築基準法では、「建築」について「新築」「増築」「改築」「移転」の4つの定義があり、それぞれ以下のような意味になっています。
建築基準法での定義
新築
建築物のない土地に、新たに建築物を建築すること
増築
既存の建築物に建て増しをすること。または、既存建築物のある敷地に新たに建築すること
改築
建築物の全部または一部を除去した場合、または災害などにより失った場合に、これらの建築物または建築物の部分を、従前と同様の用途・構造・規模のものに建て替えること
移転
同一敷地内で建築物を移動すること。
（なお、2015年の建築基準法の改正によって、特定行政庁が認めた場合は敷地外への移転も移転の定義に含まれるケースがある）
では、改修はどのような工事をいうのでしょうか。改築とはどこが違うのでしょうか？
「改修についての法的な定義はなく、一般的には修理や修繕、間取り変更、住宅設備交換など、リフォームと同じような意味で使われています。ただし、リフォームよりも改修という言葉を使う場合は規模が大きめなイメージです。構造部分は壊さないという点で、建物の構造部分の工事を行う改築工事とは異なります」
改築を行う際の費用相場は？
改築を検討する際、多くの方が最も気になるのが「費用の目安」です。ここでは、改築工事の費用相場について、具体例を交えながらわかりやすく解説します。
場所別の改築費用相場
改築を実施する箇所によって、工事費用には大きな差が生じます。特にキッチンや浴室などの水まわりは、配管の移設や内装の全面的な改修が必要となるケースが多く、比較的高額になりやすい傾向にあります。一方、屋根や外壁の改築では、使用する素材の種類や施工方法によって価格が大きく変動する点に留意が必要です。
また、耐震補強を行う場合は、建物全体の構造確認や補強工事が追加されるため、想定よりも費用がかさむことがあります。こうした事情を踏まえ、予算内で優先順位を整理し、必要な箇所に絞って計画を立てることが重要です。下記の費用相場を参考に、施工箇所ごとの目安を把握しておきましょう。
| 改築場所 | 費用相場（目安） |
|---|---|
| キッチン | 約60万～180万円 |
| 浴室 | 約70万円～180万円 |
| トイレ | 約20万〜50万円 |
| 屋根 | 約50万〜350万円 |
| 外壁 | 約50万〜350万円 |
| 耐震補強 | 約25万〜200万円 |
坪数別の改築費用相場
改築にかかる費用は、施工面積、つまり「坪数」にも比例して増加します。一般的に坪単価は戸建て住宅の方が高めに設定される傾向にあり、その理由としては構造補強や工事範囲の広さが挙げられます。対照的に、マンションは建物構造上の制限があるため、施工可能な範囲が限定され、比較的コストを抑えやすいのが特徴です。
ただし、設備の仕様や希望する間取り変更の内容によって、最終的な費用には幅が生じます。以下の表では、あくまで全面改築（間取り変更を含むケース）を想定したうえでの、代表的な坪数ごとの費用目安を紹介します。改築計画の参考として活用してください。
| 坪数 | 費用相場（戸建て） | 費用相場（マンション） |
|---|---|---|
| 21坪 | 約1365万円〜 | 約840万円〜 |
| 30坪 | 約1950万円〜 | 約1200万円〜 |
| 40坪 | 約2600万円〜 | 約1600万円〜 |
改築を行うメリット・デメリットは？
改築は、住まいの機能性や快適性を高める手段として注目されていますが、工事内容や手続きの面では注意すべき点も少なくありません。ここでは、改築を行うメリットとデメリットについて解説します。
改築を行うメリット
改築の最大のメリットは、建て替えよりもコストや工期を抑えつつ、住まいの快適性や機能性を高められることです。既存の基礎や骨組みを活かしながら、間取りの変更や断熱・耐震性能の向上といった改良が可能になります。
例えば、子育てや高齢化への対応など、ライフスタイルの変化に柔軟に応じた住まいへと進化させることができるでしょう。不便さを感じていた部分も解消でき、工事内容によっては仮住まいが不要となるケースもあります。
改築を行うデメリット
一方で、改築にはいくつか注意すべき点もあります。まず、建物の構造や築年数によっては、希望する工事内容の実現が難しい場合があります。加えて、耐震性や老朽化の程度を確認する必要があるため、専門家の診断を受けずに工事範囲を判断するのは困難です。
さらに、防火地域での施工や10m2以上の規模となる工事では、建築確認申請が求められるケースもあり、手続きが煩雑になる可能性があります。工事後に建物の評価額が上がれば、固定資産税が増える点にも注意が必要です。
加えて、施工中に想定外の追加費用が発生することもあるため、改築を成功させるには、信頼できる会社を選び、慎重に見積もりを比較することが重要といえるでしょう。
改築をするのはどんな場合？
住宅の機能性や快適性を高めたいと考えたとき、リフォームや新築に加えて「改築」を選ぶケースもあります。間取りの大幅な変更や構造部分の工事が必要な場合など、改築が最適な選択肢となる場面はさまざまです。ここでは、どのようなケースで改築を検討すべきかについて解説します。
改築はリフォームや新築に比べてコストがかかる
リフォームでは住宅設備を交換したり、構造を壊さない範囲での間取り変更をしたりで、建築基準法でいう「改築」の規模にはならないケースが多いそう。
「改築は、建物を壊し、撤去するための手間とコストがかかります。壊すための仮設工事も必要です。そのため、建物を壊さないリフォームや、解体や撤去が不要な新築に比べると、改築はどうしてもコストが高くなるのです」
吹抜けをふさぐ、つくる改築のケース
一般的なリフォームよりもコストがかかる改築を、あえて行うのはどのようなケースなのでしょうか？
「きっかけの一つは吹抜けの変更です」
例えば、吹抜けのある大空間のリビングで暮らしてきたけれど、かかりすぎる光熱費をどうにかしたい、2階の面積を増やして書斎や収納を増やしたいなどの理由で、吹抜けをふさぐ場合。家の規模や用途などは変更せず、構造を工事する改築のケースとなります。
逆に、子どもたちが独立して部屋数をもてあましたため、2階の床面積を減らして1階の玄関ホールやLDKに吹抜けを設けるケースもあります。
階段の位置や形状を変更するケース
「階段の位置変更も構造部分の工事が伴います。玄関近くにあった階段をリビング階段に変更したり、急な階段を緩やかにしたりするため、位置を変更するケースも改築にあたります」
リビングを広い空間に広げるケース
リビングの隣にある和室や寝室、子ども部屋を、家族構成やライフスタイルの変化であまり使わなくなることも多いでしょう。リビングを広々とした空間にするために、壁を撤去して隣接する使わない部屋と一体化する場合、新しく柱を加えたり、梁（はり）を補強するために一部鉄骨を入れたりすることがあります。この場合も、改築に当てはまります。
改築工事をする前に施主が知っておきたいことは？
改築工事は、住まいの快適性を高める大きなチャンスですが、工期や仮住まいの準備、近隣への配慮など、事前に確認すべきポイントも多くあります。ここでは、改築を成功させるために施主が押さえておきたい基本的なポイントについて解説します。
工期がどれくらいの長さかを早めに確認
建物の解体や間取り変更など、大がかりな工事になる改築工事。工事中は普段通りの生活は送れなくなりますから、どうしてもストレスがたまります。どのようなことがストレスになるかを事前に知っておくだけでも、負担は違ってきます。
工事の依頼先を決めたら、プランを検討する段階で早めに確認しておきたいのが着工から引き渡しまでどれくらいの日数がかかりそうかということ。
「改築の場合、3〜4カ月くらいかかるのが一般的。住みながらの改築工事は、ホコリや音で家族やペットのイライラがつのります」
長期にわたる工事になりそうなら、近くの賃貸アパートを借りて一時的に引っ越す方法もあります。ただし、着工直前に仮住まい探しを始めると、広さや立地が希望に合う物件が見つけられないことも。ペットがいる場合は、賃貸物件でペット可なところを見つけるのに苦労するケースもあります。
早めの工期確認と、仮住まいをするなら早めの物件探しが重要です。
近隣への配慮を忘れずに
車や人の出入り、資材の搬入や、廃棄物の搬出、工事による音やホコリなど、改築工事は近隣の人々にもストレスがかかります。近隣への負担を抑えるための配慮を、リフォーム会社、建築会社と一緒に考えながら工事を進めていく必要があります。また、工事がいつ始まっていつまで続くのかわからないことも近隣のストレスになり、トラブルに発展するケースも。改築工事の現場に工期を記載した看板を掲示しておくほか、事前にご近所にお知らせをしておきましょう。完成後も、近隣の方々とは長いおつきあいが続きますから、着工前、工事中の配慮が大切です。
耐震補強や断熱対策も同時にするとおトク
せっかく改築工事を行うなら、耐震補強工事や断熱対策も同時にするのがオススメです。どちらも、工事の際に壁や床、天井などを解体・撤去するケースが多いため、一度に施工する方がコストダウンが可能です。
「職人さんの人件費だけでなく、交通費など細かな経費も削ることができるので、同時の施工が効率的です」
今のライフスタイルに合わせた間取り変更など、暮らしやすさを向上させる改築工事。耐震性や断熱性のアップでより快適にできます。
改築工事をすると建築確認申請は必要？
住宅の構造に関わる大がかりな工事となる「改築」では、建築確認申請の有無が気になるところです。実際にはすべての改築工事で申請が必要とは限らず、工事の内容や規模、地域の条例などによって異なります。ここでは、改築工事における建築確認申請の必要性と判断のポイントについて解説します。
建物の新築や大規模な修繕の際に必要な手続き
建築確認申請とは、建物を新しく建てるときや、大規模な修繕をする際に必要な手続きです。リフォームの場合、木造2階建てで増築を伴わないのであれば申請は不要です。増築をする場合は、立地と増築面積によって申請が必要か不要かが決まります。防火・準防火地域で床面積が増えるリフォームをするなら建築確認申請が必要ですが、防火・準防火地域以外なら10m2以下の増築なら申請は不要です。
| 増築をする住宅の立地 | 建築確認申請 |
|---|---|
| 防火・準防火地域 | 増築面積にかかわらず申請が必要 |
| 防火・準防火地域以外 | 増築面積が10m2超なら申請が必要 |
改築は、基本的には建築確認申請不要
基本的に、改築の場合は建築確認申請は不要です。
「ただし、改築工事で柱や壁など主要構造部分の半分以上を変更すると、自治体によっては建築確認申請が必要になる場合があリます。対応が自治体によって異なるため、施工前に、改築後の図面を持参して、市や町の建築指導課に相談に行ってみるといいでしょう。実施する改築工事が受けられる補助金はないかなど、有益な情報を収集する機会にもなります」
建築確認申請は誰がするの？
もしも、建築確認申請が必要な改築工事と判断された場合、その申請は誰が行うのでしょうか？
「建築確認申請の申請者は施主、つまり、家を改築する人です。しかし、図面の手配など専門的な知識がない場合は自分で申請するのは難しいですから、建築会社やリフォーム会社の建築士に代行してもらうのが一般的です」
改築工事をすると固定資産税は上がる？
改築工事を検討する際に気になるのが、工事後の固定資産税の変動です。工事の内容によっては、評価額が上がり、税負担が増えるケースもあります。ここでは、改築工事によって固定資産税が上がる可能性やその判断基準について解説します。
固定資産税が上がるのはどんなとき？
固定資産税とは土地や建物など「固定資産」とされる資産や、償却資産などに対してかかる税金（地方税）のこと。増築をすると固定資産税評価額が上がるため、税額は増えます。また、リフォームによって住宅の機能性やグレードが向上した場合も固定資産税が上がる場合があります。
改築工事での固定資産税アップは自治体による
改築の場合も、工事の規模が大きく、改築の結果、家のグレードが上がれば固定資産税評価額が上がり、固定資産税の税額もアップする可能性があるかもしれません。対応は自治体によって異なります。
改築工事で利用できる減税制度はある？
改築工事は大きな出費を伴うため、少しでも負担を軽くしたいと考える方は多いでしょう。実は、住宅ローン控除や耐震改修による税額控除など、条件を満たせば税金の軽減が受けられる制度があります。ここでは、改築工事で利用できる主な減税制度について解説します。
住宅ローンを利用した改築工事で所得税が戻ってくる
ローンを利用して改築工事をした場合は、要件を満たしていれば住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の対象になり、所得税が控除されます。リフォームの場合、入居した年から通常は10年〜13年、年末のローン残高の0.7％が所得税から控除される制度で、控除しきれなかった分は住民税から一部控除されます。改築工事を行って入居した翌年に確定申告をする必要があります（会社員の場合、2年目以降は勤務先の年末調整で手続きが行われるため確定申告は不要です）。
住宅ローンを利用して改築工事を行うのであれば、下記の要件に当てはまるかチェックしておきましょう。
- 対象となるリフォーム工事費用から補助金などの額を控除した後の金額が100万円超であること（増改築等）
- 店舗や事務所などの併用住宅の場合、居住部分の工事費がリフォーム工事全体の費用の2分の1以上であること
- 住宅の引き渡し、または工事の完了から6カ月以内に自ら居住すること
- リフォーム工事後の床面積が原則50m2以上（2026年以降は一定条件で40m2以上に緩和される場合あり※）
- ローンの返済期間が10年以上であること
- その年の合計所得金額が2000万円以下であること
- 2030年12月31日までの入居であること（延長された適用期限）
※2026年の改正では、既存住宅やリフォームでの適用において、床面積要件が一定条件下で40㎡以上に緩和される方向性が示されています（ただし合計所得など他の要件も関連します）。
耐震改修をすると、条件によって税金の軽減や控除がある
改築工事とあわせて耐震改修を行うのがコスト的にもオススメと前述しましたが、耐震改修で固定資産税の減額や所得税の控除が受けられる場合があります（リフォーム促進税制）。
【固定資産税の減額】
耐震改修完了の翌年分の住宅にかかる床面積120㎡相当分までの固定資産税が、工事完了年の翌年度分1年間、2分の1に減額される制度があります。現行の耐震基準に適合する改修であること、工事費用が50万円超であること、1982年1月1日以前からある住宅であることなどが要件です。自治体により申告手続きが必要な点や軽減率等が異なる場合があります。
なお、この減額制度はリフォーム促進税制の一環として引き続き利用可能で、適用期限は一定期間延長の方向にあります（申告手続きや制度の適用期限は自治体によっても異なるため、詳細は市区町村の税務担当窓口に確認するとよいでしょう）。
【所得税の控除】
改築工事と耐震改修を同時に行うと、リフォーム促進税制の特例として、耐震改修費用の一部について所得税が控除される制度があります。対象となる耐震改修は、現行の耐震基準に適合する耐震改修であること、ご自身が居住する住宅であること、1981年5月31日以前に建築された住宅であることなどが要件です。
控除額は一般に工事費用の10％相当額がその年の所得税額から控除され、対象工事費用には一定の上限があります（例えば耐震改修の控除対象限度額が設定されている場合あり）。
なお、制度の適用期限についても延長の方向で見直しが進められていますので、工事予定時期と確定申告の際に税務署等で最新情報を確認すると安心です。
自治体の補助金制度なども調べてみよう
自治体によっては省エネリフォーム、バリアフリーリフォーム、耐震診断・耐震改修など、さまざまなリフォームを対象にした補助金制度が用意されています。改築工事の際に、省エネやバリアフリー、耐震に配慮したリフォームも行う予定なら、住んでいる自治体の制度を確認しておくのがオススメです。
改築工事の依頼先選びのダンドリとポイントは？
改築工事は工期や費用が大きくなりやすく、依頼先の選び方一つで満足度や仕上がりが大きく左右されます。ここでは、改築工事の依頼先選びの進め方や確認すべきポイントについて解説します。
複数の会社に見積もりを依頼する
改築工事をどこの会社に頼めばいいのか、普段、リフォーム会社や建築会社とのつきあいがない人にとっては何から始めればいいのかわかりくいものです。まずは、どのようなリフォーム会社、建築会社があるのか、広く情報収集することから始めましょう。
改築工事は規模が大きな工事になるケースが多いですから、依頼先候補としてリストアップするなら、増築や減築、間取り変更やリノベーションなど、構造部分にも関わる規模のリフォームの経験が豊富な会社。その中から、気になる会社、好みに合う数社に絞り、希望を伝えてラフプランと見積もりを依頼してみましょう。
見積もりが出たら金額だけで比較しないことが大切
複数の会社からラフプランと見積もりが上がってきたら、どのプランがいいのか、どの会社に頼むのがいいのかを検討します。
見積もりは金額が安い依頼先を選ぶためのものではありません。各社が提案するラフプランには自分が伝えた希望が反映されているか、リフォームのプロの視点からの提案は盛り込まれているかなど、プランの内容を比較してみましょう。金額も安ければおトク、というわけでもありません。
「家は財産で、消耗品ではないのでイニシャルコストで考えずにランニングコストで考えることが大切です。見積もり金額はちょっと高いけれど、その理由が住宅が長持ちするよう考えられた仕様になっている場合、トータルコストで考えれば見積もりが高くてもメリットがあるということです。その金額の中でどのような体制で仕事をするのか、どのような配慮があるのかといった数字の裏側にある物語を、自分のこれまでの人生の経験値から読み取っていくこと、自分の目で確かめることが大切ではないかと思います」
また、見積もりを依頼したり、プランの提案を受けたりする際のコミュニケーションを通して、その会社を知ることも大切。
「リフォームというのは新築と違い、不測の出来事も多く出てくるものです。実例や実績、職人さんの経験値、現場対応力、現場監督が現場につきっきりなのかといった現場の体制を知ることが大切です」
改築工事は建物の解体も含む規模の大きなリフォーム。ノウハウの豊富なリフォーム会社、建築会社と出会うためにも、早め会社探しをスタートし、慎重に比較検討するのがオススメです。
佐川旭建築研究所代表。一級建築士、インテリアプランナー。住宅だけでなく、国内外問わず公共建築や街づくりまで手がけている
広告制作プロダクション勤務後、フリーランスのコピーライターに。現在は主に、住宅ローンや税金など住宅にかかわるお金や、住まいづくりのノウハウについての取材、記事制作・書籍編集にたずさわる。
