予算300万円でマンションを全面リフォームできるでしょうか？ それともキッチンやトイレなどの水まわりだけ？ 床や壁の張り替えは？ 間取り変更なら可能？ 300万円という予算内でどんなリフォームができるのか、一級建築士の柏崎文昭さんに施工内容ごとの費用の目安や、注意したいポイントなどを教えてもらいました。
記事の目次
300万円でできるマンションのリフォーム内容
まず、キッチンの交換や床の張り替えといったリフォームの工事内容別に、どれくらい費用が必要になるのか、費用の目安を見てみましょう。
| リフォーム工事の内容 | 費用の目安 | |
|---|---|---|
| キッチンの交換 | キッチンの位置は変えず、食器洗い乾燥機やオーブン付きキッチンに交換 | 約118万円 |
| お風呂（浴室）リフォーム | 浴室サイズは変えずに、浴室換気暖房乾燥機付きの最新システムバスに交換 | 約142万円 |
| 洗面化粧台の交換 | 手洗い洗濯も可能な大きなボウルのある、収納の多い洗面化粧台に交換 | 約93万円 |
| トイレの交換 | 古い洋式トイレを、多機能な温水洗浄便座付きタンクレストイレに交換 | 約39万円 |
| 壁クロスの張り替え | すべての天井・壁のクロスを、汚れが付きにくい防汚機能のあるビニールクロスに張り替える | 約60万円（施工面積210m2）=70m2・3LDK相当 |
| 床の張り替え | 複合フローリングから、新しい複合フローリングに張り替える | 約9万円〜14万円（施工面積10m2） |
| 和室を洋室に変更 | 壁がクロス張り・床が畳の和室で、壁を洋風のクロスに張り替え、畳から明るいパイン材のフロアに張り替える | 約29万円（6畳） |
以上が各部位ごとのざっくりとしたリフォーム費用の目安です。例えばキッチン・お風呂（浴室）・トイレをリフォームしただけでも、リフォーム費用の目安は約300万円。そうなると、300万円でマンションをフルリフォームするのはかなり難しいと言えます。
むしろ上記費用を参考に「300万円という予算で、どんなリフォームをして今の住まいを快適にしようか」を検討するとよいでしょう。
なお使用する設備のグレードやクロス、床材などによって、また施工会社によって費用が異なりますから、必ず最初に見積もりをもらって検討するようにしましょう。
各部位のリフォームの工事内容について、それぞれもう少し詳しくみていきましょう。
キッチンの交換リフォームと費用相場
キッチンの位置を変えずに、新しいキッチンに入れ替える場合、リフォーム費用の目安は下記の通りです。
| リフォーム工事の内容 | 費用の目安 | |
|---|---|---|
| キッチンの交換 | 壁付キッチンの位置は変えず、食器洗い乾燥機やオーブン付きキッチンに交換 | 約118万円 |
上記例で選んだキッチン（システムキッチン）の本体価格は約85万円です。キッチンの位置を変えずにリフォームする場合、床の張り替えや配管工事・電気工事が不要になるので、費用のほとんどをキッチン本体が占めます。
キッチン本体の価格は食器洗い乾燥機やオーブンなどの有無、カウンター（作業台）の素材やグレードなどによっても大きく変わります。また上記例は壁付（I型）キッチンですが、L型キッチンや対面式キッチン等にすると、キッチン本体の価格が壁付キッチン（I型キッチン）より高くなります。
ちなみに壁付キッチンを、対面式キッチンに変える場合のリフォーム費用の目安は下記の通りです。
| リフォーム工事の内容 | 費用の目安 | |
|---|---|---|
| キッチンの交換 | 壁付キッチンを対面式キッチンに交換 | 約220万円 |
先の壁付キッチンと仕様がほぼ同等の対面式キッチンを採用すると仮定して算出しましたが、まず本体価格が高くなります。
また位置が変わるため、給排水管や電源、照明器具の移動や交換、さらに床や壁、天井の補修も必要になるため、位置を変えずにキッチンを交換する場合に比べて工事費用が増えます。
浴室の交換リフォームと費用相場
既存のお風呂（浴室）のサイズを変えずに、新しいシステムバスへ交換した場合、リフォーム費用の目安は下記の通りです。
| リフォーム工事の内容 | 費用の目安 | |
|---|---|---|
| お風呂（浴室）リフォーム | 浴室サイズは変えずに、浴室換気暖房乾燥機付きの最新システムバスに交換 | 約142万円 |
上記例では1坪サイズのシステムバスを、サイズを変えずに交換した場合の費用の目安です。1坪サイズは、一戸建てでよく採用されるサイズで、システムバスでは内寸が1600mm×1600mmの「1616」と呼ばれているタイプが代表的です。
この「1616」サイズのシステムバスに、オプションの浴室換気暖房乾燥機を備えた場合の費用の目安が上記の通りです。もちろん、システムバスのグレードやオプション類の有無によって価格が変わるほか、一般的にサイズが大きくなるほどシステムバス本体の価格は高くなります。
また、上記例ではサイズを変えずにリフォームしましたが、サイズを変えるとなると、お風呂（浴室）の壁や天井、給排水管や電源、照明器具の移動や交換等も必要になるため、さらに費用がかかります。
洗面台の交換リフォームと費用相場
洗面化粧台を交換した場合、リフォーム費用の目安は下記の通りです。
| リフォーム工事の内容 | 費用の目安 | |
|---|---|---|
| 洗面化粧台の交換 | 手洗い洗濯も可能な大きなボウルのある、収納の多い洗面化粧台に交換 | 約93万円 |
上記例では陶器製のボウルを備えた簡易な洗面台から、髪を洗ったり、手洗い洗濯もできるような大きなボウルと、収納が多い洗面化粧台に入れ替えた場合のリフォーム費用の目安です。
こちらも洗面化粧台のグレードやサイズによってリフォーム費用は異なります。また洗面化粧台の位置を変えたり、洗面室を拡張する場合はさらに費用がかかります。
トイレの交換リフォームと費用相場
トイレを交換した場合、リフォーム費用の目安は下記の通りです。
| リフォーム工事の内容 | 費用の目安 | |
|---|---|---|
| トイレの交換 | 古い洋式トイレを、多機能な温水洗浄便座付きタンクレストイレに交換 | 約39万円 |
トイレの位置やトイレ空間の拡張をしない場合、リフォーム費用の大部分を占めるのはトイレ本体です。上記ではフタの自動開閉機能なども付いた多機能のタンクレストイレに交換した場合のリフォーム費用の目安です。
一般的にタンク付きトイレのほうが安く、また機能が多いほど価格は高くなります。
| トイレの種類 | 本体価格 |
|---|---|
| タンク付きトイレ | 約10万円〜25万円 |
| タンクレストイレ | 約20万円〜40万円 |
壁クロスの張り替えリフォームと費用相場
壁のクロスを交換した場合、リフォーム費用の目安は下記の通りです。
| リフォーム工事の内容 | 費用の目安 | |
|---|---|---|
| 壁クロスの張り替え | すべての天井・壁のクロスを、汚れが付きにくい防汚機能のあるビニールクロスに張り替える | 約60万円（施工面積210m2=70m2・3LDK相当） |
70m2・3LDKのすべての天井・壁のクロスを、汚れが付きにくい防汚機能のあるクロスに張り替えた場合のリフォーム費用の目安です。
基本的に1m2あたりなど、壁のクロス交換のリフォーム費用は施工面積に比例します。ただしアクセントクロスだけ張り替える、トイレのみ張り替えるなど面積が小さい場合は、一般的に手間賃が加算されるので、きれいに比例するというわけではありません。天井や壁のクロスを張り替えるのであれば、なるべく広い面積を施工したほうが割安に感じられるでしょう。
また、壁クロスにはビニールクロスのほかに紙クロスや布クロス等種類があり、ビニールクロス自体にもグレードがあって価格も異なります。リフォーム費用を安く抑えたい場合、クロス選びも重要になります。
なお、壁は塗り壁にすることもできますが、壁に下地を作ったり、左官工事が必要なためリフォーム費用はクロスの交換よりも高くなります。
床の張り替えリフォームと費用相場
床のフローリングを張り替えた場合、リフォーム費用の目安は下記の通りです。
| リフォーム工事の内容 | 費用の目安 | |
|---|---|---|
| 床の張り替え | 複合フローリングから、新しい複合フローリングに張り替える | 約9万円〜14万円（施工面積10m2） |
床のフローリングを張り替える場合、フローリングの種類と施工面積がリフォーム費用を左右します。上記例では複合フローリングで算出しましたが、無垢（むく）材を用いた無垢フローリングのほうが価格は高くなります。また同じ複合フローリングでもグレードによって価格が変わります。
上記例では張り替えの場合なので、既存のフローリングを解体・廃棄する費用がかかります。既存のフローリングの上に新しいフローリングを張る「重ね張り（上張り）」なら、解体・撤去の費用が不要になる分、安く抑えることができます。
和室を洋室にするリフォームと費用相場
和室を洋室にリフォームした場合、リフォーム費用の目安は下記の通りです。
| リフォーム工事の内容 | 費用の目安 | |
|---|---|---|
| 和室を洋室に変更 | 壁がクロス張り・床が畳の和室で、壁を洋風のクロスに張り替え、畳から明るいパイン材のフロアに張り替える | 約29万円（6畳） |
和室を洋室に変える場合、畳の処分費用がかかります。また、上記では和室の壁がクロス張りと仮定しましたが、塗り壁だった場合は塗り壁の解体・撤去の費用や、クロスを張るための下地作りの費用も必要です。
そのほか、天井も変えたり、押し入れをクロゼットに変更するなど施工箇所が増えればその分費用がかかります。
間取り変更リフォームと費用相場
ここまでは設備等の交換をするリフォーム費用について説明してきましたが、では「間取り変更」をする場合、どれくらいの費用が必要でしょうか。間取り変更といっても、さまざまな種類がありますが、ここでは「70m2の3LDKを2LDKに変更する場合」を考えてみます。
リビングが狭く感じるようになり、ライフステージの変化もあって、リビングに隣接する洋室を取り込んで3LDKから2LDKへリフォームすると仮定します。この時、洋室のフローリングは同じだったので、床の張り替えは不要とします。
70m2の3LDKを2LDKに変更するリフォーム費用の目安は、下記の通りです。
| リフォーム工事の内容 | 費用の目安 | |
|---|---|---|
| 3LDKを2LDKに変更 | 洋室とリビングの間仕切り壁を撤去して、洋室をリビングの一部として取り込む | 約13万円 |
費用の内訳は、間仕切り壁や洋室の建具・鴨居の解体・撤去、床・壁・天井がリビングと一体になるように補修する、といったところです。
このように隣接する洋室をリビングに取り込むだけなら、リフォーム費用を抑えることができます。もちろん床や壁等も一新したり、隣接する部屋が和室だった場合はさらに費用がかかります。
300万円でスケルトンリフォームはできる？
明確な定義はありませんが、一般的に不具合の修繕や設備交換など部分的な改修は「リフォーム」と呼ばれ、大規模な改修は「フルリフォーム」と呼ばれています。
この「フルリフォーム」という言葉とともによく使われるのが「スケルトンリフォーム」です。スケルトンリフォームとは、基礎や柱、梁などの構造（躯体）部分を残して改修するというものです。
マンションの場合、そもそも躯体を変えることはできませんが、スケルトンリフォームでその他の部分を一新したり、間取りも変更することができます。
給排水管の位置も変えやすくなりますが、マンション全体を貫く給排水管のある場所（パイプスペース）からあまり離すことができません。そのため水まわりのレイアウトにはある程度の制約があるので注意が必要です。
またマンションの管理規約によってリフォームできること・できないことが決められていますから、あらかじめ確認しておきましょう。そのほかマンションの構造によってできないことがあったり、スケルトンの状態にしてみないと分からないこともあります。
では、スケルトンリフォームすると、リフォーム費用はどれくらい必要になるのでしょうか。70m2・3LDKのマンションで、躯体のみを残して（スケルトンにする）設備や天井・壁・床等を新調した場合の費用の目安は下記の通りです。
| リフォーム工事の内容 | 費用の目安 | |
|---|---|---|
| 70m2・3LDKのマンションをスケルトンリフォームする | すべての設備等を解体・撤去し、設備と内装すべてを一新する | 約1300万円 |
もちろん設備や床材等の選び方次第で費用は変わりますが、スケルトンリフォームを行う場合は、これくらいの予算をみておいたほうがよいでしょう。
300万円でリフォームする際に注意したいお金のこと
300万円の予算でリフォームする場合、フルリフォームは難しいですが、上記の通り気になる部位を改善して暮らしを快適にすることは可能です。
その際に、注意したいポイントが主に下記の3つあります。
- 工事費以外の諸経費を計算しておく
- リフォームパックの活用を検討する
- リフォームローンを検討する
それぞれについて、さらに詳しく説明します。
リフォーム費用とは別にかかるお金を計算しておく
リフォーム費用には工事費用だけでなく、たいていは工事費全体に対して数パーセントの諸経費が必要になります。また消費税もかかります。そのため工事費用で300万円と考えて見積もりを依頼すると、見積もり額が300万円台後半になることもあります。
ですから、必ず300万円で収めたいなら、リフォーム会社にその旨をあらかじめ伝えて工事内容を考えてもらい、見積もりをとるようにしましょう。
また、見積書に記載されない出費についても注意が必要です。
例えばキッチンやトイレなどの水まわりをリフォームする場合、工事期間中は使えません。そのために賃貸住宅やホテル等で仮住まいするなら、その費用も用意しておく必要があります。
またリビング等を一新して新しい家具を揃える費用も「リフォーム費用とは別にかかるお金」です。
こうした諸経費も含めて300万円にするのか、あらかじめ検討しておくようにしましょう。
別々で行うより安く抑えやすいリフォームパックの活用を検討する
リフォームパックとは、設備本体と工事費用がセットになっている、施工会社の商品です。例えばキッチン・お風呂（浴室）・トイレ・洗面室の設備本体と工事費用がセットになり、それぞれ別々に設備を選んで工事をするよりも一般的に費用が安くすむというメリットがあります。
こうしたリフォームパックを用意している施工会社があるので、リフォーム費用を抑えたい場合は検討してみましょう。
ただし、例えばキッチンはメーカーＡのBというシステムキッチンのみなど、好みの設備を選べないので、セット内容の確認は必要です。
予算オーバーしそうならリフォームローンを検討する
希望するリフォームを行おうとすると、どうしても予算をオーバーしてしまう場合は、リフォームローンを検討してみましょう。
銀行や信用金庫、ネットバンキング、信販系などさまざまな金融機関が取り扱っています。また省エネ性能など一定の条件をクリアすると、減税になるケースもあります。
融資額や金利などの融資条件は金融機関によって異なります。ホームページなどで比較検討してみましょう。
300万円でリフォームするなら設備や工事内容の吟味が大切
300万円の予算で何とか収めたい場合は、まず新たに備える設備や床材等をよく吟味しましょう。例えばキッチンなら本当にその機能が必要か、ほかのメーカーのキッチンはどうか、といった具合です。
あるいはフローリングで傷んでいるのは一部だけだから、今回はそこだけ変えようなど、先々のリフォーム計画と合わせて工事内容を検討する方法もあります。
いずれにせよ、この先の暮らしを左右するリフォームですから、じっくりと腰を据えて検討するようにしましょう。
300万円でリフォーム（リノベーション）した施工事例を紹介！
300万円では、全面リフォームすることは難しいですが、いろんなリフォームが可能ですから、暮らしがきっと改善するはずです。ぜひ下記の施工事例を参考に、自分たちならどんなリフォームをしようかなど検討してみてください。
なお、下記事例の中にはリフォーム総額では300万円を超える事例もあります。その中で「概算で300万円」に相当するリフォーム内容を紹介しますので注意してください。
間取りを変更してこだわりのオープンキッチンに
住み慣れた築38年のマンションをリノベーションすることにした施主。独立型キッチンや和室など、間取りが分かれていて、風通しが悪く、収納もあちこちにあって生活動線も不便だったそうです。
そこで、可能な限り仕切りをなくして、オープンキッチンのある開放的な住まいにすることにしました。
このうちキッチン部分のリフォーム費用は、概算で300万円。壁に囲まれて閉鎖的だったキッチンは、仕切りを無くしてリビング側に向きを変更しました。おかげでキッチンに立った時の視界が広がり、日差しを楽しみながら料理ができるようになったそうです。
【DATA】
該当部分のリフォーム費用：300万円（概算）
該当のリフォーム部位：キッチン
リフォーム費用（総額）：1035万円
住宅種別：マンション
築年数：38年
設計・施工：アクアラボ
※上記リフォーム費用の300万円（概算）はキッチン部分のみです。そのほかのリフォーム費用は含まれていません。
和室とLD、キッチンを一体化したことで、庭の木々がより身近になった
施主がリフォームした住まいは築22年のマンション。1階にありますが高台にあるため眺めがよく、また庭に木々がある生活がとても気に入っていたそうです。ただ、リビングの隣には使い勝手の悪い和室があり、テーブルやソファを置くと手狭になるなど、不満もありました。
そこで和室をなくして縦長のリビングダイニングと一体化。さらに閉鎖的で作業スペースも手狭だったキッチンは、I型のオープンタイプに変更して、キッチンからの視界が広がる開放的なLDKになりました。
このうち、和室とリビングダイニングを一体化したリフォーム費用が270万円（概算）となります。
リビングが広くなったことで、庭の木々がよりリビングに一体化したように感じられ、今まで以上にリラックスして過ごすことができるそうです。
【DATA】
該当部分のリフォーム費用：270万円（概算）
該当のリフォーム部位：リビングダイニング
リフォーム費用（総額）：973万円
住宅種別：マンション
築年数：22年
設計・施工：JS Reform（日本総合住生活）
※上記リフォーム費用の270万円（概算）はリビングダイニング部分のみです。そのほかのリフォーム費用は含まれていません。
メリハリのある工事内容で、希望する北欧テイストの住まいを実現
北欧のデザインテイストに包まれた空間で暮らしたいと考えた施主は、リフォーム前提で中古マンションを購入しました。
中古といっても築7年と比較的新しいマンションのため、施工会社と相談しながら、システムバスやトイレ、フローリングなど使える設備等はそのままにするなどしてコストを圧縮。一方で、こだわりたい部分にはお金をかけるといった、メリハリのあるリフォーム工事で、予算内で希望の住まいを実現しました。
リビングダイニングの隣にあった洋室は趣味部屋にしたのですが、その間仕切りを取り払って大きなガラス戸を設けたことで、洋室から差し込む光でリビングダイニングがより明るくなりました。またその隣にあった和室は洋室化した上で、鮮やかなブルーのカーペットを敷いてフレキシブルスペースに。こうして施主のこだわりが見事に反映された住まいが完成しました。
【DATA】
リフォーム費用：290万円
リフォーム部位：リビング・ダイニング、キッチン、洗面所、収納、洋室、書斎
住宅種別：マンション
築年数：7年
設計・施工：サンリフォーム
※表示されている価格帯および本体価格は施工当時のもので、現在の価格とは異なる場合があります。
まとめ
300万円という予算でマンションをスケルトンリフォームやフルリフォームすることは難しいですが、例えばキッチン・お風呂（浴室）・トイレをリフォームすることは十分可能です。あるいは壁クロスと床のフローリングを変える、和室を取り込むことでリビングを広くて明るい空間にするなど、300万円でできるリフォームはたくさんあります。まずは「どんなリフォームをすれば今の住まいが快適になるか」を、検討することから始めましょう。
監修／一級建築士 柏崎文昭（甚五郎設計企画）
構成・取材・文／籠島康弘
雑誌「カーセンサー」編集部を経てフリーライターに。中古車からカーシェアリング、電気自動車までクルマにまつわる諸々の記事執筆を手がける。最近は住宅雑誌の記事も執筆していて、自分が何屋なのかますます分からなくなってきた。
