住宅ローンに連帯保証人が必要なケースは？メリットやデメリット、なれる人の条件を解説

家を借りたり、借金をしたりするときに求められる「保証人」。住宅ローンを借り入れする場合は、保証会社に保証料を支払うのが一般的です。でも、住宅ローンの場合でも保証人を求められるケースがあります。それはどんなときでしょうか。住宅ローンにかかわる「保証」についての知っておきたいポイントを、ファイナンシャル・プランナーの菱田雅生さんに聞きました。

保証人とは？

お金を借りた人（主債務者）が、契約通りに返済できなくなった場合に、代わりに返済を行う義務を負うのが保証人です。お金を借りるときだけでなく、賃貸住宅を借りる際にも保証人を立てるよう求められることが多くあります。

住宅購入・賃貸における保証人とは

住まいに関しては、具体的にどういった状況で保証人が必要なのでしょうか。ケースごとに解説していきます。

住宅ローンでは保証人は原則不要

借入額が大きくなる住宅ローンの場合、親や親戚、配偶者など自分にとって近い関係の人でも、個人で大金を保証するには財政的・精神的に大きな負担がかかります。そのためよく用いられるのが、保証会社による機関保証です。

「ローンの保証を法人が行うことを機関保証、人が行うことを自然人保証といいます。住宅ローンの場合、多くの金融機関が『保証会社の保証を得られること』を審査に通るための条件としているため、前提とするのは機関保証。つまり、保証会社に保証料を支払うことで保証してもらう方法で、誰かに保証人になってもらう必要はありません」（菱田さん、以下同）

現金での一括購入時も保証人は不要

住宅を現金で一括購入するなら、当然住宅ローンを組む必要はありません。そのため保証人はもちろん、保証会社による機関保証も不要です。保証会社への保証料をはじめ、住宅ローンを組んだ場合の融資手数料や金利の負担なども抑えられます。住宅ローンの審査を省けるため、購入から入居までの手順もスムーズです。

ただし、住宅ローン控除による減税を受けられないことには要注意。場合によっては自治体ごとの助成金や補助金を得られるので、住宅ローンを組んだほうが費用を抑えられることがあります。一括であれば手数料や金利、毎月の返済について考えなくてよいため気楽ではありますが、住宅ローンのメリットにも一度目を向けて、総合的に検討するのがおすすめです。

賃貸住宅では保証会社を利用するケースが増えている

賃貸住宅の場合、入居者が家賃を滞納してオーナーが家賃収入を得られなくなるリスクを回避するため、入居者には保証人や連帯保証人を用意することが求められます。

万が一、入居者が家賃や原状回復費用などを払えない場合、保証人は代わりに債務を支払う義務を負います。そのため、友人・知人が気軽になるものではなく、ほとんどは親や親戚がその役割を担います。進学や就職ではじめての一人暮らしをスタートする際に、親に保証人になってもらった、という人は多いはずです。
しかし、最近は賃貸契約時に保証会社に保証料を支払うことで保証人の代わりになってもらう方法が一般的です。

住宅ローンで保証人を求められるケース

原則的には保証人が不要な住宅ローン。しかし、ペアローンや収入合算を利用する場合には、保証人が求められます。

配偶者や両親と住宅ローンを申し込むペアローン

ペアローンとは、住宅を建てたり買ったりする際に、夫婦や親子がそれぞれに住宅ローンを申し込み、債務者となるケースです。夫と妻、または親と子が債務者として同じ金融機関で住宅ローンを契約し、お互いに連帯保証人になります。どちらかが返済できなくなったときは、連帯保証人として返済の義務を負うことになります。

夫婦や親子がそれぞれに債務者となって住宅を購入・新築するのがペアローン（画像／PIXTA）

世帯年収で申し込む収入合算契約

住宅ローンを借りる際に、借り入れ可能額を増やすために使われるのが収入合算という方法。各金融機関では、年収に占める年間総返済額の割合の上限を設定しています。つまり、年収が多いほど、借りられる金額も増える仕組みです。そこで「収入合算」を行うと、住宅ローンの契約者は一人でも、その親または子、妻や夫などの配偶者の年収を「合算」した世帯年収を参照できるので、借入可能額の上限を引き上げられます。

収入合算で住宅ローンを借りると、借り入れを申し込んだ人が主債務者となります。収入合算者は連帯保証人、または連帯債務者となり、主債務者が返済できなくなった場合には返済義務を負うことになります。
なお、連帯債務者と連帯保証人の2つには大きな違いがあります。次章で詳しく解説します。

住宅ローンにおける保証人・連帯保証人・連帯債務者の違い

「連帯保証人」「連帯債務者」は、どちらも住宅ローンを契約した人（主債務者）が返済できなくなったら、代わって返済する義務を負う点では同じです。では、どんな点が違うのでしょう。また、「保証人」とはどう違うのでしょうか？

連帯保証／連帯保証人とは

民間金融機関でペアローンや収入合算を利用するときに求められるのが連帯保証人になること。主債務者が借りた住宅ローンを連帯保証人が保証します。連帯保証人は債務者ではないため、団体信用生命保険（団信）に加入することはできませんし、住宅ローン控除を受けることもできません。なお、ペアローンは二人が別々のローンの主債務者となるので、連帯保証人であることに関係なく、それぞれ自分のローンの範囲で団信に加入し、住宅ローン控除を受けます。

連帯保証人の条件（主債務者との間柄）は、金融機関によって表現は違いますが「配偶者（夫、妻）」または「一親等の親族（親、子）」です。婚約者の場合は、住宅ローン契約時までに入籍をしていることが条件となります。

連帯債務／連帯債務者とは

住宅ローンを契約する際に連帯債務者が求められるのは、収入合算をして【フラット35】を借りるとき。民間金融機関の住宅ローンの場合は連帯債務を求められることはほとんどありません。主債務者が借りた住宅ローンに対して、連帯債務者も債務者となるため、住宅ローン全額の返済義務を負うことになります。団信には基本的に主債務者だけの加入が原則ですが、連帯債務者も保険に加入できる「夫婦連生型」が利用できる場合があります。なお、どちらも債務者のため、住宅ローン控除を二人で受けることができます。

連帯債務者の条件（主債務者との間柄）は、【フラット35】の場合は以下の要件に当てはまる人です。

目的も条件もよく似ている連帯保証人と連帯債務者。違いについては下の表を参考にしましょう。

保証人と連帯保証人の違い

保証人と連帯保証人は、保証しなければならない範囲が異なり、連帯保証人のほうがより重い責任があります。お金を貸すほうにとっては、連帯保証人のほうがリスクを担保する効果が大きいため、住宅ローンで求められる「保証人」といえば「連帯保証人」のことだと考えてよいでしょう。

保証人と連帯保証人の違いは、保証人には「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」「分別の利益」という権利があること。わかりにくい言葉なので、ひとつずつ説明していきます。

催告の抗弁権とは

お金を貸した人（債権者）が、債務者に代わって返済するようにと要求してきた場合、「まずは、主債務者に返済するよう請求してください」と主張できる権利です。ただし、お金を借りた主債務者が破産していたり、行方不明になっていたりした場合は、催告の抗弁権は消滅するため主張できません。

検索の抗弁権とは

主債務者に資金や財産があるのに返済を拒否したからといって、債権者が保証人に返済を要求した場合、「まずは、主債務者から返済してもらうか、それが無理なら主債務者の財産を差し押さえてください」と主張できる権利です。

分別の利益とは

保証人が複数の場合、保証人の人数で割った部分のみの債務を負担すればよい権利。例えば債権額が300万円で保証人が3人いるなら、1人100万円までの責任しか発生しません。

連帯保証人の場合には、保証人に認められているこれら3つの権利がありません。つまり、主債務者の返済が滞った場合に、債権者が主債務者に返済請求をする前でも、また、主債務者に返済するための資産があったとしても、連帯保証人は返済の義務を果たさなければなりません。

住宅ローンの保証人・連帯保証人になれる人の条件

金融機関などの債権者は、債務者やその保証人が義務を放棄することのないよう、保証人になる人にも条件を付け、審査を行います。ここからは住宅ローンで求められる連帯保証人の条件について解説します。

配偶者や両親などの家族

連帯保証人となれるのは、基本的には同居している配偶者や両親のみ。例えば収入合算の住宅ローンを妻名義で組む際に連帯保証人となれるのは、夫または父母です。ペアローンでは、夫婦や親子がお互いのローンの連帯保証人になります。夫の連帯保証人は妻、妻の連帯保証人は夫という具合です。

また、同じ家族であっても、兄弟姉妹は原則として連帯保証人にはなれません。ただし、金融機関によっては、永続的に同居が見込まれる場合などは認められる場合もあります。

金融機関の審査基準を満たしている年齢・収入

配偶者や親子であっても、どちらかの支払い能力が審査基準に満たないと判断されれば、収入合算やペアローンを組むことは難しくなります。

審査のポイントはローン申し込み時と完済時の年齢、年収や勤続年数、団体信用生命保険の加入可否などです。金融機関や商品によってそれぞれの基準は異なるので、借入額などとあわせて条件をよく確認し、検討しましょう。

住宅ローンの連帯保証人がいない場合の解決策

前章で紹介した条件を満たせる連帯保証人がいない場合、収入合算の住宅ローンやペアローンを組むことはできません。しかし、住宅ローンは保証人を求めるものに限られません。さまざまな選択肢から自分に最適なローンを選択しましょう。

保証会社を利用する

保証会社を利用すれば金融機関にとっては貸し倒れの可能性がなくなります。そのため、金融機関は保証会社の利用を求めるのが一般的です。
ただし、保証会社を利用するには保証料が必須。保証料の相場は借入額の2％程度で、保証会社や審査結果によって割合は異なります。また、支払方法は契約時に一括で支払う外枠方式と、月々のローンとあわせて分割払いする内枠方式の2種類があります。

保証人が不要な住宅ローンを利用する

【フラット35】は、住宅金融支援機構と提携し、民間の金融機関とは異なる基準で審査しています。そのため保証人はもちろん、保証会社も不要です。同じ理由で、団信への加入が任意で、年収などの面でも比較的、審査基準が緩いとされています。2024年2月13日からは、子育て世帯と若年夫婦世帯への優遇措置として、対象であれば最大1％金利が下がる【フラット35】子育てプラスがあるのもメリットです。ただし、物件に対する審査もあり、住宅として一定の技術基準を満たしていないと融資は行われません。

保証会社を利用しても連帯保証人が求められるケース

保証会社から保証を得たうえで、さらに連帯保証人を付けることが融資の条件になることがあります。ペアローンや収入合算以外で連帯保証人が必要になるケースをいくつかご紹介しましょう。なお、借りる人の条件や金融機関の審査基準によって、連帯保証人の要・不要は異なります。

土地や建物の名義を夫婦で共有する場合

例えば、土地と建物の名義を夫婦で共有にするのに、住宅ローンは夫が代表で借りる場合、夫の持分だけでは担保として不十分な場合があります。その場合、名義を共有している妻を連帯保証人にすることで融資の審査が通りやすくなります。

親名義の土地に住宅を建てる場合

担保としては、建物よりも土地のほうが価値が高いのが一般的。親が所有している土地に子どもが家を建てるケースでは、建物だけでは担保として不十分なことがあります。その場合、土地の所有者である親が連帯保証人になることが多くあります。

自営業の場合

「個人事業主や会社の経営者などの場合、収入が景気に左右されがち。商売が立ち行かなくなって返済が滞るリスクが大きいといえます。そのため、景気が悪化してくると、保証会社による保証のほかに、連帯保証人も立てることが融資の条件になるケースが増えてきます」

審査内容に問題がある場合

年収や勤続年数など、融資の審査に通るか通らないか微妙な条件の人の場合、連帯保証人を付けることで融資が受けられるケースも。
「収入合算をすすめられて配偶者が連帯保証人になるケースもあれば、収入が十分にある親を連帯保証人に立てるケースもあります」

土地は親の名義のまま、子どもが実家を二世帯住宅に建て替えるケースはよくあります。担保が建物だけでは希望の融資額を借りられない場合には、親が連帯保証人になることで審査に通ることも（画像／PIXTA）

住宅ローンの保証人を立てるメリット

住宅ローンを組む際に、必要な状況でなくてもあえて保証人を立てるメリットはあります。

保証料がかからない

一般的には、住宅ローンを借りる場合は保証会社を利用します。ネット銀行や【フラット35】など保証会社を利用しないケースもありますが、それ以外の金融機関や商品でも保証会社を利用せずに、保証人に債務の保証をしてもらうことは可能です。

「保証会社ではなく、個人による保証でいいかは金融機関の判断になります。保証会社に支払う保証料は、借入額によりますが数十万円になりますから、保証人を立てることで保証料が不要になることはメリットといえるでしょう」

また、連帯保証人が求められるケースでも例に挙げましたが、自営業者などで住宅ローンの審査が通りにくい人が保証会社に加えて連帯保証人や連帯債務者を立てることで、融資を受けられる可能性がアップするのもメリットです。

借入可能額が増える可能性がある

連帯保証人を立てると、借入可能額が増える可能性も。金融機関にとっては債務者一人分の収入に頼るより、保証人の収入を合算したほうが安定した返済を期待できるためです。
ただし、金融機関が借入額を低く設定するのは無理のない返済計画を実行してもらうためでもあります。将来的に何らかの理由で収入が下がることも想定し、借り過ぎないよう注意が必要です。

住宅ローンの保証人を立てるデメリット

一方で、住宅ローンの保証人を立てるデメリットもいくつかあります。

死亡や離婚をしても返済義務は継続する

ペアローンや収入合算で、親子や配偶者が連帯保証人になる場合、最も気を付けたいのは「離婚」や「死亡」のリスクです。

「離婚した場合、持ち家を売却したお金や自己資金でローンの残りを完済できればいいのですが、売却で完済できない場合は、そのまま返済を続けることになります」

もしも配偶者が返済を滞納すると連帯保証人に返済の請求がやってきます。連帯保証人を変更することはできませんから、増えた負担は完済まで続くことに。

「このリスクを回避するには、離婚をしないか、売却することでローンの残債を返せる資産価値の落ちにくい家を選ぶかでしょう」

また、収入合算で連帯保証人となった親や配偶者が死亡した場合は、主債務者の返済がそのまま続きますが、世帯収入が減ることで返済が苦しくなる可能性もあります。ペアローンの場合、死亡した債務者の残債は団信で完済されますが、遺された配偶者の返済は続きます。

「収入合算の場合、団信加入は原則主債務者一人ですが、夫婦で入れる団信があれば加入しておくのがいいでしょう」

ペアローンの場合は、団信のほかに生命保険にも加入して死亡時の保障を厚くしておくこともリスク回避になります。

連帯保証人の家族や親族に対し負担がかかる

ペアローンや収入合算のために親や子、配偶者が連帯保証人になるのとは違い、別の理由で親や親戚、友人などを連帯保証人にした場合は、連帯保証人に大きな負担をかけるデメリットがあります。

「返済が滞ることがなかったとしても、住宅ローンという大きな金額の債務の保証人になることは精神的に大きな負担です。保証人になってもらったことがきっかけで、人間関係が壊れる可能性もあります。保証人は安易に依頼することも、引き受けることもやめたほうがいいでしょう」

保証人がローンの審査に通らない場合がある

すでにほかのローンの保証人になっていると、新たに保証人になれない場合も。例えば住宅ローンをすでに組んでいるのに新たに住宅ローンを組もうとすると、両方を返済できるだけの収入が求められるため、審査に通るのは難しくなります。
同様に、連帯保証人になった場合にも返済の義務を負うので、その後新たにローンを組んだり、保証人になったりするには厳しい審査を必要とします。なお、連帯保証人は前述した「催告の抗弁・検索の抗弁・分別の利益」という3つの権利がない分、負う責任が大きく、これらの権利を持つ保証人と比べてより審査に通るのが難しい傾向です。

そのため、実際には返済の負担がかかっていなくても、連帯保証人であることが理由でローンを組めなくなる恐れもあります。保証人を頼む場合には、その人がローンを組む予定がないかを必ず確認しましょう。

住宅ローンを一人で借りる場合、保証人は不要なのが一般的。とはいえ、ペアローンや収入合算では、親や子、配偶者が連帯保証人、連帯債務者となります。返済が滞った場合、保証人にはどのような責任が発生するのかを知っておくことが大切です。

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  執筆

  菱田雅生

  ｜ライフアセットコンサルティング株式会社　代表取締役　ファイナンシャル・プランナー（ＣＦＰ®）
  ファイナンシャル・プランナー（CFP®）。独立系FPとして講演や執筆を中心に活動。資産運用や住宅ローンなどの相談も数多く受けている。近著に『日経マネーと正直FPが考え抜いた！迷わない新NISA投資術』（日経BP）、『日経マネーと正直FPが教える一生迷…