【フラット35】の審査はどの金融機関も同じ?基準や落ちる理由を解説

住宅ローンを借りるには、金融機関の「審査」を通らなければならない。では、【フラット35】の場合はどうなのだろう? どの金融機関を窓口に選ぶかで、審査結果が違ったりはしないのだろうか。【フラット35】の特徴や利用条件をまとめた。また、審査についてのさまざまな疑問について、ファイナンシャルプランナーの岡嶋宏明さんに話を聞いた。

【フラット35】って何?特徴やメリットはどんなこと?

一般の住宅ローンとどこが違うの?

どの住宅ローンを利用しようか考え始めると、よく耳にすることになるのが【フラット35】。これは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている住宅ローンだ。完済まで金利が変わらない全期間固定金利型。銀行のほか信用金庫やネット銀行、住宅ローン専門金融機関などが申し込み窓口になっていて、借りられる人や住宅の条件は同じだが、金融機関によって金利や借入時の手数料が違うのが特徴だ。
また、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性のいずれかを満たすなど、住宅金融支援機構が定める要件を満たす住宅は、当初5年または10年の金利がさらに引き下げになる【フラット35】Sが利用できる。

【フラット35】の窓口になっている金融機関の多くが、独自の住宅ローンも扱っているが、では、【フラット35】と一般の住宅ローンにはどのような違いがあるのだろう。それぞれの特徴を表にまとめた。

■【フラット35】と民間の住宅ローンの違い
【フラット35】 民間金融機関の住宅ローン
金利タイプ 全期間固定金利 変動金利や固定期間選択型など複数の金利タイプ
借入時の手数料 金融機関によって異なる。一律で数万円~の場合や、借入額の2%程度など
保証料 無し 無し~借入額の2 %程度
団体信用生命保険 原則加入(保険料は金利に含まれる) 必須加入(保険料は金利に含まれる)
住宅の技術基準 あり 無し
勤続年数 問われない 金融機関によって異なる
繰り上げ返済手数料 無し(web手続きの場合は10万円以上、窓口で手続きの場合は100万円以上の繰り上げ額が必要) 金融機関によって異なる。有料の場合、繰り上げ金額や金利タイプなどで異なる

返済額が変わらないから返済計画が立てやすいのがメリット

【フラット35】のメリットにはどんなものがあるのだろうか。

まず、【フラット35】の特徴の「全期間固定金利」が大きなメリットのひとつと言えるだろう。将来、経済情勢が変わって市場金利が上昇し、変動金利型の住宅ローンで返済している人の金利が上がったとしても、【フラット35】の場合は融資が実行されたときの金利が完済まで続く。つまり、返済額はずっと変わらない。返済額が増えたらどうしよう……と心配することなく返済計画が立てられるのだ。

「保証料は0円で連帯保証人を求められることもありません。繰り上げ返済手数料がかからないのもメリットでしょう」(岡嶋さん、以下同)

なお、【フラット35】の金利は民間住宅ローンの変動金利に比べて高いため、同じ金額を借りた場合の返済額が高くなることや、購入する住宅が住宅金融支援機構の技術基準を満たしている必要があることなどに、注意が必要だ。

【フラット35】の審査基準と審査の流れは?

【フラット35】を借りるには「人」と「住宅」の条件をクリアする必要がある

住宅ローンを借りる場合、年齢や年収によって借り入れの可否や借入額の上限が違ってくるのは、【フラット35】も民間住宅ローンも同じ。【フラット35】の場合は、さらに購入・建築する住宅についてもさまざまな条件がある。下の表に、主な条件をまとめた。

■【フラット35】の主な利用条件
年齢 申し込み時の年齢が満70歳未満
年収 ●400万円未満の場合
年間合計返済額は年収の30%以下
●400万円以上の場合
年間合計返済額は年収の35%以下
借入額 100万円以上8000万円以下
借入期間 15年以上(申し込み本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年以上)
80歳ー申し込み時の年齢(1年未満切り上げ)、
または35年のいずれか短い期間が最長借入期間
住宅の技術基準 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅
住宅の床面積 一戸建て 70m2以上
マンション 30m2以上

【フラット35】を申し込んでから資金を受け取るまでの流れ

【フラット35】は、借り入れの申し込みの後、融資の可否について審査がある。結果が分かるまでの期間は1~2週間程度が目安だ。また、住宅が技術基準をクリアしているかどうかも審査されるため、検査機関による設計審査や現場審査も必要。

■借り入れ申し込みの際に必要な書類
ローンの申込書 【フラット35】長期固定金利型住宅ローン(機構買取型)借り入れ申込書
今回の住宅取得以外の借入内容に関する申出書(兼 既融資完済に関する念書)
所得を証明する書類 借入申し込み年度の前年および前々年の公的収入証明書
<給与所得のみの場合>
特別徴収税額の通知書、住民税納税通知書、住民税課税証明書等の公的収入証明書
<給与所得のみ以外の場合>
納税証明書および確定申告書の写し等
建設費確認のための書類 建物の工事請負契約書の写しなど建設費が確認できる書類
土地取得費についても借り入れする場合は土地の売買契約書の写し等
土地所有の確認の書類 土地の登記事項証明書

【フラット35】が借りやすい窓口ってある? いろいろな疑問をQ&Aで解決!

<Q1>融資審査の結果は、どの金融機関でも同じ?

<A>
「【フラット35】では申し込みを受けた金融機関が事前審査を行い、住宅金融支援機構が本審査を行います。【フラット35】は明確な条件が前もって公表されているのが特徴です。その条件に達しなければ、融資は一切受けられないことになります。また、現在は、いずれの金融機関でも、住宅金融支援機構の指示のもと、ほぼ均一化された基準による審査が行われているようです」

<Q2>【フラット35】と銀行の住宅ローンの審査って何が違うの?

<A>
「【フラット35】と銀行の住宅ローンの審査基準は異なるといわれています。銀行の審査では、年収や勤務先、勤続年数など、申し込む人の人物評価に重きをおいている場合が多いのに対し、【フラット35】では、住宅ローン以外のローンをも含めた返済額についての基準など、融資条件をクリアしているかが最重要課題となるわけです。また、建物の技術基準も重きをおいて審査が行われることになります。なお、昨今は【フラット35】の延滞者が多いなどの理由から、審査は若干厳しくなっている傾向があるようです」

<Q3>健康上の理由で住宅ローンが通らない人は、【フラット35】なら通る可能性はある?

<A>
「銀行の住宅ローンでは、団体信用生命保険に加入できることが融資の条件です。それに対して【フラット35】では機構団信の加入は義務ではありません。健康上の理由で機構団信に加入しなくても、その理由のために融資基準が厳しくなることはありませんのでご安心を。なお、機構団信に加入しない場合は、本来の金利より0.2%低く借り入れすることができます」

<Q4>年収さえクリアしていれば、勤続年数や勤務先の安定性は問われない?

<A>
「【フラット35】の審査では、勤続年数や勤務先について、銀行の住宅ローンほどはこだわらない傾向があるようですが、全くゼロということではなさそうです。勤務年数が長ければ滞りなく返済できる人、と高く評価されることは銀行の住宅ローンと同様です。なお、勤務先が大企業か、中小企業かなどの差は【フラット35】の審査ではあまり影響しないようです」

<Q5>自営業の人は、【フラット35】のほうが通りやすいってほんと?

<A>
「【フラット35】には公的融資としての側面がありますので、銀行の住宅ローンと比較して自営業の人が審査に通りやすい傾向はあると思います。なお、最近の銀行の住宅ローンも、一時期よりは融資基準は緩やかになっている傾向があり、地域にしっかりと根ざした自営を営む方は、特に問題なくローンを受けられているのもまた事実といえます」

<Q6>クレジットカードや携帯電話、公共料金、税金で延滞してしまった過去がある。【フラット35】の審査は通らない?

<A>
「住宅ローンの審査が通らない理由の最大の要因はここにあります。特に、スマホを購入する場合に一括ではなくクレジット払いにした場合や携帯電話使用料をクレジット払いにしている場合、延滞すると信用情報機関に履歴が残ることがあります。この記録は5~7年残るといわれています。審査は信用情報から過去の利用歴や延滞歴などを調査することから始まります。これは、【フラット35】も銀行の住宅ローンも全く同じです。日ごろから、個人の信用情報を汚すことなく行動を。公共料金や税金の滞納は信用情報機関に登録されることはありませんが、延滞してしまう家計状況で住宅ローンを借りるリスクについて注意が必要です。なお、信用情報は利用料1000円にていつでも開示を求めることができます。心配な方はご自身の信用情報の開示を受けてみるといいでしょう」

<Q7>【フラット35】はどんな人に向いているの?

<A>
「【フラット35】が向いているのは、預貯金などが多くない若年層の方や、極力リスクを抑えて堅実に返済をしようと考えている方など。反対に、多額の預貯金があるとか、近い将来に多額の退職金が予定されているような方で、住宅ローン控除(住宅ローン減税)の恩恵を受けたいがために住宅ローンを借りる方などは、より金利が低い銀行の変動金利の住宅ローンなどが良い場合があるかもしれません」

<Q8>【フラット35】では元金均等返済という返済方法を選べるそうだけど、どんな特徴があるの?

<A>
「一般的に利用されている元利均等返済は毎月返済額が一定になる返済方法。一方、元金均等返済は、毎月の返済額のうち元金の額が一定で、返済が進むにつれて返済額が少なくなります。元金均等返済は元金の減りが早いため、同じ借入額、同じ返済期間の場合、元利均等返済よりも総返済額は少なくなるのが特徴。ただし、返済スタート時の返済額が元利均等返済を選んだ場合よりも高いため、借入時に必要な年収も高くなります」

完済まで固定金利の【フラット35】は、今後の金利情勢に左右されずに返済計画が立てやすいメリットがある。審査の基準も明確なので、クリアできそうなら、利用を検討してみるといいだろう。

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取材・文/田方みき 写真/PIXTA
公開日 2018年12月05日
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