ペアローンで住宅購入 収入合算との違いは?メリットだけでなく、後悔しないようリスクも紹介

ペアローンで住宅購入。収入合算との違いは?メリットだけでなく、後悔しないようリスクも紹介

住宅ローンを利用するとき、夫婦のうちどちらか一人が借りるだけでなく、ペアローンや収入合算といった方法があります。それぞれ、どのようなものなのでしょうか?今回は、夫婦それぞれが住宅ローンを契約するペアローンについて詳しく解説。節税などのメリットのほか、離婚した場合のリスクなどデメリットも知っておきましょう。ファイナンシャルプランナーの竹下さくらさんに利用の際の注意点などを聞きました。

夫婦で家を買うときの住宅ローンの組み方は?

家を買ったり建てたりする際、ほとんどの人が住宅ローンを利用します。一人で家を買うなら、単独でローンを組みますが、夫婦で力を合わせてマイホームを、という場合は、どちらか一人の単独ローンのほかに、ペアローンや収入合算という方法があります。

では、ペアローンと収入合算はそれぞれどのようなローンなのでしょうか。

ペアローンとは?

ペアローンは、一つの物件に対して夫婦がそれぞれに住宅ローンを申し込む方法。2本の住宅ローンを利用するわけですから、単独で借りる場合よりも借入額を多くすることができます。夫も妻も住宅ローンの債務者として住宅ローンの契約をし、お互いに連帯保証人になります。

例えば、物件価格4000万円でペアローンを半々で組むとしたら、夫婦それぞれが2000万円ずつ借りてお互いに連帯保証人となります。

ペアローンのイメージ

収入合算(連帯保証型/連帯債務型)とは?

収入合算は、住宅ローンを申し込む人の収入と配偶者の収入を「合算」した世帯年収をもとに、借り入れ可能額を出す方法です。基準になる年収が増えるため、単独でローンを組む場合よりも借入可能額を増やすことができるので、住宅ローンを申し込む主債務者の年収では希望の借入額に届かない場合などに利用されます。ローンを契約するのは一人ですが、配偶者が連帯保証人になる連帯保証型、または連帯債務者となる連帯債務型があります。

ペアローンと収入合算はどう違う?主な特徴を比較

ペアローンも収入合算も、どちらも夫婦で力を合わせて住宅ローンを借りることになるのですが、契約の方法や、債務や保証に対する夫婦それぞれの立場など、さまざまな点で違いがあります。主な特徴をまとめたものが下の表です。

■ペアローンと収入合算の特徴を比較
ペアローン 収入合算
<連帯保証型>
収入合算
<連帯債務型>
住宅ローンの種類 民間金融機関の住宅ローン 民間金融機関の住宅ローン 【フラット35】
※民間金融機関の住宅ローンにはほとんど無い
契約方法 同じ金融機関で夫と妻がそれぞれ債務者となる2本の住宅ローンを契約する 夫と妻のどちらかが主債務者になって1本の住宅ローンを契約する 夫と妻のどちらかが主債務者になって1本の住宅ローンを契約する
連帯保証/連帯債務 お互いに連帯保証人になる 収入合算者が連帯保証人になる 収入合算者が連帯債務者になる
団体信用生命保険 夫婦それぞれで加入 主債務者のみが加入 【フラット35】の場合は夫婦で加入
事務手数料 2回分 1回分 1回分
住宅ローン控除 夫婦それぞれに適用 主債務者にのみ適用 連帯債務者にも適用

ペアローンのメリットやデメリットについては後で詳しく紹介しますが、連帯保証型の収入合算と比較した場合、住宅ローン控除が2人分受けられることがメリット。一方で、夫婦のどちらかが死亡または高度障害状態になった場合、収入合算の場合は主債務者が亡くなると団体信用生命保険でローンの残りの支払いがなくなりますが、収入合算者が亡くなっても支払いはまるまる残ります。一方、ペアローンの場合は亡くなった人の分の残債しか補償されず、支払いが残ってしまうのがデメリットといえるでしょう。

連帯債務と連帯保証の違いについてもっと詳しく
連帯債務と連帯保証の違いは? 夫婦で組む住宅ローンの方法と注意点

ペアローンを利用する際の手順や必要書類は? 通常の住宅ローンと違いはある?

夫婦それぞれに住宅ローンを契約するペアローン。家や土地に担保を設定する関係上、住宅ローンは同一金融機関に申し込むことになります。ですから、まず、どの金融機関のどの住宅ローンを利用するかを夫婦で話し合って決めましょう。

その後は、通常の住宅ローンと同様です。手順は下記の流れが一般的。

ペアローンの申請から実行までの手順

・金融機関に事前審査(仮審査)を申し込む
・事前審査に通ったら本審査を申し込む
・必要書類を用意
・本審査に通ったら住宅ローン契約を締結
・融資実行

なお、これから結婚しようというタイミングで住宅を購入する場合、融資実行前に入籍が必要になるのが一般的です。

ペアローン利用の際の主な必要書類と入手先

書類名 入手先
本人確認書類 運転免許証・パスポート
健康保険証
住民票


市区町村役場
収入確認書類 源泉徴収票
住民税決定通知書(課税証明書)
個人事業主等の場合は納税証明書
勤務先
1月1日現在居住地の市区町村役場
税務署
物件についての書類 公図
土地登記簿謄本・建物登記簿謄本
物件所在地管轄法務局
物件所在地管轄法務局
その他 印鑑証明書 市区町村役場
※必要書類についての詳細は金融機関によって異なります。詳しくは、各金融機関のホームページや窓口でご確認ください

ペアローンの名義は共有に 出した金額の比率で持分比率も設定

住宅ローンを使って住宅を取得したら、所有権保存登記をします。所有権保存登記とは、その不動産の所有権(名義)が誰のものなのかを法的に明確にすること。

ペアローンを使って住宅を取得した場合、夫婦の共有名義にして、所有権の持分比率を借入額や頭金の金額の割合に応じて設定するのが一般的です。所有権の持分比率は、取得資金の拠出割合と同じでなくてもかまわないのですが、例えば、妻が少ししか住宅ローンを負担していないのに持分が夫と同じ1/2ずつという場合は、税法上、夫から妻への贈与があったとみなされ、贈与税の課税対象になるので注意が必要です。

ペアローンのメリットは?借入額アップのほかに、節税メリットも!

夫婦それぞれに借りるから、住宅取得の予算をアップできる

ペアローンのメリットのひとつが、住宅ローンの借り入れ額を増やせることです。

例えば、5000万円の家を買いたいと考えた場合、年収400万円の夫が一人で住宅ローンを借りる場合、下の図のcase1のように借入可能額が約3260万円だとすると、頭金が約1740万円必要になります。しかし、case2のように年収300万円の妻も住宅ローンを借りてペアローンにすれば、借入可能額は夫婦併せて5709万円。欲しいと思った5000万円の家に手が届くことになります。

ただし、借入額を増やすことで、当然ですが毎月の返済額も増えます。いくら借入可能額が増えるからといって、借り過ぎてしまわないよう注意が必要です。

ペアローンのシミュレーション
借入可能額は年間返済額の年収負担率30%、元利均等返済、金利1.5%、35年返済で筆者が試算。実際の借入可能額は金融機関や申し込みをする人によって異なります

住宅ローン控除をダブルで受けられる

住宅ローンを利用して住宅を取得した人が、一定期間、住宅ローン残高に応じて所得税や住民税を節税できるのが住宅ローン控除(住宅ローン減税)です。一人で住宅ローンを借りた場合や、連帯保証型の収入合算の場合は、主債務者だけが対象です。しかし、ペアローンは夫婦で2本の住宅ローンを組んでいるため、夫婦がそれぞれに住宅ローン控除を受けることができるのです。

「ペアローンを利用した場合、夫一人で住宅ローンを借りた場合よりも、納めている税額によっては節税効果が大きい場合があります」(竹下さん、以下同)

住宅ローン控除で還付される税金は、当初10年間は「年末ローン残高の1%が控除額」。しかし、実際の控除額にはもう少し条件があり
・1年の最大控除額(最大40万円/年間)
・所得税+住民税額
・年末ローン残高の1%

この3つのなかで一番低い額が控除される仕組みです。

では、夫が2500万円、妻が1500万円を借りたAさん夫婦の、1年目の住宅ローン控除のシミュレーションを見てみましょう。

■ペアローンで4000万円を借りたAさん夫婦の住宅ローン控除額
夫(会社員・年収500万円) 妻(会社員・年収300万円)
住宅ローン借り入れ額 2500万円 1500万円
所得税額/住民税額 13.9万円/13.65万円 5.6万円/11.9万円
1年目の年末ローン残高※ 2445万円 1467万円
年末ローン残高の1% 24.45万円 14.67万円
住宅ローン控除(1年目) 24.45万円 14.67万円
※元利均等返済、金利1.5%、35年返済、1月返済開始で竹下さくらさんが試算

Aさん夫婦のシミュレーションでは、それぞれの金額は下記のようになります。

「1年の最大控除額」:夫40万円 妻40万円
「所得税額+住民税額」:夫27.55万円 妻17.5万円
「年末ローン残高の1%」:夫24.45万円 妻14.67万円

Aさん夫婦はこの中で一番低い「年末ローン残高の1%」が該当し、二人で約39万円の控除を受けることができました。

仮に、夫が一人で住宅ローンを借りた場合、借入額がもっと多かったとしても、
住宅ローン控除額は所得税額+住民税額の27.55万円が上限。このケースでは、夫が一人で借りるより、夫婦がペアローンで2本の住宅ローンを借りたほうが、節税効果が大きくなっています。

住宅ローン控除の控除額についてもっと詳しく
住宅ローン控除って、実際いくら戻ってくるの?

売却の際の3000万円の特別控除がダブルで適用

物件を共有名義にするペアローンは、将来、売却することになった場合にもおトクになることが。居住用財産を売却した際に得られた利益のうち3000万円までは課税されない譲渡所得税の特例「3000万円の特別控除」というものがあります。ペアローンの場合、夫婦両方が適用されるため、二人の合計で最大6000万円まで譲渡所得税が非課税になります。

後悔しないために知っておきたいペアローンのデメリットと注意ポイント

最大のリスクは離婚。売却できなければ別れてからも返済が続く

ペアローンのデメリットには、
・ついつい借り過ぎて返済額が増える
・事務手数料がローン2本分かかる

などがありますが、最も気をつけたいのは「離婚」することになった場合。

「ペアローンの最大のリスクは離婚です。収入合算も同じですが、ペアローンではお互いに連帯保証人になっているので、夫婦としての縁は切れても、お金の縁が切れないのです」

離婚した場合、持ち家の処分は「売る」か「どちらかが住んで返済は続ける」のほぼ2択。

「ローンの残債よりも高く売れなければ売却は困難です。その場合、どちらかが住み続けて、それぞれに返済を続けることになります。でも、離婚後、住んでいない家のために律儀に返済を続ける人は少ないのではないでしょうか。また、別れた配偶者が返済を滞納すると、連帯保証人の自分にその返済負担がのしかかってきます。連帯保証人を変更することはまず無理ですから、完済まで不安は続きます」

つまり、ペアローンを利用するなら、完済まで離婚はしないくらいの覚悟が必要ということなのです。

お互いの顔色をうかがう夫婦のイラスト

どちらかが亡くなると、経済的に追いつめられる可能性が!

「ペアローンはどちらかが死亡したときも、実は経済的に大変になります」

死亡した債務者の残債は、団体信用生命保険で完済になり、遺された配偶者の返済額が増えるわけではありません。なぜ経済的に困ることになるのでしょう。

「たしかに亡くなった配偶者の借金はなくなります。でも、夫婦ふたりから一人になった場合、特に子育て中の場合などはいろいろ出費がかさみます。仕事と家事、子育てを一人で行うことになると、ベビーシッター代やクリーニング代が以前よりかかるようになったり、食事をつくる時間や気力がなく、外食やお惣菜を買う頻度が上がったり。子どもの送り迎えで仕事の時間が削られたりもしがちです」

何か対策はないのでしょうか。

「ペアローンを利用するなら、二人とも生命保険に加入して、どちらかが亡くなったときに二人分のローンの残債が消えるようにしておくべきです」

軽い気持ちでペアローンを利用すると、離婚や死別など万が一のときに困ることになります。また、ペアローンや収入合算をしたのに、将来、どちらかが仕事をやめると、世帯年収が減って返済が困難になることも。

「ペアローンの利用が向いているのは、完済まで離婚せず、共働きを続けられる夫婦。将来は分からないと思う人や、いつか仕事をやめるかもしれないと感じる人は、ペアローンや収入合算は避けたほうが無難です」

一人では資金が足りなくても、夫婦で力を合わせてペアローンを利用すれば多く借りられて、理想の家づくりや購入が近づきます。でも、注意しておきたいこともたくさん。後悔しないよう、慎重に資金計画を立てましょう。

まとめ

夫婦がそれぞれに住宅ローンを契約するのがペアローン

住宅ローン控除をダブルで受けられるなどがメリット

離婚や死別の場合、返済が苦しくなるなどのリスクが高い

ペアローンを利用するなら完済まで離婚をせず共働きを続けることがポイント

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取材・文/田方みき イラスト/森越ハム
公開日 2020年11月27日
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