僕は不動産屋さんなので、登記の専門家ではありませんし、税制の専門家ではなく、労務の専門家ではなく、土地家屋の測量の専門家でもないです。各事象ごとに、よりお客様のためになる方法論を模索したいと考えています。お客様の事情をお伺いしたうえで、より最善を期すために専門家をご紹介し僕も一緒に「学び」を深めたいと思います!!
大前提にあるのが、「返済比率」が、金融機関が想定している規定内収まっていること。※収入に対する、返済額(「残債+新規融資」の月当たりの返済額)の比率です。現在抱えている分の「残債」については売却が叶った時点で返済することが前提であること。これがクリアになっていて初めて利用できる金融商品です。金利等は一般的な住宅ローンの金利とは違って高くなります。※厳密にいうと専門的になりすぎて意味が分からなくなりかねないので、イメージとして受け止めてください。(苦笑)
新築一戸建てを土地からお手伝いし、お引き渡し(新生活スタート)後、一年で他県への移住が決まり売却のお手伝いをした経験がございます。当然に住宅ローンの残債(元金)はほとんど消えてない状態での売却でしたが、手出しもほとんどされずに決着できた成功事例として自分の自信につながった取引でした。
売却後に手元に残るお金が、取得の際にかかったお金の総額を上回ってしまった場合にその分に税金がかかります。一般的な不動産取引ではそうなることはほとんど聞いたことがないですし、そうならないように、アドバイスしますので、「大きく税金で持っていかれる!?」なんてことはありません。但し、相続財産としての不動産を売却される際は気を付けてください!!取得にかかったお金が非常に小さく見積もられてしまい、差額益が出てしまいがちです。一度、ご相談下さい。
売却手続き上「かかる費用」としては…・抵当権を抹消するための手続き費用(司法書士さんへ数万円程度)・不動産会社への成功報酬(仲介手数料)売却時に「動くお金」としては上記に加えて…・住宅ローンの残代金(金融機関への返済金)・仮に売却益が出てしまった場合は、雑所得に対する税金(確定申告要)販売活動に関する「広告費用等」は頂いておりません。上記以外に必要な費用を強いて上げるなら、打ち合わせの為に出向いた先でのコインパーキング代ぐらいでしょうか?詳細は、取引ごとに違います。ご相談下されば、資金計画をお知らせします!!
はっきり申し上げます。売り出し前にリフォームはやめてください。間取りがとても使い勝手がよく、家族構成や使用目的、生活導線にマッチしていても、内装が趣味に合わないとなると、やはり、購入は躊躇せざるを得ないでしょう。リフォーム済みの内装を全部引っぺがしてリフォームしなおすには経済的に本当に「もったい」ですから。改装の意欲をお持ちならば、手を入れてしまわずに、価格設定から改装費用分程度を差し引いて設定価格を下げて販売活動を始めたいです。
はっきり申し上げて、購入希望者様たちは内覧の際に、「印象」は気にされていない様に感じます。中古戸建としての物件や、マンションの場合はリフォームを前提とされていることがほとんどですし、新築戸建て用地としてご覧の方は既存建物は解体することが前提に有ります。内覧の為に、お邪魔した際、にっこり挨拶をされてください。内覧者の方からのご質問には正直にお答えになってください。それだけで印象はずいぶんよくなりますよ!!
正直に申しまして、販売活動をこっそり進めても、どこかで、情報がでてしまい、ご近所の方がお気づきになることもございますし、近隣の方にバレやしないかとストレスになってしまうこともありますので、お薦めは致しません。本当に内密に進めたい場合、いろいろと細かい配慮としてご協力を仰ぐことが多くなる傾向になるでしょうが、退去の引っ越し作業まで、近隣の方が気付かれなかったケースは多数ございます。
コロナ時代を経て、情勢が心理的にもいろいろと大きく変化しました。販売活動開始時点の価格設定を上方修正する物件も多数見受けますし、販売活動の中で、引き合いの具合をみて下方修正することもございます。我々不動産会社の目的は、早期成約による所有者満足です。
当然、不動産のことですから少々不謹慎かもしれませんが…缶コーヒーを商品として販売するにあたって、缶コーヒーを仕入れる。パンを販売するために小麦粉を仕入れて加工する。お客様の不動産を買い取り(仕入れ)させて頂き、改装・古家解体・新築戸建て建築など(加工)し商品化して販売する。不動産の所有者様を売主とし我々、不動産会社が買主となる。ということです!!
僕の経験の中でも、正直なところ「イヤイヤ…この金額では無理やろ…」ということもございました。(苦笑)が、これが、不動産取引の不思議で面白いところ。「この物件欲しい!!」という方にとっては本当にいい物件ですから。売却価格設定はあくまでも、所有者様にその主導権がございます。実際に、査定額よりも上の価格設定での取引経験は一定数ございます。
法務局、市役所など公的機関に対する調査は全ての物件で行いますが、ご訪問しお邪魔したうえで、物件を拝見したいところです。スーツの営業マンが、ビジネスバッグ片手にご訪問となると近隣にお住いの方の目がありますので、訪問を断られる方も多数居られます。私服で、バックパックで「親戚の子が顔を見せに来た」風にお伺いすることもありますし、完全に訪問無しの書類関係だけで査定することもございます。まずは、ご事情をお話しください!!
僕の判断が「正解」とは思ってません。自信をもって、提示する査定価格ですが、見る人によっては「もっと高額の物件だろう!!」もあれば、「そんなに高額なわけがない!!」とみる方もおられるでしょう。不動産の価格設定はある意味では「あってないようなもの」。そこに一つの判断材料を提供するイメージで尽力しています。
とは言え、非現実的な価格設定では当然売れませんよね。そこで、我々が過去の事例や最新の路線価などで査定いたします。他の質問でも触れましたが、売れない不動産はありません。但し、価格設定が間違っていないことが前提です。お客様のご希望の価格設定もあるでしょう。何かしらのご事情もあるでしょう。あまりにもかけ離れた価格設定をされているときは根拠をもって、ブレーキを踏みますが、基本的には、お客様の言い値で決まります。
可能です。が、およそ現実的ではないと思いますね。売買契約書等の書面の取り交わしや所有権移転の登記。お金のこと、税のこと。どこかのタイミングで、専門家の手助けが欲しくなるはずです。「初めまして」から「アフターフォロー」まで快適に取引をして頂くために我々「仲介会社」が居ります。
僕たちは、仕事として携わってますので、毎日目の前には「不動産取引のこと」ばかりです。が、皆さんは違います。何が一般的で、何が非現実的か?とか、取引の慣行としての判断なんて当然にご存じないはずです。また、昭和の考え方が現代に生き続けている最善策もあれば、「令和やなぁ~…」というような解決策もあるでしょう。とりあえず、「わがまま放題」におっしゃってみて下さい!!
いかに快適に不動産取引を進められるか?僕は不動産会社というよりは、基本的に「担当営業マンによる」と思っています。僕と波長が合えば是非お手伝いしたいですし、残念ながら合わないと判断されれば別会社とやり取りすることをお勧めします。できる限りのお手伝いと供に陰ながら、早期成約をお祈りします。
専門的な表現ですが、・一般媒介契約・専任媒介契約・専属選任媒介契約上記に、下取り(買取)保証を付与した媒介契約もありかと思います。媒介契約についてはネットで検索されるだけでなく、我々にご質問下さい。ご理解頂けるまで、しっかりご説明します。ご成約に向けての広告活動等は、媒介契約とは直接的に関係ない話ですので、その辺も気になる方はご連絡くださいね!!
失礼しました。決してふざけているわけではなく、・売買の取引相手を見つける・そのために広告活動(新聞折り込み、今ご覧のスーモさんへの広告掲載etc...)・同業他社様への情報提供による、購入希望者探し成約に至れば、・物件の調査(法務局、市役所、上下水道局、土木事務所、解体業者や建築会社とのやり取り、司法書士さんとのやり取りetc...)・重要事項説明書の作成・売買契約書の作成・金融機関とのやり取り売却に関する、親族等とのやり取り、金銭的納得、ご自身の覚悟。この準備が整ったら、お任せください。全て、ご説明の上で(ほぼ)何から何までこちらでお手伝いします!!
当社でも直接買い取りを実施しております。価格設定にご納得いただければ、すぐ、買い取らせていただきます!!他社との合い見積もりも是非なさってください!!
他の回答でも申し上げていますが、お客様1組1組で事情やご希望、それに準ずる戦略が違います。全てがスムーズに行く例を挙げるにも、それケースバイケースなので…とっかかりとしては、・売却をいつごろまでに完了するか?(売却価格に影響がでます)・売却価格の落としどころをどの程度にするか?(時期的目算が立ちません)といったところから、目指す目的地のすり合わせをするところからお話ししたいですね!!
あくまでも、僕の経験則から申し上げます。売れない(時間がかかりすぎる)のは、価格設定が間違っているからです。売れない物件はない。なぜなら、現時点で所有してるあなた(ご親族など)が居るからです。あなた(ご親族など)と同じ「感性」をお持ちの方が現れれば、欲しい(買いたい)物件とお感じになるはず。なのに、売れない。それは、販売活動における「情報の発信量や方法論」なんかもあるでしょうが、そもそも、価格設定が間違っているということです。
確かに不動産取引がおこりやすいタイミングはあります。完成している新築戸建てや、マンション(改装済み)などすぐに引っ越しができる物件なら、・3月末までに引っ越しができるタイミング(1月~2月)・転校を伴う引っ越しで、子供たちが夏休み明けから新生活に入るタイミング(6月~7月)etc...売却については、・お正月やお盆で親族が集まり家族会議が発生しやすいタイミング。ただ、どれも、年中起こる事象ですし、土地取引から始まる新築戸建てとなると、最短でも、物件決定~売買契約~建築~引渡し~引っ越し。10ヶ月はかかります。(平均)思い立った時がそのタイミングです!!
(1)売却を先行し、売却によって得られた金員をもって購入する(2)物件を購入し、新生活を始められてからじっくり売却を進める(3)売却活動を進めつつ、購入物件を探しつつ、同時進行で行く上記3パターンで一長一短あります。たとえば、売却を先行してうまく成約しても、一時的に実家に…とか、賃貸に…とか。住処を確保する必要がありますよね。購入を先行するにも資金的問題があるかもしれません。お気軽に、ご相談ください!!最善の方法論を話し合いましょう!!