(株)ゆいホームの売却Q&A

現在であれば「3000万円の特別控除」利益が3000万円までの場合非課税になる制度マイホームを住まなくなってから3年以内に売った場合相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合。「10年以上所有した家を売ったときの軽減税率の特例」など上記以外にも譲渡損失が出た場合の特例もあります。正確な税額の計算は税理士さんや税務署にご確認ください。

詳しくは不動産会社にお問い合わせください。例えば買い替え時に売却損が出た場合、その足りない金額を次の購入するためのローンに乗せて融資をうけて返済をしていくようなプランもあります。せっかくいいお家がみつかったのに、現住宅のローンが原因で買えないということにならないように事前に計画をたてて、審査をすることで、いざ欲しい土地や家が見つかった時にすぐ動ける状態をつくることが大切です。

中古戸建ての物件をリフォームして価値を高めてから販売することは高価で販売する可能性があがります。その反面相場でしか売れずにリフォーム費用が結果的に無駄になるケースもあります。一般の売主様で余程潤沢にお金がある場合は別ですが、最初にお金をかけてしまうことは売主様のリスクにもつながるのでしっかりと計画をたててどちらが有利かを相談してください。また購入者さまによってはリフォーム有りきで考えている人も一定数おられるのでリフォーム費用で考えているお金を値引くほうが売れやすかったりもします。

案内時の室内であれば(1)におい（換気）(2)見た目（片付けや整理）(3)清潔感（軽くで良いので掃除）自分がこれから住むであろう家の前の所有者が汚く使っているところを見てしまうといい物件でも購入を躊躇してしまうこともあります。印象をよくするためには最低限上記の３つのポイントで確認して内覧の準備をしましょう。

買い取り制度のメリットは売主様の責任がほぼ0になることが多いです。本来、一般のお客様との仲介契約になると不動産売却をすると売主様の物件に不具合が生じたときにしばらく責任を負わないといけない法律があります。しかし、不動産会社（宅地建物取引業者）はプロなのでその責任を免責にする場合があります。売主様にとっては、売ってからのリスクがなくなります。その他にも、残置物や構造物等「そのまま」壊れている設備や雨漏り等も「そのまま」隣地との境界線が不明でも「そのまま」でOKなんてケースも条件次第であります。詳しくは不動産会社に確認してみてください。

買い替えの場合は、住宅ローンの残り（残債）があることがほとんどです。その場合は売却金額から諸費用を引いた手取り金額が残債を下回ってしまうと抵当権（物件についている担保）を消すことができなくなり、そうなると売却することができません。ただ、金融機関によっては足りない金額を次の購入先の住宅ローンに上乗せして融資してくれる場合もあります。売りに出す前に、どのようにすすめていけばスムーズに買い替えができるか不動産会社に相談して計画をたててから行動してください。買い替えの場合は経験豊富な不動産スタッフがおすすめです。

車の査定と違い、比較するポイントは「金額」ではなく「販売力」や「対応力」と「経験値」、「担当者とのフィーリング」です。口で言うことは誰でもできますので、実際にSUUMOなどのページを確認してみると一目瞭然です。「会社名　SUUMO」で検索すると来店時の口コミが掲載されています。件数が少ない→お客様が少ない。評価点が低い→接客時の対応が悪い　ということが想定されます。ぜひ参考にしてみてください。3社も4社も対応しているとかなりの労力になります。信頼できる一社を見つけてくださいね。

精度が高い査定は「訪問査定」です。実際に不動産スタッフが家の中を細かくチェックして建物価値等の残存価値を算出していきます。土地についても家の前の道幅や日当たり加減、隣地との間の幅など実際に住む人の目線でポイントになる部分をみていくことで精度の高い査定金額がでてきます。「机上査定」は登記簿に掲載されている面積と地図で確認して路線価と成約事例を照らし合わせておおよその金額を算出します。ざっくり金額を知りたいだけでも一度不動産会社に問い合わせをすることをおすすめします。その時に売主様の物件を購入したいお客様がおられるケースもあり、売主様の有利な状態で販売することができる可能性があります。

不動産仲介会社を通さずに売買したい等のご相談は売却時にかかる経費の「仲介手数料」がもったいないと思われている方だとは思います。しかし、不動産仲介会社の役割は販売して契約書をつくるだけではなく、過去の実績をもとに買主様とのトラブルを未然に防ぐための条件交渉や契約書の文言、事前のヒアリングを行います。個人で売却をすることはトラブル発生の可能性を高くします。ケースによっては何年も裁判でもめることも想定されます。それらの費用や労力、時間を考えると約３％の仲介手数料は決して高くありません。私自身は仲介手数料が高いと思われるような取引をしないように売主様の大切な資産売却に携わるように心がけています。

売却時の税金について多くの不動産会社は不動産のプロですが税金についてはプロではありません。「税務署に確認してください。」と言われることが多いと思います。が、基本的には「譲渡所得税」売却益（儲かった場合）に譲渡所得税と住民税を納付しなければなりません。ただし、マイホームの場合は特別控除相続の場合は解体して売却するなどいろいろな控除がその時の税制により変更されますのでご注意ください。所有している期間によっても変動しますので、一度、不動産会社さんに確認してみてください。

基本的には仲介手数料・司法書士手数料・収入印紙代の3つの費用が掛かります。それ以外にも家具や家財を捨てる場合は残置物撤去費用更地で引渡しする場合は解体費用境界が不明な場合は境界確認費用建物の増築部分が未登記の場合は登記費用などです。あいまいにして売却をスタートしてしまわず必ず最初に確認して相違の無いようにしましょう。媒介契約時に書面でもらうことをお勧めします。

一般的には金額変更は高い金額から徐々に下げていくことが多いです。低い金額を最初に設定してしまい、あげていくと消費者の心情としてはよくないので、購入者が遠ざかる傾向があるので、おすすめはしません。値段の変更も行き当たりばったりで決めるのではなく、売却開始時にスケジュールをしっかりと立てて、「このタイミングでお問い合わせが何組以下であればこれだけ金額を下げましょう。」というプランニングをして感情で金額を動かせないようにしましょう。

ご近所トラブルや離婚等であまり知られたくないというケースはたくさんあります。不動産購入時に比べると売却はネガティブな理由であることが多くあります。事前に深い事情をお話しなければ手違いやトラブルになるケースもあります。そのような事情でもしっかりとヒアリングして同じ方向を向いて販売活動ができる配慮のできる不動産会社や担当者を探しましょう。査定時にいきなり不動産会社のロゴ入りの車を「ドカーン」と停めるスタッフには気を付けてください。

査定価格は不動産会社が出す、プロが作成する書類ですが、不動産は同じものが2つとしてないので、基本的には確実な販売金額は誰にもわからないですし、決まってもいません。売りたい人の金額と買いたい人の金額が合えば、それが相場になっていきます。なのでご自身が購入者様の目線でご自身の売却物件を見て、いくらであれば買いたいのか少し考えてみてください。相場よりも高くで買いたいと思うためにはどうすればよいのか？不動産会社はただ、売却物件を資料にするだけでなく、1円でも高く、1秒でも早く、1つのトラブルの可能性もなくすことができる提案が大切です。提案を一度聞いてみてください。

基本的には土地の金額＋建物残存価値です。この2つの根拠をもとに査定書等は作成されますが、木造建物については築25年～35年ほどで0円で計算されることが多いです。さらには建物が使用できない場合、解体費用や残置物撤去費用がマイナスになることもあります。高台のお家はボックスガレージ（掘り込み車庫）などで解体費用が高額になるケースもあります。現地をしっかりと確認する訪問査定での査定書を希望されることをおすすめします。

不動産の価格は一般的に「一物四価」（いちぶつよんか）と呼ばれるひとつのモノで４つの価値があります。それゆえ、価値の基準がわかりにくく、自分が所有している不動産の価値がわからなかったり、相続の時に分け方に悩んだり、実際相続税が必要になるかどうか把握していない場合も多数あります。(1)実勢価格(2)公示価格(3)路線価格(4)固定資産税評価額この説明がしっかりとできる不動産店舗を選びましょう。金額を高めに伝え売主様の売却意欲を掻き立ての判断基準を鈍らせる不動産会社も多く存在します。

営業スタッフは不動産のプロです。売主様は素人です。売主様のエージェントとして不動産市場に多数ある不動産の中で売主様の大切な不動産の魅力を伝え、紹介するためのスタッフです。希望はすべて伝えてゴール（目的地）を共有し、導いてもらいましょう。コミニュケーションをしっかりととれる不動産会社のスタッフを選びましょう。

専属専任媒介契約・・・一社のみに任せる（活動報告頻度　1週間に1度以上）専任媒介契約・・・一社のみに任せる（活動報告頻度　2週間に1度以上）一般媒介契約・・・複数社に任せる（活動媒介頻度　なし）大きく３つあります。それぞれメリットとデメリットがありますが、一般的には一社に任せる専属専任媒介契約です。（8割以上）不動産会社も一社に限定されるので広告や活動しやすくなります。責任の所在も1社に任せておくことがトラブルを回避することにもなります。万が一、不動産会社どうしのトラブルが起こったときに個人で解決しないといけない一般媒介契約は難易度が高い契約です。

不動産売買は人生で何度も繰り返すことが少ない行事です。不動産のプロが売主様の要望をしっかりとヒアリングして希望価格での売却や条件等を整理して、売却活動を代りにしていくことが不動産会社の役割です。高くで売るだけではなく、大きな資産の売却になりますのでトラブルが起こると大変です。そのトラブル等が起こらないようにプロの目線で契約書の作成や物件の調査などもお任せできる信頼できる不動産会社を選んでください。

不動産は資産です。お金や証券と同じで、金額が相場より安いと買いたい人が増え、相場より高いと買いたい人が少なくなります。ただ、金額を下げて売るというのは最終手段です。もちろん売主様の手取り額が減ってしまいますので、慎重にしなければなりません。しっかりと売却する状態を整えて適正な金額で価格を調整していくと損することなく、素早く販売活動をすることが可能です。そのために、不動産担当者と一緒にミーティングできる関係性を気づいて市場を把握してください。また、買取可能な資金力のある不動産会社を選ばれると下取り保証金額を最初に出してくれる会社もあります。一度「買取金額」と「相場」の2つを聞いてみてください。

広告がしっかりとできているか(1)インターネット等での掲載の見栄えは大丈夫か？(2)金額が適正か？（類似物件がご自身の物件よりも安い、改装済みであったりなど）(3)物件の魅力がキャッチコピーやコメントに反映されているか？上記が一般的に適正であれば、2カ月～3カ月で売れることが多いです。そして、一番大切なのが、媒介契約をされている不動産会社や担当者さんの熱量です！※これが一番大事かもしれません。どんなにいい不動産も、やる気のないスタッフからは買いたくないですよね。売却は不動産スタッフと売主様が二人三脚で同じ方向、同じ目標に向かって時には軌道修正をしながら進めていかなければうまくいきません。

売却と購入の場合、ご相談者様（売主様）と購入者様、購入する物件の売主様のそれぞれに不動産仲介会社さん、銀行、司法書士等、大勢の人が関わってきます。その調整をする必要があるので、一概には言えませんが、経験上売却～購入まで6カ月程度でいいご縁に巡り合うことが多かったです。買い替えの場合は最終ゴールにたどり着くまでの「設計図」をつくる必要があります。もちろん一般のお客様ではなかなか計画を立てられないので、一度、相談しやすい不動産店舗で聞いてみてください。

不動産売買には繁忙期の波は賃貸に比べるとあまりありません。一般的には大型連休の後の週末に問い合わせが多くくるといわれています。大型連休で帰省しご両親などに「そろそろ家を買ったらどう？」とアドバイスされたりすることが多いそうです。ただ、最近ではSNS等で帰省しなくても連絡がとれるので、あまり関係はなくなってきています。同じエリアや同じマンション等のご自身の売却物件と類似の物件は比較されやすいので、市場を見ながら金額設定は必要だとは思います。売却するときは不動産担当者に「現況の売買市場状況」を聞いてみて下さい。

賃貸から購入の場合はシンプルに欲しい物件が見つかり、住宅ローンの審査、賃貸の解約等の手続きをして引越しまで進むのですが、「売却」と「購入の場合はどちらか先に動いてしまうと、大きな損をする可能性が高いです。一度不動産のプロにご相談して家を購入するための「設計図」を作ってから家探しをスタートしましょう。その設計図を緻密につくることで、スムーズな家探しを始めることができます。ご自宅の売却のタイミングと購入のタイミングを考えながらサポートできる経験豊富なスタッフを選ばれることをお勧めします。