土地の名義変更の費用、登記などの必要書類や注意点を解説（相続・離婚・贈与・不動産売買）

土地の名義変更とは？

土地登記簿の名義変更（所有権移転登記）はなぜ必要なのか

土地や家屋、建物などの不動産の所有者は、法務局の登記簿で管理されています。これが、いわゆる不動産登記です。相続や売買などで土地の所有者が変わった場合は、登記簿の名義を変更する必要があります。これを行わないと、法律的に自分の所有物であることが認められず、登記の「対抗力」により、第三者にその権利を主張することができないと民法で定められています。登記することによって所有者の権利を確定でき、土地の売買や担保設定ができるのです。

土地の名義変更の申請先は？

土地の名義変更は、法務局にて「所有権移転登記」という手続きが必要です。なぜ戸籍の変更時のように市区町村の役所ではなく、土地の名義は法務局で管理するのかというと、ひと言でいえば土地は大きなお金と結びつきやすいからです。

例えばＡさんがＢさんに土地を売って売買契約を結んだとしても、ＡさんからBさんへ土地の名義変更をしていなければ、その土地の所有者はＡさんのママです。もしＡさんが悪意をもって（Ａさんが土地の所有者という状態で）Ｃさんにも土地を売って売買契約を結べば、ＡさんはＢさんとＣさんから売却代金を取得できます。

土地の名義変更は原則として先に登記した人が所有権を主張することができます。上記では売買で例えましたが、相続でも離婚時の財産分与でも原則は同じ。ですから同様の面倒ごとが想定できます。もちろんこのような例は少ないのですが、ないとは言い切れません。そんな面倒に巻き込まれないためにも、土地の所有者が変わったら、すみやかに土地の名義変更をしたほうがよいのです。

土地を登記すると以前は「登記済権利証」、今は「登記識別情報」が法務局から発行されます。これがいわゆる土地の権利証と呼ばれているもので、土地の売買の際に必要になります。もし紛失した場合でも、司法書士や公証人が作成する本人確認情報を添付すれば土地の売買手続きは行えます。

（写真／PIXTA）

土地の名義変更の登記は誰に依頼すればいい？

土地の名義変更は、（後で説明しますが）必要な書類の作成や煩雑な作業が必要です。そのため多くの場合、司法書士に依頼し、法務局への登録をしてもらいます。

土地の名義変更が必要なケースとは

土地の名義変更が必要なケースは、主に「相続」「離婚（財産分与）」「贈与」「売買」の４つがあります。

土地の名義変更　登記の手続きの流れや必要書類は？

土地の名義変更を司法書士に依頼することは、法律で決まっているわけではありませんから、自分たちでやることもできます。ただし、先述したように必要な書類の作成が面倒ですし、煩雑な作業が発生します。自分たちでやれるかどうか判断するためにも、まずは土地の名義変更にはどんな手続きが必要なのかを見ていきましょう。

1. 法務局で申請書類をもらい、作成する
土地を管理する法務局へでかけ、土地の名義変更に必要な書類（下記参照）をもらいます。

登記申請書（土地の売買の場合）のイメージ

（SUUMO編集部にて作成）

⇒画像、もしくはコチラをクリックするとPDFでご覧いただけます。

この場合の権利者とは土地を購入した人、義務者とは土地を売った人を指します。

添付する書類について補足すると、

登記原因証明情報（土地の売買の場合）のイメージ

「ＡさんがＢさんに土地を売った」ことを、このような形式で記載した書類を用意して証明する必要がある（SUUMO編集部にて作成）

2. 当事者間の調整や戸籍謄本の取得
上記の登記申請書を作成するに当たり、当事者間の調整や戸籍謄本の取得が必要になります。

「売買」や「贈与」であれば義務者と権利者との調整は比較的簡単でしょうが、離婚による「財産分与」や義務者が亡くなられている「相続」は往々にして調整に時間がかかりがちです。

離婚による「財産分与」では、お互いが何度も顔を合わせるのは嫌だという場合が多く、司法書士が双方別々に会って登記内容等を確認したり、各自から戸籍謄本を取得しなければなりません。

「相続」の場合は、相続人には誰がいるのかを確定し、相続人同士による遺産分割協議書に「この土地は○○が相続します」という旨の一文があるか確認が必要です。遺産分割協議書がまだ出来ていない場合は、まずその作成から始める必要があります。遺産分割協議書には相続人全員の実印での捺印が必要ですし、土地の名義変更の申請には相続人全員の印鑑証明書と、住民票や戸籍謄本が必要になります。

「相続」では、亡くなられた方の出生から死亡までわかる戸籍謄本が必要になります。例えば秋田県で生まれて山形県で幼少時代を過ごし、東京で就職……という具合に本籍地が点々としていた場合、それらが全てつながるように戸籍謄本を用意しなければなりません。

また「贈与」の場合、贈与を受けると贈与税が発生しますが、贈与税より相続税のほうが税率は低いので、相続まで待つという方法もあります。ただし相続の場合は先述のとおりやるべきことがたくさんありますから、どちらがいいか、司法書士と相談しながら進めたほうがよいでしょう。

【相続・離婚・贈与・不動産売買】土地の名義変更の注意点は？

相続登記は、2024年4月1日より相続登記の申請が義務化されており、相続人は不動産を相続したことを知った日から3年以内に名義変更を申請する必要があります。正当な理由なく相続登記を怠った場合、10万円以下の過料が科されることがあります。
相続登記の名義変更に期限はありませんが、第三者に所有権を行使されるなどのトラブルに発展することもあるため、速やかに名義変更手続きをすませましょう。

【相続による不動産の名義変更（相続登記）】

必要書類

• 戸籍謄本（被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本）
• 相続人の現在の戸籍謄本（相続人が複数いる場合は全員分）
• 相続人の住民票（不動産を相続する人）
• 被相続人の住民票除票または戸籍の附票（被相続人の登記上の住所とつながりがわかるもの）
• 遺産分割協議書（法定相続以外の割合で名義変更する場合）
• 各相続人の印鑑証明書（遺産分割などを行っている場合）
• 対象となる不動産の固定資産評価証明書

かかる費用

• 登録免許税…固定資産税評価額の0.4％
• 相続税…不動産の相続税評価額やその他預貯金などの金額により相続税がかかる場合がある
• 諸費用…戸籍謄本や戸籍抄本、戸籍の附票・固定資産税評価証明書など必要書類を収集するための実費

【離婚（財産分与）による不動産の名義変更】

財産分与による不動産の名義変更について、期限は決められていませんが、離婚に伴う財産分与を行うものなので、財産を清算するためにも速やかに変更をしましょう。

必要書類

• 財産分与協議書（財産分与があったことを証する書類）
• 印鑑証明書（財産分与する人（登記名義人）、発行から3カ月以内のもの）
• 住民票（財産分与を受けた人のもの）
• 登記識別情報または登記済証（権利証。対象となる不動産のもの）
• 固定資産税評価証明書（対象となる不動産のもの）
• 戸籍謄本（離婚したことがわかるもの）

かかる費用

• 諸費用…印鑑証明書、住民票、固定資産税評価証明書など必要書類を収集するための実費
• 印紙代…財産分与契約を作成するために必要。不動産の価額に応じて200円～48万円
• 登録免許税：固定資産評価証明書の評価額の2％が、分与を受けた人に課せられる
• 譲渡所得税：財産分与した不動産の時価と、不動産を購入したときの費用に差額（譲渡益）がある場合、譲渡所得税が課せらる。ただし、それが自宅である場合は、自宅売買と同様に3000万円の特別控除が受けられる

【贈与による不動産の名義変更】

期限は設けられていませんが、名義変更の手続きは早い方がいいでしょう。名義変更が遅れると、対抗要件（第三者に自分は所有者であることを主張できない）や、固定資産税の負担が発生するなど問題が生じます。

必要書類

• 贈与契約書（贈与があったことを証する書類）
• 印鑑証明書（贈与する人（登記名義人）の発行から3カ月以内のもの）
• 住民票（不動産の贈与を受けた人のもの）
• 登記識別情報もしくは登記済証（権利証。対象となる不動産のもの）
• 固定資産税評価証明書（対象となる不動産のもの）

かかる費用

• 印紙代…贈与契約書を作成するための印紙代
• 登録免許税…固定資産税評価証明書の評価額の2％
• 贈与税・不動産取得税…贈与された人には贈与税と不動産取得税がかかる。贈与税は贈与を受けた不動産の評価額（土地は路線価をベースに計算。家屋は固定資産税評価額から算出）で算出され、評価額から110万円の基礎控除、婚姻期間が20年超の夫婦間での贈与では、基礎控除からさらに最高2000万円の控除がある
• 諸費用…印鑑証明書、住民票、固定資産税評価証明書など必要書類を収集するための実費

【売買による不動産の名義変更】

不動産売買の場合、不動産の名義変更の手続きは必須です。手続きの期限はありませんが、通常は、名義変更の申請と同時に売買代金を支払うという契約が結ばれます。

必要書類

• 売買契約書（売買があったことを証する書類）
• 印鑑証明書（売却した人（登記名義人）、発行から3カ月以内のもの）
• 住民票（不動産を購入した人）
• 登記識別情報または登記済証（権利証、対象となる不動産のもの）
• 固定資産税評価証明書（対象となる不動産のもの）

かかる費用

• 印紙代：売買契約書を作成するための印紙代
• 登録免許税…固定資産評価額証明書の評価額の2％。土地は2026年3月31日までの期間内に登記を受ける場合は1.5％に軽減される。家屋は、住宅用の場合の軽減税率の特例がある
• 譲渡所得税…売却益が出れば、売った人に対して所得税が課せられ、3000万円の特別控除などの特例を受けられる場合がある
• 不動産取得税…不動産を購入した人については、不動産取得税が課せられる
• 諸費用…印鑑証明書、住民票、固定資産税評価証明書など必要書類を収集するための実費
• 仲介手数料…不動産会社へ仲介を依頼した場合は仲介手数料がかかる

司法書士に依頼した場合にかかる費用や期間は？

以上のような業務を司法書士に依頼した場合、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。清水さんによれば、案件によって費用は異なるといいます。「私の事務所の例でいえば、相続で約10万円、財産分与や贈与は贈与税の算定などの相談料も入れて約10万円。売買は権利者（買う側）がローンを組んで支払う場合、購入する土地を担保とするので、その手続きも含めて最低でも10万円といったところです。とはいえ相続では戸籍の取得や各相続人とのやりとりが増えた場合など、いずれも状況次第ではもう少しいただくことになります」

一方、期間はどれくらいかかるのでしょうか。「法務局へ申請してしまえば1週間～10日間です。ただし相続なら、先ほど言った戸籍謄本の取得や各相続人とのやりとりが増えるほど時間がかかります。そのほかも同様に、申請書類をそろえるまでにどれだけスムーズに進むかによって、期間は変動します」

土地の名義変更の手続きは自分でも行えるのか？

基本的に、司法書士に依頼することが義務付けられているわけではないので、自分で行うこともできます。また最近では法務局で丁寧に教えてくることも多くなってきているようです。

ただし、先述のとおり手続きには時間がかかりがちです。また書類に不備があれば訂正して改めて持っていく必要があります。「例えば『吉』と『口』、『高』は“はしごだか”であるかどうかなどの確認はもちろん、『渡辺』『渡邊』『渡邉』……一字一句間違えず正確に記入しなければなりません」。その手間を厭わず、また法務局が受け付けている平日に比較的自由に動けるのであれば、自分で行ってもよいかもしれません。

「特に相続や贈与などでアドバイスも受けたいなら司法書士や税理士（税理士経由で司法書士を紹介してくれる）に依頼するといいでしょう」

（写真／PIXTA）

土地の名義変更での注意点は？

名義変更自体に必要な税金は、先述したように登録免許税が必要ですが、それ以外にも名義変更の理由別に税金が課せられます。
土地の名義変更の際に発生する主な税金は以下のとおりです。

「このほかに土地を売って利益が出た場合、住民税は上がりますし、購入者は毎年固定資産税を支払うことに注意が必要です」

また「一度申請が通った後に、訂正することが難しい点も、意外と見過ごされがちな注意点です」と清水さん。例えばＡさんの土地をBさんが購入してBさんに名義変更の申請をしたとします。しかしもともとBさんは土地の名義をBさんの妻と共有名義するはずだったので、申請後に夫婦での共有名義に訂正しようとしても、訂正するのは難しいということです。

「申請の訂正をするには原則的にＡさんに『もともとBさんの妻も名義に入れる予定だった』旨に同意してもらうなど協力してもらわなければなりません。またマイホーム購入のために銀行から融資を受けての土地の取得であれば、土地を担保として融資した銀行の承認を得る必要があるなど、非常に難しい作業になります。土地の名義変更は、会社の役員に自分の妻を追加で入れるのとはわけが違うのです」

このように、土地の名義変更の手続きには法務局への申請業務以外に、当事者間の調整業務や関係者の住民票や戸籍謄本の取得など、何かとやるべきことがたくさんあります。ケアレスミスだけでなく、注意すべき点もたくさんあります。司法書士に支払う費用を削りたいという単純な理由であれば、自分で行うことはあまりオススメしません。

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