土地にかかる固定資産税について知りたい！計算方法や評価額の調べ方を解説

土地の固定資産税の計算方法

土地にかかる固定資産税は、実際の購入価格ではなく、自治体が判断した固定資産の価値である「固定資産税評価額」を基準に計算します。自治体によって税率が異なる場合もありますが、原則はこの式で算出されます。

まずは、計算の基礎となる評価額の仕組みから確認していきましょう。

計算式

土地の固定資産税を算出する計算式は以下の通りです。

課税標準額 × 税率

税率は各自治体が自由に決めることができますが、多くの自治体では国の標準税率である1.4%を採用しています。

土地の固定資産税をシミュレーション

165m²（約50坪）／固定資産税評価額3000万円の土地

固定資産税評価額：3000万円
課税標準額：3000万円（固定資産税評価額） × 1/6（小規模住宅用地の特例）＝ 500万円

500万円（課税標準額） × 1.4%（税率）＝7万円
固定資産税＝7万円

住宅用地のうち、住戸一戸あたり200m²までの部分が小規模住宅用地にあたるため、この土地の場合は土地全体が小規模住宅用地となり、課税標準額が1/6に軽減されます。

265m²（約80坪）／固定資産税評価額4500万円の土地

固定資産税評価額：4500万円
小規模住宅用地の課税標準額：4500万円（固定資産税評価額） ×（200m²÷265m²）× 1/6（小規模住宅用地の特例）＝約566万円
一般住宅用地の課税標準額：4500万円（固定資産税評価額）×（65m²÷265m²）× 1/3（一般住宅用地の特例）＝約367万円
課税標準額：約566万円（小規模住宅用地）＋約367万円（一般住宅用地）＝約933万円

約933万円（課税標準額）×1.4%（税率）＝約13万円（13.062）
固定資産税＝約13万円

この土地は、265m²のうち200m²が小規模住宅用地、65m²が一般住宅用地にあてはまります。両方の課税標準額を合算することで、土地全体の課税標準額が算出できます。

土地の広さによって計算方法が変わる。200m²を超える面積の場合、課税標準額の求め方が複雑になるため注意（画像／PIXTA）

建物と土地を合わせた固定資産税についてもっと詳しく
→一軒家の固定資産税をシミュレーションしたい！計算方法や注意点は？

土地の固定資産税を調べる方法は？

土地の維持費として毎年支払いが発生する固定資産税は、長く払い続けるものだからこそ、事前に目安を把握しておくことが大切です。税額を調べる方法は、その土地を「これから購入する場合」と、すでに「所有している場合」でアプローチが異なります。

ここでは、それぞれの状況に合わせた確認方法や、計算に必要な情報の集め方について解説します。

購入前

土地の購入前は正確な固定資産税評価額を調べることはできません。しかし、不動産会社の担当者に聞くと目安となる金額を教えてくれる可能性があります。

「土地購入前にそのエリアの固定資産税の目安を知りたい場合は、一般財団法人資産評価システム研究センターの『全国地価マップ』を利用することをおすすめします。このサイトでは、全国の固定資産税路線価を調べることができます。固定資産税路線価とは、各自治体が道路ごとに算定した、公示地価の約70％の価格のことです。固定資産税路線価は評価替えの年度の6月頃に発表されるため、1～5月頃に調べると前年の固定資産税路線価が出てくるため注意しましょう」

「全国地価マップ」はスマホやパソコンから閲覧可能。手軽に固定資産税の目安を知ることができる（画像／PIXTA）

購入後

すでに土地を所有している場合は、以下の書類を確認することで固定資産税評価額を調べることができます。

固定資産評価証明書

固定資産の評価額を証明する書類です。所有者の住所、氏名、土地の所在地や面積、そして評価額が記載されています。市区町村の担当窓口（市民税課など）に申請することで取得可能です。所有者本人以外が申請する場合は、委任状が必要です。

公課証明書（固定資産課税台帳登録事項証明書）

固定資産評価証明書に記載された内容に加えて、課税標準額と税相当額が記載されています。記載内容は課税明細書とほぼ同じです。市区町村の担当窓口（市民税課など）に申請することで取得可能です。所有者本人以外が申請する場合は、委任状が必要です。

固定資産税課税明細書

毎年4月頃に納税通知書とともに送付されてくる書類です。課税明細書には固定資産税が課税される土地や家屋の所在、地番などが記載されています。固定資産税評価額は「価格」の欄に記されています。

納税通知書が届いたら、課税明細書も要チェック。「価格」欄を見ると、土地や家屋の固定資産税評価額が分かる（画像制作／SUUMO編集部）

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→固定資産税評価額とは？知っておきたい計算方法や見方、調べ方

土地の固定資産税を軽減する方法は？

土地の固定資産税は、更地のままだと高額になりがちですが、工夫次第で負担を抑えることが可能です。国が定めた「住宅用地の特例」という制度を活用すれば、課税標準額が下がり、税額の大幅な軽減が期待できます。

ここでは、土地活用によって税金を安くするための仕組みや条件について解説します。

土地の固定資産税を軽減する住宅用地の特例

土地の固定資産税の金額を把握するうえで、住宅用地の特例についても把握しておいたほうがよいでしょう。

一戸建てやマンションなど、人が居住するための家屋の敷地として利用される土地を「住宅用地」といいます。（※）住宅用地には「住宅用地の特例」という措置が適用され、固定資産税が軽減されます。

土地に住宅用地の特例が適用される場合、課税標準額は以下の通り減額されます。

小規模住宅用地（200m²以下の部分）：固定資産税評価額の1/6
一般住宅用地（200m²を超える部分）：固定資産税評価額の1/3

「住宅の建設予定地であったとしても、1月1日の時点で家屋が完成しておらず、登記も完了していない土地は住宅用地として認められず、特例措置の対象外となるため注意が必要です。
ただし、住宅の建て替えのために家屋が建築中である土地に関しては、一定の要件を満たせば住宅用地として認められる場合もあります。詳しくは土地のある市区町村の担当窓口に確認してみましょう」

※東京都では、その土地の上に存する建物面積の10倍までの土地とされています。また併用住宅の場合にはいくつかの要件があります。

1月1日の時点で人が居住する家屋が立っていれば住宅用地として認められ、固定資産税の減免措置を受けられる（画像／PIXTA）

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土地の広さを抑える

土地に住宅を建てる場合は、住宅用地の特例が適用されます。上述した通り、小規模住宅用地の特例と一般住宅用地の特例があり、土地面積によって特例率が変わります。200m²以下の部分は固定資産税評価額を1/6に抑えることができるため、土地を購入する際は面積が200m²を超えるかどうかを確認してみましょう。

家を建てるために土地を購入する場合は、住宅用地の特例の内容を正しく把握しておきたい（画像／PIXTA）

更地のままにしない

土地のみ所有している人は注意が必要です。

「土地が更地のままになっていると住宅用地の特例が適用されず、高い固定資産税を払うことになってしまいます。1月1日の時点でその土地上に建築した建物の登記が完了していれば住宅用地とみなされます。土地を購入したら、できれば年内に建物の登記まで済ませておくと、翌年の固定資産税が安くなります」

住宅を建てることで土地にかかる固定資産税を節税することができる。そのため税金対策で建物を建てる人もいる（画像／PIXTA）

空き家を放置せずに管理する

空き家を「とりあえず建物が建っていれば税金対策になるから」と放置しておくのもオススメできません。
管理が行き届かず、倒壊の危険性があったり、草木が伸び放題で衛生面や防犯面の問題が生じたりすると、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、市区町村から「特定空家」と判断されることがあります。

特定空家に指定されると、住宅用地の特例による固定資産税の軽減が受けられなくなり、更地と同じような評価で課税されてしまう場合があるため注意が必要です。
空き家を所有している場合は、維持・管理を途切れなく行い、手に負えない場合は管理会社への委託や売却を検討しましょう。

分筆して固定資産税評価額を見直してもらう

もし広い土地を所有しているなら、「分筆」という手続きで固定資産税を抑えられる可能性があります。分筆とは、登記の上で1つの土地を、2つ以上に分ける手続きのことです。

道路に面した使いやすい部分と、奥まった少し不便な部分が一緒になった土地の場合、全体がひとまとめに評価され、税額が割高になっているケースが少なくありません。そこで分筆し、それぞれの土地の使い勝手に見合った評価に見直してもらうと、全体の評価額が下がり、税金が安くなる可能性があります。

ただし、分筆には土地家屋調査士のような専門家による測量や登記が必要で、費用もかかります。土地の状態によっては税額が変わらないことや、まれに高くなることも考えられるでしょう。

土地の登記簿と実際の面積があっているかを確認する

手元に届く固定資産税の納税通知書に書かれている土地の面積が、実際の広さと合っていないこともあります。特に、代々受け継いできた土地や、ずいぶん前に測量された土地の場合、当時の技術的な事情で登記簿の面積と実際の広さにズレがあることも珍しくありません。

もし、実際の土地よりも登記簿の面積の方が広く登録されていると、必要以上に固定資産税を払い続けている可能性があります。このようなときは、土地家屋調査士といった専門家に正確な測量を依頼して「地積更正登記」という手続きで登記簿の面積を正しく修正すれば、税額も本来の金額に見直されるでしょう。　

公共性が高い土地は用途非課税の申請をする

固定資産は用途しだいで非課税となることがあります。土地が用途非課税となるのは「公共性が高い」と認められる場合です。一例ですが、次のような用途が挙げられます。

一定の要件を満たす私道
お寺、神社、教会（宗教法人の施設）
中学校、高等学校、大学（学校、研究施設）
農協や健康保険組合などが所有する病院、診療所
医療法人が経営する救急医療センター（救急医療のための施設）
看護学校（医療関係者の養成施設）
認定こども園、老人ホーム（社会福祉法人の施設）
保育所（認可を受けた保育事業のための施設）
元受刑者向けの自立準備センター（更生保護事業のための施設）
地域交流センター（市町村から委託された支援事業のための施設）

公共性の高い土地を対象とする固定資産税の用途非課税の制度は、適用するにあたり、自身で「この土地は公共のために使っています」と市役所などに申請する必要があります。このことを知らずに、本来なら安くなるはずの税金を払い続けている方もいるため、一度、自身の土地がどのように使われているかを確認してみましょう。

なお、用途非課税の申請を行うケースが多いのは、道路として利用されている私有地（私道）です。注意したいのは、私道ならすべて非課税になるわけではなく、あくまでも「公共の用に供されている」と認められたときしか用途非課税の対象にはならないということです。

なお、公共の用に供されていると判断されるのは、次のような条件をすべて満たした場合です。

通行専用の土地として利用されている
所有者による使用制限がない
不特定多数の利用に供されている
宅地と分筆されている

自治体の減免措置をチェック

住宅用地の特例以外にも、自治体ごとに固定資産税の減免措置が設けられている場合があります。例えば東京都では、災害などによる被害を受けた場合や生活保護を受けている場合などは、一定の要件を満たすことで固定資産税の減免措置を受けることができます。

詳しくは自治体の窓口に問い合わせてみましょう。

固定資産税について不明点がある場合や、減免措置について知りたい場合は市区町村の窓口で対応してもらえる（画像／PIXTA）

土地の固定資産税の支払い方法は？

固定資産税は、毎年4～6月ごろに自治体から届く「納税通知書」を使って納付します。

これまでは銀行や郵便局の窓口払いが主流でしたが、現在は自治体によってコンビニエンスストアでの支払いや口座振替、クレジットカード、スマートフォンでのQR決済など、納付方法の選択肢が広がっています。自身のライフスタイルに合わせ、忘れずに納税できる方法を選びましょう。

支払う時期

「固定資産税の税額は、毎年4月頃に送付されてくる納税通知書を見ると分かります。納付回数は一括または分割（4回）を選択できます。納付書に記されている期限までに納付しましょう。納付期限を過ぎた場合、自治体から延滞金を請求される可能性もあります」

支払う方法

固定資産税は、納税通知書に同封されている納付書を使ってコンビニや金融機関で支払うのが一般的です。自治体によってはクレジットカードで納付することも可能です。コンビニや金融機関まで足を運ぶ手間は省けますが、手数料がかかる可能性もあります。

また、手続きをすることで口座振替も利用できます。口座から自動的に固定資産税が引き落とされるため、納付忘れを防げるというメリットがあります。

納付書が届いたら納付期限内に支払いを済ませる。一括払いか分割払いか、支払い回数は選択可能（画像／PIXTA）