知っておきたい土地の基本　家の大きさを決める、建蔽率（建ぺい率）・容積率って？

建蔽率（建ぺい率）とは、土地に対する建築面積の割合のこと。都市計画で、その限度の数値が決められており、建蔽率（建ぺい率）がわかれば建てられる家の建築面積の上限がわかる。例えば、図1のように面積が100m²の土地で、建蔽率（建ぺい率）が50％の場合、建築面積の上限は50m²ということになる。

建蔽率（建ぺい率）の対象となる「建築面積」は、「水平投影面積」といって、建物を真上から見た際の面積のことを指す。1階と2階が同じ形・床面積の総二階の家や、1階よりも2階が狭くなっている家の場合、1階の床面積が建築面積と考えていい。2階が1階よりも張り出している形の家の場合は、2階の張り出した部分も含めた面積が建築面積となる。

なお、軒やバルコニーなど真上から見たときに建物よりも外側に飛び出している部分は、突き出している長さが1m以内であれば建築面積には入らない。

建蔽率（建ぺい率）と同様に、家の規模を左右するのが「容積率」。これは土地に対する延床面積（各階の床面積の合計）の割合のこと。都市計画によって決められた「指定容積率」と、「前面道路の幅員によって決められた容積率」との、どちらか小さいほうの数値がその土地の容積率の上限になる。

古くから建っている家を建て替える場合、その家と同じ大きさなら建てられるはず、と単純に考えないこと。古家が建ったときには適法でも、その後、適用される建蔽率（建ぺい率）や容積率が変更になっている場合もある。建て替えの際には、現在の建蔽率（建ぺい率）、容積率を確認することが大切。各自治体（市町村役場）の都市計画課などの担当窓口へ行けば教えてもらうことができる。電話での問い合わせにも対応してくれる役所もあるが、役所の窓口で地図を見ながら確認したほうがわかりやすく、疑問点にも答えてもらえるだろう。また、自治体によっては、建蔽率（建ぺい率）や容積率が記載された都市計画図をホームページで閲覧することができる。

ほかにも、その土地に建てられる建物の高さの上限を決めた「高さ制限」や、土地が接している道路の向こう側の境界線から一定の勾配で示される斜線の内側に建物を納める「道路斜線制限」、そのほか「北側斜線」「隣地斜線」「日影規制」など、さまざまな規制がある。上部が斜めにカットされた形になっている家は、この「斜線制限」によるケースが多いのだ。

どんな家を建てるかを考える前に、まずはその土地にかかるさまざまな制約を知っておくようにしよう。

>>次回は二世帯住宅のタイプについて解説します