新防火地域とは？木造住宅も建てられる？メリット・デメリットや注意点なども解説

新防火地域は、防火地域と準防火地域の中間的な位置付けとされる、東京都にのみ設けられている地域です。新防火地域で注文住宅を建てるときには、定められた規制に沿う必要があります。そこで家を建てるメリット・デメリットなどを、住まいのアトリエ井上一級建築士事務所所長の井上恵子さんに伺い解説します。

新防火地域とは？

そもそも防火地域とは？

防火地域・準防火地域とは、都市計画法第9条21項において「市街地における火災の危険を防除するために定める地域」とされています。

「基本的に防火地域に指定されるのは、主な幹線道路沿いや駅近辺、官公庁があるエリアなど、人が多く集まるところです。その周辺が準防火地域、さらにその周囲は法22条区域とされ、建築物についてさまざまな規制が設けられています」（井上さん／以下同）

厳しい防火規制が必要な地域から順に、防火地域、準防火地域、法22条区域が定められている（イラスト／石山好宏）

新防火地域とは？

新防火地域とは、東京都が東京都建築安全条例に基づき2003年に設けた「新たな防火規制区域」のことで、従来の防火地域と準防火地域の中間的な位置付けです。

防火規制が厳しい順に　防火地域 ＞ 新防火地域 ＞ 準防火地域　となります。

「関東大震災以降、木造住宅が密集するいわゆる『木密地域（もくみつちいき）』の解消は、東京都においてずっと議論され続けてきた課題です。近年、地震の発生確率や地震発生時の火災の広がり予測などもかなり正確にシミュレーションできるようになった結果、解消に向けてより積極的に取り組もうとしていることが、新たな防火規制区域の設定の背景にあると思います」

新防火地域と防火地域・準防火地域の違いは？

新防火地域は、防火地域・準防火地域とはどのように違うのでしょうか？

防火地域

「防火に対する規制がもっとも厳しいのが『防火地域』です。防火地域では、階数が3以上（地階を除く）、または延床面積100m²を超える建築物は、耐火建築物とする必要があります。それ以外の建物も、原則として耐火もしくは準耐火建築物にしなければなりません」

防火地域は建物に対する防火の規定がもっとも厳しい（イラスト／石山好宏）

準防火地域

「準防火地域では、地階を除く階数が2以下もしくは延床面積が500m²以下の建物については、外壁や軒裏に延焼を防ぐ工夫がなされた防火構造の建築物であれば建てられます。

しかし地階を除く階数が3以上、または延床面積500m²を超える場合は、準耐火建築物とする必要があります。さらに地階を除く階数が4以上、もしくは延床面積1500m²以上の建物については、耐火建築物にしなければなりません」

準防火地域では、2階建て以下もしくは500m²以下なら防火構造になっていればOKとされる（イラスト／石山好宏）

新防火地域

「新防火地域では、準防火地域で許容されていた防火構造の建築物が建てられなくなり、原則としてすべての建築物を準耐火建築物以上にする必要があります。

そのうち地階を除く階数が4以上、または延床面積が500m²を超えるものについては、耐火建築物としなければなりません。」

新防火地域では、原則すべての建物を準耐火建築物以上にしなければならない（イラスト／石山好宏）

耐火建築物と準耐火建築物とは？　木造でも対応できる？

新防火地域では、原則すべての建築物を準耐火建築物以上、地階を除く階数が4以上、または延床面積が500m²を超えるものについては耐火建築物にしなければならないとわかりました。耐火建築物、準耐火建築物とは、具体的にどのような建物なのでしょうか？

耐火建築物とは？

「耐火建築物とは、火災が起こっても周囲に燃え広がらず、人が避難するまでの間は倒壊することなく性能を維持することができるように、主要な構造部（床や壁、柱、梁、屋根など）に耐火性能がある材質のものが施され、かつ外壁の開口部で延焼の恐れがある部分は防火設備（防火戸・防火窓等）を設置した建築物を指します。例えば鉄筋コンクリート造、レンガ造、鉄骨造で鉄骨を耐火被覆したものなどが耐火建築物となります」

準耐火建築物とは？

「準耐火建築物とは、火災が発生したときでも一定時間を耐え続け、人が避難する時間を確保して延焼を抑制できるように、主要な構造部（床、壁、柱、梁、屋根など）に準耐火性能がある材質のものが施され、かつ外壁の開口部で延焼の恐れがある部分は防火設備（防火戸・防火窓等）を設置した建築物を指します。耐火建築物よりも制限は緩く、木造でも準耐火建築物とすることが可能です」

木造住宅での対応方法は？

耐火・準耐火構造と聞くと「RC造や鉄骨造でなくては基準を満たせないのでは？」と思ってしまいがちです。一般的にはRC造や鉄骨造よりも木造住宅のほうがコストを抑えられるため、「できれば木造で建てたい」と考える人も多いでしょう。木造住宅でも耐火・準耐火構造にすることはできるのでしょうか？

「耐火・準耐火構造の家は、木造でも建てられます。例えば耐火構造は、柱や梁（はり）などの木造の構造部分を耐火性能の高い素材（耐火被覆材）で被覆したり、柱の回りに不燃材などを巻き、さらにその上に木材を巻いて木の質感を感じられるようにする方法もあります。

ただし、木造を耐火構造にすることは、施工の手間などを考慮すると、必ずしもRC造や鉄骨造より安くなるとは限りません。そのため、4階建て以上の建物で耐火構造にする必要がある場合には、現実的には鉄骨造やRC造を選択することが多いのではないかと思います。

対して木造住宅を準耐火構造の家にするのは、耐火構造にするより難易度は下がります。木造準耐火構造にする方法はいくつかありますが、もっとも一般的な方法は、柱や梁（はり）、間仕切り壁や外壁、軒裏などの主要構造部を準耐火構造とする方法です。例えば間仕切り壁は面材のプラスターボードに15ミリ厚のものを使う、もしくは2枚重ねに張る、柱や梁に通常よりも太い材を使う（燃えしろ設計）などが考えられます。柱や梁に燃えしろ設計を採用すると、木の表面が現しになるため木造住宅の雰囲気を損なうこともありません。

もし、もともと鉄筋コンクリート（RC）造の家が良いと思っていた場合、外壁をRC造などの耐火構造として、さらに屋根に20分の燃え抜け防止を施す方法でも準耐火構造になります。この方法であれば、内部は木造で自由につくることが可能です」

木造の場合の準耐火構造と防火構造との違いは下表のとおりです。

木造住宅でも工夫することで耐火建築物や準耐火建築物にできる（イラスト／石山好宏）

「耐火・準耐火構造の家を木造で建てると、RC造や鉄骨造にするより家の重量が軽くなるため地盤にかかる負担が減り、より簡単な基礎工事で済む可能性もあります。どちらがよりコストカットにつながるかは一概に言えないため、建築会社に相談してみるとよいでしょう」

家を建てる土地が新防火地域かどうか調べる方法は？

家を建てる土地が新防火地域かどうかについては、東京都の「新たな防火規制区域の指定区域図」からチェックできます。

「新防火地域に家を建てる場合、準耐火構造や耐火構造にする必要があります。RC造や鉄骨造にしたり、木造なら燃えしろ設計を採用して柱や梁（はり）を太くしたり、外壁に使う材料を考えたりしなければなりません。その分普通の家を建てるよりも費用が高くなったり、好きなデザインを実現できなかったりする可能性もあるでしょう」

そのためこれから家を建てる土地がどのような地域に指定されているのか、建てる家にどういった規制がかかるのかは、必ずチェックしていただきたいです」

新防火地域に家を建てるメリット・デメリットは？

防火に対する規制が厳しい新防火地域に家を建てることには、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？

メリット

2019年に建築基準法の一部が改正されたことにより、新防火地域においても耐火建築物・準耐火建築物を建てる場合は建蔽率（建ぺい率＝敷地面積に対する建築面積の割合）が10%緩和されます。また角地に該当する場合、建蔽率がさらに10%緩和される場合もあります。ただし建蔽率が80％の地域については、建蔽率緩和の対象とはなりません。

「建ぺい率が緩和されると容積率も増えるので、そのぶん同じ敷地面積でもより広い家を建てられるようになります。ただし敷地ごとに他の要素も含めて検討する必要があります」

建ぺい率が緩和されると、より広い家を建てられる可能性がある（※他の要件も勘案する必要があります）（イラスト／石山好宏）

「耐火建築物・準耐火建築物に対しては、火災保険の割引も受けられるのもメリットです」

デメリット

「新防火地域に家を建てるデメリットは、使用できる建材が限られることや施工会社選びにより注意が必要なことです。そのため同じ坪数の家を建てるのであれば、制限がない区域に家を建てるよりも建築費用は高くなる傾向もあります。また場合によっては木造の良さを出しにくくなる、防火戸・防火窓が必要になったり、希望のデザインの家を建てられないこともあるでしょう」

新防火地域に家を建てることを検討するときには、メリット・デメリットを理解しておこう（イラスト／石山好宏）

新防火地域に家を建てるときのポイント・注意点は？

新防火地域に家を建てるときには、どのようなポイントや注意点があるのでしょうか？

補助金・助成金がないか調べる

新防火地域の多くは木密地域とされていますが、東京都では木密地域でとくに重点的に改善を図るべき地区を「不燃化特区」に指定し、以下のような支援を行っています。

• 建て替えなどに際して、建築士や不動産鑑定士など専門家の派遣
• 一定の要件を満たした老朽建築物除却費の助成
• 建て替えにともなって必要な建築設計費・工事費などの助成

新防火地域であれば必ず不燃化特区に指定されているとは限りませんが、該当する可能性は高いので調べてみるとよいでしょう。

「区によっては、不燃化特区事業として、不燃化建て替えにともない【フラット35】を利用するときに、当初5年間の借入金利が引き下げられる制度を利用できます。こちらもあわせて確認してみるとよいでしょう」

防火を強化したい地域に対しては、補助金や助成金が提供されているケースがあるので調べよう（画像／PIXTA）

耐火・準耐火建築物の実績が豊富な建築会社を選ぶ

「耐火構造・準耐火構造の木造住宅を建てる際には、守らなければならない法規制が増え、施工の手間もかかります。そのため、施工会社を選ぶ際には、そういった住宅の建築実績が多く、ノウハウを有した施工会社を選ぶことをおすすめします。ホームページなどで、これまでの建築実績などをよく確認して選びましょう」

周囲の状況をよく確認する

「新防火地域に指定されているということは、裏を返せばそこは元々は木造住宅が密集している木密地域であった、ということです。そのためいくら自分が耐火性の高い家を建てても、周囲の状況によっては火災が発生すると燃え広がりやすい地域であるという認識は必要だと思います。

ただし、新防火地域内では、これから建てられる家、建て替えられる家は規制がかかり、どんどん耐火・準耐火構造の家に変わっていくはずです。そうすれば将来的にその地域は、本当に火災に強い地域に生まれ変わる可能性があります。新防火地域内の土地の購入を考えるときには、周囲の家々で現在どの程度建て替えが進んでいるのかなども含めて検討しましょう」

土地選びに際してはどのような防火規制がある地域なのかを必ずチェックしよう

最後にあらためて井上さんに、新防火地域で家を建てるかどうかを検討する際のアドバイスをいただきました。

「普段はどの土地が、どのような防火規制がある地域なのかというのは、意識していない人がほとんどだと思います。しかし、そこが防火地域なのか新防火地域なのか、準防火地域なのかというのは、実際家を建てるときに『どのような家を建てられるのか』に大きく関わってくる問題です。

土地を購入する際、不動産会社からどの地域に該当するのかの説明はあります。しかし、その地域で実際どんな家を建てられるのかを理解していなければ、あとになって『希望のデザインの家を建てられなかった』『想定よりも費用がかかった』となりかねません。土地選びに際しては、ハザードマップとあわせ、どのような防火規制がある地域なのかも必ずチェックしていただきたいと思います」