マンションの経年劣化、経年変化はどのような状態？快適な暮らしを維持するために知っておきたいこと

マンションなどの建築物は、新築から年を経るにつれて経年劣化や経年変化を起こしていきます。これからマンションを購入したり、借りたりする際には間取りや立地だけでなく、建物や設備の状況が気になるところ。壁紙や設備機器、水道管などはどのような経年変化があるのか、家探しの際に知っておきたいポイントについて解説。さくら事務所の土屋輝之さんに監修をいただきました。

経年劣化とは？経年変化とはどう違う？

経年劣化と経年変化、意味に違いはある？

経年劣化も経年変化も、「時間とともに物質に起こる変化」というよく似た意味で使われる言葉です。その境界線は曖昧で明確な定義はありませんが、変化の印象によって使い分けされると考えられます。

大まかに言うと「経年劣化」は「年月の経過とともに物質の状態が変化し、品質や性能が悪くなること」。一方、「経年変化」は「年月の経過とともに物質の状態などが変化」すること。品質や性能が良くなる場合も悪くなる場合も含まれます。

年数がたつと建物も経年劣化による破損や損耗などがある

私たちのまわりにあるさまざまな物は経年変化していきます。例えば、革製のバッグは、長年手入れをしながら使い込むことで色や艶が変化し、味わいが出てきたりします。冷蔵庫やエアコンなどの家電製品は、部品の摩耗や劣化によって次第に性能が落ちてきます。どちらも経年変化です。

マンションなどの建築物も同じです。紫外線が当たり、雨や風にさらされることで屋根や屋上、外壁などが劣化して破損するなど変化していきます。また、住戸内でも日に当たる畳や床、壁紙、建具などは色が変わっていきます。月日とともにフローリングの色が変化した状態を味わいが出てきた、ととらえる人は多いですが、畳や壁紙などの日焼けは劣化と考えれば修繕の対象になります。

マンションの経年変化はどこにあらわれる？

分譲マンションは、区分所有者で所有権をもつ共用部分と、区分所有者が所有権をもつ専有部分があります。共用部分はマンションの躯体や共用廊下、エントランス、エレベーター、駐車場など。専有部分は購入した住戸の内側部分です。共用部分も専有部分もどちらも経年変化していきます。経年変化はさまざまな場所にあらわれます。下に主なものをまとめました。なお、共用部分のメンテナンスや修繕は管理費や大規模修繕工事費で、専有部分は区分所有者が費用を負担します。

外壁にひびが入ると中の鉄筋がサビるなど建物に影響がある（画像／PIXTA）

水道管の経年変化による水漏れに注意。火災保険の特約で万が一に備える

マンションも戸建ても、経年変化による不具合が出やすい設備は給排水管です。築30～40年たった中古マンションの場合、劣化による水漏れがあります。過去にキッチンや浴室を交換するリフォームをしていても、位置を変えずに設備の交換だけをしている場合、給排水管を交換しているのは設備に接続される部分だけのことが大半です。室内から住戸外への配管がそのままだと水漏れが起こることが多くあります。

万が一、水漏れが起き、下の階の家電や家具、畳、カーペットなどの家財に多額の被害が発生することがあります。それを補償するのは、水漏れの原因が共用部分の場合は、分譲マンションでは管理組合、賃貸マンションの場合は持ち主（賃貸オーナー）です。専有部分からの水漏れの場合は、その部屋の所有者が責任を負います。管理組合や賃貸オーナーの場合は加入しているマンション総合保険で対応します。分譲マンションの専有部分や、賃貸マンションで住人のうっかりミスでの水漏れの場合は、火災保険に特約としてつけられる個人賠償責任保険で補償が可能です。

経年変化している中古マンション。家選びの際のポイントは？

住戸内の経年変化の状態はリフォーム履歴をチェック

中古マンションは、購入時にすでに経年変化をしています。住戸内（専有部分）がどう経年変化しているかは、過去のメンテナンスやリフォームの内容によって異なります。物件見学の際に、室内の状態や設備機器が稼働するかを確認するだけでなく、不動産仲介会社を通して過去のリフォーム履歴を確認してもらいましょう。

ただし、リフォーム済みで売り出されている中古マンションの場合、物件見学をしただけでは経年変化の状態は分かりません。その場合は、住宅の知識を持つ専門家によるホームインスペクションを利用するのも一つの方法です。ホームインスペクションとは、住宅の劣化状況や欠陥の有無、改修すべき箇所などを見極めてアドバイスを行うもの。例えば、さくら事務所が行っているホームインスペクションの場合、点検口から排水管の水漏れをチェックしたり、オートレーザーで壁や床の水平・垂直をチェックして修繕の必要性の有無を調べたりします。知識がなければ気づけない不具合などを専門家に見つけてもらえれば安心です。

リフォーム済みの物件でも点検口から天井裏をチェックすると不具合が見つかることがある（画像提供／さくら事務所）

共用部分の経年変化にどう対応しているかは管理組合の活動をチェック

築30年以上の築古物件では給排水管やエレベーターの交換、立体駐車場の部品や本体の交換をすでに実施、または計画している時期です。築浅の中古マンションでも、今後の修繕計画を作成しているはずです。

共用部分の経年劣化に対して、どのような対応をしているかは、管理組合が計画的に適正なメンテナンス、大規模修繕を行っているかによって状況が異なりますから、購入前に管理組合の活動状況を事前に知ることも重要です。不動産仲介会社を通して、管理組合総会の議案書や議事録、長期修繕計画書を取り寄せましょう。

売買契約の前にこれらの書類を自分でチェックするか、『マンション管理インスペクション』（さくら事務所）を利用してマンションの管理状況を専門家にチェックしてもらうのもおすすめです。

賃貸マンションの経年変化への対応はオーナー次第

賃貸マンションの経年変化は誰が対応するの？

賃貸マンションも分譲マンションと同様に、新築から年月がたつにつれて経年変化を起こしていきます。古くなった住宅設備を新しくしたり、日が当たって変色してきた壁紙や障子などを張り替えたり、共用設備のメンテナンスや交換をしたりなど、経年変化に対応して快適な住環境をいかに保っているかは物件によって異なります。メンテナンスや修理を行うのは賃貸マンションの建物を所有するオーナーです。オーナーや建物の所有者がどれだけこまめにメンテナンスをし、大規模修繕を計画的に行うかで変化や劣化の進み方が違ってきます。

なお、分譲マンションの区分所有者が住戸を貸し出す分譲賃貸の場合は、室内の経年変化には区分所有者が、共用部分はその区分所有者によって構成されている管理組合が対応します。

経年劣化には原状回復義務はない

賃貸マンションに居住・使用したことで発生した、賃借人の過失や、悪意はなくても不注意で発生した損耗や損傷（善管注意義務違反）に対しては、賃借人が原状回復の義務を負うことになります。ただし、普通に生活していく上でついた汚れや傷、住宅設備の劣化などは、経年劣化による通常損耗の範囲となるため、原状回復義務はありません。修繕や修理、設備交換を行うための費用は賃貸マンションのオーナーの負担になります。オーナーが負担をする主な項目、賃借人の負担になる主な項目の例は下の通りです。

日焼けによる壁や床材の色あせといった経年劣化には原状回復はない（画像／PIXTA）

新築マンション購入後は、これからの経年変化に備えよう

年月がたつにつれて住みやすくなるマンションもある

記事の冒頭でも述べましたが、マンションの経年変化は建物が劣化して住み心地が悪くなることだけではありません。日々の管理や定期的な修繕がされているマンションは、年月がたつにつれて植栽が育つことでマンションの敷地と周辺の環境を豊かにします。また、あまり使われなくなったキッズルームをコワーキングスペースに変更するなど、居住者の年齢層やニーズの変化に合わせて共用施設や設備を、より使いやすいものに更新しているケースも見られます。

新築マンションを購入した場合も、入居後、経年変化がスタートします。住みよい環境で長く暮らしていくには、管理組合の活動が重要です。マンションが良い方向に変化していくよう、管理組合活動に積極的に参加するのもおすすめです。