中古マンション購入時の「初期費用」はいついくら必要？金額をシミュレーションで確認しよう！

マンションを購入する際には、物件代金以外にも様々なお金が必要になります。 それらは「初期費用」と呼ばれますが、いったいどれくらいの金額になるのでしょうか？特に中古マンションの場合は「新築より必要らしい」「相場が全く分からない」といった声もよく聞きます。ここでは、実際にどんなお金がいつどれくらい必要になるのか、また、新築マンションの場合とどれくらい違うのかを、なごみＦＰ事務所代表の竹下さくらさんに教えていただきます。

中古マンション購入時の初期費用って？

中古マンションの購入時にまず必要なお金は「手付金」と「頭金」。これらは物件代金の一部を先払いするもの。そして、物件代金以外にも、たとえば住宅ローンを借りるための手数料や保証料、税金などさまざまなお金が必要になります。これらがマンション購入時に必要な「諸費用」。最初に払う「手付金」「頭金」と、それ以外に必要になるこまごまとした出費「諸費用」を合わせて「初期費用」と呼びます。

中古マンション購入時の初期費用とは

中古マンション購入にかかる全費用から住宅ローンを引いた分が「初期費用」になる
※手付金は契約時に支払うお金。頭金(現金等)で支払うことが多いが、ローンなどを利用して支払うケースもある。

どんなお金が必要か知っておこう

中古マンションを購入する際、準備するお金は2種類。貯蓄や株式などから工面する「頭金(現金)」と金融機関から借り入れる「住宅ローン」です。

資金計画の際には「手持ちの現金を頭金にできる」と考えがちですが、諸費用にかなりの額が必要になります。手持ちのお金全額を頭金に回してしまわないように、どんなお金が必要になるかを下の表で確認しておきましょう。
また、中古マンションの場合は、リフォームやハウスクリーニング、給湯器などの設備の交換が必要になることもあります。そのあたりも余裕をみておきたいですね。

印紙税の軽減措置や登録免許税の税率（国税庁ホームページ）
・不動産の売買の際の契約書に係る印紙税の軽減措置
・金銭消費貸借契約書に係る印紙税の軽減措置
・登録免許税の税率についてはこちら

新築マンションと中古マンションの初期費用はどう違う？

中古マンションは仲介手数料が必要

新築マンションとの一番の違いは、「仲介手数料」の有無。
中古マンションは不動産仲介会社を通して購入する場合が多く、
「仲介手数料」として「【物件価格×3％＋6万円】＋消費税」を上限とする仲介手数料がかかります。

たとえば、3000万円の中古マンションを買うと、仲介手数料として105．6万円が物件価格以外に必要になるということ。
マンション購入時に必要な諸費用の目安が、新築マンションの「物件価格の3～5％」に比べて中古マンションの「物件価格の6～8％」と高額になるのも、仲介手数料の差が大半。
かなり大きな金額なので、当初からしっかり資金計画に組み込んでおきましょう。

仲介手数料とは、売主との間に立って様々な手続きを行ってもらう手数料のこと。物件代金とは別に、仲介会社への報酬として支払う

中古マンションの初期費用はいつどれくらい払う？

中古マンションの初期費用の目安をご紹介しましょう。

物件価格別の初期費用シミュレーションはこちらで紹介していますので、参考にしてください。

そこに引越し代や家具代等を足した金額が初期費用の目安。もちろんこれらの支払いがすべて一度にまとまるわけではありません。定期預金や財形貯蓄などを解約するタイミングを考えるためにも、いつどんな支払いがあるかを押さえておきましょう。
基本的にはほとんどの諸費用が現金での支払いになります。クレジットカードで払えば多少は支払いを延ばすことができますが、一括払いの場合には翌々月、ボーナス払いの場合には半年後に引き落とされるので注意が必要です。

さらに詳しく初期費用を見てきましょう。

初期費用を支払うタイミングと金額の目安（中古マンション購入時）

売買契約時

住宅ローン契約時

引き渡し時

入居前

入居後

初期費用はどこで差が出る？安く抑える方法はある？

初期費用の金額は一律ではありません。例えば、ローン保証料はローンの組み方次第で、火災保険料は補償内容次第で変わります。また、税金は一律のように思いがちですが、軽減措置が受けられる物件かどうかで急に金額が変わってきます。特に中古マンションの場合は物件によっても変わってくるので、購入してから後悔しないように、安く抑えられる可能性の有無があることは知っておきたいですね。

1．頭金ゼロにするか、できるだけ少なくする

頭金の額を減らせば当然初期費用を大幅に抑えることができます。ただし、頭金をたくさん払った方が総返済額が減り、安心感も高まります。また、頭金にせず手元に残した場合は、住宅ローン返済後の繰上返済資金に充てることも可能です。

2．仲介手数料が不要の物件を選ぶ

仲介手数料の金額は上限が決まっていて、ほとんどの場合はその上限「【物件価格×3％＋6万円】＋消費税」が手数料となります。物件や仲介会社によっては「仲介手数料が無料」の場合もあり、その場合は初期費用を大きく減らすことができますが、仲介手数料のほかの費用がプラスされないか、なども確認しておきましょう。

3．ローン保証料無料の住宅ローンを利用する

住宅ローンを借りた人が収入減などで返済が滞ったときに、代わりにローンの残債を返済するのが保証会社。その保証会社に対して支払うのが保証料で、多くの金融機関では保証会社の利用を条件にして住宅ローンを融資します。【フラット35】や、勤務先が金融機関と提携している住宅ローン、ネット銀行などでも保証料無料のローンがありますが、中には、審査が厳しくなったり、事務手数料が高額になる場合があるので注意が必要です。

４．手頃な保険料の火災保険を探す

火災保険料は、契約する保険会社やプランによって大きく変わります。Webで販売されている火災保険は人件費や店舗費用などの経費が抑えられる分、保険料が割安に設定されています。ネットも含めて、様々なプランで見積もりを取って比較検討してみましょう。

５．登記を司法書士に任せず自分でやる

建物や土地を購入すると所有権の登記が必要になりますが、司法書士に任せずに自分で登記すれば司法書士報酬分を節約することができます。ただし実際には、その不動産を担保に設定する金融機関が難色を示すことが多いため、登記を自分でできるかどうかは金融機関との交渉次第になります。

６．引越し代を抑える

引越し代は諸費用の中でも最も節約しがいがあるお金です。依頼する会社や荷物の量、引越し日によって料金が変わります。引越し可能な日時に幅があるなら、土日を避けたり、午後からの便にしてみる等、いろんなプランで見積もりを取ってみましょう。

７．税金の減税や軽減措置を受ける

中古マンションの場合は築年数等の条件によって、税金の軽減の適用が受けられたり受けられなかったりします。詳しくは以下で確認してみましょう。

入居前後に発生する「予定外の出費」にも要注意！

中古マンションならではの「出費の可能性」がある

入居前後には、お財布から現金が想定外に出ていくもの。特に中古マンションの場合は、「想像以上に汚れていたので業者にハウスクリーニングを頼んだ」「給湯器がすぐに壊れてしまい買い替えが必要になった」といった思いがけない出費も発生します。また、数千万円の買い物をするとなると、ついつい少額の支払いに無頓着になりがちです。ある程度余裕を持った資金計画にしておくと安心です。

• 粗大ごみ処分費
• ハウスクリーニング費
• エアコンの移設設置費
• 家具、照明器具、カーテンの買い替え代、ご近所への挨拶品など

以前使っていたものが使えなくて予定外の出費がかさむことも多い。「車が新居の駐車場に入らない」ために買替が必要になったケースも

入居後すぐ必要になる「ランニングコスト」についても忘れないで

一般的には初期費用とは分けて考えますが、マンションの場合は、購入後すぐに毎月の管理費や修繕積立金などのランニングコストが発生します。駐車場代はもちろん、駐輪場代もマンションごとに大きく違います。毎月続いていくこれらの出費も忘れないようにしましょう。

たとえばバブル期のマンションは、物件価格が下がっていても管理費が高かったりします。また、「大規模修繕工事検討中」の中古マンションを購入すると、入居後すぐに一時金の徴収や修繕積立金が値上げになる可能性があります。大規模修繕工事や、修繕積立金や管理費の見直しの予定などを、長期修繕計画や管理組合の議事録などを不動産会社に依頼して取り寄せ、確認しておくと安心です。

駐輪場代が毎月必要なマンションでは、家族が多いと年間でかなりの額になってしまう。町会費などの「ローン以外に必要なお金」もしっかり把握しておこう

実際の初期費用をシミュレーションしてみよう！

実際にトータルでどれくらいの初期費用が必要になるのか、３つの事例でシミュレーションしてみました。ここでは中古マンション購入時の一般的なパターンをご紹介します。
なお、頭金は手付金と合わせた金額になり、ここでは手付金として物件価格の５％、頭金残金を物件価格の15％支払うこととします。また、頭金残金を支払うタイミングは通常引き渡しの1週間前～10日前までが目安になります。

3000万円の中古マンションを頭金2割で購入した場合

4000万円の中古マンションを頭金2割で購入した場合

5000万円の中古マンションを頭金2割で購入した場合

中古マンション購入時には、「新築マンションより初期費用がかかるのでは」といった不安を抱きがち。確かに、新築では不要な仲介手数料が必要になるため金額は高くなる場合が多いので、安心して購入できるように、あらかじめ予算を把握しておきましょう。