2026年度_住宅ローン控除や贈与税、税制改正でなにがどう変わる？【得する住宅税制ガイド】

住宅ローン控除：限度額が世帯構成や住宅性能によって変わる

2026年度の税制改正の目玉は、住宅ローン控除の見直しだ。住宅ローン控除とは、住宅ローンを借りて住宅を買うと、入居から一定期間、年末のローン残高に応じた額が所得税などから控除されるというもの。この住宅ローン控除の適用期間は2030年12月31日の入居までとなり、5年間延長される。また、質の高い中古住宅向けに借入限度額や控除期間が拡充され、子育て世帯や若者夫婦世帯への支援策が強化されている。

2026年からの住宅ローン控除は、対象となる年末ローン残高の限度額が2025年と同様、住宅の性能によって区分される。

住宅性能の区分は、次の4つに分けられる。

住宅ローン控除の対象となる住宅性能の区分は4つに分かれる（画像作成／SUUMO編集部）

それぞれの限度額について、詳しく説明していこう。

住宅ローン控除率は一律0.7％

住宅ローン控除の控除率は一律0.7％。控除率とは年末ローン残高に対する控除額の割合のこと。仮に年末ローン残高が1000万円とすると、その額に0.7％をかけた7万円がその年の控除額ということになる。

住宅ローン控除の期間は、新築住宅も既存（中古）住宅も原則13年に

また入居してからの控除期間は新築住宅が13年間。2025年までは既存住宅は10年間だったが、今回の税制改正で省エネ基準に適合する既存住宅は13年間に拡充された。

ただし、既存住宅で省エネ基準に適合しない「その他の住宅」は控除期間がこれまでどおり10年間となる。

住宅ローン控除の借入限度額は、新築か既存（中古）か×家の性能×家族構成で決まる

新築住宅（買取再販含む）のローン控除の借入限度額

2026年以降に新築住宅（買取再販を含む。以下同）に入居した場合、住宅ローン控除の対象となるローン残高の限度額は、長期優良住宅や低炭素住宅に認定された住宅であれば4500万円、ZEH水準省エネ住宅は3500万円だ。省エネ基準適合住宅は2000万円だが、2028年の入居以降は対象外となる（買取再販は継続）。省エネ基準に適合しない「その他の住宅」の場合は対象外だ（買取再販は借入限度額2000万円×10年）。

また、子育て世帯と若者夫婦世帯については2025年と同様に限度額が引き上げられ、長期優良住宅と低炭素住宅は5000万円、ZEH水準省エネ住宅4500万円、省エネ基準適合住宅は3000万円（2027年入居まで）となる。ちなみに子育て世帯とは19歳未満の子どものいる世帯、若者夫婦世帯とは夫婦のいずれかが40歳未満の世帯だ。

【新築住宅】住宅ローン控除の限度額表（画像作成／SUUMO編集部）※表に誤りがあり、修正いたしました（2026年2月13日）

中古住宅のローン控除の借入限度額

既存住宅（中古住宅）向けについては、省エネ性能の高い住宅を購入した場合の控除が大幅に拡充された。まずローン残高の限度額は、長期優良住宅・低炭素住宅とZEH（ゼッチ）水準省エネ住宅がいずれも3500万円と、2025年より500万円上乗せされる。また、省エネ基準適合住宅とその他の住宅は2000万円だ。

さらに子育て世帯と若者夫婦世帯であれば、既存住宅でも2026年から限度額が引き上げられる。具体的な限度額は、長期優良住宅・低炭素住宅とZEH水準省エネ住宅がいずれも4500万円、省エネ基準適合住宅が3000万円だ。

【中古住宅】住宅ローン控除の限度額表（画像作成／SUUMO編集部）

そのほかの所得要件、床面積要件、築年数要件はどうなる？

所得要件　2000万円以下

住宅ローン控除では控除を受けるための要件も定められている。

まず所得要件は新築・既存住宅とも2000万円以下だ。

床面積要件　40m²以上（制限あり）

床面積要件は新築住宅が2025年に「50m²以上」から「40m²以上」に緩和されたが、既存住宅も2026年から「40m²以上」に引き下げられた。ただし、所得が1000万円超の人や、子育て世帯等への上乗せ措置を利用する人は「50m²以上」に制限される。

立地要件

2028年以降の入居分から、土砂災害等の災害レッドゾーン※の新築住宅は適用対象外となる。なお、建て替えや既存（中古）住宅の購入、リフォームは引き続き適用対象だ。

※災害レッドゾーン：土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、浸水被害防止区域、災害危険区域（都市再生特別措置法に基づく勧告に従わないものとして公表の対象となった区域に限る）

既存住宅の築年数要件

既存住宅の築年数要件は「1982年以降に建築された住宅」であることだ。ただし現行の新耐震基準に適合した住宅であれば、1981年以前の建築でも対象となる。

実際の住宅ローン控除額

なお、実際の住宅ローン控除額（年額）は以下のうち最も低い金額だ。

1. 年末ローン残高の限度額×0.7％
2. 実際の年末ローン残高×0.7％
3. 実際に納めた（納める予定の）所得税額＋「住民税からの控除額」

ここで「住民税からの控除額」とは、1または2の計算で求めた控除額よりも所得税額が低く控除しきれない場合に、住民税から控除される金額のこと。控除額は「所得税の課税所得金額等の5％」以内で上限9万7500円となる。

（画像作成／SUUMO編集部）

（画像作成／SUUMO編集部）

このほか、2026年度に受けられる税制（特例措置の延長など）

このほか、2026年度の税制改正大綱には住宅を買うときの固定資産税や登録免許税の特例の延長なども盛り込まれた。2025年度までに延長・新設された制度も含めて見ていこう。

印紙税の軽減措置

工事請負契約書および不動産譲渡契約書（売買契約書）を締結する際の印紙税を20％～50％軽減する措置が2027年3月31日まで。

固定資産税の減額措置

新築住宅を取得した場合、建物の固定資産税額を3年間（マンションは5年間）2分の1に減額する措置が2031年3月31日まで。対象住宅の床面積要件の下限を原則40m²に緩和する。ただし一定のハザードエリア内に所在する住宅は適用対象外。

不動産取得税の軽減措置

不動産取得税　建物の軽減措置

不動産取得税（建物）の軽減が2031年3月31日まで。対象住宅の床面積要件の下限を原則40m²に緩和する。ただし一定のハザードエリア内に所在する住宅は適用対象外。

不動産取得税　土地の軽減措置

土地を購入する際に評価額が2分の1に、税率が4％から3％に、それぞれ軽減される特例の期限が2027年3月31日まで。

登録免許税の軽減措置

登録免許税　建物の特例措置

新築住宅（建物）の所有権保存登記、中古住宅（建物）の所有権移転登記、住宅ローンの抵当権設定登記について、税率を軽減する特例が2027年3月31日まで。

登録免許税　土地の特例措置

土地を購入して所有権を移転登記する際の税率が2％から1.5％に軽減される特例の期限が2029年3月31日まで。

認定長期優良住宅の特例措置

認定長期優良住宅の登録免許税（建物の所有権保存登記）の軽減が2027年3月31日まで。

認定低炭素住宅の特例措置

認定低炭素住宅の登録免許税（建物の所有権保存登記）の軽減が2027年3月31日まで。

譲渡所得買換え特例

住宅の買い替えで売却益が出た場合に課税を繰り延べられる特例が2027年12月31日まで。

譲渡損失損益通算および繰り越し控除

住宅の買い替え・売却で譲渡損失が出た場合に最大4年間にわたり損益通算および繰り越し控除が受けられる特例が2027年12月31日まで。

住宅取得等資金の贈与税　非課税枠

住宅を買うときに親や祖父母から資金援助を受けると、一定額まで贈与税が非課税になる「住宅取得等資金の贈与税非課税特例」が受けられる。

この特例の適用期限は2026年12月31日までとなっている。
非課税となる金額（非課税枠）は住宅の性能によって異なり、一定の省エネ基準などを満たしている住宅は1000万円、その他の住宅は500万円だ。

対象となる住宅の築年数要件は住宅ローン控除と同様、1982年以降に建築された住宅だが、新耐震基準に適合した住宅であれば築年数は問われない。

また受贈者（贈与を受ける子または孫）の年齢要件は、18歳以上となっている。

（画像作成／SUUMO編集部）

相続時精算課税制度に110万円の基礎控除を新設

相続時精算課税制度とは、特定の親や祖父母からの贈与について合計で2500万円まで贈与税が非課税となり、2500万円を超える部分について一律20％の贈与税が課されるというもの。贈与された財産は、その親や祖父母が死亡した時点で相続財産に合算され、相続税の課税対象となる。生前に課税された贈与税額があれば、相続税額と精算される仕組みだ。

相続時精算課税制度を利用する場合、贈与を受ける子や孫が税務署に届け出る必要がある。いったん届け出ると、通常の暦年課税に戻すことはできない。これまでは、親や祖父母からの贈与については、基礎控除が受けられなかった。そのため110万円以下の少額の贈与であっても、申告が必要だったのだ。

それが2024年1月1日から、相続時精算課税向けとして年間110万円の基礎控除が設けられた。これにより相続時精算課税の適用を受けた後でも、その親や祖父母からの贈与額が年間110万円以下であれば申告は不要だ。また基礎控除の範囲内の贈与であれば、相続財産として加算されることもない。

（画像作成／SUUMO編集部）

暦年課税による生前贈与の相続財産への加算期間を7年に延長

相続・贈与税関連では、2024年1月1日から生前贈与の相続財産への加算期間が見直された。生前贈与は贈与税の課税対象になるが、相続が発生した時点からさかのぼって3年以内に行われた贈与は相続財産に加算され、相続税の課税対象となっていた。この加算期間が改正により、7年に延長された。ただし4年～7年以内の贈与については、その合計額から100万円が控除されるという内容だ。

（画像作成／SUUMO編集部）

前述の相続時精算課税を選ばなかった場合の贈与税（暦年課税）にも毎年110万円の基礎控除があるが、暦年課税の基礎控除で非課税になった生前贈与は上記の相続財産への加算の対象となるので注意が必要だ。年間110万円以内の金額を毎年贈与することで相続財産を減らすという相続税対策がよく使われているが、相続が発生する8年前までしか利用できないため、「生前贈与するならなるべく早めに」ということになるだろう。

なお、前述の相続時精算課税制度の改正と、生前贈与の加算期間の延長については、いずれも2024年1月1日以降の贈与から適用されている。
2026年の相続まではこれまで通り加算期間は3年間で、2027年の相続から徐々に延びて2030年12月31日以降は7年加算になる。

（画像作成／SUUMO編集部）

2026年度に受けられる住宅税制まとめ（新築・中古住宅）

購入時や所有している時にかかる税金の軽減措置をまとめています。

1．住宅ローン控除（減税）一覧表【2026年～2030年入居】

2．住宅の取得・保有にかかる税制特例一覧

3. 譲渡・贈与・相続に関する特例一覧

買い替え時や親からの資金援助に関連する制度です。

リフォームに関わる税制

住宅をリフォームした場合にも受けられる減税制度がある。詳細を見ていこう。

住宅ローン控除

10年以上のローンを組んで一定のリフォームを実施すると、年末ローン残高の0.7％が10年間、所得税や住民税から控除を受けられる。下記の所得税の特例措置とは、耐震リフォームを除いて併用はできない。

既存住宅のリフォームに係る特例措置

一定の性能向上リフォームを実施した住宅について、所得税から一定額を控除する特例を2028年12月31日まで、固定資産税を一定の割合に軽減する特例を2031年3月31日まで延長。特例の対象となる住宅の床面積要件の下限を40m²に緩和。

2026年度に受けられる住宅税制まとめ（リフォーム）

リフォームにかかる税金の減税・軽減措置をまとめています。住宅ローン控除と既存住宅のリフォームに係る所得税の特例措置は耐震改修を除いて併用できません。

1．リフォームの減税（所得税）　一覧表

または

2．リフォームの税金軽減（固定資産税、その他）　一覧表

相続空き家の3000万円控除

相続空き家の3000万円控除とは、相続した空き家を売却する際に譲渡所得から3000万円が控除されるというもの。売却時までに売主が耐震リフォームか家屋の取り壊しをするか、売却した翌年2月15日までに買主が耐震リフォームか取り壊しをすれば適用される。適用期間は2027年12月31日まで。

長寿命化するための大規模修繕を実施したマンションの固定資産税軽減

屋根防水や外壁塗装など建物を長寿命化するための大規模修繕工事を行ったマンションに対し、固定資産税を軽減する特例がある。対象となるのは築20年以上で総戸数10戸以上のマンション。過去に1回以上の長寿命化工事を実施し、長寿命化工事に必要な修繕積立金を確保していることが要件となる。特例の適用期間は2025年4月1日～2027年3月31日の2年間で、適用されると工事の翌年度の固定資産税額の1/2～1/6が減額される。

上記で述べた住宅ローン減税、贈与税非課税枠は、それぞれの要件を満たせば併用することが可能だ。ただし、住宅ローン減税を受けるときに、受贈額を住宅の購入価格などから差し引くことが必要になる場合がある。国による住宅取得支援策を最大限に活用し、理想のマイホームを手に入れよう。

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  執筆

  大森 広司

  ｜住宅ジャーナリスト
  住宅系記事を主に手がけるジャーナリスト。バブル最盛期の『住宅情報』から『SUUMO』まで、激動の住宅市場と向き合いつつ、つねに購入者の「知りたい」に応えるべく取材活動を続けている。オイコス代表。sumaken主宰

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