戸建ての維持費はいくらかかる？費用平均やシミュレーション、マンションとの比較を紹介！

戸建て住宅の取得を検討しているけれど、維持費が高そう…と気になっている人はいませんか。そこで今回は、戸建て住宅の維持に必要な修繕費（外壁、屋根、外まわり、設備）、税金、保険の詳細と、入居年数の費用のシミュレーション、マンションとの比較などについて解説します。

戸建て住宅の維持費にはどんなものがある？

修繕費、税金、保険の３つが必要

「一軒家のマイホームが欲しい」と考えるものの、家の維持費にいくらかかるのか見当がつかないという人は多いでしょう。
戸建住宅の維持費には、主に修繕費、税金、保険があります。

修繕費

修繕費は、建物の美観や性能の維持に必要なメンテナンスやリフォームにかかる費用のことです。新築で入居する場合、入居後10年目以降からメンテナンスが必要になるケースが多くなります。

税金

税金には、固定資産税と都市計画税があります。毎年1月1日時点で、土地や建物などの不動産を所有している人が支払う税金です。ただ、固定資産税はすべての地域の土地・建物に対して課税されますが、都市計画税は原則として市区町村が定めている「市街化区域内」にある土地・建物のみに課税されます。

保険

保険は、主に火災保険のことですが、昨今の自然災害の増加を受け、地震保険をセットで契約するケースが一般的です。保険料は、住宅のあるエリアや建物の構造、補償対象、保険期間、特約の有無などで金額が大きく異なります。

【戸建て住宅の維持費1】修繕費の目安や平均は？

築年数に見合ったメンテナンスが重要

家は大切に住み続けたとしても、築年数を経ると外装や設備機器などに劣化が生じ、修繕や交換が必要になります。劣化部分やその程度は、立地の環境、用いられている建材、住み方などにより大きく異なりますが、築10年を過ぎた頃から何かしらのメンテナンスが必要になります。

屋根、外壁などの外まわりは定期点検で余計な出費を抑える

屋根や外壁など、家の外まわり部分のメンテナンスのタイミングと費用の目安は下表のとおりです。屋根、外壁上部、構造部などは見えにくいため、傷みの程度が分かりにくい部分ですが、家の性能や美観を左右するため、確実にメンテナンスを行いたい場所と言えます。

「まだ大丈夫だろう」「修繕費を抑えたい」などの理由でメンテナンスを後回しにすると、修繕する範囲が大きくなり、余計な出費につながる可能性があります。入居1年を過ぎたら、家を建てた工事会社などに点検を依頼し、修繕が必要な箇所やその費用について提案してもらうと良いでしょう。

また、近年ではメンテナンスフリーの外壁材や屋根材が多く揃っています。注文住宅を建てるなら、これらの建材を上手に選択すると修繕費を抑えやすくなるでしょう。

家の外まわりのメンテナンス時期と費用の目安

東京23区に建つ木造住宅で延床面積120m²程度の最低額の目安。選ぶ建材・設備のグレードや廃棄物の有無・量により金額は異なる。設備・建材及び人件費の値上げ分は加味していない（図作成／SUUMO編集部）

設備機器の交換は築20年以降に集中

室内の床や壁、キッチンやユニットバスなど、室内のメンテナンスのタイミングと費用の目安は下表のとおりです。特徴的なのは、築20年以降に床や壁の張り替え、水まわり設備の交換などのメンテナンスが集中して発生するケースが多いことです。

壁や床のメンテナンスは、美観を重視しないなら後回しにすることができます。しかし、設備機器は毎日の暮らしに直結し、急に故障するとしばらく不便な生活を強いられることになります。不具合を感じたら早めに工事会社に相談し、交換を検討しましょう。ちなみに、床暖房は一般的に30年程度は使用できますが、”修繕しながら使う”というより”壊れたら交換する”設備です。交換費用は、熱源がガス・電気のどちらか、広さ、床の素材によって大きく異なります。

室内のメンテナンス時期と費用の目安

東京都23区に建つ木造住宅で延床面積120m²程度の最低額の目安。床、壁、天井は面積の半分程度を修繕すると仮定。選ぶ建材・設備のグレードや廃棄物の有無・量により金額は異なる。設備・建材及び人件費の値上げ分は加味していない（図作成／SUUMO編集部）

先を見据え、計画的に費用を貯めよう

ここで紹介した戸建て住宅のメンテナンスの時期や金額はあくまでも目安ですが、入居後30年程度で必要になる修繕費は、屋根は瓦、外壁はモルタル系サイディングの場合は外まわりに約511万円～かかり、室内のメンテナンス費用の目安の約599.8万円を足すと、約1110.8万円～となります。一度に支払う訳ではありませんが、住み続ける場合にいつかは必要になるお金です。先を見据え、計画的に貯めておきましょう。

屋根・外壁素材別　築30年間の維持費の目安

上記の目安をもとに、屋根と外壁の素材別に試算。「窓・玄関ドア」「ベランダ・バルコニー」「白アリ対策」費用も含む。リフォームなどで屋根と外壁を別の素材に変更した場合、試算結果は異なる（図作成／SUUMO編集部）

マンションの修繕費はいくら？

マンションの場合、住環境を維持する費用として、毎月、管理費と修繕積立金を支払います。戸建て同様、立地や広さなどにより金額は異なりますが、東日本不動産流通機構の調査（※）によると、東京都23区の平均は、管理費が1万4010円／月、修繕積立金が1万698円、合計で2万4709円でした。

管理費や修繕積立金は、管理体制の変更や大規模修繕の際に金額が変動することがありますが、上記の合計額で試算すると、年間29万6508円、30年間では889万5240円となります。

具体的な金額は、マンションを販売している不動産会社に質問すると教えてくれます。購入前に確認し、一度試算してみることをおすすめします。

（※）出典：東日本不動産流通機構「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2020年度）」

戸建て住宅とマンションの修繕費の目安を比較

試算は一例ですし、戸建て住宅は修繕の時期が設備や仕様、住み方、周辺環境によって大きく変わります。目安として参考にしてください。

【戸建て住宅の維持費2】税金の目安や平均は？

固定資産税には減税措置がある

持ち家や土地を取得すると、毎年「固定資産税」を支払うことになります。固定資産税は、1月1日時点で土地・建物などの固定資産を所有している人が納める税金のことで、日本全国どの地域でも課税される地方税（市区町村税）です。

納める固定資産税の税額は、毎年4月頃に郵便で届く納税通知書を見ると分かります。納税は、通知書に同封されている納付書を用いて納付します。

新築の特例の適用期限は2026年3月31日までとなっているため※、これから取得される方は注意してください。

固定資産税の特例措置

都市計画税は課税されないエリアも

都市計画税は、固定資産税と同様に、1月1日に土地や建物などの固定資産を所有している人が納める税金です。税額の通知や納税方法も、固定資産税と同様です。

都市計画税は、原則として市街化区域内に土地と家屋があれば課税されます。しかし、課税するかは自治体が決めるため、市街化区域でも課税されないケースがあります（反対に市街化区域でなくても課税されるケースもあります）。取得する戸建に都市計画税が課税されるかは、自治体の課税課に問い合わせて教えてもらいましょう。

（画像／PIXTA）

固定資産税は、固定資産税評価額で計算される

固定資産税の税額は、固定資産税評価額×1.4％で計算されます。

固定資産税評価額は、土地や建物をどのように評価するかを定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村（東京23区は東京都）が個別に決めています。

土地の場合、土地の時価（公示価格）の約70％が目安と言われますが、土地のある場所（市街地なのか村落地域なのか）によって評価方法が変わり、市街地の場合、面積や形状、道路がどのように接しているかなどによって、評価額は変わります。

建物の場合、新築時は請負工事金額の約50～60％が目安と言われますが、家の規模や構造、築年数などによって評価額が変わります。また建物は、経年劣化に伴って評価額は下がります。経年劣化を反映させる「経年減点補正率」は市町村（東京都23区は都税事務所）の資産税課等の部門に問い合わせると分かります。

マイホームを取得前に固定資産税の目安が知りたいとき、土地は、市町村役場にある固定資産課税台帳で確認が可能です。建物は、どのような家か決まらないと算出できないため、確認するのは難しいでしょう。モデルハウスで尋ねると目安額を教えてもらえる場合もありますが、実際の税額とは異なりますので、あくまでも目安としてとらえましょう。

固定資産税の計算例を紹介

5000万円で戸建てを取得するとして、ある条件を元に固定資産税の税額を試算してみましょう。

次に、先に述べた「経年減点補正率」を加味し、10年間支払う固定資産税の税額を試算しましょう。ただ、土地・建物は3年に1度評価替えされますが、ここでは土地は評価を一定とし、建物は3年に1度経年減点補正をするとした場合の試算です。

建物の固定資産税は、新築後3年は「新築の特例」を受けられるため税額が抑えられますが、4年目に約1.7倍となります。家計に影響を与える可能性を考え、余裕を持たせた金額を用意しておくと安心です。

マンションの固定資産税と比べると？

では、5000万円のマンションを取得する場合、固定資産税はどの程度の税額になるでしょう。こちらもある条件の元に試算をしてみましょう。

次に、「経年減点補正率」を加味し、10年間支払う固定資産税の税額を試算します。戸建ての試算同様に、土地・建物は3年に1度評価替えされますが、ここでは土地は評価を一定とし、建物は3年に1度経年減点補正をするとした場合の試算です。
マンションの場合、建物の「新築の特例」は5年間適用されるため、6年目より固定資産税額が高くなります。

※100円以下の単位は切り捨てて計算

戸建て住宅とマンションの固定資産税の目安を比較

試算はあくまでも一例ですが、同じ5000万円で家を取得するとき、初年度の固定資産税は戸建てが13.3万円、マンションが約25.6万円と、大きく違うことが分かります。さらに、入居後10年間で支払う固定資産税の総額は、マンションが戸建ての2倍程度となる可能性があります。

マンションの方が総額が高くなる理由はふたつあります。

これは、マンションでは敷地面積を住戸数で割った分が所有区分となるので、購入価格のうち土地の占める割合は小さく、建物の占める割合が大きくなります。したがって、土地の評価額に大きな差がない場合、マンションの方が木造一戸建てよりも固定資産税の負担は大きい傾向になるのです。

【戸建て住宅の維持費3】保険の目安や平均は？

基本は火災保険。地震保険は単独で加入できない

思わぬ火災や事故、自然災害などの事態から家を守るためには、保険に加入することが重要になります。家を守る保険は補償範囲が広い「火災保険」がメインで、住宅ローンを借りる際には加入が必須となっています。

よく耳にする「地震保険」は単独で契約することはできず、火災保険とセットで契約することになります。基本的に、地震保険は火災保険契約時に自動的に付帯されるため、不要な場合は申込書の「地震保険は不要」という欄に捺印して意思表示をする必要があります。

火災保険や地震保険の契約をするときには、保険の対象を「建物」「家財」のどちらか、または両方にするかを選択します。「建物」は、建物本体のほか、門や塀、車庫、物置、設置済みのアンテナなどです。「家財」は、建物内にある家具や家電、衣服、高額な貴金属や美術品などですが、保険会社によって異なるので契約前に必ず確認しておきましょう。

火災保険の保険料は、補償内容や保険金額などで決まる

戸建ての火災保険の保険料は、補償内容、保険金額、住んでいる地域、契約年数などで決まります。

補償内容は、火災、落雷、破裂・爆発、風災、ひょう災、雪災を基本とするプランが主流です。ここに水災や、盗難や水濡れ、破損・汚損などの事故を希望に応じて選択できます。

保険金額は、「建物」の場合、購入額や自分で決めた金額ではなく、構造や建築年・建築価額や面積・所在地などを基に保険会社が評価をして決まります。「家財」の場合は300万円、500万円、800万円、1000万円など、希望額を申告するケースが一般的です。

地震保険の保険料は、地域により異なる

地震保険の補償内容は、地震を原因とする火災や損壊、埋没、津波による流出などがあります。火災保険と違い、補償内容を選択することはできません。

保険金額は、どの会社でも一律ですが、建物の構造や地域により大きく異なります。加えて、免震建築物や、住宅性能表示制度の耐震等級を有している建物などには、保険料の割引制度があります。

（画像／PIXTA）

保険料は、保険会社のホームページで試算できる

火災保険や地震保険の保険料は、保険会社のホームページで試算することができます。そこで、大手保険会社の試算サイトを活用して、3人家族（夫、妻、子ども）が東京都でマイホームを買って各保険に加入した場合の試算をご紹介しましょう。

火災保険と地震保険の支払いは、年払いや契約時一括払いなどから選択できます。
保険期間は1年契約が基本で、最長10年までです。長期契約の方が支払う保険料は抑えられますが、近年、自然災害の発生頻度が増えており、同じ契約を継続することが難しくなりつつあることから、2022年度にも契約期間は最長5年に短縮される見通しです。

マンションの保険料の目安は？

戸建てと同じような条件でマンションを購入した場合、保険料はどのぐらい必要になるのでしょうか。大手保険会社の試算サイトで計算してみましょう。

前述のように、火災保険［建物］の保険金額は、保険契約時に保険会社が建物を評価した金額です。戸建ての場合は建物丸ごとが対象になりますが、マンションの場合は個人の専有部分のみが対象となります。

戸建て住宅とマンションの保険料の目安を比較

今回の試算で、5年間の保険料（火災保険と地震保険、いずれも建物と家財に加入した場合）を比較すると、戸建ては31万6350円、マンションは20万7650円となります。

一概には言えませんが、同じエリアに建つ戸建てとマンションの保険料を比較すると、建物の構造や保険金額の違いなどにより、マンションの方が抑えられるケースが多くなります。しかし、補償対象や保険期間、特約の有無などで金額は大きく変わります。きちんと比較したい方は、保険会社や不動産会社の担当者に相談するか、ホームページで試算することをおすすめします。

目安を知りたい人は、それぞれの専門家に相談してみよう

戸建て住宅の維持費のうち、修繕費、税金、保険について紹介しましたが、諸条件によって金額は大きく変わります。自分の場合の目安額を知りたい人は、建築会社や不動産会社の担当者、税理士、保険会社などに相談してみましょう。支払うタイミングは異なりますが、慌てないように計画的にお金の用意をしておきたいですね。