新築一戸建て購入の流れとは？スケジュールや住宅ローンの組み方を紹介

一戸建てと一口にいっても、自分で土地を選びオーダーメードで建てる注文住宅から、すでに建てられた分譲住宅を買う方法までさまざまです。一戸建てを購入したいと考えたとき、何から手をつけたらいいのでしょうか？　大まかな流れ、住宅ローンの組み方、スケジュール感について、ポラスグループ ポラテックの加瀬さん、同グループ 中央グリーン開発の三瓶さんに教えてもらいました。

一戸建てとは

一戸建ては、新築と中古に分かれます。それぞれの定義や購入方法には下記のような違いがあります。

この記事では、新築一戸建てについて紹介します。

新築一戸建ての種類

新築一戸建ては、分譲一戸建て住宅（以下、分譲一戸建て）、注文住宅の2つに分かれます。

分譲一戸建て

分譲一戸建ては、すでに間取りが決まっており、住宅と土地を一緒に購入します。完成済みの販売もあれば、未完成の段階で販売されていることもあります。
完成している物件なら、暮らしのイメージがつけやすいのが大きなメリットです。未完成物件を契約する場合は設備や内装の色など、一部の注文を自分で選べるケースもあります。

注文住宅

注文住宅は、土地選びから自分で行います。土地を選んだあと、設計や施工、建材などもオーダーメードで決められるので、こだわった家づくりができます。料金が高くなりがちですが、お金をかけるもの、かけないものの調整が可能です。

注文住宅にはオーダーメードではなく規格住宅という方法もあります。いくつかのプランから設計や設備・建材を選ぶため自由度は下がりますが、時間をあまりかけられない場合や料金を抑えたい場合にはオススメです。

分譲一戸建ては、基本的に完成した物件を購入する。完成前に売られている物件を購入すれば、設備や内装の色など一部自分で決められることも（画像／PIXTA）

一戸建て購入の流れを知るには、住宅ローンの流れを理解することが重要

一戸建てを購入するほとんどの人が利用する住宅ローン。一戸建てを購入するときは、住宅購入と住宅ローンを並行して進めなければなりません。

分譲一戸建て購入と住宅ローンの流れ

完成している物件であれば1カ月～2カ月で新築一戸建てに入居できるスピード感が、分譲一戸建ての魅力のひとつ（図説作成／SUUMO編集部）

分譲一戸建ては、申し込み、契約から入居までが短いのが特徴です。完成済み物件の場合、早ければ1カ月～2カ月ほどで入居可能です。それぞれの工程を見ていきましょう。

情報収集

まずは自分がどのような生活をしたいのか、どのくらいの予算をかけられるのかをイメージしましょう。住みたい場所や家の条件まで決まったら、SUUMOなどのWEBサイトやチラシなどを見て、希望にあった住宅がどのくらいあるのか情報収集をしてみましょう。

物件見学

住みたい物件の候補が出てきたら、その物件の見学を申し込みます。分譲一戸建ての場合はすでに完成した住宅を見学できるので、自分が生活するイメージをつけやすいというメリットがあります。1件目の物件で即決する人もいれば、数件見学をする人もいます。最初の見学から購入の申し込みまで、1カ月～2カ月程度の方が多いようです。

住宅ローンの事前審査・物件購入の申し込み

購入する物件が決まったら、住宅ローンの事前審査を受けます。ローンを組むことができるか、金額や返済期間はどうなるのかを金融機関に審査されます。

売買契約

申し込みが終わったら、売買契約を結びます。重要事項説明を受け、契約を結び、手付金を支払います。同日に全て完了する場合もあれば、手付金の支払いは翌日になる場合も。

売買契約書の締結に必要なものは不動産会社に確認しよう（画像／PIXTA）

住宅ローンの事前審査、物件の購入申し込み、本審査の順番は厳密に決められているわけではありません。事前審査のあとに購入申し込みをし、本審査という順番の人が多いようです。不動産会社から、順番を指定されることもあります。

住宅ローン本審査

売買契約が締結されたら、住宅ローンの申し込みをし、本審査を受けます。本審査の結果、ローンが承認されれば、金融機関と住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）を結ぶことになります。

住宅の売買契約を結んでしまったのに住宅ローンの審査に通らず、物件購入のお金が用意できないこともあります。
事前審査に通ったのに本審査が通らないケースには、延滞歴などのマイナス情報が出てきた場合や、借入金額や年収などが変わった場合などが挙げられます。

分譲一戸建ての場合、基本的にはローンが通らなかったときに契約を白紙撤回することができます。こちらは、売買契約を結ぶときによく確認しておきましょう。

中間金の支払い

手付金を差し引いた残りの費用を支払います。分譲一戸建ての中間金は、購入者の資金計画や不動産会社によって発生する場合としない場合があります。中間金の支払いがない場合は、建物の立ち会いなどが終わったあとに同じ費用を支払います。

立ち会いチェック

建物の立ち会いを行います。設備の取り扱い説明を受けたり、建物に傷や汚れがないか一緒にチェックします。このときに、残金やその内訳について説明を受けます。

残金の精算・引き渡し

残金の精算では、手付金を差し引いた、残りのお金を支払います。中間金を支払った場合は、それ以降に費用の発生する注文をしていなければ支払いはありません。

そのあと物件を引き渡され、入居できる状態になります。

＜入居時に受け取るもの＞
・鍵
・物件引き渡し証
・残金の領収書
・物件保証書など

物件を引き渡されたら不動産登記を行います。司法書士が不動産会社と提携していて、そこで手続きできることもあるので確認しましょう。

注文住宅購入と住宅ローンの流れ

注文住宅は住宅と土地がセットではない。すでに土地を持っている人以外は、並行して土地探しをする必要がある（図説作成／SUUMO編集部）

注文住宅は、オーダーメードで設計施工ができるので、こだわった家づくりが可能です。土地と住宅がセットになっていないので、土地を持っていない人は不動産会社などに依頼して自分で土地を用意する必要があります。土地が決まったあと、入居までの期間は大体7カ月～10カ月程度です。

土地が決まらなければ住宅のプランも立てられないので、土地探しが延びるほど入居までの期間は長くなります。また、設計施工にこだわるほど、工事の期間が長くなります。

各工程で支払う料金については、建築会社によって料金設定が異なります。

情報収集

暮らしたいエリアや物件、資金のイメージをつけ、どのような土地に住みたいかを考えます。

展示場見学／建築会社・プラン検討

注文住宅の場合はオーダーメードで家をつくっていくので、分譲一戸建て住宅のようにこれから住む家を見学することができません。そこで、展示場やモデルハウスを見学して、どの建築会社がどのような家を建てているのか、どのようなプランを用意しているのか確認しましょう。
展示場がない建築会社の情報はWEBサイトなどで収集し、カタログを取り寄せるとよいでしょう。

建築会社によっては、すでに建っている注文住宅への見学を用意しているところもあります。展示場で物件を気に入ったら、建築会社から間取りの提案や予算の説明を受けます。この間、3～4回は展示場や建築会社に出向くことになります。そのため、相見積もりをとるなら2～3社に絞って検討するのがオススメです。

自分の希望に合った住宅を建ててくれる建築会社・プランに出合えたら、住宅ローンの事前審査に進みます。

土地購入

土地が決まっていない場合は、建築会社探しと並行して土地探しを進めます。建てたい家を建築会社に相談し、ざっくりと予算を出してもらえば、土地にかけられる予算が分かります。建築会社によっては、土地探しから相談できることもあるので確認してみましょう。

住宅ローンの事前審査

建築会社を決めたら、契約を結ぶ前に住宅ローンの事前審査を始めます。事前審査は、建築会社が行います。このタイミングは会社によってさまざまで、プラン検討と並行して進める会社もあります。

建物請負契約

注文住宅は、売買契約ではなく建物請負契約を結びます。見積書を確認し、重要事項説明、省エネ適合説明、工程・工期、保証内容などの契約内容の説明を受けます。契約を締結したら、契約時金を支払い、今後のスケジュールを確認します。

注文住宅の場合、契約のときに料金が確定しているわけではありません。このあとの詳細打ち合わせで、内装や外装、設備などを決めていきます。例えば3000万円の予算で契約しても、詳細打ち合わせで大幅に増える可能性もあります。設備を簡素にすれば、反対に下がることもあります。

住宅ローン本審査

建物請負契約が締結されたら、住宅ローンの申し込みをし、本審査を受けます。本審査の結果、ローンが通れば、金融機関と住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）を結ぶことになります。

事前審査が問題なくても、本審査で落ちるケースもあります。売買契約である分譲一戸建ては、住宅ローンが契約できなかった場合、基本的に売買契約を白紙撤回できる内容になっていました。しかし、注文住宅の「建物請負契約」は住宅ローンが通らなかった場合、解約となります。契約内容によっては解約金が発生することもあるので注意が必要です。

詳細打ち合わせ

注文住宅は、建物の配置、外壁、内装、電気配線にいたるまで指定することができます。建築会社によりますが、ポラスの注文住宅ブランド「アルジール」では、以下の6つのステップで細かなオーダーをすることができます。

建物確認申請

住宅を建てるには、都道府県や市区町村に必要な書類を提出し、建築確認の申請をしなければなりません。この申請は、詳細打ち合わせと並行して行われます。

建築確認申請は、基本的には建築会社が代行します。

住宅を建てることが推奨されている土地（市街化区域）であれば、申請から承諾を得るまでがおおむね2週間程度、申請から大体5カ月～6カ月ほどで建物が完成します。

市街化を抑制する地域（市街化調整区域）では、建物を建てる承諾を得るのに半年から1年ほどかかる場合もあります。

着工時金の支払いと基礎着工

着工する時点で、着工時金を支払います。

建物を建て始める前に、まず土台部分の工事（基礎工事）を行います。購入した土地に解体すべき建物がある場合は、この前に解体工事が入ります。地盤が弱い土地の場合は地盤改良工事が入ります。

建物工事上棟（じょうとう）

上棟とは、棟上げ、建方（たてかた）、建前とも呼ばれます。建築会社によって定義に違いがありますが、一般的には住宅の骨組みを構成する作業のことで、屋根の一番上にある棟木（むなぎ）を組むことを指します。上棟式を行う人もいます。

上棟式は、全ての方がやるわけではなく、やるとしても地域によって独自のやり方がある場合も。中には、準備を代行してくれる建築会社もあります。

そもそも上棟式をやりたいのか、やるとしたらどのようなやり方にするのか、準備は誰がするのかなど、建築会社に相談しながら決めましょう。

中間金の支払い

上棟が終わったタイミングで、中間金の支払いが発生するのが一般的です。着工時金、上棟時金などに分けられていることもあります。

建物工事完成、引き渡し、不動産登記

建物工事が完成したら、立ち会いをして物件や設備の取扱説明・試運転をします。また、傷などの不具合がないかチェックをします。

そのあと引き渡しがあり、立会い検査で見つかった不具合が補修されているか確認し、保証書や鍵を渡され、入居できる状態になります。鍵は、玄関だけではなくガレージなど複数になるケースがあります。また、このタイミングで残金の精算も行います。

定期点検やアフターメンテナンスの対象箇所やいつまでが無償で、いつから有償なのか対象期間も確認しておきましょう。

また、物件の不動産登記も行います。建築会社と提携している司法書士がいて、そこで手続きできる場合もあるので確認しましょう。

注文住宅は、詳細の打ち合わせを重ね、施工や設備を自分で選び、夢のマイホームづくりができる（画像／PIXTA）

新築一戸建て購入のよくある疑問

新築一戸建てを購入するにあたって、よくある疑問をポラスの加瀬さんと三瓶さんに教えてもらいました。

新築一戸建てを建てるとなると、どうしても物件価格のみに目がいきがち。物件価格に含まれない費用も確認しておきましょう（画像／PIXTA）

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