賃貸契約に必要な初期費用の相場はどのくらい? 安くする方法は? 分割はできる?

賃貸契約に必要な初期費用の相場はどのくらい? 安くする方法は? 分割はできる?

初めての賃貸生活。部屋探しはワクワクするけれど、実際に借りるのにはどのくらいのお金がかかるんだろう……、と不安になる人も多いはず。そこで約700組に賃貸住宅を紹介してきた(株)アエラスの菅谷店長にお話を伺いました。賃貸の初期費用の基本知識から最新の相場情報、交渉テクニックやおトクに支払う方法などを一挙にご紹介します!

そもそも初期費用ってなに? 誰に支払うの?

お部屋を借りて生活をはじめるときには、月々支払う「家賃」だけでなく、敷金や礼金、仲介手数料など、入居前にまとまった金額が必要になります。これをまとめて、「初期費用」といいます。内容を一つずつ解説していきましょう。

必ずかかるお金

敷金…家賃1カ月分が目安。契約を終えて部屋を退去するときの原状回復費用に充てられます。基本的には原状回復にかかった金額が差し引かれて戻ってきます。

礼金…家賃1カ月分が目安。部屋を所有する大家さんに対して、お礼の意味を込めて支払います。敷金との違いは退去時に返還されないこと。最近では礼金なしの物件も増えています。

前家賃…家賃1カ月分が目安。入居する月の家賃を前払いで支払います。例えば2月に契約し、3月から住む場合、3月分の家賃をあらかじめ支払うかたちになります。また、月の途中から入居する場合は、日割り家賃が発生します。

仲介手数料…家賃0.5カ月~1カ月分+消費税が目安。物件の案内や契約手続きを行った不動産会社に支払います。法律で上限は「家賃の1カ月分」と決められています。

火災保険料…シングルで1.5万円、カップル・ファミリーで2万円程度。火災や水漏れトラブルなどに備えて、損害保険に加入する必要があり、損害保険会社に支払います。不動産会社に案内された保険ではなく、個人で選んだ保険に加入することも可能ではありますが、加入証明を求められるケースが多いようです。

その他

保証料…家賃+共益費0.5カ月が目安。家賃保証会社を利用する場合に支払うお金で、戻ってきません。万が一、家賃を払えなくなった場合の備えになります。連帯保証人がいれば不要なケースもあります。

引越し費用…距離と持っている荷物の量、引越し時期によって異なります。シングルで3万~10万円、カップルで8万~30万円と幅があるので、見積もりをとりましょう。

※このほかに、鍵の交換料、害虫駆除代、消臭費用などが発生するケースなどもあります。分からない項目については、不動産会社に確認しましょう。

これに加えて、家具や家電を持っていなければ、購入する必要があります。予算を考えながら進めるといいでしょう。費用を抑えたい場合、友人・知人などから安く譲ってもらうという方法もあります。

初期費用は最低いくらかかる? 相場はおよそ家賃の4.5~5カ月分!

ここまで解説したように、初期費用の総額については、家賃の4.5倍~5倍程度と考えておくといいでしょう。以前は敷金2カ月、礼金1~2カ月ということが当たり前でしたが、現在では敷金1カ月、礼金1カ月が主流になっているようです。

イラスト

「特に最近では、礼金ナシで入居できる物件も増え、全体の4割程度を占めていると感じています。大家さんとしては、初期費用をなるべく抑えることで、早く入居してもらいたいと考えているからです。契約内容について分からないことがあれば、一つずつ内容を確認するのがいいでしょう」(アエラスグループ・統括店長 菅谷隆介さん)

首都圏一人暮らし 初期費用目安(敷金1カ月、礼金1カ月の場合)

首都圏での一人暮らしの家賃・共益費の平均(6.7万円/共益費3000円)(※)から初期費用の目安を試算したところ、およそ以下の金額が目安になりそうです。

※リクルート住まいカンパニー「2015年度【首都圏版】賃貸契約者実態調査」より引用

項目 費用
敷金 6万7000円
礼金 6万7000円
前家賃 6万7000円
仲介手数料 7万2360円
保証料 3万5000円
火災保険料 1万5000円
鍵交換費用 1万5000円
合計 33万8360円

もちろん、家賃を抑える、礼金ナシやフリーレントの物件であれば、もう少し初期費用を抑えることができますが、首都圏で一人暮らしをはじめるのであれば、およそ30万円の初期費用が必要だと考えておくのがよさそうです。

「不動産では、関西などでよく聞かれる『敷引き』など、地域によって費用の項目名や地域の慣習が異なることがあります。たくさん物件を見て、引越先のエリアの相場観を養うとよいでしょう」

初期費用って安くできないの? 交渉や分割払いは可能?

とはいえ、貯金もあまりないけど、今すぐ引越したい、そんな人もいることでしょう。初期費用を安くする良い方法はないのでしょうか。

「フリーレント」などで初期費用そのものを安くする

まずは、不動産会社の担当者に相談するのがいちばんです、と菅谷さんはアドバイスします。

「物件をたくさん見てから、実は手持ちのお金がなくて契約できなかったというのは悲しくなるもの。初期費用を抑えたいのであれば、『貯金があまりないので10万円以内に抑えたい』『8万円以内に抑えたい』などとはじめに担当者に話し、礼金や仲介手数料ナシ・フリーレント、前家賃ナシ物件などを紹介してもらうといいでしょう」

注意したいのが、前家賃ナシの「フリーレント」のケースです。フリーレントといっても、適用条件はさまざまあり、「契約の翌月分はフリーレントで住めるが、初期費用として翌々月分の前家賃を支払う」「日割り家賃分だけフリーレント」というケースもあるそう。そうなると、借りている間のトータルコストはお得になっても、初期費用は抑えられません。どの期間分がフリーレントになるのか、前家賃は契約時に支払う必要があるのかを確認しておきましょう。

ただ、初期費用を抑えている物件では、「契約1年未満で引越した場合は、違約金を請求する」といった違約金設定をしているケースや、家賃が相場よりやや高めということも。初期費用を抑えた敷金0礼金0のお部屋に住む場合は、「次の更新まではぜったいに住む予定」という場合のみで契約するのがよいのかもしれません。

大家さんに交渉する

次に考えられるのが、貸主である大家さんへの交渉です。初期費用を抑える交渉術というのはあるのでしょうか。

「以前のような敷金2カ月・礼金2カ月のときは、比較的交渉もしやすかったのですが、今は借り手がインターネットで相場観などを把握しやすく、大家さんも高めの設定をせず、相場に合わせた金額の設定をしているので、交渉は難しくなってきている印象です。もし、交渉をするのであれば、必ずこの物件に住むと伝えたうえで、(1)入居日までの日割り家賃やフリーレント、(2)礼金、(3)家賃のどれか1つ、を条件に出してみてください」

交渉しやすい時期は、引越しを検討する人が少ない夏だそう。

ただ、家賃がいきなり1万円安くなるということはほとんどなく、交渉が成立しても3000~5000円程度なのだとか。

分割払いにする

貯蓄があっても、すべてを初期費用で支払ってしまい、現金の手持ちがなくなってしまうのはちょっと不安という人も多いはず。そんなとき、「分割」して支払うことは可能なのでしょうか。

「実は、初期費用を抑えたいという人にオススメなのが、この分割です。一部もしくは全額をクレジットカードで、分割払いにすることができます。上手に使えばポイントやマイレージもたまりますし、手元に現金を残しておくことができます。ただ、カード払いができない不動産会社もあるので、そこは注意してください」

家具・家電付き物件にして諸費用を抑える

最後に、家具・家電付き物件。必要最低限の引越しで済むため、初期費用を抑える点では、メリットがありそうですが……。

「単身赴任や時期が決まっている出張など、数週間~半年くらいの短期滞在であれば、お得かもしれないですが、長く住むつもりの人にはあまりオススメしません。およそ月1万円程度、家賃が割高になっていることが多いようですし、家具家電を選べないので、長く暮らすのであればストレスになるのではないかなと思います」

新しい生活をはじめるのに欠かせない、「初期費用」。以上の情報&テクニックを踏まえて、賢く抑え、新生活を満喫したいですね!

取材協力/株式会社アエラス 文/嘉屋恭子 イラスト/伊藤美樹
2017年8月31日
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