神戸不動産リアルティ(株)の売却Q&A

不動産売却時にかかる税金として、不動産譲渡税があります。不動産を購入した価格よりも高く売却して譲渡益が出た場合には、一定の条件により税金がかかります。また、相続で物件を取得した場合には、被相続人が取得した価格を引継ぎ、その取得価格よりも売却価格が高く、譲渡益が出た場合も同様に譲渡税がかかります。取得価格が不明な場合は売却価格の５％を取得費としてみなしたり、その他取得にかかる諸経費、売却にかかる諸経費も売却価格から差し引くことが出来きたり、また所有期間によって税率も変わったり、色々な諸条件、規程があります。お気軽にご相談下さい。

不動産売却にかかる諸経費として、まずは不動産仲介手数料（成約価格に対して３％＋６万円と消費税）、売買契約書に貼付する印紙代（売買代金によって異なります）、所有権移転にかかる司法書士費用（～５万円程）が必要となります。諸経費の他に売却による譲渡税がかかる場合もあります。居住用不動産であれば一定の控除もあったり、また、所有している期間によっても税率が違ったり等、取得された価格や時期、諸条件によって変わります。お気軽にご相談下さい。

リフォーム済みのほうが、見た目が綺麗で、購入希望者から良い印象を持って頂きやすいですが、リフォームを先行して行う場合、リフォーム費用が先に必要になります。資金的な事情に問題なければ、売れやすさを考えればリフォームを先に行うほうが有利ではあります。しかし、物件や購入希望者によっては、ご自身でリフォーム、リノベーションしたい場合もありますので、物件の特性によっては現状のまま売り出すほうが良い場合もあります。

購入希望者の対応としまして、土日祝日のご案内希望者が多くありますので、案内予約が入った場合は、極力ご都合を調整して頂きたいです。また部屋の電気は付けて下さい。購入希望者から質問にお答え頂く場合もありますが、過度なアピールは逆効果になりますのでご注意下さい。あとは室内を簡単で結構ですので片付けて頂ければ大丈夫です。

ご近所に内緒で売却したい、ご近所に知られずの売却したい場合、広告活動を一切せずに売却することになります。一般的にはインターネットポータルサイト、新聞チラシ、ポスティング等によって、広く購入希望者をい探索することになりますが、広告活動が出来ない場合は、直接お客様に紹介していく、もしくは弊社で買取させて頂くかの２つになります。弊社は、年間1000組以上のお客様よりお問い合わせを頂戴しておりますので、多くのお客様を抱えております。また直接買取させて頂く場合も価格に自信がございますし、実績もございます。お気軽にご相談下さい。

売却価格途中で変更できます。ただし、変更するタイミングや、どれくらい価格を下げるかについては注意が必要です。例えば、不動産は１年中取引されておりますが、時期によっては繁忙期と閑散期がございます。また下げ幅についても効果が薄い場合もあります。詳細について弊社スタッフよりアドバイスさせて頂きご判断頂ければと思います。宜しくお願い致します。

例えば、住み替えの場合、現在お住まいの自宅を売却しないと、新しいお住まいを購入することが出来ない場合、一般的には先行してご自宅を売却します。次の物件が見つかっても、現在のお住まいが売れない場合、購入することが出来ませんので、一定期間で売却出来ない場合は弊社で買取させて頂く制度となります。また、不動産を急いで売却する場合や、近所に知られたくない場合、その他の事情で一般に売り出すことが出来ない場合も弊社で買取させて頂いております。是非ご相談下さい。

呈示させて頂く査定価格は、不動産会社として、ある程度の期間で売却できる価格を算出させて頂きます。契約を取りたいがために、極めて無謀な高い査定価格を提示する会社もあり、売れない査定価格は意味がありません。ある程度、その時の市況、ニーズから十分に売却が可能な価格を算出させて頂きますが、査定価格＝売却価格ではありません。機会損失を防ぐため（本当はもう少し高い価格でも売れたのでは？）に、査定価格よりも少し高い価格設定、もしくは売主様の希望価格での売り出しをオススメしております。少し高いかなと思う価格設定でも、その場所ピンポイントでお探しの方がいる場合もあります。価格設定、査定は是非弊社にお任せ下さい。

事例、データを基に評価する机上（簡易）査定と、実際に現地や建物内を拝見させて頂いて評価する訪問査定とがあります。どちらでも対応は可能ですが、より正確な査定価格を算出するには訪問査定が必要となります。お気軽にご相談下さい。

物件の種類、形態によって査定方法は変わります。マンションであれば同じマンション内や近隣の比較しやすいマンションの売出事例を基に算出します。土地であれば路線価、公示価格、基準地価といった公的価格と近隣の売出事例を基に評価を行います。戸建であれば土地の評価に建物の残存価値を計算し、その積算評価を算出致します。詳しくはスタッフまでお尋ねください。

まず査定価格から売出価格を決めましょう。査定価格は市場で流通する金額＝相場を提示させて頂きますが、その査定価格を基に売主様の希望をお聞かせ頂き、売出価格の決定をさせて頂きます。売出価格のまま売れる場合もあれば、売却まで１年以上かかる場合もあります長期間売れない＝価格が高い、ということですので、売出価格から値下げする必要も出てきます。そういった意味で売却価格というのは探している人が買いたい価格、つまり「市場」でマッチングする価格、ですので、「市場」が決めるということになります。

複数の会社で査定も依頼してみましょう。査定金額以外にも対応の良し悪しも比較できます。

売却を依頼される際の媒介契約は「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」があります。「一般媒介契約」は複数の会社に依頼できます。「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」は依頼する会社を１社に絞ります。それぞれ特徴、メリットデメリットがありますので、詳細については弊社スタッフよりご説明させて頂きます。

不動産会社の役目の一つとして「安全な取引をする」ことがあります。不動産の売却にあたっては、権利関係、法令の制限等の物件調査から始まり、関係者との取りまとめ、条件合意から重要事項説明書、売買契約書の作成、決済引渡しまで様々な手続きと段取りがあります。相対で購入希望者が見つけられたとしても、安易に手続きをしてしまうことはトラブルの元となります。仲介手数料を支払うということは、仲介業者にトラブルの際の対応を任せれることができます。

第一印象で選んでください！

と言いたいところですが、できることとできないことはありますが全力でお手伝いさせて頂きます！不動産のことならお任せ下さい！

物件がなかなか売れない、安くても早く売却したい、売らないと買換えができない等の場合は当社にご一報ください！買取金額を提示させて頂きます！

その時の市況やタイミングで売却に時間がかかることはよくあります。価格の問題であれば価格を下げることをご検討下さい。ただ価格変更の効果を出すのであれば最低でも１００万円単位の値下げをする必要があります。

購入の場合、物件が見つかり契約締結してから１ヶ月～１ヶ月半程で引渡しとなります。売却の場合も同様に、契約締結から同じ期間くらいで引渡しとなります。ただ住み替えの場合、「売却物件の買主」とのスケジュール、「購入物件の売主」とのスケジュールの調整をしなければなりませんので、一概には申し上げられません。

春の新年度、新学期の新生活に向けて家を探される方が多く、１月～３月の年度末は不動産市況は忙しくなります。購入希望者が多くおられますので、この時期の売却はお勧めです。ただ、年中不動産の売買はされているものですからこの時期以外は売却できないということではありません。ご自身の計画、スケジュールを考えてご検討下さい。

売却できないと次の住替え先が買えない、ということであれば基本的には売却先行です。売却できるか分からないままの状態では、次の住替え先の物件の売主様に応じてもらえない可能性が高いです。もちろん購入物件も探しながらで良いと思います。売却が決まっていない状態で購入物件が見つかった場合は、その売主に買換特約が付けられるか確認しましょう。