鉄骨造やRC造（鉄筋コンクリート造）の耐用年数とは？メリット・デメリットを解説

そもそも建物の法定耐用年数と寿命はどう違う？

「法定耐用年数＝建物の寿命」と考えている人も多いのではないでしょうか。実際には、法定耐用年数と寿命は関係なく、あくまで税務上の扱いとして設定された期間です。

法定耐用年数（軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート、木造）

マンション・アパート・戸建てなどの建物には、それぞれ「耐用年数」というものが設定されています。

「年数は構造によって異なります。マンションなど鉄筋コンクリート造の建物は47年、アパートや戸建てに使われる鉄骨造の建物は、軽量鉄骨プレハブ造なら19年または27年、重量鉄骨造は34年です。この年数は減価償却の計算に使われるもので、建物の寿命とは関係ありません」（栃木さん、以下同）

RC造（鉄筋コンクリート造）の法定耐用年数・寿命は？

RC造（鉄筋コンクリート造）とは

RCとは「Reinforced Concrete」の略であり、日本語では「鉄筋コンクリート造」と訳されます。セメントに砂と砂利などの骨材を加え、水を混ぜたものがコンクリートであり、それを用いた建物の構造がRC造と呼ばれます。

コンクリートのみでは十分な強度を出せないため、鉄筋を埋め込んで使用するのが一般的です。組まれた鉄筋を型枠で囲み、そこへコンクリートを流し入れて固めます。

コンクリートと鉄筋の組み合わせによって、引っ張りと圧縮、曲げに対する耐久性を高められる点が特徴です。RC造の耐用年数は47年と定められているものの、実際にはそれ以上の長期にわたって使用できるケースが多く、100年程度持つともいわれています。

鉄骨造り（軽量鉄骨プレハブ造・重量鉄骨造）の特長や法定耐用年数・寿命は？

軽量鉄骨プレハブ造とは

軽量鉄骨とは、一般的に厚さ6ミリメートル未満の鉄材でつくられた軽い鉄骨を指します。住宅や店舗、オフィスなどの内装工事にもよく採用されている他、工場で製作した材料を現場で組み立てる「プレハブ工法」も住宅建築では有名です。

軽量鉄骨を用いたプレハブ工法のメリットは、品質の安定性が高い点です。あらかじめ工場にて製作した材料を現場で組み立てるため効率的であり、職人の技術や練度に品質が左右されにくいことから、安定した品質を実現できます。

また、工期を短縮できるのも魅力です。工場で完成したパネルを現場で組み立てる作業が主軸であるため、他の工法に比べて短い工期で完成させられます。

重量鉄骨造とは

重量鉄骨とは、一般的に厚み6ミリメートル以上の鉄材でつくられた重い鉄骨を指します。重量鉄骨を、建物の柱や梁（はり）といった構造部分に使用する工法を「重量鉄骨造」と呼びます。

高い強度と、自由度の高い空間づくりを実現できる点が重量鉄骨造の魅力です。木造住宅のように短い間隔で柱を設置する必要がなく、筋交いも不要であるため広々とした空間がつくれます。また、RC造の建物に比べると、低コストかつ短い工期で完成させられるのもメリットです。

一方で、床の遮音性にはあまり期待できません。もちろん、床のつくりによって変わってきますが、RC造に比べると劣るため、重量鉄骨造の住宅を検討しているのなら、その点には注意が必要です。

鉄骨造りの耐用年数

鉄骨造りの法定耐用年数は、鉄骨の厚さによって異なり、骨格材の肉厚が3ミリメートル以下の場合は19年、3ミリメートル超4ミリメートル以下の場合は27年、厚さ4ミリメートルを超える場合は事務所用なら38年、住宅用なら34年と定められています。

ただし、法定耐用年数は税法上の基準であり、実際の建物の寿命とは異なります。適切にメンテナンスすれば、法定年数を超えて使用できる事例も多くあります。鉄骨造は、防錆（ぼうせい）処理や定期的な点検が重要で、これらを適切に行うことで長期間の使用が可能です。耐久性を高めるには、高品質な部材の使用や適切な施工も欠かせません。

建物の構造の種類

木造とは

木造は、スギやヒノキといった木材を構造体に使用した建物・工法です。古くから日本で住宅や寺社仏閣の建築に用いられてきた工法であり、現在でも一戸建て住宅では木造が一般的です。

木材を用いた代表的な工法としては、古くから採用されてきた「木造軸組工法」をはじめ、「木造壁式工法」「木質パネル工法」などが挙げられます。

自然素材である木材の特性を生かした家づくりを実現できる点が大きな魅力です。木材は吸湿性が高いため、屋内を適度な湿度に保ってくれる他、木の温もりも感じられます。

反面、一定の耐震性を確保するために短い間隔で柱や筋交いなどを配置する必要があり、空間設計の自由度はRC造や重量鉄骨造などに比べて劣ります。また、施工する職人の技術レベルや熟練度によって、仕上がりが左右されやすい点にも注意が必要です。

建物の構造別法定耐用年数

建物の構造には、軽量鉄骨造や重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造、木造などの種類があり、それぞれ法定耐用年数が異なります。また、集合住宅と一戸建て、付属設備の耐用年数にどのような違いがあるのかも把握しておきましょう。

法定耐用年数（軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造、木造）

住宅用の建物構造による耐用年数の違いは、定義が決められています。

※国税庁　主な減価償却資産の耐用年数表

経済的耐用年数・物理的耐用年数とは

法定耐用年数とは別に、経済的・物理的な観点から建物を評価する「経済的耐用年数」「物理的耐用年数」という考え方もあります。

経済的耐用年数とは

経済的耐用年数とは、市場におけるその建物の価値が、どの程度の期間あるのかを示す数字です。対象となる建物がどれくらいの期間使用できるのか、不動産の価値が失われるまでの期間を示します。

物理的耐用年数とは

物理的耐用年数とは、建物が物理的に使用できなくなるまでの期間を指します。建物の構造や機械設備などが壊れて使えなくなるまでの期間であるため、物理的耐用年数を超えて使用するのはさまざまなリスクを招きます。

マンションと一戸建てにおける耐用年数

鉄筋コンクリート造のマンションと一戸建てのどちらも耐用年数は47年で、同じです。法律によって、構造にかかわらず住宅なら47年と定められています。

マンションと一戸建て、いずれにしても年月の経過によって劣化は進むため、状況に応じた適切なメンテナンスやリフォームが必要です。見た目には問題がなくても、目に見えない部分が劣化していたり劣化が進んでいたりすると、工事範囲が大きくなり、費用が高くなることもあります。

マンションでは定期点検の他に、修繕計画に沿って大規模修繕が行われます。一戸建ても定期的なメンテナンスやリフォームを実施することをおすすめします。

賃貸マンション・アパートの付属設備の耐用年数

マンションやアパートなどを賃貸住宅として所有している場合は、土地や家屋の他、ルームエアコンや集合郵便受け、屋外給排水設備、門、ごみ置場、自転車置場などの付属設備についても固定資産税が発生します。付属設備ごとに耐用年数が異なるので、詳しくは担当の税理士や最寄りの税務署などに相談するとよいでしょう。

建物の法定耐用年数と住宅ローンの審査の関係性

減価償却の計算のために設定されている法定耐用年数ですが、場合によっては中古住宅の購入に影響することもあります。

「その物件が法定耐用年数内かどうかを、金融機関が住宅ローンの可否や最長返済期間の判断材料にする場合があります。しかし、判断の基準は金融機関によって違います」

つまり、「法定耐用年数内であれば融資が受けやすい」とは言い切れませんが、「住宅ローンを借りて中古住宅の購入を」と考えているなら、その物件が法定耐用年数内かどうかを気にしておきましょう。

1998年の税制改正で法定耐用年数が短縮

「法定耐用年数が最初に設けられたのは昭和26年。今では使われていない建築材料から割り出されたものでした。その後、建築材料の変遷や建築技術の進化に即して耐用年数は数度の改正がありました」

1998年の改正で法定耐用年数がどう変わったのかは、下の表の通りです。マンションなどの鉄筋コンクリート造の建物は、60年から47年に変更されています。

■店舗・住宅用建物の法定耐用年数

改正により、建物の法定耐用年数は短くなりました。そのため、「建物を事業に使用している場合、改正前であれば法定耐用年数内で今も減価償却の対象だったのに、税務上の資産価値がゼロとなる時期が早まってしまった」というケースがあります。

例えば、築27年超で軽量鉄骨プレハブ造のアパートの場合、改正前なら築30年までは減価消却で費用として計上できましたが、改正後は耐用年数の期間を過ぎてしまっていることになります。

中古物件は築年数に注意

築年数が法定耐用年数を超えた中古物件の場合、金融機関によっては、住宅ローンの貸し出しの可否に影響する可能性もあります。

融資においては、申し込む人の返済能力だけでなく、住宅性能や土地の条件など、さまざまな項目から検討されます。とりわけ鉄筋コンクリート造は耐用年数が60年から47年と大幅に短縮しているため、ビンテージマンションなど古いマンションを購入する際には、築年数が耐用年数内かどうか気にしておくとよいでしょう。

法定耐用年数に応じた減価償却の計算方法

ここまで解説してきた法定耐用年数は、建物の減価償却計算に大きく関わります。ここでは、耐用年数の一部が経過している建物と、耐用年数を過ぎた建物の計算方法をそれぞれ見ていきましょう。

一部が経過している場合は？法定耐用年数の計算式

中古物件を購入した場合は異なる扱いです。中古物件は、残りの使用可能期間（残存耐用年数）に基づいて耐用年数と償却率が決められます。

しかし、実際の使用可能期間を正確に見積もるのは難しいため、計算式を用いて見積耐用年数を算出します。この計算で得られた年数を使って、減価償却が計算できます。

法定耐用年数の一部が経過している場合の計算式は、以下の通りです。

●耐用年数＝（法定耐用年数－経過年数）＋（経過年数×20%）

この方法により、新品と中古品それぞれの状況に応じた適切な税務処理が可能です。

新品は法定耐用年数、中古品は計算式で求めた残存耐用年数を使用することで、より実態に即した減価償却計算ができます。これは、資産の価値減少を適切に反映し、正確に税務申告を行うための重要な手順となっています。

全てが経過している場合は？法定耐用年数の計算式

法定耐用年数が全て経過している場合の計算式は、以下の通りです。

●耐用年数＝法定耐用年数×20%

ただし、計算時には注意点があります。経過期間の1年未満は月数で計算し、最終結果の端数は切り捨てますが、計算途中の端数は維持します。また、算出結果が2年未満の場合は2年とします。

これらの方法で、中古資産の状態に応じた正確な残存耐用年数を求め、適切な減価償却計算が可能です。この計算で中古資産の税務処理を適切に行えるでしょう。

RC造などの建物の耐用年数が過ぎた場合

耐用年数とは、その減価償却資産が利用に耐える年数を意味し、正式には「法定耐用年数」と呼ばれるものです。法定耐用年数は、住宅などの建物だけではなく、工業用機械やパソコンといった、さまざまなものに設定されており、これを過ぎると税務上の資産価値がゼロになってしまいます。

減価償却資産は、購入額を耐用年数で分割し、毎年費用として計上できます。例えば、減価償却資産の購入額が50万円、法定耐用年数が5年の場合、5年間にわたり毎年10万円ずつを費用として計上可能です。

鉄骨造の建物の場合は、重量鉄骨造のアパートを建てたとすると、その法定耐用年数の34年間で価値は年々下がり、34年を過ぎたら価値がゼロになります。しかし、その間、マンションやアパートのオーナーは毎年、経費として計上できます。

鉄筋コンクリート造（RC造）のメリット

鉄筋コンクリート造は法定耐用年数を60年から47年に短縮されたとはいえ、22年の木造と比べると2倍以上の長さです。耐用年数の長さという面は、鉄筋コンクリート造の魅力の一つですが、その他にもさまざまなメリットがあります。

強度が高い

鉄筋コンクリート造には、鉄筋とコンクリートという異なる素材を使いますが、鉄筋は外側に向かって引っ張る力に強く、コンクリートは圧縮に強いという特徴があります。それぞれの素材の特徴が組み合わされたことで、鉄筋コンクリート造は高い強度が実現でき、耐震性にも優れています。

耐火性がある

鉄筋コンクリート造は耐火性にも優れた構造です。通常、鉄は熱に弱い素材ですが、鉄筋コンクリート造では熱に強いコンクリートで鉄筋を覆うことで耐火性を高めるため、火災が起きても鉄筋やコンクリート自体が燃えることはなく、躯体（くたい）の強度も保たれます。

遮音性が高い

遮音効果は素材の質量に左右されます。コンクリートは木材に比べると質量も密度も高く、鉄筋コンクリート造の方が木造や鉄骨造の建物よりも、遮音性能は高くなります。

自由なデザインを楽しめる

鉄筋コンクリート造は鉄筋を組んで、その周りの型枠にコンクリートを流し込んでつくられるため、他の素材では実現できないような形にすることもできます。曲線の壁なども可能になるので、自由に意匠性の高い外観の建物をデザインできるという点も魅力の一つです。

鉄筋コンクリート造（RC造）のデメリット

鉄筋コンクリート造にはいくつものメリットがあるものの、覚えておくべきデメリットもあります。

建築費用は高くなる傾向

特に気になるのはコスト面で、建築費用は木造や鉄骨造より高くなるのが一般的です。

強固な地盤が必要

鉄筋コンクリート造に使われる鉄筋もコンクリートも重量がある素材なので、建物が重たくなります。そのため強固な地盤が必要になり、地盤の状態によっては地盤改良などをしなくてはならないこともあります。

鉄筋コンクリート造の建物は、木造や鉄骨造の建物よりも比較的建築費用などがかかるという点は気になるポイントですが、その分、耐用年数が長いことに加え、強度、耐火性、遮音性、デザイン性などさまざまなメリットがあります。

中高層の建物だけでなく、一戸建てなどにも採用されることもある鉄筋コンクリート造ですが、メリット・デメリットを理解した上で、選択肢の一つに加えてみましょう。

耐用年数が過ぎても快適に暮らすコツは？建物の実際の寿命はメンテナンス次第

メンテナンス次第で建物の寿命は大きく変わります。大切な建物を長持ちさせたいのなら、定期的にコンディションをチェックしながら、必要に応じた適切なメンテナンスが求められます。

マンションなら管理組合で適切なメンテナンスや大規模修繕を実施

鉄筋コンクリート造にせよ鉄骨造にせよ、耐用年数を超えても快適に暮らせている建物は多く見られます。特に近年では、建物の性能が向上してきていることもあって、住宅の寿命はさらに延ばせます。

「どの構造、どの建材を採用した建物なら何年持つ、ということは一概には言えません。実際の建物の寿命は環境やメンテナンスによるところが大きいからです。例えば、海のそばに置いてある車は塩害ですぐにさびてしまいます。家も同様です」

海に近い家は鉄部がさびやすかったり、雨が多い地域で屋根や軒（のき）の出を少なくしている家では、外壁のヒビなどから雨が壁内へと浸入しやすかったりします。また、同じ家であっても直射日光の当たる面は、外壁の劣化がより早くなります。そこで重要となるのが、それぞれの建物に合わせたこまめなメンテナンスです。

例えば、古いマンションやアパートであっても、メンテナンスが適切に行われていれば、建物の劣化スピードを遅らせ、住みよい住環境を保てます。同じ築年数なのに物件によって状態が違うのは、メンテナンスの内容や実施頻度による差です。

「私の身近にも、築40年を超えるマンションで、外側を断熱材で覆う外張り断熱改修を行った物件があります。断熱材によって躯体を二酸化炭素や水から遮断することでコンクリートの中性化が抑制され、建物の寿命を延ばす効果が期待されています。家は買って終わりではなく、戸建てもマンションも、その後のメンテナンスが重要です」

しかし、いかにメンテナンスを欠かさず行ったとしても、建物は少しずつ劣化していきます。マンションの場合は、管理組合で修繕計画を定期的に見直し、定期点検や必要な修繕、大規模修繕を適切なタイミングに行い、法定耐用年数とは関係なく、快適かつ長く住める建物になるよう努めましょう。

軟弱地盤などの外部からのリスクに注意することも大切

建物の構造などで定められた法定耐用年数よりも重要なのは、地盤などの外的要因です。

「全国各地で多くの例があるように、軟弱な地盤では家が傾いたり、大地震で住めない状態になったりします。建物そのものの寿命や耐用年数だけでなく、地盤の状態を知って家探しや家づくりをすることが重要です。今はハザードマップで災害が発生したときの危険性の予測や、地盤の検査ができます。自宅やアパートを建てるなら、危険度の高い土地は選ばない、軟弱であれば杭（くい）をしっかり入れるなどの対策を考えておきましょう」