RC造（鉄筋コンクリート造）とは？耐用年数や防音性は？メリット・デメリットを解説

【この記事のポイント】

• 住宅用RC造の法定耐用年数は47年
• ただし実際の寿命はメンテナンス次第で60年以上持たせられる
• 中古購入時は建物耐用年数がローン期間に影響する

RC造（鉄筋コンクリート造）とは？

（画像作成／SUUMO編集部）

「RC造」は「Reinforced Concrete」の頭文字をとった言葉で、日本語では「鉄筋コンクリート」を意味します。強化や増強を意味する単語が使われている通り、耐久性が高い造りです。RC造の構造の特徴や耐用年数、防音性を見ていきましょう。

RC造（鉄筋コンクリート造）の構造の特徴

RC造は、柱や梁（はり）など強度が必要な部分に、鉄筋でできた枠型にコンクリートを流し込んだ素材を用いるもので、鉄筋とコンクリートが互いの弱点を補完しあうという特徴があります。鉄筋は引張（引っ張る力）に、コンクリートは圧縮に強いという双方の特徴を組み合わせて、より強い構造を実現しています。異なる素材の良い面を生かし強度を高めている組み合わせですが、素材自体が重いため高層ではなく中低層の建築物での採用が主流。木造やS造と比べると、コンクリートを流し込む工数が増えるためコストが高くなります。

RC造（鉄筋コンクリート造）の防音性

音を伝える物質の単位容積質量が大きい鉄筋コンクリートは、音響透過損失（遮音性能を科学的に数値化するための指標）が高いので、結果的に遮音性能も高いく、木造や鉄骨造に比べて外からの騒音や隣室からの話し声などの『空気伝播音』を遮断しやすいという特徴があります。これにより、プライベートな空間を確保しやすいというメリットが得られます。

しかし、音が伝わる主な仕組みには、空気の振動で伝わる「空気伝播音（人の話し声、テレビの音など、「空気の振動」によって伝わる音） 」以外に壁や床スラブ（床のコンクリート板のこと） の振動で伝わる「固体伝播音（足音や物の落下音などが壁や床を伝わって聞こえる音） 」もあるため、いくらコンクリートといえども完全にシャットアウトできません。

音は窓や換気扇のダクトなどからも入ってくるため、同じ鉄筋コンクリートの住宅であっても床や壁、天井の構造によって遮音性・防音性は変化するのです。

RC造（鉄筋コンクリート造）の耐用年数

築30年・築40年など築古RCマンションを検討している場合、気になるのが「耐用年数」です。「あとどれくらい住めるのか」「住宅ローンに影響はあるのか」と不安に感じることもあるでしょう。ここでは、RC造（鉄筋コンクリート造）の耐用年数について詳しく解説します。

そもそも耐用年数とは？

耐用年数とは、建物や設備を「どれくらい使用できるか」を示す年数のことです。耐用年数にはいくつか種類があり、主に「法定耐用年数」「物理的耐用年数」「経済的耐用年数」の3つに分けられます。

法定耐用年数は、税務上の基準として国税庁が定めている年数です。「資産としてどれくらい使用できるか」が基準となり、主に、不動産投資や確定申告で減価償却費を計算する際の基準として使われます。

一方、物理的耐用年数は建物そのものが実際に使用できる期間、経済的耐用年数は資産価値や収益性を踏まえて判断される期間を指します。

RC造の法定耐用年数は47年だが、建物の寿命のことではない

RC造の住宅の耐用年数は「47年」と定められています。かつてマンションなどの鉄筋コンクリート造の建物は法定耐用年数が60年とされていましたが、1998年の税制改正によって47年に短縮されました。ただし、これはあくまで減価償却のために設定された“法律上”の耐用年数で、47年でその住宅に住めなくなるわけではありません。

建設段階での品質管理や環境、改修工事の程度などによって異なりますが、適切なタイミングで改修工事を行うことで、建物としての寿命（＝物理的耐用年数）は耐用年数経過後から数十年以上も延びるともいわれています。

構造ごとの法定耐用年数を比較

構造別法定耐用年数の比較表（画像作成／SUUMO編集部）

法定耐用年数は、建物の構造や用途ごとに細かく設定されており、耐久性が高いほど年数が長いのが特徴です。特にRC造（鉄筋コンクリート造）は、コンクリートと鉄筋を組み合わせた耐久性の高い構造であるため、他の構造よりも法定耐用年数は長めに設定されています。

例えば、RC造（鉄筋コンクリート造）の法定耐用年数は47年ですが、木造住宅は22年、軽量鉄骨プレハブ造は鉄骨の肉厚によって19年または27年、重量鉄骨造（肉厚4mm超）は34年と定められています。

附属設備の「法定耐用年数」

また、建物本体だけでなく、「建物附属設備」にも法定耐用年数が設定されています。建物附属設備とは、電気設備や給排水設備など建物と一体となって機能する設備のことです。

附属設備の法定耐用年数は長くても15年です。建物本体の法定耐用年数よりも短いため、一部の耐用年数を過ぎるとその分の減価償却費を計上できなくなります。つまり、経費として差し引ける金額が減るため、課税所得が段階的に増えていくという点も理解しておきましょう。

RC造の耐用年数が過ぎた場合にリスクはある？

RC造の耐用年数による影響は、建物を購入・所有する場合と、賃貸で借りる場合とで異なります。

【購入・所有する場合】のリスクと注意点

RC造の建物を購入・所有する場合は、法定耐用年数が住宅ローンや売却価格、修繕費用に影響する可能性があります。

ここでは、購入・所有する際に考えられるリスクと注意点を解説します。

住宅ローンが通りにくくなる

RC造住宅は、築年数が古くなると住宅ローンが通りにくくなる可能性があります。金融機関によっては、法定耐用年数と築年数を基に融資期間を決めているケースがあるためです。

一般的に、築年数が古い建物は資産価値や担保評価が低くなるため、住宅ローンの審査基準も厳しくなりやすいといえます。また、仮に住宅ローンを組めたとしても、融資期間が短く設定されることも多く、毎月の返済負担が重くなる傾向がある点に注意が必要です。

劣化が進んで大規模な補修が必要になることも

RC造は、もともと耐久性の高い構造ですが、築年数がたつと建物は徐々に劣化していきます。例えば、コンクリートにひび割れが発生すると、内部の鉄筋に雨水が触れてしまい、腐食が進むケースがあるでしょう。

また、建物本体だけでなく、給排水設備や電気設備なども老朽化するため、劣化状況によっては大規模修繕や設備交換が必要です。ベランダやフラットルーフに施されている防水層のメンテナンスも同様です。

適切な大規模修繕を施すことで、RC造は60年、さらには100年以上持たせることも可能だといわれています。

また、マンションの大規模修繕は一般的に修繕積立金を基に実施されますが、建物の劣化が進んでいる場合は、修繕積立金の値上げや一時金の徴収が発生するということも少なくありません。中古のRC造住宅を購入する際は、修繕計画の有無やこれまでの履歴を念のため確認しておくことをオススメします。

売却価値が下がる場合も

築年数が古くなると、売却価値が下がる傾向にあります。下記の表は、東日本レインズが発表した「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2026年01～03月】」を基に作成したものです。

データを見ると、築年数が古くなるほど購入価格のm²単価は下がる傾向にあることが分かります。さらに、築年数ごとのm²単価の変化を直前比で見ると、「築10年前後」「築20年前後」「築30年前後」といった節目ごとで、下落幅が大きくなっている点が特徴的です。

例えば、築5年から築10年にかけては約15.0％の下落となっており、新築時のプレミア価格が落ち着くタイミングです。また、築15年から築20年にかけても約16.3％の下落が見られ、さらに築25年から築30年では約19.4％と再び大きな下落が発生しています。

築30年以上の区分には築40年・築50年超の物件も含まれるため単純に比較はできませんが、築年数が進むほど売却価値は下がることが理解できるでしょう。

前述した通り、マンションに多い鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅は、法定耐用年数が47年です。築47年を超えても住めなくなるわけではありませんが、担保評価や借入期間の判断に影響し、購入希望者が住宅ローンを組みにくくなる場合があります。その結果、買い手が限られ、売却価値が下がる可能性があります。

一方、築年数の古いRC造物件を選ぶ場合は、建物が適切に管理・修繕されているかの確認も欠かせません。内見時には、共用廊下や階段の清掃状況、外壁のひび割れや雨漏りの跡、給排水設備の劣化などをチェックしましょう。

あわせて、これまでの修繕履歴や今後の工事予定を不動産会社に尋ねておくと、築年数だけでは分からない管理状態を判断しやすくなります。

【賃貸で借りる場合】のリスクと注意点

RC造の建物を賃貸で借りる場合は、築年数や管理状態によって、設備の不具合や住み心地に影響が出る可能性があります。

ここでは、賃貸で借りる際に考えられるリスクと注意点を解説します。

築古物件は管理状態を確認する

賃貸住宅では、共用部分の管理や大規模修繕の実施時期は、基本的にオーナーや管理会社の判断に委ねられます。築年数が古いRC造物件を借りる場合は、窓まわりの結露跡やカビ、室内のにおい、エレベーターやオートロックの稼働状況なども内見時に確認しましょう。

築年数だけで判断せず、日頃の清掃状況や共用部分の手入れまで含めて管理状態を見極めることが大切です。

RC造以外の他の構造

建築物には、RC造の他にもさまざまな構造があります。代表的な「SRC造」、「S造」、「木造」の3つをそれぞれ詳しく解説します。

SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）とは？

（画像作成／SUUMO編集部）

「SRC造（Steel Reinforced Concrete）」は、日本語で「鉄骨鉄筋コンクリート」を意味します。RC造の耐久性に加え、鉄骨（S）自体が持つ粘り強いしなやかさを兼ね備えた構造。基本的な構造はRC造と似ていますが、鉄骨を支柱としているところが大きな相違点です。SRC造はその性能の高さから高層の建築物に向いています。ただ、すべての階層にコンクリートを流し込むと建物全体の重量がかなり重くなってしまうため、5階よりも上の上層階にはコンクリートを流し込まないことがあります。

SRC造とは何か、RC造や木造、鉄骨造とどう違う？

S造（鉄骨造）とは？

（画像作成／SUUMO編集部）

「S造（Steel）」は、日本語で「鉄骨」を意味します。鉄骨自体の粘り強いしなやかさが特徴的。RC造やSRC造のようにコンクリートを使わないため全体の軽量化が図れ、超高層や体育館などの広大な建築物に適しています。ただし、しなやかな半面、RC造やSRC造と比べて揺れが大きくなるというデメリットも。なお、鋼材の厚みが6mm以上のものは「重量鉄骨構造」、6mm未満のものは「軽量鉄骨構造」に分類されます。

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木造とは？

「木造」は、ご存じのとおり建築物の柱や梁などに木材を使用した構造のことです。日本における建物構造のスタンダードで、住宅だけではなく、神社仏閣など歴史的な建築物でも用いられています。主に一戸建てや3階程度までの低層の建築物に使われる構造で、木造軸組工法（在来工法）や2×4（ツーバイフォー）・2×6（ツーバイシックス）工法などがあります。

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（画像作成／SUUMO編集部）

木造は、RC造・SRC造・S造と比べて建築にかかるコストが低いほか、加工性が非常に高いことからリフォームがしやすく、材料が軽量のため奥まった土地や狭小地、変形した敷地でも施工しやすいといった特徴があります。

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組み方を基準とした「ラーメン構造」や「壁式構造」も

素材による構造分類の他に、組み方を基準とした構造分類もあります。例えば、「ラーメン構造（Rahmen）」は柱と梁で強度を出すので空間設計の自由度が高く、リフォーム時の間取り変更も容易です。
一方、「壁式構造」は柱と梁ではなく壁自体に強度を持たせているのが特徴で、室内に柱などが目立たないスッキリとしたレイアウトが可能です。ラーメン構造は低層から高層まで幅広い建築物に、壁式構造は比較的低階層の建築物に多く使われています。

（画像作成／SUUMO編集部）

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RC造、SRC造、S造、木造…住むうえでのメリット・デメリットは？

各構造には、実際に住むうえでどのような違いがあるのでしょうか。防音・耐火・耐震・コストという4つの観点から比較し、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

メリット

「住み心地という面で、より多くの方が気にされるのはやはり防音性でしょう。そうした点では、RC造やSRC造の低層階がオススメです」（佐川さん、以下同）

コンクリートを用いているRC造とSRC造（コンクリートが流し込んである低層階）は、防音性の高さがメリットの1つ。音は周波数によって人の感じ方が異なり、高い音はすぐに消えるのに対して、低い音は残響感があり不愉快に感じる傾向が強くなりますが、コンクリートはこの高い音と低い音の両方に対して有効です。

耐火に関しても、RC造とSRC造の低層階は性能が高いといわれています。これは不燃材料のコンクリートを用いているため。SRCの高層階やS造に使われる鉄骨も火に強そうなイメージですが、例えば1000℃以上に達するような火災時の場合などは融けてしまうのです。これを補うため、鉄骨は耐火被覆で覆うのが一般的です。

そして、木造は他の構造に比べて耐火性能の面で劣る傾向がありますが、現代の木造住宅は省令準耐火・耐火構造などの基準を満たし、火災に強い建材を使用した物件も存在します。

耐震についても、やはり強いのはRC造とSRC造の低層階です。

「ただ、木造は揺れやすいように思えますが、実は建物自体が軽いため揺れにくい傾向があります。木造は低層なので万が一の際に外へ逃げ出しやすい、といった部分もメリットといえそうです」

さらに、SUUMOの賃貸物件情報に掲載されている物件数について建物の構造別に見てみると、RC造・SRC造などの鉄筋系が全体の78.2％を占めており、最も多い結果でした。次いでS造（鉄骨系）が11.1％、木造が10.3％、ブロック・その他の構造が0.2％という内訳です。

つまり、賃貸マンションのほぼ8割が、防音性や耐火性の高いRC造・SRC造などの鉄筋系構造が中心だということが分かります。

デメリット

S造やSRC造の高層階には、地震や風の影響で揺れやすいというデメリットがあります。とくにS造はしなやかさがあるため、実は一番揺れを感じやすいといわれています。

コストに関しては一概にいえないものの、「建築コストが高い＝家賃が高い」というのが1つの目安です。コストの高さを必ずしもデメリットとはいえませんが、こうした観点で見ると、もっとも建築コストがかかるのがSRC造、次いでRC造、S造、木造の順になります。

ただし、ここで挙げた各項目の評価は、あくまでも目安。最近では、SRC造の上層階やS造の物件でも高性能な石こうボードを用いたり、二重張りによって防音性を高めていたりするケースもあります。また、耐火性や遮音性に優れたサイディングボードを用いた木造物件などもあるので、問い合わせや内見でしっかりとチェックするとよいでしょう。

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自分にピッタリな建物構造を選ぼう！

「建物構造によって、冷暖房の効率も変わってきます。RC造やSRC造に用いられているコンクリートは温まりにくくて冷めにくい、S造や木造は温まりやすく冷めやすい、といった傾向があります。例えば、家族が家にいる時間が長く、冷暖房を使い続ける場合はRC造やSRC造。家を空けている時間が多く、仕事から帰宅して数時間で寝てしまうような場合はS造や木造がいい。このように、ライフスタイルに応じて選ぶのもよいでしょう」

分譲マンションの多くは、耐火性・耐震性・遮音性に優れたRC造やSRC造で建てられています。

購入する場合は、構造だけでなく、建物の耐震基準や施工品質、修繕計画なども確認しましょう。特に、子どもがいるファミリーや周囲の生活音が気になる方には、RC造のマンションが適しています。高層マンションで眺望を楽しみたい方は、SRC造も選択肢の一つです。

賃貸物件を選ぶ場合は、住み心地と家賃のバランスが判断軸になります。遮音性や耐火性を重視するならRC造やSRC造、家賃を抑えつつ一定の耐震性を求めるならS造が候補です。木造は比較的家賃を抑えやすい一方、音の伝わり方や断熱性は物件によって異なるため、内見時に確認しておきましょう。

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  取材協力

  佐川旭

  ｜佐川旭建築研究所代表。一級建築士、インテリアプランナー
  間取り博士とよばれるベテラン建築家で、住宅だけでなく、国内外問わず公共建築や街づくりまで手がける

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