急傾斜地崩壊危険区域に家を建てる場合の注意点とは？

急傾斜地崩壊危険区域の土地は割安で魅力的。しかしその名の通り「危険」のある土地なので、どんなリスクがあるのか、対処法はあるのかなどをあらかじめ把握してから購入を検討したいところ。急傾斜地崩壊危険区域とはどんな土地で、建てる際には何に注意すればいいのか、一級建築士の佐川さんに話を聞きました。

急傾斜地崩壊危険区域とは何か？

「急傾斜地」とは傾斜度が30度以上ある崖のこと

そもそも「急傾斜地」の定義は何でしょう。昭和44年に定められた「急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律」では傾斜度が30度以上ある土地とされています。この急傾斜地の高さが5ｍ以上ある土地で「急傾斜地の崩壊により危害が生ずるおそれのある人家が5戸以上ある、または5戸未満であっても官公署、学校、病院、旅館等に危害が生ずるおそれがある区域」と各都道府県が指定した区域を「急傾斜地崩壊危険区域」と言います。

急傾斜地崩壊危険区域に指定されると、その区域内では急傾斜地の崩壊を誘発しかねないさまざまな行為が制限されます。その中には建物の建築も含まれています。そのため区域内に住宅やマンションを建築する場合は都道府県知事の許可が必要になります。

「指定区域の崩壊防止工事は都道府県が行うのが一般的です。といっても指定区域をすべて工事することは自治体にとって大きな負担ですから、区域に指定されていても工事がまだ行われていない場所はいくつもあります。また指定区域内に広い土地を持つ不動産会社が、その土地の分譲販売を目的に自ら造成工事を行う場合もあり得ますが、工事には多額の費用がかかります。そこまでして分譲しても採算があうなら不動産会社が工事を行うでしょうが、あまり多くはないと思います」

「急傾斜地」は他にも指定を受ける

同じ「傾斜度が30度以上の急傾斜地の、高さ5ｍ以上の土地」は、先ほどの急傾斜地崩壊危険区域を指定する法律「急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律」以外にも指定を受ける場合があります。それが「土砂災害（特別）警戒区域」と「急傾斜地崩壊危険箇所」です。

「土砂災害（特別）警戒区域」は「土砂災害警戒区域等における土砂災害対策の推進に関する法律（土砂災害防止法）」に基づき、「急傾斜地の崩壊により人家、官公署、学校、病院、旅館等に危害が生ずるおそれがある区域、または今後新規の住宅立地等が見込まれる区域など」が指定されます。こちらも区域内に住宅やマンションを建築する場合は都道府県知事の許可が必要です。

もう一方の「急傾斜地崩壊危険箇所」は土砂災害による被害のおそれのある箇所について、危険箇所の周知や警戒避難態勢の整備を目的に、調査して指定します。危険の周知が目的のため、「急傾斜地崩壊危険区域」や「土砂災害（特別）警戒区域」のような義務や制限はありません。

3つの区域の関係は、下記図のようになります。

（1）「土砂災害（特別）警戒区域」（2）「急傾斜地崩壊危険箇所」（3）「急傾斜地崩壊危険区域」の違い

詳細の制限は各区域等によって異なる（SUUMO編集部にて作成）

「がけ条例」との違い

また「急傾斜地崩壊危険区域」は5ｍ以上の急傾斜地ですが、5ｍ未満の急傾斜地は各都道府県による、いわゆる「がけ条例」で一定の行為が制限され、建物を建てる場合は都道府県の許認可が必要です。

「急傾斜地崩壊危険区域と大きく違う点は、がけ条例の場合は該当する区域に建物を建てる場合、擁壁（ようへき）をつくらなければなりませんが、その工事は施主が行わなければならないことです」

がけ条例の規制内容は各都道府県によって異なります。東京都の場合は「高さ2ｍを超えるがけの下端から、がけの高さの2倍以内に建物を建築する場合には、高さ2ｍを超える擁壁を設けなければならない」と定められています。簡単に言うと、崖の近くに家を建てるなら崖を擁壁しなさいということです。

「がけ条例は全国各地で制定されています。『急傾斜地崩壊危険区域』よりも『がけ条例』のほうが、家を建てる際に接する機会が多いと思います。規制内容は各自治体等で異なりますので、『急傾斜地崩壊危険区域』でなくても、崖の近くに建てるのであれば必ず各自治体で確認するようにしましょう」

東京都のがけ条例

高さ＝Hｍの崖に対して、崖下や崖上に家を建てる場合は崖からHm×2以上離して家を建てるか、崖を擁壁にして建てなければならない（SUUMO編集部にて作成）

急傾斜地崩壊危険区域に住む場合の注意点

家を新築する場合

先述の通り、急傾斜地崩壊危険区域は「急傾斜地の崩壊により危害が生ずるおそれ」がある区域です。そのため、例えば崖下に建てる場合は崖からの距離によって求められる構造体が異なるなど、家を建てる場合は制限があり、建てる前に都道府県の認可を得る必要があります。住んでからも改築やリフォームに制限があります。

また危険であることから土地の価格が安いというメリットはありますが、逆に資産価値としてはあまり期待できないでしょう。

「一方で安く土地を手に入れた分、建物にお金をかけるという考え方ができます。例えば崖の上なら景観を活かした住宅を建築家に依頼するのもいいでしょう」

ただし景観のよい崖の縁などは基礎工事にお金がかかりがち。それも踏まえて全体の予算組みを考えるようにしましょう。

中古住宅を購入する場合

区域内に既に建っている中古住宅を購入する場合、建て替えや改築、リフォームには都道府県の認可が必要です。また中には、建てられたときは急傾斜地崩壊危険区域に指定されていなかった中古住宅もあります。区域に指定されてから建てられた住宅かどうか確認しましょう。指定前に建てられたのであればそのまま住み続けるのは危険が伴いますし、建て替えるなら都道府県の認可が必要になります。

マンションを購入する場合

マンションの場合は手がけた不動産会社のほうで認可をとって建てますから、購入者が何かをしなければならないということはありません。

「マンションの場合、傾斜に建物が張り付くように建てることで景観を売りにする物件がいくつもあります」景観が価値となり得るので、価格が高いか安いかは一概に言えませんが、資産価値は一戸建て同様あまり期待しないほうがいいでしょう。

また鉄筋コンクリートで建てられるマンションの場合、万が一土砂崩れが起きても木造の一戸建てに比べたら建物が倒壊する危険は低いといえます。しかし特に崖下の場合は流れてきた土砂が配管などを壊したり、建物内に流入してしまいます。設備等を修理したり、流入した土砂を取り除くのは住民が行う必要があるので、そうした万が一の際にどのような費用の準備がされているのか、マンションを購入する前に確認しておいたほうがいいでしょう。

必ず自治体で万が一の際の確認を

確かに区域内は各都道府県等によって崩壊防止工事が行われていますが、世の中に「絶対安心」はありません。特に最近は、ひと昔前と違い異常と思えるような雨の降り方をします。一戸建て、あるいはマンションで急傾斜地崩壊危険区域に住む場合、必ず自治体のハザードマップを確認し、万が一の際にどこへ避難すればよいか調べるようにしましょう。

「避難方法だけでなく、自治体には必ず自分で相談に行ったほうがいいでしょう。例えば地域によって土の質が異なります。それによってどんな災害が起こり得るのか、あるいは過去にどんな災害が周辺であったのかを教えてもらうといいでしょう」

今後の人口減少などもあり、自治体としてはなるべく人が集まって暮らしてもらったほうが行政サービスを行いやすくなります。その観点からいうと基本的に自治体としては「急傾斜地崩壊危険区域」に指定した区域にはあまり人に住んでほしくはないというのが本音だと考えられます。

急傾斜地崩壊危険区域は危険と隣り合わせだから、たいていは安いのです。世の中に絶対安心はないという認識をもって購入を検討するようにしましょう。

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