「根抵当権」は抵当権と似ているようで性質が異なる。根抵当権とはどのような権利なのかや、抵当権との違い、設定するメリットやデメリット、根抵当権の抹消手続きの流れについてわかりやすく解説する。
根抵当権は、一般的にはあまりなじみがない言葉かもしれない。しかし近年注目されつつあるリバースモーゲージでは、根抵当権が設定されることもあるので、参考にしてみてほしい。
根抵当権の読み方は「ねていとうけん」。抵当権と同じ担保権の一種ではあるが、通常の抵当権とはまた別の性質を持つ。ではどのようなものなのか、千代田法務会計事務所・代表司法書士の清水歩さんに教えてもらった。
「根抵当権とは、何度もお金を借りたり返済したり、または複数の借り入れをおこしたい時など金融機関との継続的な取引を可能にするため、不動産の担保価値を算出し、事前に債権の範囲と貸し出せる上限（極度額）を定めて一連の取引に関する債権を極度額の範囲内でまとめて担保できるという性質のものです。借りたお金を返して借金がゼロになっても、根抵当権は消滅せず、新たに借り入れれば、その債権も担保されるため原則的に当事者の合意がない限り根抵当権は消滅しません」（清水さん。以下同）
この根抵当権は、企業が事業資金などの融資を受ける際に、企業や経営者が所有する不動産などに設定するケースが多い。企業が必要に応じて銀行からお金を借りるときに、いちいち借り入れの度に登記しなくてよいので、継続的に取引を行いたい金融機関と企業にとって使い勝手がいい仕組みとなっている。
消費者が根抵当権を設定するケースには、あまり多くないものの注文住宅を建てる際に借りる住宅ローンや、近年取り扱う銀行が増えてきたリバースモーゲージなどがある。詳しくは「住宅ローンを借りる人には関係ない？ 一般消費者が「根抵当権」を設定されるケースとは」で紹介しよう。
抵当権は、住宅ローンなどを借りる際に土地や建物に設定する権利だ。もし何らかの事情で住宅ローンの返済が滞ってしまったら、銀行が担保となっている土地や建物を差し押さえ、競売にかけることができるというものだ。
抵当権は債権が特定されていて、返済額や返済時期が決まっており、元本を完済すれば債権は消滅と同時に抵当権も消滅する（ただし、その際は別途抵当権抹消の登記手続きが必要となる）。連帯債務者を立てることも可能だ。
一方、根抵当権は、債務者と根抵当権者（債権者）のあいだで債権の範囲を決められる。当初設定された貸し出せる上限（極度額）の範囲内であれば、借り入れや返済を繰り返し行えるのが抵当権との大きな違いだ。そのため、元本を完済しても合意がない限りは消滅しない。また、何度も借り入れでき債権は不明瞭であることから、連帯債務者の設定はできない。
根抵当権は設定が最初の1回だけで済む分、設定登記費用が節約できる。登記の際の登録免許税や、手続きを代行する司法書士への報酬が一度しかかからないからだ。ちなみに登録免許税は借入額の0.4％、司法書士への報酬は1回につき極度額により異なるが5万円～12万円程度が目安となる。
具体的に設定費用がどのくらい違うのか。借入額を1000万円、2000万円、1500万円の3回とした場合、抵当権の場合は3回設定しなければならないため、合計の費用は40万円程度かかる。一方、根抵当権の場合は最初の1回のみで設定が済むため、費用は20万円程度となる計算だ。
先に述べたように、抵当権は1回限りの融資である以上、新たに融資を受けたい場合はあらためて住宅ローンの契約を締結しなければならない。また、担保設定（抵当権設定）もその都度必要だ。
一方、根抵当権では極度額の範囲内なら繰り返し借り入れが可能だ。設定された債権の範囲において借り入れの担保にもなる。
根抵当権は一見、手間をかけずに何度も借り入れできるため利便性が高いように思えるかもしれない。しかし、根抵当権が設定されることにはデメリットもある。ここでは主な注意点を紹介しよう。
根抵当権が設定されている場合、融資先を変更するには元の融資先（債権者）との事前の交渉が必要となる。しかし元の融資先にしてみれば、根抵当権を設定している人は継続的取引関係にある優良顧客であることが多いので、手放したくない。そのため許可を得るための交渉は難航になりがちだ。
また、根抵当権の場合、極度額が実際の借入額より大きくなるケースが多い。他の金融機関にとっては後順位の担保権者になりづらい。そのような不動産に融資する銀行は少ないため、ほかの銀行からの借り入れは厳しくなる可能性がある。
冒頭の根抵当権の説明を読むと、「住宅ローンとは関係ないのでは？」と思った人もいるだろう。実際のところ、住宅ローンで設定されるのは「抵当権」が一般的で、根抵当権が設定されるケースは多くない。
だが、例外的に注文住宅を建てる時に利用される場合があるという。
「注文住宅では工事が進む段階に応じて着手金や中間金、完成時などと工事費を分けて支払うケースが多く、ローンを分割して融資する場合があります。そうしたケースでは性質上根抵当権のほうが使い勝手がよく採用する銀行はありますが、実際にはこの場合も通常の抵当権で対応する銀行が多いと思います」（清水さん）
このところ取り扱う銀行が増えている「リバースモーゲージ」では、根抵当権を設定するケースが一般的だ。
リバースモーゲージとはシニア世代が自宅を担保に必要な資金を銀行からその都度借り入れ、最終的に死亡時に自宅を遺族が売却することにより返済する仕組みのこと。最初に貸越極度額を根抵当権で設定し、その範囲内で利用可能額を段階的に原則として引き上げていき、借入額と利息が利用可能額内に収まるように資金を借りていく仕組みが典型的だ。
ちなみに根抵当権のついた不動産も相続できるが、その場合は一定の手続きが必要になる。
一般に、根抵当権がついた物件を相続する場合、銀行と協議のうえ被相続人の死亡から6カ月以内に、1.相続による債務者の変更の登記及び、2.『指定債務者』の合意の登記をしないと、元本が確定してしまい相続人はさらに融資を受けることができない。ただし、リバースモーゲージの場合は利用者の死亡時に自宅を売却して、残りの債務を一括返済に充てることから指定債務者を指定せず根抵当権は抹消されるケースが多いようだ。
このように根抵当権は普通に住宅ローンを借りる人にはあまり関係ないが、リバースモーゲージなどで設定されるケースがあるので覚えておこう。
デメリットを回避するため、根抵当権を外してもらいたいと考える人は少なくない。ここでは、実際にどのようなステップを踏めばよいのかを解説しよう。
今後、継続的な融資を受ける予定がない場合、現在の債務を完済し、抹消したい旨を金融機関に伝えれば、金融機関から抹消書類を受領できる。
一方、もし元本がまだ多く残っていて、ローンの完済が難しいと判断された場合は金融機関との交渉により「任意売却」と呼ばれる方法が採用される場合も存在する。
金融機関から根抵当権の抹消手続きに必要な書類を受け取り必要な事項を記入後、対象不動産を管轄している法務局へ出向き、抹消登記申請を行う。法務局で根抵当権の抹消手続きの審査後、無事登記が完了すれば、法務局から書類一式が返却される。
根抵当権とは貸し出せる上限（極度額）を決め、その範囲内で何度もお金を借りたり返済したりできる権利
根抵当権は設定が最初の1回だけで済む分、設定登記費用が節約できる
近年増えてきているリバースモーゲージで根抵当権が設定されることもある
根抵当権がついたままの場合、売却や融資先の変更などが困難になるおそれがある
根抵当権は勝手に消滅することがないため、融資完済後、金融機関から抹消書類を受領し、根抵当権の抹消登記をすることが必要
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