建築条件付き土地（売建住宅）とは？ やめたほうがいい？ 建物代や仲介手数料の注意点、メリット・デメリットも解説

建築条件付き土地（売建住宅）とは？

建築条件付き土地の定義

建築条件付き土地とは、文字どおり「条件」のある土地のことを指します。その条件とは、簡単にいうと「ここに家を建てる場合、決められた施工会社に依頼して家を建てる契約を結ぶこと」。これが土地の購入条件になります。

注意したいのは、「条件」には「決められた施工会社に依頼すること」と「その会社と一定期間内に請負契約を結ぶこと」の２つあることです。決められた施工会社とは、土地の売主か、売主が指定した施工会社です。また一定期間内とは、たいてい3カ月ですが、その建築条件付き土地ごとに異なります。

このように土地の売買契約をしてから3カ月という期間内に、家の間取りや仕様をほぼ決めて、指定された施工会社と請負契約を結ぶ必要がある土地を、建築条件付き土地と呼び、「売建住宅」とも言われています。

（画像提供/PIXTA）

建売住宅や分譲一戸建てと何が違う？

建売住宅や分譲一戸建ても、土地と建物がセットで販売されます。施工会社を選べないという点では建築条件付き土地と同じですが、大きく異なる点があります。それは建売住宅や分譲一戸建てがある程度間取りや仕様が決まっていて、あとは細かい部分だけ詰めていくのに対し、たいていの建築条件付き土地の場合、建てる家は注文住宅と同じく、敷地条件に合わせて自由に間取りや仕様を決められるということです。ただし、ある程度間取りや仕様の限度がある場合もあるので、購入時にはどこまで自由に設計できるのか、確認するようにしましょう。

また、建物が自由な分、建売住宅や分譲一戸建てと違い、土地の価格は決まっていても建築費用（ひいては土地+建物の総額）は注文次第で上下します。そのため、予算を組む際に注意が必要です。

建築条件付き土地のメリット

建築条件付き土地を購入するメリットにはどのようなものがあるでしょうか。

建築の自由度

建築条件付き土地では、建売住宅と比較して高い自由度で家を建てることができます。決められた施工会社の範囲内ではあるものの、間取りや外観、内装などを自分の好みや家族のニーズに合わせてカスタマイズすることが可能です。そのため、既製品の住宅よりも自分らしい住まいを実現することができるでしょう。また、建築会社のノウハウを活用しながら、土地の特性を最大限に生かした設計ができるという利点もあります。

建物の仲介手数料が不要

通常の不動産取引では仲介手数料が発生しますが、建築条件付き土地の場合、建物部分の仲介手数料が不要となります。これは、土地と建物をセットで購入するため、建物部分に関しては直接建築会社と契約を結ぶからです。この点は、特に予算に制約のある購入者にとって大きなメリットとなり、その分を住宅の品質向上や設備の充実に充てることができます。

（画像提供/PIXTA）

建築条件付き土地のデメリット

一方で、建築条件付き土地を購入するデメリットにはどのようなものがあるでしょうか。下記にまとめてみます。

建築会社の制約

建築条件付き土地の最大のデメリットは、建築会社が指定されていることです。これにより、他の建築会社や工務店と比較検討する機会が失われ、より良い条件や価格で建築できる可能性を逃す恐れがあります。また、指定された建築会社の施工品質や対応に不安がある場合であっても、選択の余地がないという点は大きな制約となります。さらに、建築会社の得意とする工法や設計スタイルに制限されるケースもあり、完全な自由設計とは言えない場合があるでしょう。

契約期間の制限

建築条件付き土地では、通常3カ月程度の期間内に建築請負契約を結ぶことが求められます。この短い期間内に、家族全員の意見をまとめ、予算と照らし合わせながら間取りや仕様を決定しなければならないため、十分な検討時間が取れないことも少なくありません。また、この期間内に契約が結べない場合には、土地の売買契約自体が白紙になってしまうリスクもあります。じっくりと時間をかけて理想の家づくりをしたいと考えている人にとっては大きなプレッシャーとなる恐れがあるため、注意が必要です。

（画像提供/PIXTA）

建築条件付き土地の購入から建物の完成までの順番

まずは建築条件付き土地を買って、家が完成するまでの順番を見ておきましょう。完成までの順番は下記の通りです。

＜建築条件付き土地の購入から建物の完成まで＞
STEP1.土地の売買契約を締結する
STEP2.指定された施工会社と間取りや仕様の打ち合わせを行う
STEP3.施工会社と建築工事請負契約を締結する
STEP4.着工→完成
STEP5.入居

条件のひとつである「一定期間」とは、上の手順でいうとSTEP1からSTEP3までの間のこと。もし定められた期間内に建築工事請負契約が結べなかった場合は、土地の売買契約も白紙契約となり、手付金や預かり金など売主が受け取ったお金は全額買主に返還されます。

建築条件付き土地を購入する際の注意点

建築条件付き土地は値引きできる？

「建築条件がつくから」という理由で、土地の価格が安くなる、あるいは値引きしてくれると思っている人がいるかもしれませんが「そんなことはありません。ただし、最近は郊外の一戸建てよりも都市部のマンションのほうが人気ですから、売主がマンションよりも魅力的な価格に設定することは十分考えられます」。

ここで注意したいのは、売主としては土地の価格を抑えた分、建物の価格で取り戻そうと思えばできるという点です。ですから、土地と建物の総額でいくらになるのかを必ず確認するようにしましょう。

建築条件付き土地の「条件」は外せる？

条件がつくからこそ「建築条件付き土地」なのですから、基本的に「条件」は外せません。ただし先述の通り、郊外の一戸建てよりも都市部のマンションが人気の昨今、場合によっては条件を外して土地のみを販売するケースも、ないとは言い切れません。「建築条件付き土地を扱う不動産会社からすれば、最終手段でしょう」また、条件を外すといっても、その分土地代が高くなることは十分考えられます。ともかく、条件がつくからこそ建築条件付き土地。これが大原則です。

住宅ローンは土地と建物一緒に借りられる？

結論から言えば、土地と建物代金を一緒に住宅ローンで借りることはできません。

そもそも住宅ローンは建築費が確定しないと借りることができません。建築条件付き土地は、土地と建物がセットになっているイメージがありますが、先述の通り、建物は一定期間の間に施工会社と打ち合わせをし、間取りや仕様を詰めてようやく建築費が見えてきます。そのため、それより先に契約しなければならない土地の代金をまず支払い、その後に建物が完成したら建物の費用を支払うという具合に、土地と建物代金は別々に支払う必要があります。これは注文住宅と同じ手順です。

ローンを組んで土地代金を支払いたい場合は、注文住宅と同様「つなぎ融資」を利用して土地代金を支払うのが一般的です。一方の建物は、間取りや仕様が決まったら住宅ローンを申請して、建物の完成後に建物代金を支払います。

建物の仲介手数料は不要

建築条件付き土地の場合、土地の売買については仲介業者が介在するならば仲介手数料を支払う必要がありますが、建物の請負先はすでに決まっているので建物に関する仲介手数料は不要です。

3カ月間で間取りから仕様まですべて決めるのは大変

ある程度の間取りや仕様が決まっているなら別ですが、注文住宅同様、自由に間取りや仕様を決められる場合、3カ月間という一定期間はかなり短いと考えたほうがいいでしょう。間取りを決めるだけでもある程度時間をかけて打ち合わせをする必要がありますし、さらにトイレならどこのメーカーの何で、色は……と、設備機器や建具、壁紙等の品番や機能を、それぞれカタログ等で一つひとつ確認して決めなくてはなりません。

また建築条件付き土地の場合、相見積もりがとれませんから、提示された見積もりが適正かどうかを判断する必要もありますし、予算をオーバーした場合、何を省くのかも改めて検討しなければなりません。このように定められている一定期間（たいていは3カ月間）は相当忙しくなるという覚悟が必要です。

（画像提供/PIXTA）

建築条件付き土地が向いているのはこんな人

とにかく3カ月間で建物の請負契約を納得して結べる、時間的な余裕がある人でしょう。また予算にゆとりがないと、予算内に収めるための工夫を検討する時間や、設備等のグレードや機能の確認作業が増えますから、その意味でも予算にも余裕があるほうがいいでしょう。

一定期間内に施工会社との打ち合わせを何度も繰り返したり、カタログで確認したりするなど細かい作業をいとわない、粘り強さが必要です。もしも思い通りにならないなら、解約することもいとわない。そんな覚悟をもって臨みましょう。