建売住宅のメリット・デメリットは? 後悔しないために知っておきたい建売住宅の買い方

建売住宅のメリット・デメリットは? 後悔しないために知っておきたい建売住宅の買い方

注文住宅と比べて価格がお手ごろなイメージのある建売住宅。一方で「安かろう、悪かろうなのでは」と心配な人もいるのでは? 「買って後悔」や「買わずに後悔」しないためにも、建売住宅のメリット・デメリット、さらに品質など建売住宅にまつわるウワサについても、不動産コンサルタントの長谷川さんに聞いてみました。

建売住宅とは

建売住宅とは? 分譲一戸建てとの違いは?

「建売住宅」とは、土地と建物がセットで販売される住宅のこと。「1区画・1軒」のみで販売されているケースから、「複数区画・それぞれ1軒ずつ」というケースまであります。建物は建築済みの住宅か、建築前または建築中の段階で販売されます。どちらも間取りや仕様は最初からほぼ決まっています。

一方「分譲一戸建て」も土地と建物がセットで販売されます。土地はいくつかの区間に分けられ、それぞれの区画に1軒ずつ建てられます。完成済みか建築前または建築中いずれかで販売されるのも建売住宅と同じ。「基本的に建売住宅と分譲一戸建ては同じものです。ただ分譲というくらいですから、分譲一戸建てに関しては、1区画・1軒のみの販売ということはなく、いくつかの区画に分譲されて販売される場合が多いです」。

建売住宅と呼ぶか、分譲一戸建てにするかは販売する不動産会社が任意で決めているのですが、一般的に大手施工会社やデベロッパーが手がけたものは分譲一戸建て、中小の施工会社などが手がけたものを建売住宅と呼ぶことが多いようです。

建売住宅も分譲戸建ても土地と建物をセットで販売
(画像提供/PIXTA)

注文住宅との違いは?

「注文住宅」とは、建築事務所や施工会社に設計を依頼し、施工会社に建築してもらう住宅のこと。基本的には間取りや、採り入れる設備、仕様などを施主が自由に選べるのが特徴です。土地は施主が用意します。施工会社の中には土地探しから手伝ってくれる場合もあります。

建売住宅と注文住宅の違いを比べることで、建売住宅の特徴がよくわかると思います。

建売住宅と注文住宅の違い
建売住宅 注文住宅
土地 販売する不動産会社が建物とセットで用意 施主が用意(土地探しを手伝ってくれる不動産会社や施工会社はある)
間取りや仕様 基本、決まっている。一部、施主が選べる部分もある 自由に間取りを設計できる。使いたい部材や仕様を選べる
予算の組みやすさ 土地代金+建物代金=販売価格なので、予算を組みやすい 探した土地代金次第、建築する建物のプラン次第
ローンによる支払い 土地代金+建物代金を、住宅ローンを使って一括で払える 土地代金と建物代金を分けて払う。土地代金をつなぎローンで、建物代金を住宅ローンで払うのが一般的
入居時期 完成済みなら即入居可能。建築中でも注文住宅より早く入居できる 土地探しから始まって建物が完成するまでなので、入居に時間がかかる

建売住宅のメリット・デメリット

建売住宅のメリット

建売住宅は安いと思っている人が多いでしょうが、「正確に言うなら『手ごろに見える価格になっている』ということではないでしょうか。最近は郊外の一戸建てよりも都市部のマンションのほうが人気なため、建売住宅は『手ごろな価格だな』と購入希望者が思える価格にする必要があります。手ごろな価格に抑えるために、土地や建物の大きさも抑え、高価な素材をあまり使わないようにしているのです」と長谷川さん。

また一万戸を超える実績があるような大手施工会社などは、基本形になるプランをつくって、同じ建材等をどの住宅にも使えるようにしている場合があります。こうすることで建材等を大量に発注でき、仕入れ価格を抑えやすいからです。同じ分譲地で同じ様な住宅が建ち並ぶのも、やはり建材等を大量に仕入れることで価格を抑えやすいことが理由です。

建売住宅のメリットは手ごろな価格だけではありません。プランを決めた段階で請負契約を結ぶ注文住宅と違い、既に建っている(あるいはほぼ建っている)建物を見てから購入を決めることができます。すぐに入居できますから、引越しや子どもの転校手続きなど生活設計が立てやすくなります。他にも、上記の表の通り、土地代金と建物代金を別々に払うのではなく、住宅ローンを使って一括で払えます。「分譲マンションを購入するのと同じような感覚で買えることが、建売住宅のメリットです。むしろ新築の分譲マンションと比べて、実際の住戸を見て決められる利点もあります」。

<建売住宅のメリット>

・手ごろな価格設定で販売されている
・建物を実際に見てから購入を決められる
・すぐに入居できるので生活設計がしやすい
・住宅ローンを使って土地と建物代金を一括で払える

建売住宅は実物を見てから購入できる
(画像提供/PIXTA)

建売住宅のデメリット

一方、建売住宅のデメリットは何でしょうか。まず間取りや仕様が決まっているので、思い通りの家に出来ないことが挙げられます。また何区画かに分譲されて販売される場合は、同じ様な家が建ち並ぶことになります。さらに価格を低く抑えるために、郊外に立地するケースが多くなります。

<建売住宅のデメリット>

・思い通りの間取りや仕様にできない
・同じ様な外観の家が多く、個性を発揮できない
・郊外にあることが多い

建売住宅は似た外見の家が立ち並んでしまう
(画像提供/PIXTA)

建売住宅にまつわるウワサの真偽は? 購入時の注意点

建売住宅が安い理由は?

手ごろな価格で販売されているためか、「安かろう、悪かろう」というイメージをもっている人もいるかもしれません。中には「建売住宅が安いのは何か欠陥があるのでは?」と思う人までいるようですが「それは言い過ぎです。2009年10月から住宅瑕疵担保履行法が施行されました。これは全ての新築住宅に対して、柱や壁など基本構造部分に瑕疵(欠陥)が見つかった場合、10年間は無料で修理してもらえるというものです。ですから欠陥住宅をつくって販売するのは、施工会社にとって自らの首をしめるような行為です」

この法律では、売主(不動産会社や施工会社)に対して住宅瑕疵担保責任保険への加入か、保証金の供託を義務付けています。そのため、万が一建てた後に売主が倒産しても、10年間であれば瑕疵があれば保険の限度内で修理してもらえます。

「それに建売住宅を手がける不動産会社や施工会社には一部上場企業もたくさんあります。そうした企業が欠陥住宅を建てて評判を落としたら業績や株価に影響しますから、わざわざ欠陥住宅を建てて利益を出そうとすることは考えにくいです」。

建売住宅が手ごろな価格であるのは、上記のメリットで述べたように、大量に仕入れることで部材等を安くできることや、そもそも土地や建物があまり大きくないこと、あまり高級な部材等を使っていないことなどが主な理由です。また、そこまでして安くしている理由は、郊外のため都市部のマンションより手ごろ感がないと販売しにくいという事情があるからです。

どうしても不安だというのであれば、認定された第三者の建築士が検査してくれる建物状況調査(インスペクション)を利用する手もあります。

どうしても心配な場合は建物状況調査を利用
(画像提供/PIXTA)

建材や設備のグレードが低いのでメンテナンス費用が多額?

手ごろな価格に抑えるため、確かに高い建材や設備をあまり使わないことは考えられますが、とはいえ高くない建材や設備だからといってメンテナンス費用が多額になるわけではありません。

例えば外壁塗装はメンテナンス(再塗装)が必要ですが、これは外壁材の高い・安いとは関係なく、30坪の木造2階建て・モルタル壁の場合で一般的に数十万~100万円前後かかります。初めてメンテナンスする人はその金額に驚く方もいます。キッチンやトイレといった設備も、グレードが低いからメンテナンス費用が余計にかかることはありません。

このように建材や設備のグレードが低いからメンテナンス費用が多額になったり、家自体の寿命が短くなるということは、あまり考えにくいでしょう。

建売住宅はリフォームや増築がしにくい?

建売住宅という理由で、リフォームしにくかったり増改築できないということはありません。リフォームのしやすさや増改築は注文住宅と同じです。建て替えもできます。

リフォームが最もしやすいのは建売・注文住宅ともに木造軸組工法です。2×4工法は壁で建物を支える構造のため、抜けない壁があり、間取り変更する際に制限があります。

増築は、そもそも建築基準法など法律上可能かどうかですが、建ぺい率や容積率いっぱいに建てている場合は建売・注文住宅ともに増築はできないでしょう。逆に法律上許される範囲であれば増築は可能です。

建売住宅でもリフォームや改築等は可能
(画像提供/PIXTA)

アフターフォローに注意?

建売住宅は手ごろな価格だから、アフターフォローが心配という方もいるようですが、結論から言えば建売住宅だからといってアフターフォローが悪いということはありません。先述の通り、瑕疵(欠陥)が見つかった場合、10年間は無料で修理してもらえる住宅瑕疵担保履行法がありますし、悪評が立てば企業としてのイメージも悪くなります。

万が一、アフターフォローに不満が出るとしても、それは建売住宅か注文住宅かという販売形態ではなく、売主側の姿勢が問題なのです。建売・注文住宅問わず、家を建てる場合は長く付き合っていけそうな不動産会社や施工会社かどうか、購入前に判断するようにしましょう。

建売住宅が向いているのはどんな人?

建売住宅は土地と建物がセットで販売されるため、やはり土地探しや施工会社とのやりとりが不要ですし、支払いが一括で済むなど、家を手に入れる工程が簡単です。ですので、注文住宅のように土地探しや施工会社とのやりとりが面倒だと感じる人が向いています。また土地探しから入居までの時間も、注文住宅と比べて短縮できますから、すぐにでも入居したいという人にはうれしい住宅です。

一方で間取りや仕様を自分で決められないなどのデメリットもありますが、それよりも煩雑なやりとりが不要で入居時期が明確、土地と建物を住宅ローンで一括払いできる点などに魅力を感じる人なら、積極的に購入を検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

建売住宅とは、土地と建物がセットで販売される住宅のこと

入居時期が明確、住宅ローンで土地+建物を一括払いできる

「安かろう悪かろう」ではなく「安い価格になるよう土地や家の大きさ、仕様を抑えている」

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取材・文/籠島康弘
公開日 2020年04月15日
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