ローレルコート西国分寺 （取材レポート）

マンションの市場価値において目安となるのが 築10年中古マンションの新築時からの価格維持率の平均値を表した「リセールバリュー」だ。数値自体はあくまで築10年の実績であり、将来的に同様の維持率が約束されるわけではないが、毎年更新されるデータを見ると“駅近ほど価格維持率が高い”という傾向は変わらない。価格維持率の高さは、そこに住みたいという居住ニーズ＝需要の多さ、と言い換えてもよい。つまり駅近ほど需要が多くなることは普遍的な傾向であり、将来的にもその傾向は変わらない可能性が高いと言える。

一方、マンションの供給という側面でいえば、上述した通りJR中央線沿線の駅近には新築物件が少なく、直近5年間に供給された駅徒歩2分以内は年間1～2物件（東京－高尾間）しかない。駅近くから住宅エリアが広がる西国分寺駅においても、駅徒歩2分以内の新築分譲マンションは本プロジェクトが約30年ぶりの供給となる。不動産に限らず、一般にモノの価値は需要と供給のバランスに左右され、需要の多さに対して供給が少なければ市場評価が高まり、価値が維持されやすくなる。翻って「中央線×駅至近」というマンション立地の居住ニーズ（需要）の多さと供給の少なさを考慮すると、本プロジェクトは価値が維持されやすい条件を兼ね備えていると言ってよいだろう。

西国分寺が住宅エリアとして歴史を刻んできた背景には、駅周辺に「国分寺崖線区域」が広がっていることがある。同区域には、落ち着きある風情や景観の形成を促す建築規制があり、繁華街が伴うような商業開発とは無縁の住宅中心の街づくりが進められてきたのだ。特に同区域が大部分を占める駅東側には、桜の名所として知られる「姿見の池」や自然林、そして大型公園の「都立武蔵国分寺公園」など、緑豊かな環境が維持されている。なかでも２つの広大な芝生広場や野鳥の森、噴水池などを有する武蔵国分寺公園は、本プロジェクトからは徒歩7分と日常に癒しを与えてくれる場となるはずだ。ちなみに、中央線の駅から半径500ｍ以内に存在する面積10ヘクタール以上の大型公園は、同公園のほかには新宿御苑、井の頭恩賜公園、昭和記念公園しかない。大型公園が身近にある駅近ライフが手に入る場所は、中央線全体を見渡してもなかなか出会えないだろう。

駅近くから住宅系の用途地域が広がるため、超高層建築物が少ないことも注目ポイントだ。本プロジェクトは東側と南側に道路が接しているうえ、隣地に高層の建物がないため、10階建ての中高層階からは開放的な眺望や良好な陽当たりが期待できる。駅近マンションとしては、良好な立地条件と言えるだろう。

前述した武蔵国分寺公園をはじめ西国分寺駅南東部一帯は、駅近くから大部分が都有地であり、公的な都市機能が整いやすい環境といえる。実際に、同公園の駅側の都有地には近年「都立多摩図書館」や「都立公文書館」が開業し、それらの近代的な建築デザインが街並みにアクセントを与えている。さらに、公文書館の隣接地には国分寺市役所が2025年1月に併用開始予定で、現在、新庁舎の建設が着々と進められている。市役所が移転すれば、行政機能の多くが西国分寺に集約され、市民だけでなく職員、事業者も含めた新たな人の流れが生まれることになる。それを見据えた商業的な発展が期待されるうえ、国分寺市民にとって西国分寺は「市行政の中心地」となるわけだ。もともと、住環境が良好であるうえ、行政機能に身近にアクセスできるとなれば、西国分寺に対する市民の意識や居住ニーズが高まる可能性もある。そうした街の将来性に期待できることも西国分寺の魅力のひとつと言える。

〈ローレルコート西国分寺〉が「ZEH-M Oriented」に該当する点にも注目したい。「ZEH-M Oriented」とは6階建て以上の建物が目指すべき水準として、断熱性能の大幅な向上により、夏涼しく、冬暖かい室内環境を実現するほか、高効率設備・システムを導入することで「マンション全体の一次エネルギー消費量の20％以上削減」を目指した住宅である。ZEH水準省エネ住宅に住めば、光熱費を抑えられるほか、住宅ローン控除の優遇措置として最大318万5000円の控除を受けられる等のメリットがある。国は2030年度には、全ての新築住宅にZEH水準の省エネ性能を確保するとしているが、本プロジェクトの事業主である近鉄不動産は2023年度以降、首都圏エリアにおいて建築する全ての分譲マンションをZEH水準とする宣言をすでに発表している。

近い将来ZEH水準がスタンダードになることはほぼ確実で、ZEH水準であることは将来的にマンションの市場価値を維持するうえで外せない条件となる可能性もある。マンション選びにおいて“環境性能”の重要性が今後増していくことになるだろう。