(株)後楽不動産本社営業部の売却Q&A

居住用の物件を売却する場合、3000万円の特別控除が認められています。そのため譲渡益が3000万円未満であれば、マイホーム特別控除が適用され、所得税と住民税を支払う必要はありません。マイホーム特別控除はそれぞれ適用条件があります。基本的にマイホーム特別控除が適用される場合、所得税や住民税は発生しないと考えていいでしょう。詳しくはぜひご相談ください！！

最近は、売却収入を当てても返しきれないローン残存額を上乗せして融資する「買い替えローン」を扱う銀行もあります。気になる方は一度ご相談ください！！

買い替えをする場合、売却損そのものの多寡ではなく、ローン残債額との兼ね合いが問題になります。つまり、売却収入でローンが完済できないときです。それでも、不足分を返す手持ちがあるとか、返済資金が工面できるなら問題はないのです。ローンを完済し抵当権を抹消できなければ、買い替えは、不可能です。

売却するにあたり、売って利益が出れば不動産譲渡所得税が掛かるケースもあります。ただ、いろんな背景がありますので、一度ご相談ください！！

不動産売却にかかる費用は、(1)仲介手数料(2)印紙代(3)抵当権抹消費用(4)ローン返済(5)税金などが掛かります。売却額やいくら利益が出ているかによりますが、税金も意外と高額です。売却前に概算を出しておきましょう。

費用対効果を考えてご提案します。例えば、築浅のマンションで、設備や床の状態は良いが、壁紙がタバコのヤニで黄色くなっている．．．という状況であれば壁紙を変えるだけでかかった費用以上の成果があるかと思います。しかし、全てのお取引において売出し前にリフォームをした方が有利とは限りません。買主様の中にはこだわりのリフォームをしたい方もいらっしゃいます。そういう方にはリフォームしてあることでマイナスに働く可能性もございます。売主様にとって何が一番ベストなのかを考え、ご提案させて頂きます。

何事にも言えることですが、やはり第一印象は大切になります。部屋の掃除や整理整頓は行うべきでしょう。庭やバルコニーの手入れ、家の前の道路などにも気を配ることも大切です。また、「どうせ売却するのだから」と電球・蛍光灯が切れているという場合は取り替えて下さい。窓も拭いておいたほうが部屋の中が明るくなります。「暗い」というのはかなりのマイナスポイントです。引越しで捨ててしまう予定の物であれば売却活動の際に先に処分しておくのもポイントです。その分、室内が広く見えたりもします。 居住中のご案内は、住宅とともに売主様自身が購入者の決断のポイントとなるケースがあります。是非、笑顔でお迎えください。

もちろん可能です。通常よりも販売に時間がかかるケースもありますが、新聞折込広告やインターネットなど広告活動をせず、水面下で弊社ご登録のお客様のみにご紹介し、内密に販売を進めていくことも出来ます。進め方はご相談頂ければ大丈夫です。また、物件によりますが弊社にて、「直接買取」することも可能です。内密に売却を進める場合はぜひ一度ご相談下さい。

不動産の売却はスピードも重要になります。お客様それぞれの事情もあると思いますので、もちろん変更は可能ですが、変更する際は一度情報をネットから下げ、一カ月くらいしたときに再度情報を公開するといった戦略も必要かと思います。最近はネットがあればだれでも簡単に物件情報を見る事が出来ます！金額が下がるような変更であればいいのですが上がる変更であればそれなりの戦略を持って売却活動するのが大切です。

売却の仲介を頼んだ不動産会社が、そのまま買い取ってくれる制度です。どの不動産会社でも買取制度をもっているわけではありません。それに、ひとくちに買取保証といっても、不動産会社によって、少しずつ違いがあるようです。また、買取の価格は、通常の売り出し価格より安くなります。不動産会社が買い取った物件は販売にかけて売らなければなりません。買い取って再販売する過程ではいろいろな諸費用が発生します。買取価格が査定価格より安くなるのは、自然な道理です。

積極的に売却する必要がない、あるいは、ゆっくり時間をかけても大丈夫、といった場合は別にして、高めの値付けは、すすめられません。ただ、査定価格はあくまでも『売れる価格』の目安です。個別の事情を鑑みてご提案致します！！

簡易査定も現地調査も素早く対応致します！メールや電話、当社のＨＰから無料査定のご依頼を頂いた場合、「とりあえずは、売却価格の目安を知りたい」というお客様に対しては、スピード査定（机上査定）を行います。現地調査を省き、周辺の売り出し価格や取引事例と比較してザックリとした査定価格を割り出します。さらに、実際に売却を進めていく為の査定を行う場合、現地に赴いて土地や建物の状況を確認します。さらに法務局や役所で権利上・法令上の問題点がないか調べ、物件の把握をしていきます。これに 取引事例を勘案して、査定価格をお客様に提示する、という流れになります。

不動産査定では、(1)土地の路線価(2)公示地価(3)土地の固定資産評価額(4)建物の再建築費用と原価率(5)類似物件の販売事例価格の5つの指標によって算定します。さらに需要と供給のバランスをみて算定される市場性を勘案して算出されます。不動産査定はあくまでも参考価格としての「売 れる金額」を提示するものなので、販売事例価格と市場性が重要なポイントになってくるのではないかと思います。

買い手は、売り出し価格や物件情報から気になる物件を探し、内見や交渉を経て、購入に至ります。この交渉段階では、価格に関しても交渉がおこなわれるのです。不動産の売主に売却希望価格があるように、買主にも購入希望価格があります。売主と買主が交渉をして、それぞれが納得したところで売買契約が結ばれます。このときに決まった価格が売却価格（成約価格）と言われます。

実際に個人で買主を探して家を売るのは可能なのか？ですが、一応、可能です。ただし、買主を見つける為に広告をうつ、物件調査、契約書の作成、登記手続き、融資についてなど、専門的な知識が必要になります。何度も売却を経験して知識がある方が個人取引を考えるのはわかりますが、基本的に初めて売却する方が直接取引をするのは、難しいと思います。できない訳ではありませんが、時間がかかる可能性が高いのでオススメはできません。

お客様のご要望など、まずはなんでもお伝え下さい！！その中で対応可能、不可能などお応え致します！！また難しいご要望でも、代わりの代案をご提案させて頂きます。

媒介契約の種類には、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3つがあります。この3つの内、『一般媒介契約』であれば、複数の不動産会社へ売却の依頼を行うことが出来ます！その際は、どこどこに声を掛けたか、価格は全て統一して伝えているか、申込みが重なったりしてないか・・・等、注意事項は幾つか出てきますので、注意が必要です。

媒介契約の種類には、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3つがあります。この3つの契約、何が違うかというと種類によって他の不動産会社への仲介依頼や、売主が自分で見つけた買主と直接売買契約をする「自己発見取引」ができるかといった点などが異なります。媒介契約を結ぶことで、売主側にも契約を守る義務が発生しますので、取引の制約の違いなどを十分に理解したうえで、どの媒介契約を選ぶか決めましょう。

さまざまな事がありますが、売却相談から売却完了まで全てサポートさせて頂きます。無料相談から物件の査定、販売活動、引き渡しまで全てです。当社は、販売活動にも力を入れております。ネットでの広告はもちろん、折込チラシ、ポスティングチラシ、オープンハウス等あらゆる手段を使って購入希望者の方を探しています。ただ、所有者様の背景もございますので、その都度ご相談してください♪

不動産は所有しているだけでも税金がかかるうえに、住んでいない家はすぐに劣化してしまいます。不動産を売ろうと決めたら、価値のあるうちにできるだけ早く売ってしまいたいと考える方が多いのではないでしょうか？では、どのようにすれば、早く不動産を売ることができるのでしょうか？☆相場よりも安い価格で売り出す☆建物を解体して売り出す☆キレイに整地をして売り出す☆不動産会社に買い取ってもらう・・・等、いろんなケースが考えられます。お持ちの不動産に対して、どのようにすればスピーディーに売却できるのか、当社スタッフが一緒に考えて、ご提案致します♪

持ち家を売りに出したのに、いつまでも売れない場合、どうして売れないのかといった分析をすることが大切です。売れない理由を考え、その原因を改善して売れる物件へと変える必要があるのです。まずは売却活動のどの段階で問題が起きているのか見極めましょう。そもそも問い合わせがこないのか、内見までつながっているのに売れないのか、理由は様々あるかと思います。当社でも売主様とスタッフ間で、様々な原因を一緒に考えて、一番良い道を探しています！！

不動産の売却は、適正な価格設定であれば販売開始から通常3ヶ月以内には売却できます。あとは買い換えで購入した物件次第です。新築など建物が未完成の場合は、当然入居は建物完成後となり、完成に近いものや完成済みの場合は特別に時間がかかるということはありません。また、買取・下取り制度を利用して先に新しい住宅を購入し、入居してからでも売りに出すことも可能です。参考までに、売却を先にする場合、売却に3ヶ月、購入物件を決める時間と入居するまでに約3ヶ月位必要なケースもありますが、同時進行することで短縮することもできます。しかし、予定通りに行くとも限りません。その都度適切なアドバイスをご提案致します！！

不動産を売却する時、おおむね多くの方が新生活のはじまる4月までが狙い目です。注意すべきなのは、4月に売り出すのでは遅いということです。4月から新生活がスタートするには大体の方が、3月までには既に物件を決めて引っ越しをしてしまっています。そのため、せめて12～1月までには売り出したいところです。

住まいの買い替え・住み替えは、人それぞれ事情や背景が異なります。まずはご自身の「目的」をきちんと決めておきましょう！☆今よりも広い間取りに住み替えたい☆住むエリアを変えたい☆最新設備の物件に住みたい☆家族構成が変わり家を小さくしたい☆ローン返済額を軽減したい...等、色々とあると思いますが、何が第一優先なのかをしっかり決めて、教えてください。また、優先順位の低い項目にこだわり過ぎないことも大切です。いろんな視点からメリット、デメリットをお伝えします。一緒にご希望に合った売却、購入の順番、方法など考えていきましょう！