(株)優和住宅の売却Q&A

「ご購入物件を探し始めたが、売却をどうしたら良いのか分からない」「自宅がいくらで売れるか分からない」「気に入った物件が見つかったが、自宅売却を検討している間に売れてしまった」等々、お買い換えのお客様には常に自宅売却の問題が付きまといます。優先して自宅売却を行っても、欲しい物件が見つかるのか不安ですよね。はたまた、売ったは良いが住む家が無くなって賃貸に入居では、費用と労力のコストの無駄ばかり。そこで、優和住宅の「買取保証付き仲介販売タイプ」です。スタートはご購入希望物件が見つかってからでOK！ご購入物件が決まるまでの間にご売却の査定、買い取り価格のお打ち合わせを済ませておきます。

売却価格は売主様の意志で、変更可能です。しかし、下げる分には問題ありませんが、上げる事はお勧めしません。価格変更には効果的なものと、そうでないものと２通りあります。営業担当者とよく打ち合わせをし、効果的な方法をお選びいただくことをオススメします。売主様の状況に合わせたプランをご提案致します

売主様によって不動産のご売却理由は様々です。その理由によっては、なるべくご近所に知られずに売却したいというケースも多々ございます。地元の不動産屋である強みの一つが地元にたくさんのお客様を持っているというところです。広告をする前にご契約になることもしばしばございますので、近所に知られることなく売却ができることもあります。

査定価格は、近隣の売出事例や取引事例等といったデータや現在の市況より導き出された価格ですが、あくまでも予想価格です。査定価格よりも高い価格で売却をスタートした場合、そのまま査定価格より高い価格で成約できることもあります。ただ、逆に、売却のタイミングを逃してしまい、販売が長期化することのより、結果的に査定価格を下回った価格で成約するリスクもございます。

ご自宅の立地・道路付け・広さ・建物の築年数等のデーターを基に直近の成約事例や近隣の販売物件などの市場動向と比較し、まずは机上にてご自宅の相場を確認いたします。その後、ご自宅を拝見させていただき、現地周辺の環境や建物のコンディションを考慮し、役所・法務局等の調査をした上で適正成約価格を算出いたしております。

「土地」は物件の特性、周辺の売買事例との比較、ニーズが多い、少ないなどから査定価格を求めます。「一戸建て」の場合、土地と建物を分けて査定します。建物は構造・グレードなどから現在新たに建設した場合の価格から経過した年数による価格を減額して査定価格を求めます。また、「マンション」は同じマンション内の売買事例がある場合は、その売買事例価格をもとに室内の状態を加味して査定価格を求めます。なお、同じマンション内に売買事例がない場合は、周辺のほぼ築年数および規模が近い売買事例を参考に査定価格を求めます。

不動産という高額な商品だからこそ、「第一印象」が購入決断に大きな影響を与えます。買主様に好印象を抱いてもらえるよう、すっきりとした玄関まわりがポイントになります。天気が良くても玄関や廊下の照明は点灯して「明るい雰囲気」でお迎え頂ければ幸いです。

周辺の成約事例・販売事例との比較が主です。比較する個所の１例は、向き（道路が南向きなど）・道路幅（何ｍか）・駅までの距離・建物の築年数などです。これらを元に、参考売却価格をご提案をいたします。その案を元にお客様とご相談の上お客様のご希望（希望時期・売却理由・スタンス等）を取り入れ最終的な売却価格を決定してまいります。

不動産会社に支払う「仲介手数料」です。その他、銀行・金融機関で住宅ローンを借入されていた場合、繰上げ返済をしますので、その銀行の「事務手数料」、また、それに伴う「抹消登記費用」くらい。あと、不動産を購入したときに登記した際の住所と現在が違っている場合は、住所の「変更登記費用」です。また、売却した際、利益が出た場合は税金もかかります。この辺りはお客様の状況によって変わりますので、私どもにご相談ください。具体的にお答えいたします。

現在のお住まいを売却して新しいお住まいにお買いかえした場合、一定の条件を満たしているときに税制の優遇を受けられる「居住用財産の買いかえ特例」や、今まで住んでいた住宅を売却した際の税制の優遇として「特別控除（３０００万円控除）」などがあります。居住（所有）期間により税率も変わります。それぞれの方によって異なり、全て必要な条件等がございますので、詳しくは弊社税務担当者にご相談下さい。

売却は、営業マンとお客さまとの信頼関係がとても大切です。お客様が営業マンをご信頼頂いてより深い本音での気持ちのやり取りが可能となります。そして始めて、売却の依頼などと、お話が進むことになるのです。それだけに、お客様と営業マンとの相性はとても大切となりますので、営業マンにこんな事を頼みたい、自分はこの様なタイプの営業マンが話しやすいなど、細かいご希望がございましたら、どうぞおっしゃってください。

「一般媒介契約」なら大丈夫です。ただし査定内容や販売活動の内容など充分に説明を受けたうえで最も信頼が置けそうな会社に専任で任せることをお勧めします。注意していただきたいのは、複数の会社に査定依頼すると査定金額の高値競争になってくる場合があり、結果として売却のタイミングを逃して当初の査定よりも売却価格が下がる場合があります。査定についてはあくまでも客観的に見定めたうえでどのような方法でより高く売ろうとしてくれるのかをヒアリングしてみてください。極端に他社より高い査定金額を提示してくる場合にはその会社の信頼性を疑った方が良いでしょう。

インターネット・チラシへの掲載、既存の顧客への紹介、周辺への投げ込みと営業活動を徹底して行います。物件のアピールポイントを整理してどのような購入ニーズにマッチするのかを考え購入希望のお客様にご紹介をします。また、契約からお引き渡しまで、トラブルのないよう、気持ちよくお取引をしていただけるよう努めます。

一般的に、不動産会社が売却の依頼を受けてから、行うことは、現地をチェックし、物件を見学します。その後、役所や法務局、近隣調査等をして、法律にかかる部分なども細かくチェックします。次にそれらをまとめ、物件の特徴などをまとめ図面を作成し、広告に掲載するなど、集客活動をします。ご関心をいただいたお客様を現地にご案内をし、購入の意思のあるお客様に、書面にて重要事項の説明をし、後々トラブルにならないためにも契約書を読み合わせ、必要な方には、ローンの手続きをし、最後に、残代金のお支払いの決済をして、お引渡しになります。お客様が、ご自身でお取引をされる場合は、このような行動や責任が、必要になってきます。

ございます。それぞれの特徴、メリット・デメリットがございますが、簡単には、一般媒介が、複数の不動産会社に同時に売却の依頼をするものです。専任・専属専任が、単独の不動産会社にのみ売却の依頼をするものです。

他の中古物件と比較して、どの程度の状態か、プロの目で判断できます。一般的な程度や良好な場合など、リフォームが不要という判断の上、販売活動をし、成約することも多々ございます。売主様の不要な先行投資をさけ、できるだけ高値で売却するためのアドバイスをさせていただけますので、ぜひお気軽に内見をさせてください。

どの程度、お急ぎなのか？またなぜなのか？お客様のご希望と状況をまずは、お聞かせください。その上で、最適なプランをご提案させていただきます。当社の買取により、最短で一週間以内での代金お支払いもできる場合もございます。

様々な要因が考えられますが、例えば、依頼された不動産業者がしっかりと責任を持って、販売活動に取り組んでいるか？広告への掲載は、どのくらいされているのか等、お客様がなかなか気付きにくい点をプロの視点で、アドバイスをさせていただきます。

これは、状況に応じてかなり異なりますが、過去の成約事例等をもとに正しい金額で、売却活動をし、タイミングがよければ１カ月以内での成約も可能です。その後、買換え先が、新築の完成物件やリフォームに必要な期間があまり必要のない中古物件の場合は、すぐに新居へのご入居も可能になります。あとは、お客様のご要望で、○月には入居したいや○月までは、今までのお住まいにいたいなど、あれば、出来る限り、ご希望に沿ったスケジュールで進められるよう詳細をお打ち合わせさせていただくことも可能です。

賃貸物件に比べて、売買物件は、時期による販売活動への影響は少ないと一般的に言われますが、景気や社会的な経済状況等の影響や売却をされる期間に周辺に類似物件がどのくらい販売されているか等、価格や販売期間に影響するものは、ございます。そうした状況はめまぐるしく変化していくこともよくありますし、今、この地域で、不動産の取引数や状況などは、一般のお客様には、なかなか知る事も出来ません。過去から現在までの市場の動向をお伝えして、いいタイミングでのご売却のアドバイスをさせていただくこともできます。

売却益が出れば、原則として譲渡所得となり税金が発生します。但し、居住用であれば売却益が3000万円までは課税されません。また、居住用で売却損が出た場合は一定の要件の元に給与など他の収入と売却損を相殺することが出来ます。特に、損益を計算する際の元となる購入金額（取得価格）も証明として必要になりますので、当時の契約書がここで大事になるんですね。。。

現在のローン残高が売却価格を上回る場合、その差額を購入物件のローンに上乗せして融資を受ける方法があります。（ローンの残高と売却価格の差額）＝損害額、購入物件の担保評価、およびお客様のお勤め・収入等の諸条件により私どもが判断し、そのお客様に最適な融資方法、銀行をご提案させていただきます。ご希望がありましたらお客様の懇意にしている融資機関も利用できますのでご相談ください。

経済のバブル崩壊後、不動産は値下がりを続けました。その時期に購入された方々の中には今売却すると売却価格がローン残高を下回り、ローンを完済することが出来ずに住み替えを諦めている方がおられえると思います。でも大丈夫です。その残債と購入される物件の住宅ローンを併せてローン組みすることが出来るのです。これが買い替えローンです。スムーズな買い替えを進めるためには、買取保証の仕組みを採用している不動産会社選びがとても大切です。この組み立てにより銀行がリスクを負うことなく融資してくれるということになります。ですが、まずは将来の為の無理のない返済計画からご相談頂くことから始まると思いますよ。。。

ご売却だけを考えれば１．売却先行型がお薦めです。メリット：先行売却により未確定な資金繰りも確定します。２．購入先行型は資金繰りに余裕がある方にお薦めします。メリット：売却は空家にてスタート出来ますので気が楽です。状況により賃貸にする事も可能です。３．同時進行型は住宅ローン残債、資金繰り等の都合により１、２、が難しい方にお薦めです。メリット：下取り保証をご利用頂き住宅ローンの完済を既存のままお買い替えが進められ、タイミング良ければ仮住いする事無く可能です。(費用と労力の節約）弊社では意外と２、３のケースが多く「購入物件が決まらないと良い物件が見つかる保証が無いから」と言う意見が多い様です。