ウィル不動産販売 宝塚本店(株)ウィルの売却Q&A

「話が合わない」「女性単身なので女性の営業マンがいい」「ベテラン営業マンがいい」など、何でもお申し付け下さい。

直近の成約事例と比較して算出します。査定する物件と比較する成約物件について、築年数や駅からの距離、バルコニーの向き、階数などの項目ごとに点数をつけます。（例えば、査定物件１００点、成約物件７５点のようになります。）成約物件の平米単価が３０万円であれば上記比率より逆算しますと、査定物件の平米単価は４０万円になります。その平米単価に専有面積を掛け算し、査定価格を算出します。査定物件が７５平米の場合、査定価格は３，０００万円ということになります。

実際にご自宅にお伺いし室内の仕様や設備、間取り、使い勝手、収納量、保守状況、リフォーム歴、日当たり、眺望、騒音、振動、お部屋の特徴etc.図面ではわからない部分を拝見させていただきます。その後、類似成約物件と比較し、査定価格をご提示させていただきます。弊社ではご自宅にお伺いせずに必要事項を教えていただければ「簡易査定」を行うことも可能です。

購入した時よりも高くで売れた場合、税金がかかります。正確には、「購入時にかかった物件価格に諸経費を加算し、そこから減価償却として一定の金額を引いた価格、よりも高ければその部分について税金がかかる」という言い方になります。諸経費には仲介手数料や印紙代などが計上され、また途中に住居にかかっているリフォーム費用なども加算できます。最高税率は39％と非常に高税率ですので、計算、計画はとにかく慎重にされたほうがよいでしょう。また場合によりますが、「3000万円特別控除」などを使うことにより、無税にしたり、税額を下げることもできます。

一般媒介契約であれば可能です。ただし土日のご予定をお伺いする電話が各不動産会社よりかかってきたり、連絡を取ることが煩わしくなる場合もございます。不動産市場はオープンマーケットになっており、複数の不動産会社と売買契約を結ばなくても１社に任せれば全不動産会社に物件情報が伝わることになりますので、お客様に合う不動産会社を選ばれることをお勧めします。

「現在のご自宅を売却し返済したが、一部住宅ローンが残ってしまった・・・。手持ち資金では返済できない・・・」そういった場合にお買い替え先の住宅ローンに、残ってしまった金額を上乗せできる商品です。各銀行によって上乗せできる金額、審査内容が異なりますので注意が必要です。また銀行によって購入時・売却時の諸費用もあわせてお借り入れすることが可能です。残債を返済する価格で売却できなくてもお買い替えが出来るとても便利な住宅ローン商品です。

売れない場合には売れない理由が必ずございます。その多くが売り出し価格が相場よりかけ離れたものになっていることが原因です。高く売り出すことは決して悪いことではありませんが、売れなければ元も子もないので、出来るだけ相場に近い価格で売り出すことをお勧めします。また長い期間売り出していて売却できず、どうしても早く売却してしまいたいという場合は「買い取り」という方法もございますが、デメリットとしては売り出し価格の７割前後の買い取り価格になってしまうことが上げられます・・・

お買い替えの場合、今のローン残債を抹消し、新たな住宅ローンを組むというのが原則です。例えば、売れる価格より、ローン残債が多い場合でも、その差額を現金で補い、ローン残債を抹消する。若しくは、新たに組まれる住宅ローンに差額分を上乗せして借りる、買い替えローンを使うことで、ローン残債が多くても、お買い替えは可能になります。ただ、お客様の状況やご収入等により、出来る場合と出来ない場合がございますので、詳しい事は、担当営業マンに相談してください。

お部屋の第一印象というのが、一番大事にはなりますので、お部屋の状態によっては、リフォームをして綺麗に見せる事が良い場合もありますが、リフォームをしたからといって、高く売れるわけではありません。また、最近では、自分でリフォームをしたいという方も増えてますし、先にされてしまったリフォームが、お客様の好みに合わない事もございます。弊社では、中古物件をご購入頂き、同時に自分好みにリフォームして頂くというご提案に力を入れておりますので、リフォームせずに現状のままで、ご売却をされても、支障はほとんどありません。ですので、室内状況に応じ、その分を価格に反映させれば、現状のままのご売却で良いと思います。

売却価格は途中で自由に変更することは可能です！「相場より高く売り出しておいて、反応が薄いので相場に近づける」「全く問い合わせがないので価格を下げる」という話はよくございます。ただし毎週２０万円ずつというような小刻みな方法はあまりお勧めしません。購入希望者へのインパクトが薄いからです。毎週２０万円よりも一月で１００万円といった価格変更の方が効果的です。また値段を上げることも可能ですが、お勧めしません。

査定価格というものは周辺の取引事例、相場より算出した「おおむね３ヶ月間で売れるであろう価格」です。相場より高く売り出すということは３ヶ月で売却できる可能性が下がると言う事です。もちろん市況によって相場より高く売り出し、１ヶ月で売れるということもある場合もございますが、とても稀なケースです。「相場より安く！」とは言いませんが、より相場に近い価格で売り出すことをお勧めします。

売却価格を決めるのは私ども仲介業者ではなく、売主様個人です。もちろん私どもは周辺の取引事例、相場より査定価格をご提示させていただきますので、その価格を参考に決めていただければ幸いです。「出来るだけ高く売りたい！」というのが売主様の気持ちですが、あまり相場よりかけ離れた価格で売り出しますと「全く問い合わせがない」「なかなか売れずに売れ残り物件というイメージになる」というリスクがございますので、「とりあえずは最初は高めで・・・」と気軽に売り出すことはあまりお勧めしません。

不動産会社と専属専任媒介契約を結んでいなければ、お客様ご自身で購入者を見つければ、不動産会社を通さずに、ご自宅の売却は可能です。ただ、現実問題でいくと、個人間での契約になりますので、トラブルになるケースが多いです。例えば、何かが起きた時に、どう対処したらいいのか、その対処が一方だけに有利になっていないか、また、売買契約書等の売買にあたり交わされる書類の作成はどうするのか等々、様々な問題があり、一般の方には、分からない部分が多いです。安全にそして、後でトラブルにならないように、ご売却を進めるという事が一番大事ですので、安心して任せられる不動産会社を通してのご売却をお勧めします。

(1)「仲介手数料」です。成約価格×３％＋６万円＋消費税になります。（例：成約価格２，０００万円の場合は６９３，０００円です。）(2)「印紙代」です。売買契約書の貼付する印紙です。１，０００万円未満であれば１０，０００円、１，０００万円以上５，０００万円未満の場合は１５，０００円、５，０００万円以上の場合は４５，０００円の印紙を貼付します。（現在は軽減措置で安くなっております。平成２５年３月３１以降は１，０００万円以上５，０００万円未満の場合は２０，０００円なります。）(3)「登記抹消費用」謄本には現在の所有者の情報が登録されており、その内容を変更する際に売主様の情報をゼロにする際にかかる費用です。

お部屋の第一印象というのが、お客様の購入の決め手に大いに影響します。お部屋の印象を少しでも良くする為に、綺麗に掃除をする事、出来るだけお部屋に荷物を置かず部屋を広く見せること事、使わない部屋も含め電気を全てつけておく事等、少しでも好印象を与えられるようにするだけで、印象は大きく変わります。また、ご案内の際、お客様にぴったりくっついて、積極的にご自宅をアピールすることが、かえって逆効果になる場合があります。尋ねられたことに対してだけ、正直に丁寧に答えていただければ充分です。また、クローゼットの中等も、極力ご覧頂き、不十分な内覧にならないようにする事も大切です。

可能です！弊社の強みは、日ごろから、さまざまな集客活動を行い、購入を希望されている方々から多くお問い合わせを頂き、顧客登録数が多いこと。こちらのお客様へ理想の物件をピンポイントで紹介しております。、ご依頼頂いた物件の広告を行なう事なく、既存顧客へのご紹介だけで、成約するケースも多々あります。また、販売活動の媒体は、インターネット、折込チラシ、ポスティングチラシ、住宅情報誌、オープンハウスの開催等、様々なものがあり、それぞれについて行うかどうか、いつから行うかを決めていただくことが可能です。

不動産会社にご売却をご依頼する場合、お客様と不動産会社が「媒介契約」を結ぶことになります。媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の３種類あり、それぞれに特徴があります。大きな特徴として、専属専任及び専任媒介契約については、1社の不動産会社にしか任せる事が出来ませんが、一般媒介契約については、複数の業者に同時に任せる事が可能です。また、専属専任媒介契約については、売主様ご自信で買主様を見つけ、不動産業者を通さずに契約することが出来ませんが、専任媒介契約については、直接取引することが可能です。他にも細かな違いがございますので、お気軽にご相談下さいませ。

10～12月は、春休み、年度替わりに引越をお考えの方と、年末に引越をお考えの方がお住まい探しに多く見えられる時期だからです。実際に問い合わせ数も成約数も増加します。しかし、不動産というのはやはり個別事情が非常に強く、近隣により安い物件が出ていたり、大きく相場から離れた価格設定をしていると、たとえ時期がよくても成約は難しく、10月、11月、12月であっても『時期が悪い』と言えるかもしれません。まずは正確なご査定と、地域に詳しい不動産業者から近隣売り出し物件の情報提供を受けることから始め、自分たちにとっての『よい時期』をご検討ください。

どちらが良いかは、お客様の状況次第によって変わります。「先売り」のメリットは納得のいく価格での売却ができること、デメリットは気に入るお住み替え先を見つける時間が限られること。「先買い」のメリットは気に入るお住まいをとことん探せること、デメリットは売却期間が限られたり、2重払いになる可能性が出てくること。それぞれのデメリットは、一度賃貸に移ったり、買取を検討することでクリアすることもできます。どちらにしても、売却・購入それぞれのタイミングはとても重要です。その方その方の詳しいご状況をお伺いし、どういった方法が一番安心で、かつご希望に近いかたちになるかをまずはじっくりご相談させて頂いています。