阪急阪神不動産(株)千里中央営業所の売却Q&A

不動産を売却時にかかる費用には(1)仲介手数料、(2)印紙代（契約書に貼付）、(3)登記費用（売渡費用、抵当権抹消費用など、司法書士報酬）、(4)譲渡所得税（居住用財産の売却の場合は特別控除がございます。お気軽にお尋ねください。）、(5)引越費用がございます。また、その他、売却する不動産をきれいにするための「ハウスクリーニング費」や「リフォーム費、残置物処分費」など任意で必要な費用や、隣地所有者とトラブルが発生しないよう、土地の面積や境界を明確にするための「測量の費用」などケースバイケースでかかる費用がございます。ご売却後にお客様のお手元に残る費用をシミュレーションいたしますのでお気軽にご相談ください。

９割のお客様がリフォームをすることなく売却スタートします。中古物件の場合、買主様の負担でお好みのリフォームを施工していただく方が喜んでいただけるからでございます。しかし、たいへん失礼な文面となりますが、お客様のお部屋状態があまりにも悪い場合は、簡単なリフォーム後に売却した方が良い結果がでる場合がございます。また、売却開始後なかなか買主様が付かない場合は、変化を与えるという意味でリフォームすることもあります。いずれにせよ、売却開始時に担当営業マンと打合せが必要となります。

不動産売却開始の打合せ時に最も時間を使う内容が「売却価格の確定」でございます。売主様も私どもも一緒になって考え悩みます。売却開始後すぐに売れなかった場合、売却開始価格が間違っていたのではないかと思うことが多々あります。その際は、すぐに売却価格の見直し変更を行います。変更後、結果が出ることが多く、売却がスムーズに完了することがあります。注意点としては、「価格を上げる変更」はあまり良くありません。

不動産売却をする方法の選択肢として「買い取り制度」というものがあります。弊社がお客様の不動産を直接ご購入させていただきます。仲介手数料が不要という大きなメリットもあります。「ご近所様に知られずに」「急いでいるので一日でも早く」「安心を取るために」等々、様々な理由でこの制度をお使いいただいております。

査定価格とは、あくまで売却可能推測価格でございます。（過去の取引事例等より算出）　良くも悪くもですが、±αが多々あります。ピンポイントで物件をお探しの買主様がおられる場合は、査定を上回る価格でご購入いただけることがあります。売却開始時に担当営業マンと売却開始価格について、密な打合せを行っていただきます。

厳密にいうと「土地・戸建・マンション」によって査定方法も変わります。物件の立地等によっても査定方法は変わります。一般的には、独自の査定システムを使うと同時に過去の該当物件（該当物件周辺）取引事例を見て査定を行います。しかし、不動産はそんなに簡単なものではございません。土地であれば、周辺環境や角地や向き、前面道路等の物件特徴を見ます。戸建・マンションも、陽当たりやリフォーム履歴等を見ます。私ども不動産プロの感性、感覚も加味して査定を行います。

最近は中古マンションなどをリノベーションやリフォームした不動産の流通も多くなってきました。この場合の売主は、ほとんどが事業主で売買金額に消費税等が課税されます。そこで、消費税等引上げによる負担を軽減するため、すまい給付金制度がございます。住宅ローン減税などの効果を十分に得られない人に対し、現金を給付する制度です。ただし、消費税等のかからない場合にはすまい給付金の対象外となります。※すまい給付金制度は期限がございます。お早目にご相談ください。

ご自宅の値下がりが原因で、売却してもローン残額を返しきれない等の状況をカバーし、新しい家への買い替えをサポートするための住宅ローンがございます。ご利用するにあたり条件があるため詳細につきましてはご相談くださいませ。

ご自宅を売却した際に売却費用だけでは住宅ローンを返済できない場合に、買い替えローンがございます。名前のとおり買い替えすることが条件となり、既存住宅ローンの売却損を買い替え先の新規ローンに組み込むローンです。買い替え先の条件や既存ローンの返済状況等、ご利用するための条件がございますので、買い替え先の物件探しも含めたトータルでのお手伝いをさせていただきますのでお気軽にご相談くださいませ。

ご売却相談で非常に多い一つに相続した不動産の売却相談がございます。特に空家の状態で相続された場合は注意が必要です。相続した不動産を売却し譲渡所得（値上がり益）が出た場合は所得税と住民税が課税されます。ただし、譲渡内容によっては軽減措置があるため詳しくはお気軽にご相談くださいませ。※軽減措置には期限があるものもございます。お早目にご相談ください。

査定価格は、主に周辺事例比較法で算出します。直近の成約事例を基に、対象不動産の個別の価値を付加及び減価することにより算出いたします。加えて、地域の物件供給量や需要量等の不動産市況や経済市況や、もちろん大切なのは売主様のスケジュールに沿ったご提案をさせていただいています。

知人や親戚間などで不動産会社を通さずに、所有不動産を売却する機会があるかもしれません。その際注意すべき点は、まず契約書・重要事項説明書といった契約書類の作成をどうするのかが挙げられるでしょう。また不動産の取引には多額の金額が動きます。手付金や残金の授受が問題なく行われ、円滑に所有権の移転等を行うことが大切です。不動産の取引は大切な取引です。一度私たちにご相談ください。

営業マンにはお客様の思うところをご遠慮なくお話ください。私達も日々売却活動に励んでおりますが、もしかしたらお客様からご覧になって至らない点があるかもしれません。ご意見は率直におっしゃってください。売却希望価格等相場と比較して叶えられるご希望と叶えられないご希望がある場合は、プロの視点から根拠を説明し客観的なご意見を述べさせていただきます。

ご所有不動産の売却・賃貸、また新規不動産の購入など、お客様にとって不動産のニーズは多種多様にございます。我々は不動産のプロの視点でお客様の不安や悩みを解消するよう努力いたします。具体的に一例としては、不動産の売却の際は物件の調査・価格査定・広告活動・契約書の作成・残金決済の手配など行い、安全・安心の取引ができるようお力添えしています。また住宅ローンや税務・登記権利関係など不動産に関することなら何でもご相談ください。

最も売却価格が決まる要素として強いのは、周辺の取引事例（実際にいくらで売買されたのか）です。マンションであれば同物件内の成約事例、土地・戸建てであれば同地域周辺の成約事例が売却価格に大きく左右します。その市場価格（相場）から、物件の個別性（室内の保守状況や立地・道路付けなど物件により異なる点）を加味して売却価格をご提案します。不動産市況は経済状況により変化します。お客様と打ち合わせを重ね、ご納得のいく売却価格で売却活動をサポートさせていただきます。

不動産の売却にあたり、複数の不動産会社に声をかけることは大切なことです。売却の目安になる査定価格や販売活動の強み・弱み・活動エリアなど各会社ごとに変わってくることでしょう。ご自身にあった営業マンを見つけることも大切です。ただあまり多くの数の会社に依頼するよりかは２～３社くらいの間で比較されるお客様が多いように思われます。実際のご売却にあたりましてはその中から信頼できる会社をお選びになってはいかがでしょうか。

不動産の売却を依頼する際には、不動産会社と「媒介契約」を締結する必要があります。「媒介契約」には、(1)「専属専任媒介契約」(2)「専任媒介契約」(3)「一般媒介契約」の３種類があります。それぞれメリット・デメリットがありますが、(1)と(2)は売却の依頼は１社のみ、(3)は複数の会社に売却の依頼をする点が大きな違いです。また、(1)と(2)は宅地建物取引業法により、指定流通機構（不動産のネットワークシステム）に登録が義務付けられています。つまり、広く購入希望者を探す義務があるのに対し、(3)は不動産会社には積極的な活動義務がなく、また報告義務のないのも大きな違いでしょう。

売却期間と売却価格は反比例するものです。一般的に高値を追求する場合、売却期間は長くなります。逆も然りで相場より割安な価格設定であれば早期売却が見込めるでしょう。どうしても不動産を早急に売却したいお客様には、弊社の「買取サービス」をご提案しています。市場価格より安くなるデメリットがございますが、短期間で売買代金の全額決済が可能です。またプライバシーを大切にしたいお客様にも有効な方法でしょう。

市場価格（相場）でのご売却に時間がかかる場合は、弊社の「買取サービス」を活用していただいています。買取金額は市場価格より低い金額となりますが、ご依頼から短期間で現金化することができます。特に一般の流通市場に適合しない大型物件のご売却では、資金力のある不動産業者による買取が有効でしょう。他社での売却が難しい場合もご相談ください。

売却物件、購入物件により期間は異なります。売却と購入を同時並行に進める場合、まず売却活動期間が必要です。売却決定後も次は購入にかかる手続き（新規住宅ローン手続き）などが審査期間を含め約１ヶ月程度必要です。また土地を購入して家を建てる場合は、さらに土地決済からプラン確定、建物建築着工・竣工まで約３～４ヶ月程度、売却開始から全体では約半年程度の期間が必要になります。売却物件の売却計画・購入物件の購入物件は物件種別やエリア特性により異なりますので、私たちにご相談ください。お客様ごとにあった住み替え計画をご提案いたします。

ご近所に内緒で売却するご相談には以下の２点をご提案しています。(1)広告媒体を抑え、極力ご近所にわからないよう売却活動をします。この際のメリットはあくまでも市場価格（相場）での売却を前提としている点です。営業車ももちろん社名入りではありませんので、まずわからないと思われます。ただ、やはりスーツの人間が出たり入ったりするようになりますので、全くわからないようにとは難しいかもしれません。(2)買い取りサービスを活用。こちらは市場価格（相場）より売却金額は下がりますが、当社が買い取りいたします。この際はまず周囲に売却活動していることは漏れないでしょう。お客様のご希望をお聞かせください。

愛着のあるお部屋を売却される訳ですから、大切に使ってきたことが伝わるよう清掃をお願いしています。特にキッチンやお風呂・洗面所・トイレは買主様が気にされる点です。また、住んでいる方の声として直接売主様に質問をされる買主様もいらっしゃいます。その際、例えば前面道路の交通量が多ければ多いといったように、マイナスの点はそのまま伝える方が、買主様の印象はいいです。こういう点がある代わりにこんなにプラスの点があるといった説明をする方が納得されるからです。最後に、案内の際には我関せずといった態度でなく、適度に会話に関わるくらいがお部屋の印象もよくなります。

一般的に上記の１月～３月の年始シーズンと９月～１１月の秋のシーズンが不動産の需要期と言われています。１月～３月は４月までの入居に合わせて、９月～１１月は気候も落ち着き家探しをされる方が多いのが事実です。ただそれ以外のシーズンでも物件が出てくるのを待っている方もいらっしゃいます。物件によっては弊社ハウジングプラザにこの物件が出たら教えて欲しいと登録されているお客様もいらっしゃいます。空家でも入居中の物件でも所有不動産が傷まないうちに売却をするのがよろしいでしょう。売却を決めたら早いうちに行動するのがおすすめです。

お客様ごとによりベストの選択が変わります。以下簡単にメリット・デメリットを記載します。■売却先行のメリット：「家が売れない」不安が解消し、手元資金が確定します。■売却先行のデメリット：住み替え先が決まってなければ、一旦賃貸住宅に仮住まいすることも考えられます。■購入先行のメリット：希望の物件を逃すことなく購入できます。■購入先行のデメリット：住宅ローンの残債があることで先に購入できないケースもあります。また、契約後売却期日までに自宅を売却する必要があり、安値で売却せざるを得ないケースもございます。お客様ごとの資金内容・所有不動産により変わりますので、ご遠慮なくご相談くださいませ。