みずほ不動産販売(株)千里中央センターの売却Q&A

ご購入であれば、物件探しから、お引渡しまで、ご売却であれば査定からお引渡しまで、安心、安全なお取引をワンストップでお手伝いします。

いつまでに売却したいか、いくらくらいで売却されたいのか、明確に決めておられましたら、ご希望内容により、買取業者の買取価格をご提案致します。また、物件によりましては、当社購入希望のお客さまの情報とマッチングをし、条件が一致すればご成約というケースもございますので、まずはご相談下さい。お客さまに一番良い方向性をご提案致します。

買主目線で売れない原因を探し、是正することが大事です。いくつかの要因があることが考えられますが、まずは売出価格が適正な価格かどうか再確認しましょう。周辺の売出物件に比べてあまりにも高い場合は売れません。再査定されたらいかがでしょう。売出当初より売り物件の供給が増えるなど、需給バランスにより周辺相場が下がっている可能性があります。

まずは出来る限り室内の整理整頓をし、清潔感を出して下さい。これはインターネット広告に掲載する室内写真やご案内時の印象を大きく変えます。また、ご案内時には室内の電気を全てつけていただき、カーテンを開けて日光が室内に入るようにして下さい。春や秋には窓を開けて風通し良くすることも印象を良くします。室内のご案内は概ね15分～30分です。この短時間に買い手は不動産の良し悪しを判断されていますので、第一印象を良くすることが大切です。

近隣の方に知られずに売却される場合は、広告宣伝活動をせず、当社へ購入のご相談をいただいている個人や法人のお客さまにご紹介させていただきます。しかしながら、広告宣伝活動を行い、広く購入希望者様を募集したほうがより良い条件（価格）、早期ご売却が可能となる場合がございます。お客さまのご希望に沿った販売活動をさせていただきます。

売却価格を変更することは可能ですが、価格を値上げすることは買い手の印象を悪くします。値下げする場合も、何度も変更すると「また値下げするのでは？」という印象を与えてしまいます。販売状況を随時ご報告させていただきますので、価格変更はその時の状況に応じて慎重に行って下さい。

お客さまによって様々ですが、「早く売却したい方」「直ぐに現金化したい方」「近所に知られずに売却したい方」などにおすすめ出来る取引です。不動産業者が買い取るので、希望条件さえ整えば、比較的短期間でお取引が完了致します。お客さまそれぞれにあったご売却の方法をご提案いたします。まずはお気軽にご相談ください。

購入希望者は周辺の相場をよく把握しております。査定価格より高く価格設定をすることで、購入検討者の選択肢から無くなる可能性があり、売却が長期化する可能性がございます。ご希望条件と相場に則った価格をご提案させて頂きます。

簡易査定は、机上で、周辺物件の売出状況、売買事例を元に査定金額を書面にてご提示致します。また、訪問査定はより具体的な売買可能価格をご提示するために、査定物件にお伺いし状況・状態の把握を行い、より正確な査定価格のご提案が可能です。

ご依頼を受けた不動産と類似する近隣成約事例や現在売出し中の物件の売買価格や、地価公示価格などを基準に、使用状況やリフォーム履歴などの個別要因を総合的に判断し、更に売主さまだからこそ知っている物件の魅力をお教え頂き、査定価格を算出します。

売却価格は最終的には売主様が決定しますが、その前段で不動産会社が周辺成約事例や市場動向、またアピールポイントを加味しながら査定価格を提示します。その価格をもとに売主様とご相談のうえ、売却価格を決定していきます。

自ら買いたい方を見つけて売却することは可能ですが、後々のトラブルが発生しないよう取引を行うためには専門的な知識も必要な為、お勧めはできません。高額な不動産だからこそ、信頼できる不動産会社に売却を依頼され、安心、安全なお取引をお勧めいたします。

「友達のように気軽にお話しできる人がいい」や「データに基づいてしっかりと説明してくれる人がいい」など、お客さまによって、営業マンに求めるものは異なると思います。そのようなご希望やご要望は、お気軽にお申し付け下さい。不動産仲介は、お客さまの大切な資産を取り扱う仕事です。信頼できる営業マンとの連携が、ご納得のいく契約に至るためには大切となります。

売却相談や価格査定はいくつの会社に声をかけても構いません。会社によって、販売活動や広告活動の内容は様々です。また、営業マンにおいても、「気の合う人」、「気の合わない人」がいるかと思います。お声がけされた会社の中で、信頼できる会社をご自身でご選択下さい。ただし、あまりたくさんの会社に声をかけすぎると、却ってお客さまのご負担となることがございます。不動産査定サイトなどで一括査定をご依頼される場合は、たくさんの会社から連絡がくることとなりますので、注意が必要です。

媒介契約には全部で３種類ございますが、大きく分けて２種類ございます。まず、【専属専任媒介契約】と【専任媒介契約】は、１社の仲介会社のみに売却活動を依頼することとなります。それに対して【一般媒介契約】には、依頼する会社の数に上限はございません。その他の違いとして、【専属専任・専任媒介契約】には、販売活動状況の報告義務・業者間オンラインシステム（レインズ）への登録義務が生じます。【一般媒介契約】にはそのような義務はございませんが、複数の会社に売却活動を依頼することができます。お客さまそれぞれのご事情に合ったご売却方法を、不動産会社と相談しながらご選択下さい。

売却先と購入物件がスムーズに見つかり、短期間で売却できる場合もありますが、なかなかご希望に合った購入物件が見つからない場合や、新築中の物件で1年後に完成するケースなどの場合は長期に渡ってしまいます。

お探しのお客さまはいつでもいらっしゃいますので、いつ売り出しを開始してもかまいませんが、お探しのお客さまの心理からすると「新年から」、「学期始めから」、「転勤で学校が変わるなら新年度」から入居したいという購入者が多いです。その時期にあわせて買い手が入居できるように早めに売却に出しておくのが良いと思われます。

ご自宅がいくらで売却できるかを把握することが重要で、まずは売却査定をさせて頂きます。その後はお客さまの購入希望物件価格、既存の住宅ローン残債額、自己資金状況、お手元に残したい資金等を考慮し総合的に判断しどちらを先に行うか提案いたします。

一例として、居住用財産を譲渡した場合の３，０００万円の特別控除の特例があります。特例を受けるための適用要件があります。また、税制は毎年改正されますので、まずはご相談いただければと存じます。

通常住宅ローンは物件価格の100％までが融資可能上限です。買い替えローンは自宅売却時にローン残高が残った部分や、買い替えの必要な諸費用等を合わせて借りることで、買い替えを可能にするローンです。自宅の売却、融資の可否等個別性が強いため、ご相談いただければと存じます。

売却金額より残債が多い場合や買い替え資金への充当分が少ない場合は難しいことは確かです。しかし、金融機関にもよりますが買い替えローン等を使って可能な場合もございます。個別の状況により可否が分かれますのでご相談いただければと存じます。

土地や建物などを売却した際に生じる売却益は、譲渡所得として給与所得や事業所得などの他の所得と分離して、所得税や住民税が課税されます。また、契約時に印紙税等による印紙代等も必要となります。

印紙税、仲介手数料、登記費用（抵当権抹消登記費用、司法書士への報酬等）、住宅ローン返済事務手数料などがございます。場合によっては土地の境界が未確定の時など、測量費用もかかります。

確かに見栄えは良くなりますので、売りやすいのかもしれません。ただ、その分売出価格に反映されますし、人によっては自分の好み通りにリフォームしたいと思うお客さまも少なくないので、一概には言えません。