住宅ローン控除(住宅ローン減税)、まるごと解説。消費税増税で実際に戻ってくる税額は変わる?適用の条件や必要書類とは

住宅ローンを借りて住宅を買ったり建てたりしたとき、一定の要件を満たしたリフォームをしたとき、所得税や住民税が戻ってくる「住宅ローン控除(住宅ローン減税、住宅借入金等特別控除)」。手続きが大変そう、なんだか面倒と放っておくのは損!確定申告の期限ギリギリになって慌てないよう、必要書類や手続きのことなどを知っておこう。

所得税が戻ってくる「住宅ローン控除」って何?

年末ローン残高に応じた金額が所得税、住民税から控除される減税制度

住宅ローン控除とは、住宅ローンの減税制度のことで正式には「住宅借入金等特別控除」という。住宅ローンの年末ローン残高に応じた控除額が10年にわたって(消費税増税にともなう需要の反動減などの抑制策で3年延長)、所得税から控除される制度。会社員などの給与所得者の多くはその年の所得税の概算額が給与から天引きされているので、確定申告をすることで住宅ローン控除適用の結果、納めすぎた所得税が還付、つまり返ってくることになる。1年間の所得を確定申告で「申告納税」している人の場合は、住宅ローン控除を受けることで所得税の納税額から控除されることになる。さらに、所得税で控除しきれなかった分は住民税からも一定の限度内で控除される。

1年当たりの控除額限度は、年末ローン残高の1%で、ローン残高の上限は4000万円(認定長期優良住宅、認定低炭素住宅は5000万円)。つまり、最大40万円(または50万円)の控除が受けられるということだ。

結果として減税につながる制度には「生命保険料控除」や「医療費控除」などもあるが、住宅ローン控除は、これらとは控除の仕組みが違っている。生命保険料控除、医療費控除などは「所得控除」というもので、下の計算式のように収入から控除額をマイナスした額に税率をかける。

所得控除による税額

所得控除による税額=(収入ー控除額)×税率

一方、住宅ローン控除は「税額控除」というもので、控除額の金額がそのまま返ってくる。例えば、控除額が40万円なら、40万円が税額から控除されるのだ。所得税や住民税を納めている人にとっては大きな節税につながる制度なので、住宅ローンを利用して家を買ったら、忘れずに申告しよう。

2019年税制改正で控除期間が3年延長の予定

2019年度の与党税制改正大綱に、住宅ローン控除の控除期間が10年間から13年間になる案が盛り込まれた。これは2019年10月1日に予定されている消費税増税に伴う住宅取得支援策のひとつ。そのため、2019年に家を購入する人は、入居の時期によって住宅ローン控除が受けられる期間が違ってくる予定だ。

所得税の控除額の計算方法をまとめたのが下の表。家屋を消費税率(地方消費税含む)8%で購入して入居している人、2021年12月31日までに入居する人の場合は【A】、2019年10月1日~家屋を消費税率(地方消費税含む)10%で購入し、2020年12月31日に入居した人は【B】が適用。なお、消費税率アップ後の入居でも建築請負契約を2019年3月31日までに行い消費税率8%が適用の場合は【A】の計算方法になる。

※認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合

■住民税からの控除額
控除額が所得税から控除しきれない場合は、課税総所得金額等の7%相当額(上限13万6500円)が住民税額から控除される。

わが家は住宅ローン控除が受けられる?適用の条件をチェック!

住宅ローン控除を利用するためには、住宅ローン、人、家それぞれに条件をクリアしていることが必要。下に条件をまとめた。

住宅ローン控除が受けられる「住宅ローン」の条件とは

住宅ローン控除を受けるには、利用する住宅ローンが一定の条件を満たしていなければならない。

まず、返済期間が10年以上であること。ただし、借りたときに返済期間が10年以上でも、繰り上げ返済で返済期間を短縮して借入時から完済までの期間が10年未満になってしまうと、その時点からは控除が受けられなくなるので注意。

また、住宅の取得のために借りたローンであることが条件だが、土地を先行して取得するためのローンも対象になる。その場合、土地の取得から2年以内に住宅の引き渡しを受け、その住宅にも住宅ローンを利用することが条件。建築条件付きの土地を購入する場合は、一定期間内に建築請負工事を行う契約を結ぶことが必要だ。

「保証料が不要だし、手続きもラクだから」と、親から資金を借りた場合は住宅ローン控除は適用にならない。借入先は銀行などの金融機関、【フラット35】を扱う住宅金融支援機構など、一般的な住宅ローンであることが条件。金融機関ではないが勤務先からの借り入れは住宅ローン控除が適用されるが、金利がかからない場合、金利0.2%未満の場合は適用されない。親族や知人からの借り入れは対象外だ。

そのほか、住宅ローンを借り換えた場合、当初の返済から10年以内、借り換え後の住宅ローンが控除を受けるための要件を満たしている場合は、残りの期間、控除が受けられる。

●住宅ローンの条件

・返済期間10年以上
・借入金は住宅の建物の取得のために借り入れたもの。または住宅の建物と敷地にかかる借入金を一体として借り入れたもの
・銀行や信用金庫、農業協同組合、住宅金融支援機構、社内融資などからの借入金(親族や、役員をしている会社などからの借り入れは対象外)
・勤務先からの融資の場合は、無利子または0.2%(2016年12月31日以前に居住の用に供する場合は1%)に満たない利率による借入金を除く

住宅ローン控除が受けられる「人」の条件とは

住宅ローン控除が受けられるのは、住宅ローンを借りて家を買った人。この場合の「家」は自分が住むための自宅であって、別荘や投資物件は対象外だ。

また、住宅を取得してから6カ月以内に入居し、控除期間の年末まで住んでいることが条件。取得というのは、新築住宅の場合は引き渡し日、中古住宅の場合は売買契約、または所有権移転登記の日を指す。なお、ローンを借りた人が転勤などで住み続けられなくなった場合、単身赴任をして家族が自宅に住み続けていればそのまま住宅ローン控除は受けられる。家族も一緒に転勤先に引越した場合は、住んでいない間は控除は受けられないが、残存控除期間中にその家に戻ってくれば一定の要件のもとで住宅ローン控除の再適用が受けられる。

控除を受けられるかどうかは、年収にも条件がある。その年の合計所得金額が3000万円以下であることも適用の条件。合計所得金額というのは所得税の用語で、収入から必要経費や給与所得控除などをマイナスした所得の合計額のこと。収入が給与だけの場合は年収3220万円以下(2019年分まで)なら控除が受けられる。

また、買い換えの場合は、新居への入居の年とその前後2年ずつの計5年間に、3000万円特別控除や買換え特例を受けていると住宅ローン控除は利用できない。ただし、マイホームの売却で損失が出た場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除と住宅ローン控除は併用できる。

●人の条件

・住宅ローンを借りて自宅を買った人
・新築または取得の日から6カ月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること
・住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること

住宅ローン控除が受けられる「家」の条件とは

●新築住宅の場合

・新築または取得した住宅の登記簿上の床面積が50m2以上。店舗併用住宅等の場合は床面積の2分の1以上が居住用であること
・居住した年とその前後2年間(通算5年間)、居住用の財産を譲渡した場合の3000万円特別控除等の特例を受けていないこと

住宅の登記簿上の床面積は、壁の内側で囲まれた「内法面積」によって求められる。しかし、住宅の間取図などで表記されるのは壁の厚みの中心線で囲まれた「壁芯面積」。そのため、内法面積のほうが狭くなり、「専有面積が50m2と書かれていたマンションが、登記簿上は50m2未満で、住宅ローン控除が受けられない」ということもあるので注意
●中古住宅の場合

上記の「新築住宅の場合」の要件を満たしたうえで
・建築後使用されたものであること
・次のいずれかに該当すること
 ○マンション等の耐火建築物の場合は、建築後から取得までの経過年数が25年以内
 ○木造など非耐火建築物の場合、建築後から取得までの経過年数が20年以内
 ○マンションなど耐火建築物で築25年超、木造など非耐火建築物で築20年超の場合は、新耐震基準に適合していることが証明された建物、入居までに耐震改修工事を完了している建物(既存住宅売買瑕疵保険に加入して2年以内の中古住宅も、新耐震基準に適合するものとされる)
 ○贈与や、生計を一にする親族等からの購入ではないこと

●リフォームの場合

・下記のいずれかの工事に該当する増改築、リフォームであること
 ○増築、改築、大規模な修繕、大規模な模様替えの工事
 ○家屋の居室、調理室、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
 ○現行の耐震基準に適合させるための修繕・模様替えの工事
 ○一定のバリアフリー改修工事
 ○一定の省エネ改修工事
・増改築等をした後の住宅の床面積が50m²以上であり、床面積の2分の1以上が自分の居住用であること
・工事費用が100万円を超えており、その2分の1以上が自分の居住用部分の工事費用であること

●中古購入+リフォームの場合

・中古住宅を新たに購入してリフォームする場合、以下のいずれかの条件を満たすこと
 ○マンション等の耐火建築物の場合は、建築後から取得までの経過年数が25年以内
 ○木造など非耐火建築物の場合、建築後から取得までの経過年数が20年以内
 ○マンションなど耐火建築物で築25年超、木造など非耐火建築物で築20年超の場合は、新耐震基準に適合していることが証明された建物、入居までに耐震改修工事を完了している建物(既存住宅売買瑕疵保険に加入して2年以内の中古住宅も、新耐震基準に適合するものとされる)
 ○贈与や、生計を一にする親族等からの購入ではないこと

確定申告はいつまでにすればいい?どんな書類が必要?

住宅ローン控除は入居の翌年に税務署に確定申告を

住宅ローン控除を受けるためには、入居の翌年に確定申告が必要だ。2019年の確定申告は2月18日(月)~3月15日(金)だが、住宅ローン控除の申告は確定申告の中の還付申告に当たり、入居の翌年1月1日から申告ができる。確定申告期間は税務署が混み合うので早めに申告してしまうのもオススメ。還付金は手続きが早いほうが、指定の金融機関口座に振り込まれる時期も早くなる傾向にある。

年度末に近いこの時期は仕事が忙しくて仕事を休めない、という人もいるだろう。税務署によっては日曜日も対応可能な確定申告会場を設けている。また、必要書類と申告書を郵送してもいい。

インターネットを利用して確定申告を行う「e-Tax」という方法もある。インターネットに接続できるパソコン、電子証明書付きの住基カードまたはマイナンバーカード、家電量販店などで購入できるICカードリーダライタが準備できれば、書類の提出、マイナンバーの提示、申告がオンラインでできる。住宅ローン控除以外でも確定申告を行う機会が今後ありそうなら、e-Taxを利用してみるのもいいだろう。ただし、パソコンやICカードリーダライタがe-Taxの推奨環境に合致しているか、電子証明書付きの住基カードを使うなら電子証明書が有効期限内かを確認しておこう。

申告に必要な書類は何?どこで手に入れたらいいの?

確定申告にはさまざまな書類が必要。申告直前になってから慌てないよう、必要なものは早めに準備しておきたい。下記の書類がそろったら、確定申告書、住宅借入金等特別控除額の計算明細書に記入して、必要書類と一緒に税務署へ持参、または郵送。記入の仕方が分からないときは、確定申告期間中に税務署内等に設けられる確定申告会場で税務署の職員が相談にのってくれる。

■住宅ローン控除の手続きに必要な書類と入手先
必要な書類 入手先
確定申告書
住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・税務署
・国税庁のサイト(記入用の書類をダウンロードできる。または、WEB上で数字を記入しプリントアウトすることもできる)※会社員の場合「確定申告書(A)」を使用
住宅ローンの残高証明書 ・借入先の金融機関から送付
住民票(コピー) ・区市町村役場等
建物・土地の登記事項証明書 ・法務局
・法務局の「登記・供託オンライン申請システム」内の「かんたん証明書請求」から交付の請求をし、登記所の窓口か郵送で受け取ることもできる
建物・土地の不動産売買契約書、建物の建築請負契約書、リフォーム工事の請負契約書 ・不動産会社や建築会社、リフォーム会社
源泉徴収票 勤務先

2年目からは年末調整で控除の手続きができる

会社員等の給与所得者の場合、2年目以降は勤務先の年末調整で控除の手続きが済む。1年目の確定申告が済むと税務署から残り9年分の「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」が送られてくるので、住宅ローンの「残高証明書」といっしょに勤務先に提出すればOK。

なお、申告し忘れた場合は過去5年分までさかのぼって申告することができる。

所得税、住民税から控除される額をシミュレーションしてみた

住宅ローン控除で実際にいくら戻るのかは、年末ローン残高のほか年収によっても違ってくる。

下の表は年収と住宅ローン借入額から出す10年間で戻ってくる税額の目安。同じ借入額でも金利や返済期間によって、同じ年収でも家族構成やその他の控除によって戻る税額は違ってくるので、表の数字は目安としてほしい。

【表の見方】共/単身:共働き世帯またはシングル世帯、専:専業主婦またはパート世帯(パート年収は150万円以下の場合。パート年収150万円超の場合は共働き欄を見る)
※(  )内は認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合で控除額400万円超のケース
※住宅ローンは金利1.4%(全期間固定金利)、35年返済の場合。2018年10月返済スタート
※所得税、住民税は標準的なケースを想定して試算

最大控除額は戻ってこない?

住宅ローン控除で所得税から控除される年間の最大額は「年末ローン残高の1%」「その年の所得税額」「40万円」のうちの少ない金額。つまり、年末ローン残高が4000万円あっても、所得税が20万円の場合、所得税から還付されるのは20万円。住民税から上限の13万6500円が戻ってきたとしても、合計33万6500円で、「年末ローン残高の1%」は戻らないことになる。その点に注意してシミュレーションしよう。

1年目には自分で書類をそろえて確定申告を行う手間はかかるが、所得税と住民税が長期間節税になる住宅ローン控除。早めに準備をして、確定申告の期限までに書類の提出をしよう。

【まとめ】住宅ローン控除(住宅ローン減税)

住宅ローン控除とは、住宅ローンの残高に応じて、所得税・住民税から控除される減税制度

2019/10/1~2020/12/31に入居し、消費税10%で家屋を購入すると、住宅ローン減税の控除期間が10年→13年に延長

住宅ローン控除は、「ローン」「人」「家」ごとに受けられる条件がある。住宅を購入する前に確認しよう!

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取材・文/田方みき 監修/税理士法人タクトコンサルティング  写真/PIXTA
公開日 2019年02月13日
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