住宅ローンの繰り上げ返済タイミングは年末より年明けのほうがいいってホント？

住宅ローンを毎月返済している方の中には、「月々の返済額を減らしたい」や「返済期間を短くして貯蓄に充てたい」と考えて、繰り上げ返済を検討している方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、繰り上げ返済の基本や、そのメリット、オススメのタイミングについて詳しく解説します。さらに、繰り上げ返済をしないほうがよいケースや、損をしないためのポイントも紹介しているので、繰り上げ返済を迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンの繰り上げ返済とは？

繰り上げ返済とは、住宅ローンの元金を一部または全額、予定よりも早く返済することです。通常の返済とは別に、追加で返済を行うことで、ローン残高や利息の支払いを減らすことができます。

繰り上げ返済は、自分のタイミングで好きな金額を返済でき、返済額はすべて元金に充てられるため、利息も減り、結果的に総返済額を抑えることが可能です。

住宅ローンの繰り上げ返済の種類について

住宅ローンの繰り上げ返済は、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類に分類されます。それぞれの特徴と目的を見ていきましょう。

期間短縮型の特徴とは？

できるだけ早く住宅ローンを返し終えたいときに選ばれるのが、「期間短縮型」の繰り上げ返済です。文字通り、繰り上げ後も返済額を減額しないことで予定よりも早く住宅ローンを完済できます。返済期間が短くなることで利息負担も大幅に軽減されるため、家計にゆとりがある場合は、貯蓄を優先するよりも繰り上げ返済するのが望ましいでしょう。

返済額軽減型の特徴とは？

繰り上げ後の返済額を減額して、毎月の返済負担を減らす方法が「返済額軽減型」です。月々の住宅ローン返済額が少なくなる一方、利息負担の軽減効果は期間短縮型よりも薄くなります。「毎月の返済額に余裕がない」「今後の出費増加に備えて、毎月の返済額を減らしておきたい」というケースに適しています。

住宅ローンの繰り上げ返済を行うメリットは？

繰り上げ返済のメリットは前述のとおり、何といっても支払う予定だった利息を減らせる点です。毎月の返済額には、元金のほか、支払い利息が含まれていますが、繰り上げ返済を行うことで、この元金を減らすことができます。「期間短縮型」を選ぶと残りの返済期間を短くでき、「返済額軽減型」であれば毎月の返済額を減らすことが可能です。どちらを選択しているかによって最終的に軽減できる利息は異なります。しかし、どちらにしても繰り上げ返済によって元金を減らせば、支払うべき利息を減らせます。また、元金を減らしておくことは、住宅ローン金利が上昇した場合に受ける影響を抑えることにもつながります。

住宅ローンの繰り上げ返済をしないほうがいい人の特徴は？

繰り上げ返済は支払う予定だった利息を減らすことができます。しかし、必ずしたほうがよいかといえばそのようなことはなく、人によっては繰り上げ返済をしないほうがよいケースもあります。以下では、繰り上げ返済しないほうがよい人の特徴をご紹介します。

もしものときの生活防衛資金が確保できていない人

繰り上げ返済をすると、手持ちの資金が大きく減少します。預貯金の多くを繰り上げ返済に回した場合、その後大きな支出が発生すると、家計を圧迫し、生活に支障を来たす可能性があります。

特に返済期間短縮型の場合、繰り上げ返済をすることで返済期間は短くできますが、毎月の返済額は変わりません。つまり、預貯金が大きく減っても、月々にかかる負担は変わりないのです。そのため、もしものときに備える生活防衛資金を確保できていないのであれば、無理をして繰り上げ返済をしても資金不足に陥る恐れがあるため注意が必要です。

生活防衛資金に明確な定義はありませんが、一般的な目安は生活費3～6カ月分といわれています。この期間分の生活防衛資金が確保できていないのであれば、無理をして繰り上げ返済しないほうがよいでしょう。

住宅ローン控除を受けられる期間に該当する人

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用し住宅を購入した場合、入居から最長13年間、年末時点の住宅ローン残高の0.7％が所得税や住民税から控除される制度のことです。

住宅ローン控除を受けられる期間の場合、ローン残高が減れば受けられる控除も少なくなります。そのため、住宅ローン控除の優遇期間に該当する場合、必ずしも繰り上げ返済したほうがお得になるとは限りません。

ただし、住宅ローン控除期間であっても、住宅ローンの金利によっては、繰り上げ返済したほうがお得なこともあります。控除と繰り上げ返済のどちらを優先するかは、住宅ローンの借入金利で判断するとよいでしょう。もしも、借入金利が住宅ローンの控除率よりも高いのであれば、繰り上げ返済を優先したほうがメリットも大きい可能性があります。

約100万円の繰り上げ返済、実行時期によって軽減効果はどう違う？

例えば、借入金額4000万円、適用金利1.9％（全期間固定）、返済期間35年で住宅ローンを組み、返済の途中で約100万円の繰り上げ返済（期間短縮型）を実行するとします。
この場合、返済開始1年後に繰り上げ返済したときの利息の軽減効果は約89万円になりますが、5年後だと約75万円、10年後だと約59万円となります。やはり、繰り上げ返済は早いほうが効果は大きいのです。

住宅ローン控除の期間中は繰り上げ返済タイミングに注意

しかし、どんなときでも急いだほうがいいのかというと、そうでもありません。特に、上でも記載したとおり、住宅ローン控除を受けている人の場合は、繰り上げ返済を12月に実行するよりも、年が明けた1月に実行したほうが有利になる可能性が高いのです。

例えば、いまから8年前の2016年にローンを組んで住宅購入をした場合、当時の住宅ローン控除は現在の制度とは違い、控除期間は10年、毎年の控除額は年末のローン残高の1.0％でした。

仮に、4000万円を1.9％、35年返済で借りていたとして、5年が経過している場合、ローン残高は約3578万円になります。このときちょうど年末を迎えたとすると、住宅ローン控除によって約36万円（＝3578万円×1.0％）の税金が戻ってきます（支払っている税額が上限）。

ところが、12月の返済時に約100万円の繰り上げ返済をしたとすると、その分年末のローン残高が減ってしまうので、単純計算でも約1万円（＝約100万円×1.0％）、住宅ローン控除が減ってしまうわけです。これは、繰り上げ返済する予定の金額が多いほど、住宅ローン控除の減る金額が増えてしまうことになります。

一方、繰り上げ返済を1カ月遅らせることによって、繰り上げ返済の効果が減ってしまいますが、このケースで5年後と5年1カ月後に実行した場合の利息の軽減額の違いを計算してみると、およそ1万円程度でした。したがって、繰り上げ返済の効果は少し減るものの、住宅ローン控除の減る金額よりは少ないので、12月よりも翌1月に繰り上げ返済をしたほうがよいということになります。

ちなみに、余裕資金がすでにあって、6月とか7月に繰り上げ返済ができそうな状態の場合は、半年以上遅らせた翌年の1月まで待ったほうがいいかというと、このようなケースでは逆に待たずにすぐ実行すべきだといえます。ローンの組み方にもよるので一概にはいえませんが、夏のボーナスで繰り上げ返済をする場合は支給月に申し込み、冬のボーナスで繰り上げ返済をする場合は1月になってから申し込むのが妥当だといえそうです。

住宅ローンの繰り上げ返済で得する方法

繰り上げ返済によるメリットを最大化するには、基本的に「できるだけ早く繰り上げ返済すること」が大切です。繰り上げ返済のタイミング別に、利息軽減額を見比べていきましょう。

上の表のとおり、できるだけ早いタイミングで繰り上げ返済をしたほうが、利息軽減効果が高まります。また、返済額軽減型よりも期間短縮型で繰り上げたほうがトータルではお得になります。無理な返済計画にならないように家計と相談しながら、優先的に繰り上げ返済をしていきましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済で損をしないためのポイント

「将来的に年収が増える見込みである」「ある期間にまとまったお金が入る」など、購入時点から繰り上げ返済を見込んでいる場合は、損をしないような住宅ローン選びをしましょう。

まず注意すべきなのが、繰り上げ返済にかかる手数料と限度額です。なかには数万円の手数料がかかる金融機関もあるため、数回にわけての繰り上げ返済を予定している場合は手数料がかからない、もしくは手数料が安く設定されている金融機関を選びましょう。また、繰り上げ返済の金額に制限が設けられていると、思うように返済計画が進まないケースもあります。住宅ローンを組む際は、繰り上げ返済の制限の有無、最高・最低金額についても確認しましょう。

このほか、住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）を受けているときには、金利や返済期間などを考慮しながら、実際に繰り上げ返済によって得られる純粋な利息軽減効果（手数料分も差し引く）と、住宅ローン減税の控除額（実際の還付額）を計算して、メリットが大きくなるほうを選びましょう。

イラスト／杉崎アチャ