[マンションVS一戸建て]選んで正解なのはどっち？価格・資産価値・住み心地を徹底比較！

「マイホームが欲しい！一戸建てもいいし、マンションも魅力的……いったいどっちを選んだらいいの？」悩めるあなたのために、一戸建てかマンションかを比べる上で考えておきたい項目を、住宅ジャーナリストの大森広司さんのアドバイスと一緒に紹介します。価格、資産価値、住み心地などあなたに向いているのはいったいどっちなのか、あらゆる角度からじっくり考えてみよう。

マンションVS一戸建て「物件価格や諸費用が安いのはどっち？」

一番気になるのはやはり「お金」。問題は、物件価格以外にもお金に関わる事柄がたくさんあること。物件価格が安くても、ランニングコストが莫大にかかる家なら、トータルコストであっという間に追い越してしまいかねない。どういう「お金」に気をつけておけばいいか、知っておこう。

物件価格が安いのはどっち？

中古住宅で比較した場合、練馬区では中古一戸建てに比べて中古マンションの物件数が多い。さらに、「2000万～3000万円未満」の場合は約1.8倍、「3000万～5000万円未満」になると約3.1倍、中古マンションの方が中古一戸建てより物件数が多くなる（下グラフ参照・練馬区の例）。

しかし、町田市の例のように、一戸建ての物件数が多いエリアでは、一戸建ての方が安い物件が多いこともあるのだ（下グラフ参照・町田市の例）。町田市の場合は、どの価格帯でも中古一戸建ての方が多い。特に3000万円未満のお手ごろ価格の物件が、中古マンションの約2倍そろっている。

東京都練馬区　中古住宅の価格帯別物件数（SUUMO調べ※1）
（図作成／SUUMO編集部）

東京都町田市　中古住宅の価格帯別物件数（SUUMO調べ※1）
（図作成／SUUMO編集部）

エリアによって、マンションが主流で一戸建ての数が少ないエリアや、逆に一戸建てが主流のエリアもある。お手ごろ価格な物件が探しやすいかどうかは、エリアによってかなり違うため、希望するエリアの特徴を押さえておこう。

諸費用が安いのはどっち？

不動産の購入時にはさまざまな税金や手数料といったお金が必要になる。それらをまとめて「諸費用」と呼ぶが、それも「どんな物件をどう買うか」によって大きく違ってくる。
新築マンションではほとんどの場合、修繕積立金として数十万円が必要になり、新築一戸建てでは「水道負担金」といった支払いが求められる場合もある。
また、マンションも一戸建ても、中古物件は一般に仲介手数料がかかるため、新築より高くなるのが一般的（新築でも媒介業者がいる場合は仲介手数料が必要）。ローンの借り方によっても手数料に大きな差が出てくる。
合計金額の目安としては、新築マンションの場合は物件価格の3％～5％、新築一戸建て、中古住宅の場合は5％～10％、といわれている。

一般的には一戸建てがやや高めになるが、ローンの借り方によっても大きな差が出てくる。諸費用の額も物件価格と合わせて考えておこう。

「エリアにもよりますが一般的なファミリー向け物件の場合、床面積はマンションが70m²～80m²、一戸建ては90m²～100m²程度が中心なので、価格帯が同じなら一戸建てのほうが床面積当たりの価格は低めです。しかし資産価値の面で考えると、駅から近い物件が多いマンションのほうが値下がりしにくい傾向はあるでしょう」(大森さん)

マンションVS一戸建て「資産価値が高いのはどっち？」

「資産価値の高さ」は、「耐用年数」と「売りやすさ」で考えてみよう。
耐用年数については、税法上の評価基準では「木造一戸建ては22年、マンション（鉄筋コンクリート造等）は47年」となっている。不動産市場でも、築20年を超えた一戸建ては、土地だけの価格にしないと売りにくいこともあるようだ。しかし、実際には一戸建ての寿命は維持管理によっても大きく変わり、最近は寿命100年以上という「長期優良住宅」も登場。もちろん、土地の「利用価値」は何十年たっても残る。

一方の「売りやすさ」は、主に立地によって変わる。例えば人気の立地に立つマンションなら、当初の販売価格より値上がりする物件もある。いずれ売却する可能性があるなら、都心などへの交通アクセスの良い駅から徒歩7分以内で、管理の行き届いた物件を選んでおくとよいだろう。

「一戸建ても立地は重要ですが、駅から徒歩10分以内だとかなり価格が高くなるので、10～15分前後を目安に考えてみましょう。また、一戸建ての場合は、利便性だけでなく、周辺に一戸建てが多い落ち着いた街並みといった『環境』も資産価値に影響を与えます」（大森さん）

一戸建ては早めに下がり、マンションはゆっくりと下がっていく。
（「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」（国土交通省）を元に、SUUMO編集部が作成）

ランニングコストが安いのはどっち？

マイホームを維持運営するために、またそこで生活していくために必要なお金はどれくらい？一戸建てとマンションそれぞれで、どのようなお金がどれくらい必要になるのか、確認しておこう。

1）管理・メンテナンス費

マンションは毎月「管理費・修繕積立金」の支払いがあるため、長い目でみると高くなるケースが多い。例えば、「管理費」と「修繕積立金」を月2万円と仮定しても、50年間では1200万円にもなる。
ただし、一戸建ても、家を長持ちさせるためには定期的な点検や修繕が必要。屋根や外壁の修繕費用として数十万円～数百万円の費用が必要になる時期もある。またマンションも、長期的にみると壁紙の張り替えやガス給湯器の取り換えなど、管理費や修繕積立金以外のメンテナンス費は必要になる。
毎月必ず支払いがあるのがマンション、必要に応じて支払いが発生するのが一戸建て、だと考えておこう。

2）税金（固定資産税）

一戸建てとマンションで大きく違うのは、土地に対する税額。

マンションの場合、敷地面積を専有面積で按分したものが土地の区分所有になるので、土地に対する税額は低めになり、一般的には一戸建てのほうが高めになる。

一方、建物では「減価償却期間」の違いによって大きな差が生まれる。減価償却期間の長いマンションの方が、固定資産税が高い状態が長く続くことになる。

固定資産税の軽減措置の点では、軽減される期間が一戸建ては3または５年、マンションは5または7年。つまり、「土地に対しての税額は一戸建てが高め、建物に対してはマンションが高め、軽減措置はマンションが若干有利」ということになる。

（画像／PIXTA）

3）光熱費

平均床面積がコンパクトで、気密性・断熱性に優れているマンションの方が、一般的には光熱費は抑えやすいといえるだろう。ただし、部屋の位置やマンション全体の日当たりによっても冷暖房効率は大きく違ってくる。
また、マンション並みの高気密・高断熱の一戸建ても増え、さらに進化した「ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」も登場。「ZEH」とは、断熱性・省エネ性能の大幅な向上に加え、太陽光発電などでエネルギーを「創る」ことにより、年間の一次消費エネルギー量（空調・給湯・照明・換気）の収支をゼロ、もしくはプラスにすることを目指した住宅のこと。「創エネ住宅」とも呼ばれる、この進化した一戸建てなら、光熱費はマンションよりも断然お得になるだろう。

4）駐車場代

毎月必要なコストの中でも、意外に大きいのが駐車場代。都心部などを除き、一戸建ては駐車スペース付きの物件が一般的。つまり、車を持っていても駐車場代はかからない。対するマンションは、毎月１万円～地域によっては２万円ほど、さらには駐輪場代も必要になる場合がある。毎月１万円としても１年で12万円、20年で240万円の差に。
住宅ローンの毎月返済額が1万円高くなるのと同じなので、車を所有する際は管理費・修繕積立金と一緒に駐車場代も資金計画に組み込んでおこう。

「維持管理費は、月々の支払いがあるマンションのほうがコストが高く見えますが、一戸建ては屋根や外壁のメンテナンスを自分でしなければなりません。
固定資産税はマンションの方が負担が軽い場合が多いことも考えると、購入後のコストはどちらが得かは一概にはいえません。
ただ、10年程度で売却したり人に貸したりする予定ならマンションのほうが適しているかとは思います」(大森さん)

お金の面では比較すべき項目がたくさんあり、どちらが得かは項目ごとに異なるうえ、エリアや物件による違いも大きい。自分が住みたい街、住みたい家ではどうなのかを調べてみよう。

マンションVS一戸建て「住み心地がいいのはどっち？」

何事も、お金だけでは真価は判断できないもの。では、お金の次、もしくはお金以上に重要なものとは？それは住んでからの満足感＝「住み心地の良さ」だろう。住み心地を左右するあれこれについて比較してみよう。

より広いのはどっち？

まずは、同じ予算で手に入る広さを比べてみよう。町田市の例では、3000万円未満の物件の場合、中古一戸建ては建物面積80m²以上の物件が主流で100m²以上も珍しくない。一方、中古マンションは60m²～70m²台の物件が多い。100m²以上の広さが欲しいと思っても、中古マンションではなかなか見つけられないのが実情だ。床面積だけを比べると、他の多くのエリアや新築物件でも「一戸建て>マンション」という傾向が見られる。ただ、一般的にマンションのほうが廊下や階段といったムダなスペースは少ない。床面積だけでなく、空間がうまく使えている間取りか、も、合わせて考えておこう。

3000万円未満の物件の場合でも、一戸建ては80m2以上が主流で、マンションは80m2未満が多くなる。
東京都町田市の中古住宅の建物面積（専有面積）分布（SUUMO調べ※2）
（図作成／SUUMO編集部）

風通しや日当たりがいいのはどっち？

一戸建ては窓を全方向につけられるので、風や日差しを取り込みやすい。住宅密集地でも、天窓や中庭などのプランニングの工夫で通風・採光を確保できる。ただ、隣家や道路が近いと、窓はつけられてもカーテンを開けられないことがある。
一方、マンションは窓の向きと数が限られるが、上階は前が抜けて明るく、南向き以外でも採光が取りやすい。また、中高層階マンションなら、窓からの見晴らしに恵まれていることが多く、開放感が得られる。

設備が充実しているのはどっち？

どちらの場合も、ほとんどの設備は標準仕様でなくても有料オプションでつけることができ、「何がついているか」で判断することは難しい。最近は、複層ガラスを使った高気密・高断熱の物件や、一戸建て用の宅配ボックスなど、マンションならではと思われていた設備や仕様が一戸建てでも見られるようになってきている。
ただし、マンションはスケールメリットが働いて、最新設備を安価で導入しやすい。ディスポーザーや24時間ゴミ出し、ゲストルームやライブラリー、無料インターネットなどの共用施設があるのはマンションだけといえるだろう。

一方、一戸建てならどんな設備も自分の判断でつけられる「自由」がある。庭を設備と考えると、ガーデニングやDIY、ゴルフやサッカーの練習、車やバイクの手入れにペットを飼うことだって可能。「マンションがいいけど庭も欲しい」人には、1階の庭付き住戸という選択肢も。

地震やセキュリティ……安心して暮らせるのはどっち？

マンションも一戸建ても、新築であれば震度6強～7程度では倒壊しない強度の「耐震等級１」以上を保有している場合がほとんど。最近では、より頑丈な耐震等級３を採用する一戸建ても増えてきている。一方マンションでは、免震構造や制震構造を採用する物件があり、災害発生時のための備蓄倉庫や自家発電装置の導入なども進んでいる。

性能・設備面ではマンションがやや有利といったところ。一戸建ての場合は「すぐに公道に出られる＝避難しやすい」安心感も見逃せない。

防犯性では、一戸建てでもホームセキュリティが普及してきているものの、マンションは二重、三重のセキュリティチェックが当たり前。建物のエントランスにオートロックを設け、居住者以外の出入りを厳しく制限。昼は管理員、夜は警備員による24時間有人管理も珍しくなく、駐車場、駐輪場、エレベーターなどにも防犯カメラが設けられている。コストについても、管理費で賄われるため、一戸当たりの負担は少ない。「鍵ひとつで安心して出掛けられる」のもマンションの利点といえるだろう。

一戸建ては、4階建て以上の中高層住宅に比べて4倍以上も多く侵入窃盗が発生している。
※｢その他の住宅｣…3階建て以下の共同住宅、テラスハウス等(出典：「警視庁ホームページ」侵入窃盗の場所別発生状況（警視庁生活安全総務課）を元にSUUMO編集部が加工)

騒音が気にならないのはどっち？

一戸建ては開口部が多いため、外部から音が入ってきやすく、隣戸と窓が向かい合っていると意外に声が漏れ伝わるもの。ただし、子どもが走り回っても「下階に迷惑をかけるのでは？」と気に病む必要はない。

一方のマンションは建物自体の防音性が高いため、窓を閉めると外の音はほぼ聞こえず、雨が降っていても気付かないほど。最近はコンクリートスラブやフローリングの遮音性能がアップし、上下階の防音性も高まっている。

「複層ガラスを採用しているマンションなら高い断熱性が期待できますが、最近は一戸建ても断熱性が高まっているので、必ずしも『夏暑く、冬寒い』わけではありません。

遮音性については、一戸建てなら子どもが走り回っても気になりませんが、マンションも一定の遮音性を確保している物件が多く、上の階の音に悩まされるケースは少なくなっているでしょう。とはいえ、すべての生活音を無くせるわけではなく、衝撃が伝わることもあるので、集合住宅住民としての思いやりやマナーは必要です。上下階の音が気になる方は、一戸建てを選んでおいたほうがいいかもしれません。

日当たり・通風について、周囲の建物に左右されやすい点は一戸建てもマンションの低層階も同じです。マンションの中高層階であれば、南向きでなくてもそれなりの採光は期待できるでしょう。

防犯・防災はマンションなら安心感が高めですが、高層階の場合はエレベーターが止まると生活に支障が出るリスクはあります。一戸建ても家具を固定するなどの地震対策や、水害の多い地域を避けるといった点に注意すればリスクを抑えられるでしょう」（大森さん）

住み心地を左右する条件はたくさんあり、求める条件はまさに百人百様。機能性を高めるにはコストもかかる。「自分が何を優先させたいか」を一度じっくり考えておこう。

マンションVS一戸建て「いろいろ考えるとどっち？」

お金と住み心地以外にも、マンションと一戸建てにはさまざまな違いがある。例えば、自分たちにぴったりの物件に巡り合いやすいのはどっち？20年後の自分たちに合っている、合わせやすいのはどっち？どんな点が違って、どんな点がより優れているのか、考えておこう。

物件数が多くて探しやすいのはどっち？

「探しやすさ」を考えるときにまず大切になるのが、「選択肢が多いこと」。下のデータを見ると、マンションと一戸建てではマンションの方が約2.65倍供給量が多い（首都圏の場合）。つまり、マンションの方がたくさんの物件の中から、より自分に合ったものを選べる、ということになる。ただし、新築に限ると一戸建てがマンションに比べて約1.4倍多い。また、供給量の比率はエリアによってかなりの差があり、例えば郊外の住宅地などでは、当然一戸建ての供給量が多くなる。住みたい場所が決まっているなら、SUUMOのアプリでどちらが多いか調べてみるのも一手だ。

利便性がいいのはどっち？

一般的には「利便性=駅からの距離」と考えられてきた。駅に近い場所にはマンション、少し離れた場所には一戸建てが建てられることが多いことから、その利便性についてはマンションが有利だといえるだろう。マンションの5割以上が駅から徒歩7分以内だが、一戸建ては駅徒歩15分以上が約4割と最も多く、バス便も珍しくない。「一戸建ての場合、駅から徒歩10分は近いほう。駅からの距離を重視するなら、マンションのほうが選択肢は豊富です」（大森さん）

首都圏のマンションは7割近くが駅徒歩7分以内

マンションで最も多いのが「駅徒歩5分以内」、一戸建てで最も多いのが「駅徒歩15分超」になり、駅からの近さではマンションが圧倒的に有利といえる
※首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の新築住宅の最寄駅までの徒歩分数分布（SUUMO調べ※3）
（図作成／SUUMO編集部）

しかし、最近ではコロナ禍によって「利便性」に求める要素が変わってきているようだ。
「SUUMO 住みたい街ランキング2021 関東版※」の総合順位では、大宮は4位、浦和が8位にランクイン。「夫婦だけ」なら浦和は2位、大宮は3位に躍進するほか、「夫婦＋子ども」のファミリーでも浦和と大宮は上位に。

コロナ禍で「住みたい街が変わった」と答えた人は全体の3割にも及び、それは埼玉の人が最も多くなっているのだそう。通勤しないのであれば、「駅が近い」という利便性はそれほど必要ではなく、「医療施設が充実している」「一回の外出で複数の用事を済ませられる」などといった利便性の方が重要度は高くなる。「自分にとって大切な利便性」は何か、を考えてみてもいいのかもしれない。

間取りは変えられる？マンションで出来ないリフォームとは？

マンションの場合、リフォームできるのは専有部分のみ。玄関ドアやサッシは共用部分になるので、自分で勝手に取り替えられない。一方、建物・土地がすべて自分の所有物である一戸建ては、リフォームも増築も自由自在。リフォームのしやすさでは圧倒的に一戸建てが有利だ。

ただし、いったんスケルトンにして大空間をつくるという大胆な間取り変更は一戸建てよりもマンションのほうがしやすいことが多い。どこまでリフォームできるか、購入前にぜひ確認しておこう。

階段のないフラットな空間で生活したい⇒マンションor戸建で平屋？

老後のためにもバリアフリーの空間で暮らしたい、となると、まず思い浮かぶのはマンションだろう。しかし、一戸建てでも平屋ならフラットな空間づくりは可能。ただし、広い土地が必要で、建築費も割高になる。フラットな空間にこだわるなら、やはりマンションが有利だといえるだろう。

「マンションが多い街はマンション暮らしの人が住みやすく、一戸建てが多い街は一戸建て暮らしの人が住みやすい、という傾向があります。まずは、自分が求める物件が多い街で探すのがよいでしょう。逆に自分が住みたい街にどちらの物件が多いかで判断する方法もありますよ」（大森さん）

最終的に大切なのは『自分が何にこだわりたいか？』。予算なのか、防犯性か、探しやすさか？また、永住するつもりなのか、いずれ引越す可能性があるのかによっても、こだわるべき点は違ってくる。「自分がどこでどんな暮らしをしたいか」をイメージして、それに合った物件を選んでみよう。

うちはマンションと一戸建てどっちが向いている？ケーススタディで見てみよう

どんな人が向いている？一戸建てとマンション

自分たちがマンションと戸建のどちらに向いているか、まだ考えがまとまらない人は、こちらのチェックシートを使ってみよう。各項目に対する重要度は人それぞれなので、あくまでもひとつの目安としてご活用を！

Aの✔が多かったあなた→一戸建て志向が感じられます。
Bの✔が多かったあなた→マンション志向が感じられます
✔が散らばったあなた→「譲れないものがどちらに多いか」を考えてみましょう。

「私たちならどっちが向いていますか？」アドバイスしてもらいました！

「マンションと一戸建てのどちらを選ぶべきか？」考えているうちにわからなくなってしまう人でも、第三者から見ると案外簡単に判断できたりするもの。ここでは２つの家族の例をあげ、大森さんに「どちらが向いているか」アドバイスしてもらうことにした。考え方のヒントにできるかも？

「自然に親しみたいなら、庭があってすぐ外に出られる一戸建てがオススメ。マンションでも、公園や緑が敷地内に豊富な大規模物件や1階の庭付き住戸なら、希望の暮らしができそうです」（大森さん）

「都心や駅からの近さではマンションが有利。階段のないマンションなら老後も安心でしょう。平日は都心のコンパクトなマンション、週末は郊外の一戸建てという2拠点居住という選択肢も」（大森さん）

マンションと一戸建てのどちらがいいかは、最終的にはもちろん「個人の好み」。ただ、それが「何となくこの家が気に入った」といった一瞬の感覚だけに流されていないか、あらゆる条件を並べて考えてみてから決断しても遅くない。「自分にとって一番大切な項目ではどっちなのか」は特にしっかり考えておこう。

＜調査概要＞
※1　2021年3月1日～3月31日掲載で建物面積（専有面積）60m2以上の東京都町田市、または東京都練馬区にあるスーモ登録物件の価格帯別物件数
※2　2021年3月1日～3月31日掲載で建物面積（専有面積）60m2以上の東京都町田市にある販売価格3000万円未満のスーモ登録物件の建物面積（専有面積）別物件数
※3　首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）で2021年3月1日～3月31日掲載の建物面積（専有面積）60m2以上のスーモ登録物件の最寄駅までの徒歩分数分布