固定資産税っていくらかかる?一戸建てとマンションでは違う?マイホームを持つ前におおよその金額を知っておこう!

固定資産税っていくらかかる?一戸建てとマンションでは違う?マイホームを持つ前におおよその金額を知っておこう!

「マイホームを持ったら固定資産税を払うことになるらしいけど、いったいどれくらいになるの?」なんて不安に思う人も多いはず。正確な額は建物の完成後にしかわからなくても、ある程度の額ならあらかじめ把握できるのです。一戸建てとマンションの違いや軽減される条件、だいたいの金額を把握して、すっきりした気持ちでマイホーム購入に臨みましょう!
※ここでの固定資産税は償却資産を除く不動産に対するものに限定しています

そもそも固定資産税って、何にどれだけかかるの?

固定資産税とは所有する土地や建物にかかる税金

固定資産税は、マイホームを持つと毎年必ず払うことになる税金です。所有する不動産がある市町村(東京都23区内は都)から課税される地方税で、おおまかに説明すると以下のようになります。

「マイホーム」に課税される固定資産税

1)何に課税される? →不動産。土地と建物それぞれに対して

2)誰が払う? →所有者として登記されている人。共有の場合は代表1人

3)いくら払う? →基本的には「不動産の評価額※」の1.4%(標準税率の場合)

4)いつから払う? →所有した日の次の年の5月くらいから

※土地は「課税標準額」、建物は「固定資産税評価額(課税台帳登録価格)」のこと

固定資産税の課税対象と支払日や支払額はどのように決まる?

それでは、それぞれの項目についてもう少し詳しく見ていきましょう。

1)何に課税される?

固定資産税は、土地と建物のそれぞれにかかります

例えば一戸建てなら、土地に対する固定資産税と、建物に対する固定資産税を合わせた金額になります。

マンションも基本的には同じですが、マンションが建っている土地はマンションの区分所有者全員の共有になるので、土地部分の固定資産税評価額は、マンションの敷地全体のうち、自分の所有する割合分になります。

2)誰が払う?

その土地や建物の所有者、正確には、1月1日時点で固定資産課税台帳登録者になっている人が納税義務者になります。
1月2日以降に不動産を取得した場合は、その年度の固定資産税を納める必要はありませんが、1月1日時点の所有者と協議し、所有期間分を負担する場合がほとんどです。また、共有名義の場合、固定資産税は共有者全員で負担することになりますが、その中の誰か一人が代表者となって納税します。

3)いくら払う?

固定資産税は基本的には、以下の計算式で算出されます。1.4%は標準税率で、市町村が独自に変更できることになっていますが、東京都も含めて多くの自治体でこの税率になっています。

土地
「課税標準額」×1.4%

建物
「固定資産税評価額(課税台帳登録価格)」×1.4%

では、「固定資産税評価額」はどのように決まるのでしょうか?

土地の場合

「固定資産税路線価」が基準になります。
固定資産税路線価は地価公示価格の7割程度で、その固定資産税路線価に、がけ地や変形地など、土地の形状や条件による補正率と面積を掛けて固定資産税評価額が算出されます。

東京都の固定資産税路線価はこちらで確認できます。

東京都主税局「路線価公開(23区)

建物の場合

「再建築価格×経年減点補正率」という計算式により求められます。

再建築価格とは「その建物と全く同じものをもう一度建てたときに必要な建築費」のこと。それを使用年数ごとに「価値が下がった分を減らしていく」という仕組みです。再建築価格は、建物の仕様や築年数などによって違いがありますが、新築時は請負工事金額の約50~60%が目安といわれます。

固定資産税評価額には、条件次第で受けられる軽減制度もあります(後述)。また、3年に1度、評価替えがあります。マイホームを持った後はもちろん、持つ前にも「わが家の適正な固定資産税評価額はいくらぐらいか」詳しく知っておいて損はありません。

超概算での固定資産税の算出

●土地の公示価格が1000万円の土地に2000万円の建物を新築した場合

土地の不動産評価額は1000万円×0.7=700万円
固定資産税は700万円×1.4%=9万8000円

建物の不動産評価額は2000万円×0.6=1200万円
固定資産税は1200万円×1.4%=16万8000円

土地と建物分の固定資産税を足すと
9万8000円+16万8000円=26万6000円

この不動産に対する固定資産税は26万6000円ということがわかります。
※軽減制度を考慮せず、0.7や0.6の係数はあくまでもひとつの目安として入れています

4)いつから払う?

固定資産税は、1月1日に不動産を所有していた人に対して、その年の4月1日からの1年間分の税金が課税されます。もし、1月2日以降に土地や建物を購入した場合は、固定資産税が発生するのは翌年の4月ごろになります。ただし、先述の通り、年の途中で土地や建物を購入した場合は、売主と買主との間で購入時期を元に固定資産税を分配して支払うのが一般的です。

市区町村によって異なりますが、一般的には納税通知書が4、5月に届き、5月ごろから年4回の納付が始まります。

固定資産税が軽減される条件を先に知っておこう

固定資産税にはさまざまな軽減制度がありますが、基本的には自分で申告しなければ受けられません。期間限定のものも多く、また、市区町村によっても異なります。後から知って後悔しないように、不動産を所有する前から内容を把握しておきましょう。

●住宅用地に対する軽減

住宅用地は、住宅が建っているかどうかで土地に対する特例措置が受けられるかどうかが変わります。住宅が建っている土地の面積が200m2以下なら「小規模住宅用地」となり、課税標準の1/6となります。また、200m2を超えた部分は「一般住宅用地」となり、課税標準の1/3となります。
住宅用地の固定資産税軽減制度は、建物のような期限が定められていません。現状では、住宅がある、または用途変更をしない限り有効です。

しかし、適切な管理が行われず、倒壊や衛生面などで不適切な状態になると特定空家等に指定され、固定資産税の軽減制度が受けられなくなる可能性もあるので気をつけましょう。

●新築住宅を購入・建築に対する軽減

床面積が50m2以上280m2以下の新築住宅で、市区町村に申告すれば、軽減制度が受けられます。(令和4年3月31日までに新築された住宅が対象の期間限定)

さらに長期優良住宅の場合は、長期優良住宅認定通知書又はその写しを添付して申告すれば、軽減措置がもう2年間延長されます。
※長期優良住宅で3階建以上の木造住宅で準耐火建築物の場合、7年間の半減措置に該当します。「建築確認申請書」および「検査済証」もしくは「建設住宅性能評価書」が必要になります

令和2年度の税制改正により、令和4年3月31日までに新築された住宅や土地には、以下のような軽減制度が適用されます。併用住宅においては居住部分のみが対象になります。

固定資産税 都市計画税
税率 1.4% 0.3%
住宅 一戸建て 3年間(長期優良住宅の場合は5年間) 固定資産税額(※1)の1/2を減額 減額なし
マンション等 5年間(長期優良住宅の場合は7年間) 固定資産税額(※1)の1/2を減額
土地 小規模住宅用地(※2) 評価額×1/6 評価額×1/3
一般住宅用地(※3) 評価額×1/3 評価額×2/3
※1 1戸あたり120m2相当分までを限度 ※2 住宅用地で住宅1戸につき200m2までの部分 ※3 小規模住宅用地以外の住宅用地

●断熱や省エネリフォームなどの改修工事に対する軽減制度

耐震、バリアフリー、省エネ化など住宅の質を高めるリフォームを行うと、工事完了年の翌年度分の家屋にかかる固定資産税が減額される場合があります。(令和4年3月31日までの期間限定※内容によって異なる場合はあるが、期限内に工事が終了していることが条件)

例えば、
・耐震改修で翌年の固定資産税が半額になる
・バリアフリーのリフォームで翌年の固定資産税を3分の2に減らせる などです。

ただし、それぞれ要件が定められており、また、自治体ごとによって内容は異なるので、リフォームを行う場合はこういった制度が適用できるかどうか検討し、必要な書類とともに申告することを忘れないようにしましょう。

固定資産税を試算するイメージ
(画像/PIXTA)

一戸建てとマンションだと固定資産税の税額はどう違う?

一戸建てとマンションで大きく違うのは、土地に対する税額です。マンションの場合、敷地面積を戸数で割ったものが土地の所有区分になるので、土地に対する固定資産税はそれほど高くなりません。

一方、建物では「減価償却期間」の違いによって大きな差が生まれます。
・木造一戸建ての耐用年数は新築時から22年
・鉄筋コンクリートのマンションは新築時から47年
と設定されています。

マンションは47年かけて価値を目減りさせていくのに対し、一戸建ての場合は22年かけて価値を目減りさせていくことになります。つまり、マンションの方が固定資産税が高い状態が長く続くことになります。

また、新築の場合は軽減制度の面でも違いがあります。
一戸建てでもマンションでも、土地に対しては200m2以下の住宅用地の課税標準額が1/6に軽減されます。
一方、建物に対しては、どちらも新築に対して1/2の軽減制度がありますが、軽減される期間が一戸建ては3または5年、マンションは5または7年になっています。

軽減制度の点ではマンションの方が有利ではありますが、そもそも建物に対する固定資産税はマンションの方が高いので、一概にどちらがいいとは言えません。

タワーマンションは、低層階か高層階かでも税額が変わる!

タワーマンション(高さが60mを超える居住用超高層建築物)は上層階ほど販売価格が高いのに、同じ面積ならどの階数でも固定資産税評価額は同じで、不公平感がありました。
そこで、平成30年度から新たに課税されることになる新築のタワーマンション(平成29年4月1日よりも前に売買契約が締結された物件を除く)では、階数による価格の違いが固定資産税に反映(補正)されるようになりました。
マンション一棟全体の固定資産税の総額は変わりませんが、階が上がるほど固定資産税が高くなります。新築・中古に関わらず、これからタワーマンションを購入する人は、固定資産税評価額についても調べておきたいですね。

タワーマンションは階層で固定資産税の額が変わる
(画像/PIXTA)

新築と中古だと固定資産税の税額はどう違う?

一戸建ての場合は新築を買っても中古を買っても、土地にかかる固定資産税は同じです。建物に対してのみ違いがあります。建物の固定資産税は、基本的には新築を上限としてそこから古くなるほど安くなります。ただし、一定の要件を満たす新築住宅に対しては3~7年間の軽減制度(詳しくは後述)があるため、必ずしも築年数に比例して安くなるとは限りません。

また、建物がどんなに古くなっても、評価額が0になるわけではありません。建物に対する固定資産税額は、「再建築価格×経年減点補正率」で算出される固定資産税評価額が基準となりますが、減点補正率の下限は0.2と定められています。マンションの場合は築20年ほどで評価額が約1/2となり、おおむね築60年ほどで下限に達します。木造住宅は築10年ほどで約1/2に、下限となるのは築25年ほどです。

中古住宅の場合は、固定資産税の納税通知書が毎年売主に届いているはずです。売主や仲介する不動産会社に聞けば教えてもらえるでしょう。また、所有者であれば、市役所や税務署で「固定資産評価証明書」を入手したり、「固定資産課税台帳」を閲覧すれば確認できます。

住宅の市場価値の推移の目安
住宅の市場価値の推移のグラフ

マンションと一戸建て、新築と中古それぞれで試算してみよう

固定資産税は本来シンプルに「不動産の価値×1.4%(標準税額)」で計算されますが、さまざまな軽減制度により、物件によって結果にかなりの差が出てきます。それぞれのケースでシミュレーションしてみましょう。
※都市計画税は除いて計算

1)新築一戸建ての場合

●土地にかかる固定資産税
(A)土地が200m2以下の部分[課税標準額(公示価格×6~7割)□円×1.4%×軽減措置1/6]
(B)土地が200m2超の部分 [課税標準額(公示価格×6~7割)□円×1.4%×軽減措置1/3]
       
※軽減制度/1戸当たり200m2(約60坪)までの部分(小規模住宅用地)は、課税標準の6分の1、200m2を超えた部分(一般住宅用地)は、課税標準の3分の1に軽減が適用されます
 
●建物にかかる固定資産税
(C)床面積が120m2以下の場合[固定資産税評価額□円×1.4%×軽減措置1/2]
(D)床面積が120m2超の場合 [固定資産税評価額□円×1.4%]
  
※軽減制度/新築住宅(課税床面積120m2)の場合、一般住宅は3年間、認定長期優良住宅は5年間、固定資産税が2分の1に減額されます

固定資産税の総額 (A)+(B)+(C)か(D)のどちらか= 円

2)中古一戸建ての場合

中古住宅の場合は、前述のとおり、固定資産税の納税通知書がすでに発行されているので、そちらを確認すればすぐにわかります。

●土地にかかる固定資産税
(A)土地が200m2以下の部分 [課税標準額(公示価格×6~7割)□円×1.4%×軽減措置1/6]
(B)土地が200m2超の部分  [課税標準額(公示価格×6~7割)□円×1.4%×軽減措置1/3]
       
※軽減制度/1戸当たり200m2(約60坪)までの部分(小規模住宅用地)は、課税標準の6分の1、 200m2を超えた部分(一般住宅用地)は、課税標準の3分の1に軽減が適用されます
 
●建物にかかる固定資産税
(C)[固定資産税評価額□円×1.4%]
  
固定資産税の総額 (A)+(B)+(C)= 円

3)新築マンションの場合

●土地にかかる固定資産税
(A)土地が200m2以下の部分 [課税標準額(公示価格×6~7割)□円×1.4%×軽減措置1/6]
(B)土地が200m2超の部分  [課税標準額(公示価格×6~7割)□円×1.4%×軽減措置1/3]
       
※軽減制度/1戸当たり200m2(約60坪)までの部分(小規模住宅用地)は、課税標準の6分の1、200m2を超えた部分(一般住宅用地)は、課税標準の3分の1に軽減が適用されます
 
●建物にかかる固定資産税
(C)床面積が120m2以下の場合[固定資産税評価額□円×1.4%×軽減措置1/2]
(D)床面積が120m2超の場合 [固定資産税評価額□円×1.4%]
  
※軽減制度/新築住宅(課税床面積120m2)の場合、固定資産税は5年間(認定長期優良住宅の場合は7年間)2分の1に減額されます
 
固定資産税の総額 (A)+(B)+(C)か(D)のどちらか= 円

4)中古マンションの場合

中古住宅の場合は、前述のとおり、固定資産税の納税通知書がすでに発行されているので、そちらを確認すればすぐにわかります。

●土地にかかる固定資産税
(A)土地が200m2以下の部分 [固定資産税評価額(公示価格×6~7割)□円×1.4%×軽減措置1/6]
(B)土地が200m2超の部分  [固定資産税評価額(公示価格×6~7割)□円×1.4%×軽減措置1/3]
       
※軽減制度/1戸当たり200m2(約60坪)までの部分(小規模住宅用地)は、課税標準の6分の1、 200m2を超えた部分(一般住宅用地)は、課税標準の3分の1に軽減が適用されます
 
●建物にかかる固定資産税
(C)[固定資産税評価額□円×1.4%]
  
固定資産税の総額 (A)+(B)+(C)= 円

新居の固定資産税がいくらになるか計算しよう
(画像/PIXTA)

→固定資産税評価額についてもっと詳しく
固定資産税評価額とは?知っておきたい計算方法や調べ方

そのほかに固定資産税額を抑える方法はあるの?

支払い方や家の建て方などで変わることも

同じ不動産に対する税金を安くする裏技のようなものはありませんが、やや高めに評価されたり、払い方で損をしたり得をしたり、という可能性はあります。不動産の購入前に知っておきたい、固定資産税の負担を抑える条件の一例を挙げておきます。

●物置など「不動産」を増やさないようにする

シャッター付きのガレージや、基礎のある物置など、「屋根と三方を囲んだ壁があり、基礎等で固定された建物」は、家屋と認定されて固定資産税が課税されます。地面に置いてあるだけの簡易な物置や屋根だけのカーポートや塀であれば、固定資産税は課税されません。物置や駐車場をつくる際は注意しておきましょう。

●自治体ごとの減免・軽減制度もある

火災、震災および風水害などで固定資産に損害を受けた場合、減免している自治体があります。
そのほか大阪市の場合、65歳以上や特別障がい者、配偶者と死別して、扶養親族がいる方は一定の要件を満たすと固定資産税が半額になる制度があります。

自治体ごとに設定されている要件が異なりますので必ず自治体のホームページなどで確認しましょう。

●課税額をチェックする

固定資産税の課税額が周辺不動産に比べて極端に高額になっていないか、また、間違いがないかなど、課税通知書と同送される課税明細書で金額をチェックするようにしましょう。

「固定資産評価額が正しいか」、「他人の土地が含まれていないか」などを固定資産台帳でチェックできる、縦覧期間が設けられています。固定資産税評価額に誤りがあった場合でも、自分から申し出をしない限りは請求される税額は変わりません。もし、誤りを見つけたら速やかに管轄の税務係に申し出ましょう。5年前にさかのぼって、固定資産税の還付が受けられます。

また、固定資産台帳の内容に不服がある場合も、申し出をすれば各自治体の固定資産評価審査委員会が調査してくれる制度があります。

●クレジットカード払いにする

税金の額は変わらなくても、例えばポイント還元制度があるクレジットカードを使うことで、還元額分のポイントを得することができます。ただし、手数料は自治体によって異なり、また、カードごとのポイント還元率も異なります。「手数料よりもポイントが高いかどうか」は見極めが必要です。

●固定資産税は滞納しない

延滞金は、固定資産税の納付期限の次の日から発生します。最初の1カ月はまだ割合が低めですが、その後は一気に高くなり、納付の日までの期間に応じて、最大年14.6%の割合で延滞金がかかります(数字は、東京都・大阪府の場合)。督促状や催告を無視して滞納を続けると、あっという間に預貯金や不動産が差し押さえられます。延滞金も高額ですが、差し押さえにも気をつけましょう。

家屋調査時に立ち会って確認することが大切!

一戸建てやアパートを新築したときは、課税標準額を決めるための家屋調査を受けることになります。市町村の担当者から電話連絡があって日程を決めるのですが、時間の都合がつかないなどの理由で家屋調査を受けないでいると、書類のみで審査されることになり、課税標準額が高くなってしまうことがあります。
また、課税標準額は「建築額×0.7×0.5~0.7」で算出されますが、固定資産税調査員の裁量は0.5~0.7の係数の部分に反映されます。固定資産税調査員の裁量はかなり広く、調査対象の不動産に高価な備品(天井埋設エアコンや暖炉など)を設置している場合、課税率が高くなる傾向にあります。実際に調査を受ける際に、建物内の設備が高額なものではないと伝えることで、高い評価額がつくのを防げることもあります。
一方的に判断されないように、できる限り立ち会うようにしましょう。

なお、新築マンションの場合は、販売会社(デベロッパー)などから建築書類を借りて評価を行うため区分所有者に家屋調査は実施されません。

同時期に支払う「都市計画税」も忘れずに!

不動産を所有する人が固定資産税と同時期に払う税金に「都市計画税」があります。土地・建物を所有している人全員が支払うわけではなく、「市街化区域」内に土地・建物を所有している人だけが支払うものです。
都市計画税の課税対象となる市街化区域とは、すでに市街地である区域、もしくは10年以内で優先的に市街化を計画している区域のことを指します。つまりは、家屋や商業施設などが密集している、もしくは密集させる計画がある区域のこと。市街化区域に当たるかどうかは、不動産の購入前に自治体の窓口や不動産会社で確認しておきましょう。
都市計画税の額は「固定資産税評価額×税率(上限が0.3%)」で計算します。おおまかに言うと、固定資産税の約2割程度の金額に。支払う時期が同じなので、あらかじめ把握しておきたいものです。

マイホームを所有すると、固定資産税やローンなどの支払いが必要に
(画像/PIXTA)

「固定資産税がいくらになるか」を、家を建てる前に正確に把握することはできませんが、「だいたいの金額」なら割合に簡単にわかるもの。ざっくり考えても、一般的なマイホームなら毎月1万~3万円程度の支出が増えることになり、家計への影響は大。各市区町村によっても詳細は異なるので、不動産がある市区町村で確認しておきましょう。
また、軽減制度があっても、たいていは期間限定です。期間終了後に困ることはないか、も合わせて、ぜひ住宅ローンの試算などと一緒に考えておきましょう。

まとめ

固定資産税は、その不動産を1月1日時点で所有している土地と建物に対してそれぞれ課税されます

固定資産税の額は一般的に「固定資産税評価額×1.4%(標準税率の場合)」で算出されます

固定資産税にはさまざまな軽減制度があります

一戸建てとマンション、新築と中古では、軽減制度などの差でかなりの違いが出てきます

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取材・文/伊東美佳 
公開日 2021年04月21日
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