マンション買い替えのダンドリや資金計画！売るつもりで買うときに気をつけることは？

マンションの買い替えを考えている人は多いはず。将来の買い替えに備え、売るつもりで買うマンションの物件選びから、実際にマンションを買い替え・住み替えする場合のダンドリや資金計画、初期費用や税金、住宅ローン、買い替え時を左右する相場・金利・税制まで、マンション買い替えに関する基本的な知識を知っておきましょう。

マンションの買い替え、住み替えはどんなときに起こるのか

マンションを買うときに「何年か経ったら買い替えよう」と考える人もいれば、「ずっとここに住もう」と考える人もいるでしょう。ただ、たとえ永住目的で買ったマンションだとしても、数年後に買い替えが必要になることは少なくありません。例えば以下のようなケースです。

家族構成の変化

住み替えで最も一般的といえるのが、家族構成の変化でしょう。子どもが生まれたり、成長して家が手狭になったりするケースが典型的です。逆に子どもが独立して夫婦2人だけになり、よりコンパクトなマンションに買い替える場合もあり得ます。

転勤や転職

仕事の都合による住み替えもよくあるケースです。転勤で一時的に転居する場合は、家族を残して単身赴任になったり、転勤の間だけマンションを賃貸に出す場合も少なくありません。しかし、転職などで元の住所に戻る予定がなくなったような場合には、マンションを手放して買い替えるケースも多くなるでしょう。

子どもの進学

子どもが遠隔地の学校に進学したことをきっかけに、住み替えに踏み切る例もあります。近年はリモートワークが普及し、通勤による居住地の制約が緩和されてきていることもあり、子どもの通学を優先して学校の近くに引っ越すケースも目立つようです。

親の介護

親の介護が必要になったために、実家の近くに住み替えるケースも考えられます。親がいつ要介護の状態になるかは予測が難しいため、急にマンションを買い替えなければならなくなることもあるでしょう。

なんらかのトラブル

このほか、近隣との揉め事や離婚、病気といったなんらかのトラブルによって住み替えを余儀なくされるケースもあります。この場合も急に買い替えが必要になり、短期間で売却しなければならなくなることが少なくないでしょう。

近隣とのトラブルが住み替えの原因になるケースも（画像／PIXTA）

買い替えに適したタイミングとは？

マンションの買い替えは上記のように、家族構成や進学、介護など個々の事情がきっかけになるケースが多いと考えられます。住宅の買い時について、よく「買いたいときが買い時」などと言われますが、買い替えもまったく同じです。

とはいえ、買い替えに適したタイミングかどうかを判断するには、そのほかの外部要因も考慮する必要があるでしょう。「買い替え時」を左右する外部要因としては、主に相場・金利・税制の3つが挙げられます。

マンション相場との兼ね合い

マンション価格は立地や広さ、築年数などの個別要因のほかに、マーケット全体の相場によっても変動します。相場が高いときに売買するのと、低いときに売買するのとでは、同じ物件でも価格に大きな開きが出ることも珍しくありません。そのため、マンションを売ったり買ったりするときには、相場の動向にも注意を払う必要があるのです。

理想的なのは、相場が高いときに売って、相場が低いときに買うことです。とはいえ売却から購入までの期間が長くなると、その間に賃料負担などが発生することも考えられます。ただし、相場が大きく動いている時期であれば、ある程度の調整は可能かもしれません。例えば相場が急上昇している時期なら、早めに買い替え先のマンションを購入し、入居までの間にじっくりと売却するといった戦略が考えられます。

では今のマンション相場はどのような状況でしょうか。下のグラフはここ数年の中古マンション価格（70m²換算）の動きを示したものです。これを見ると三大都市圏ではいずれも相場が上昇傾向にあり、特に首都圏では2020年以降に上昇度合いが強まっていることがわかります。

三大都市圏・主要都市別／中古マンション70m²価格月別推移（2023年3月23日）東京カンテイ調べ（グラフ作成／SUUMO編集部）

相場の上昇がいつまで続くかは不透明です。ただ、現状では建築費や地価が上昇傾向にあり、マンション価格も当面は上昇ないし高止まりが続くとの見方が少なくありません。そうなると、マンション買い替えの戦略としては「早めに買って、じっくり売る」のが適しているといえそうです。

住宅ローン金利との兼ね合い

住宅ローン金利との兼ね合いも重要です。同じ金額のローンを借りるのでも、金利が低ければ返済負担が軽くなり、金利が高ければ重くなるからです。低金利の時期はマンションの買い時であると同時に、購入希望者が多くなるので売り時であるともいえるでしょう。

住宅ローン金利はマーケットの金利動向に連動して変化します。具体的には、変動型は日銀が決める短期金利に、固定型は10年国債などの長期金利が基準です。

2013年に日銀が大規模な金融緩和策に踏み切って以来、変動型も固定型も超低金利といえる水準が続いてきました。近年では欧米を中心に物価上昇の影響で長期金利が上昇傾向となり、日本でも固定型金利が上昇しつつありますが、変動型は依然として超低金利で推移しています。つまり、金利の面では買い替えに適した時期だといえそうです。

住宅税制との兼ね合い

マンションの売却や購入にはさまざまな税金がかかります。それらの住宅税制には軽減措置が用意されているものも少なくありませんが、その多くは期限が設けられています。また、住宅税制は毎年のように見直され、制度が拡充されたり廃止されたりすることもあるのです。そのため、マンションを買い替える際には有利な住宅税制の有無や、その要件や期限を確認する必要があるでしょう。

金利や税制も買い替えのしやすさに影響が大きい（画像／PIXTA）

将来の買い替えに備えたマンション選びとは？

将来、買い替えるつもりの人はもちろん、永住するつもりの人でもなんらかの事情で買い替えが必要になる場合もあり得るので、マンションを買うときには買い替えに備えた物件選びが重要になります。買い替えに備えたマンション選びとは、ようするに「値下がりしにくく、売りやすいマンション」を選ぶということです。では、どのような観点で物件を選べばよいのでしょうか。

駅から近い物件を選ぶ

マンションは駅から近いほど値下がりしにくいとよくいわれます。駅に近いほうが住宅ニーズが高く、売りやすい場合が多いからです。

東京都の中古マンションの価格変動状況を最寄駅からの所要時間帯別に示した下記の図表を見ると、地下鉄網などが発達した都心6区では駅から遠くても価格が上昇している物件の比率が高くなっていますが、それ以外のエリアではおおむね駅から近いほど上昇部件の比率が高くなっています。したがって、一般的には駅から近い物件を選べば、売るときに値下がりしにくいということがいえるでしょう。

※東京カンテイ調べ。価格が圏域平均（竣工年ごと）よりも大きく上昇したか否かをマンション単位で調べ、都市・エリア別に「上昇・下落」別のシェア分布を分析（専有面積30m²未満のマンションは除く。中古事例は2021年1～12月の集計）全上昇か全下落となっている項目は、都心6区の駅遠マンションは数が少なく動き難く、南西6区のバス便は個別要因で全上昇、北東11区の駅遠マンションは多数で実質下落中。（表作成／SUUMO編集部）

エリアのニーズに合う物件を選ぶ

最寄りの駅に近いエリアは忙しいビジネスパーソンにとって便利な立地なので、単身者や共働き世帯向きのコンパクトなタイプの住戸が人気です。一方、郊外の静かな環境の住宅地は子育て世帯に好まれるので、ファミリー向けの広めの物件の人気が高い傾向が見られます。

こうした人気物件の傾向がはっきりしているエリアでは、そのニーズに合う物件を選べば中古市場で売りやすく、値下がりしにくいことが期待できるのです。逆に、例えば郊外の駅から離れた住宅地でコンパクトタイプの物件を買っても、売却時に買い手が付きにくく値下がりするリスクが高まるでしょう。

競合物件の少ないエリアで選ぶ

競合物件が多いかどうかもポイントになります。競合物件とは広さや築年数などが似たような条件の物件のことです。周辺で似たような条件の物件が多く売り出されていると競争原理が働き、価格が下がりやすくなってしまうでしょう。

注意したいのは同じ時期に新築が大量に分譲されたエリアです。同じ時期に分譲されたマンションは中古市場で売りに出される時期も重なるケースが少なくないので、供給過剰で値下がりするリスクも高まります。

競合物件の多いエリアは値下がりに注意（画像／PIXTA）

マンション買い替え　買い先行か、売り先行か

マンションの買い替えでは、「今住んでいるマンションの売却」と「買い替え先のマンションの購入」という2つのプロセスがあります。

まず「売却」では不動産会社に価格査定を依頼し、媒介契約を結んだ後に売り出し、つまり売却活動を開始します。売却活動の結果、買主が見つかったら売買契約を結び、マンションを引き渡す段取りです。

一方、「購入」では広告やモデルルームの見学により物件を探します。買いたい物件が見つかったら売買契約を結び、新築であれば完成を、中古であれば売主の退去を待ってマンションが引き渡されます。

売却と購入は同時に行えれば合理的ですが、現実にはどちらかを先に進めるケースが少なくないでしょう。

買い先行のメリットとデメリット

購入が先の「買い先行」では、買い替え先のマンションをじっくりと探せる点がメリットです。しかし新居を購入してから旧居を売却するまでの間、二重ローンが発生するリスクがあります。また相場が下落基調の場合、売却時に値下がりしやすい点もリスクでしょう。

売り先行のメリットとデメリット

これに対し、売却が先の「売り先行」は、購入に向けての資金が明確になるので安心感があります。しかし最大のリスクは、売ってから新居に入居するまで仮住まいが必要となり、家賃負担が発生することです。また相場が上昇基調の場合は、購入時に値上がりしているリスクもあります。

買い先行と売り先行で、メリット・デメリットは異なる（図版作成／SUUMO編集部）

マンション買い替えの流れ・タイミング

価格査定を依頼

マンション買い替えの流れについて、ここからは売却を中心にみていきましょう。

買い替えを前提としたマンション売却をするときにまずすべきなのは、今住んでいる物件の価格査定をし、物件が「いくらで売れるか」を調べることです。物件情報サイトなどを見れば素人でもある程度の価格相場はわかりますが、実際の売却となるとプロである不動産会社に価格査定を依頼する必要があります。

ただし査定によって提示される価格は不動産会社によって差があるので、複数の会社に依頼するようにしましょう。自分の物件が立地するエリアでマンションの仲介を多く手がけていそうな会社をピックアップし、メールや電話でコンタクトをとります。

価格査定には、物件の所在地や築年数、広さなど概略のデータだけで机上で行う簡易査定と、実際に物件の現地に足を運んで調査する訪問査定（詳細査定）があります。まずはメールや電話で概要を伝えて簡易査定をしてもらい、その中から数社をピックアップして訪問査定を依頼するのが一般的です。

価格査定の結果、売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があるので、不動産会社とも相談してどの契約にするかを決めましょう。

3種類の契約の大きな違いは、一般媒介が同時に複数の会社と契約することが可能なのに対し、専任媒介と専属専任媒介は1社としか契約できない点です。一般媒介は複数の会社が競い合って早く買主を見つけてくれる可能性がメリットなのに対し、専任媒介と専属専任媒介は文字通り「専任」なので売却に向けて尽力してくれることが期待できるでしょう。

（表作成／SUUMO編集部）

不動産会社選びの注意点

専任媒介や専属専任媒介の場合は1社としか契約できないので、依頼する会社選びが重要になります。価格査定の結果、納得のいく価格を提示してくれた会社を選ぶようにしましょう。

その際に注意すべきなのは、「査定価格が高ければいいというわけではない」ということです。売主としてはなるべく高く売りたいと誰もが考えるので、高い査定価格を提示してくれる不動産会社を選びたくなるのも無理はありません。

ただ、不動産会社のなかには媒介契約を結んでもらうために、無理に高い査定価格を提示してくるケースもあり得ます。相場からかけ離れた高い価格で売り出すと、なかなか買い手が現れず、かえって大きく値引きしなければならなくなる可能性もあるでしょう。

そうした不自然な査定価格を見抜くためにも、複数の会社に査定を依頼して比較検討する必要があるのです。

売却活動

不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動のスタート、つまり売り出しです。段取りとしては、不動産会社が広告などを出して買主を探し、必要に応じて購入検討者に物件を内覧してもらいます。その後、価格交渉などを経て買主が決まったら売買契約を結び、物件を引き渡す流れです。

売り出しの際にポイントとなるのが、いくらで売り出すか、つまり売り出し価格の決定です。売り出し価格は不動産会社の査定価格を基準に決めますが、査定価格よりやや高めに設定するケースも多いようです。ただ、あまり高い価格だとなかなか買い手が現れないことも考えられるので、不動産会社と相談して決める必要があるでしょう。

また、売り出し後になかなか買主が決まらないケースでは、価格の見直しも必要です。つまり値下げですが、少しずつ小刻みに値下げするのか、しばらく待ってから大きく値下げするのか、価格戦略についても不動産会社との相談が重要になります。

売却活動中は見学者の来訪に備えて室内をきれいにしておきたい（画像／PIXTA）

契約・引き渡し

売却活動の結果、買主が見つかったら売買契約を交わして物件を引き渡します。契約の際には不動産会社から買主に対して重要事項説明が行われるので、重要事項説明書や契約書の内容は売主としても確認が必要です。

重要事項説明書・契約書の主なポイントとしては、まず手付金が挙げられます。手付金は売買代金の5％～20％の範囲内で決めるケースが一般的です。また契約で定めた期限までは、買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の2倍の金額を払うことで、契約を解除できると定められます。手付金の額や解約可能な期限について確認しましょう。

売主による契約不適合責任もポイントです。これは物件や取引内容に契約と異なる点が見つかった場合に、補修や損害賠償に応じる責任のこと。個人が売主の場合、契約不適合責任を負う期間を2～3カ月と定めるのが一般的です。あるいは売主による契約不適合責任は問わないとし、代わりに保険や不動産会社による保証サービスでカバーするケースもあります。

買い替えの資金計画と税金

買い替えに必要な諸費用

マンションの買い替えでは税金などの諸費用がかかります。まず契約時にかかるのが印紙税です。売買契約書を交わす際には、物件価格に応じて1～3万円程度の印紙を契約書に貼って納税します。住宅ローンの金銭消費貸借契約書の場合は2～6万円程度です。なお、電子契約の場合は印紙税はかかりません。

売却では住宅ローンが残っていた場合の登記費用として、抵当権抹消の登録免許税と司法書士への報酬が合わせて2～3万円程度かかります。購入の場合は所有権の移転や保存、住宅ローンを借りる際の抵当権設定登記、司法書士報酬など合計十数万～30万円程度が目安です。

売却の場合は仲介手数料も必要です。売買価格が400万円超の場合は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限となり、例えば5000万円で売却した場合は「5000万円×3％＋6万円＋消費税10％」で171万6000円が上限になります。この仲介手数料は売買契約時と引き渡し時に半額ずつ分けて支払うケースが一般的です。また、購入の場合も仲介会社を通して中古マンションを買うケースでは仲介手数料がかかります。

このほか、購入では住宅ローンの借入費用や、不動産取得税もかかります。金額は借入額や購入価格などによりますが、数十万円かかると考えておきましょう。

（表作成／SUUMO編集部）

住宅ローンが残っている場合の資金計画

今住んでいる自宅に住宅ローンが残っている場合でも、その家を売却して買い替えることは可能です。ただし、金融機関の抵当権が付いたままでは売ることができないので、引き渡すまでにローンを完済しなければなりません。

預金など手持ち資金で完済できれば問題ありませんが、そうでない場合は売ったマンションの買主が支払った代金でローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。これを「同時決済」と呼び、買主が住宅ローンを借りる金融機関に売主と買主、両者を仲介する不動産会社、司法書士が集まり、手続きを行います。

自宅が値下がりしていて、売った代金で住宅ローンを完済できないケースもあります。これを「オーバーローン」または「担保割れ」と呼び、自己資金を補填しても完済できなければ買い替えそのものが難しくなります。売却しても残ってしまうローンを上乗せして買い替え資金を借りられる「買い替えローン」と呼ばれるローン商品もありますが、借入額が大きくなるので審査が厳しく、金利が高めになるので利用できるケースは限られるでしょう。

売却代金にかかる税金

自宅などの不動産を売却して得た代金は「譲渡所得」として、所得税などの課税対象になります。ただし売却代金がそのまま譲渡所得になるわけではなく、売った価格（収入金額）からその物件を買ったときの価格と費用（取得費）と、売ったときの費用（譲渡費用）を差し引いて計算します。

譲渡所得にかかる税金は、給与所得や事業所得などと切り離して課税されます。これを「分離課税」と呼び、物件を所有していた期間に応じて下記の税率を譲渡所得にかけて税額を計算します。

（表作成／SUUMO編集部）

このように所有期間が長いほど税率が低くなり、税金が軽くなります。なお、所有期間は売却した年の1月1日時点で計算するので注意してください。

買い替えでトクしたときの税金の特例

マンションを売ってトクした場合は売却益（譲渡所得）が課税の対象になりますが、マイホームの売却では特例もあります。それが「3000万円特別控除」と呼ばれるもので、譲渡所得から3000万円を差し引いてもらえる特例です。この特例を使えば、譲渡所得が3000万円以内の場合は税金がかかりません。

ただし、買い替えの場合は新居の住宅ローン控除と併用ができないので注意が必要です。自宅を売却して新たに住宅ローンを借りて買い替える場合、売却益が出ていたら3000万円控除か住宅ローン控除かどちらを受けるか選ばなければなりません。3000万円控除を利用しなかったら課税されていた税額と、住宅ローン控除で控除される税額を試算して、額が大きいほうを選ぶようにしましょう。

なお、自宅を買い替えたときに、旧居を売却した価格よりも高い価格の新居に買い替えた場合、売却時の譲渡所得への課税を次回の売却時まで繰り延べられる「買換え特例」という制度もあります。こちらは2027年12月31日までの売却が対象の時限措置となっており、3000万円特別控除や住宅ローン控除などとの併用はできません。

買い替えでソンしたときの税金の特例

売却したマンションが値下がりしていて譲渡所得がマイナス、つまり「売却損（譲渡損失）」が発生した場合、他の土地や建物の譲渡所得から差し引くことができます。さらにマイホームの売却の場合は給与所得や事業所得と相殺（損益通算）が可能で、控除しきれない損失があれば翌年以降3年間にわたり繰り越して控除することができます。この特例を「マイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除」と呼び、2027年12月31日の売却までが対象です。

この特例の対象となるのは所有期間5年超のマイホーム（自宅）で、返済期間10年以上の住宅ローンの残高があることや、売った人の合計所得金額が3000万円以内などの要件を満たす必要があります。また、譲渡損失の額は住宅ローン残高から売却価格を差し引いた額が限度額となります。

自宅の買い替えで譲渡損失が発生した場合は、旧居に住宅ローン残高がなくても特例の対象になり、新居の住宅ローン控除と併用もできます。ただし、新居を買うときに返済期間10年以上の住宅ローンを利用し、床面積50m²以上の住宅に買い替えることなどの要件を満たす必要があります。

なお、マンションの売却で譲渡所得や譲渡損失が発生した場合は、売った翌年に確定申告が必要です。特例を使って税負担を軽くするためにも、忘れずに手続きしましょう。

マンションの買い替えでは旧居の売却から新居の購入まで、いくつかのプロセスがあり、費用や税金もかかります。手続きやお金の流れを理解して、買い替えを成功させましょう。また、初めてマンションを買う場合も、将来の買い替えに備えた物件選びを心掛けるようにしたいものです。

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