資産価値の落ちないマンション（中古・新築）を選ぶポイントとは？10年後、20年後、30年後の資産価値の推移は？

【新築】資産価値の落ちないマンションのポイント～立地が決め手

それでは、マンションの資産価値とはどんな点で判断できるのでしょうか。マンションの価格を決める要素は、「立地条件」「築年数」「住み心地」など、さまざまですが、一番の決め手になるポイントを住宅評論家の櫻井幸雄さんに伺いました。

交通利便性も立地条件に大切な要素

どのエリアに住むかを決めたら、次に重要なのが交通の利便性です。「具体的には、駅から徒歩7分以内に立地するマンションが、多くの人が理想として望む立地だといわれています」

例えば、SUUMOで新築マンション購入を検討しているユーザー（首都圏）を分析すると、全体の72.6％が駅徒歩10分以内を希望。そのうち、約30%が駅徒歩7分を検索しています。また、東京カンテイが発表した、首都圏で発売された「新築マンションの徒歩時間別供給シェア」によると徒歩4~7分が35.5%で最も多く、次いで徒歩8～11分の27.9%、3分以内が19.8％と、駅徒歩7分以内が55.3%を占めており、駅近ニーズの強さを反映した結果になっています。

出典／東京カンテイ「首都圏新築マンションの徒歩時間別供給シェア」（2024年）

マンションを賃貸物件として貸す場合を考えてみても、「借り手がつきやすいマンション」の最も重要な条件は、立地です。賃貸物件は、仮住まいとしての要素が大きく、職場や駅へのアクセスが良い物件が選ばれることが多いといえます。立地条件に恵まれたマンションは、収益物件としても価値が高いのです。

【新築】資産価値の落ちないマンションのポイント～「広さ」「住み心地」

資産価値に最も影響するのは「立地」ですが、そのほかに資産価値に関わる要素としては、「広さ」、「間取り」、「階数」、「眺望」、「日当たり」、「部屋の方角」などがあります。
将来売却を考えるなら、「広さ」や「間取り」は周辺エリアのニーズをおさえて決定すべきです。広さは価格に直結するので、例えば単身者のニーズが高いエリアにファミリータイプのマンションを買ったところで、価格が高すぎて買い手・借り手に敬遠されることになります。

では、「階数」、「眺望」、「日当たり」、「部屋の方角」などはどう考えるべきでしょうか。
「これらの要素を端的に表すと、住み心地です。立地や広さや間取りほど売却価格に影響は与えませんが、買い手にとっては部屋を選ぶ重要な要素です。住み心地のいいマンションは買い手がつきやすいため、査定価格も高くなりやすいといえます」
ただし注意しておくべきなのは、住み心地に関わる要素には、将来変わる可能性のあるものがあること。例えば眺望や日当たりは、隣に新しい建物ができれば変わる可能性があります。その点で公園などに隣接し、将来にわたって眺望が約束されている立地は、売却時のアピールポイントとなるため資産価値の面で有利といえます。
また、高さ制限のある地域に立つ低層マンション、共用施設が充実したマンションなど、特色を持ったマンションもほかの物件と差別化できるため、資産価値の面で有利です。

マンションの資産価値に影響する要素は多岐にわたる（イラスト／長岡伸行）

■新築マンションのチェックポイントまとめ

・新築マンションの資産価値を決めるのは立地
・駅徒歩10分が、ニーズの多寡を分けるポイントに
・広さや間取りは、周辺エリアのニーズをおさえて決めよう
・日当たりや眺望は変わることもある

【中古】資産価値の落ちないマンションのポイント～中古マンションも立地が大切！

新築マンションと同じく、中古マンションの価格も「立地」が一番の決め手となります。
中古マンションの大きな特徴は、築年数が価格に反映されることです。
多くのマンションは鉄筋コンクリート（RC）や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）と呼ばれる躯体構造で建てられます。国土交通省住宅局の調査研究によると、鉄筋コンクリート構造の共同住宅の寿命は50年から100年以上とされています。一方、会計上では、新築から使用し始めて年月が経過すればするほど価値は低下していきます。財務省の定める法定耐用年数によれば、RC造・SRC造の建物は47年で耐用年数を迎え価値がゼロになります。故に、築20年、30年程度のマンションであれば、古さは感じるものの、問題なく住み続けることは可能です。

▽さらに詳しく読む　
鉄骨造やRC造（鉄筋コンクリート造）の耐用年数とは？メリット・デメリットを解説

しかし、前述のとおり立地の良いマンションでは、建物分の価格が減価しても、地価の高さがそれを補います。
つまり価格の下落が緩やかなので、同程度の築年数のマンションと比べても価格は高くなるのです。
例えば、「広さ」「築年数」が同じ築20年の物件をエリアで比較してみた場合はどうなるでしょうか。

下のデータは、東京都（23区）と神奈川県横浜市・川崎市の中古マンションのm²単価と、それを70m²に換算したものです。

	m²単価	70m²に換算した価格
東京都（23区）	118.95万円	8326.5万円
神奈川県横浜市・川崎市	64.02万円	4481.4万円

出典：レインズ「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年10～12月】」

実際にはアクセスの良さや物件の状態などさまざまな条件により価格は上下しますが、一般的には中古マンション価格に立地が大きく影響していることがわかります。

かつてマンションブームの時代は、都心部の駅から近い徒歩圏内での住宅開発は、マンションが中心でした。そのため、立地のいい中古マンションは、新築マンションより物件数も多く、その利便性で、高い資産価値＝販売価格を維持しているマンションも少なくありません。

近年の建築費の高騰を受けて、最近の新築マンションは10年から20年、さらには30年以上前に売り出された物件に比べて専有面積は狭くなっているので、新築マンションでは希望の広さを見つけられないこともあるため、中古マンションのほうが、希望の間取りにかなうケースもあります。

2019年首都圏新築マンション契約者動向調査（リクルート住まいカンパニー）

また、再開発によって土地価格が大きく上昇することにより、居住中に購買時より資産価値が上がることもあります。いずれにしても立地選びが、資産価値に大きく響くことは間違いありません。

⇒画像、もしくはコチラをクリックするとPDFでご覧いただけます。

【中古】資産価値の落ちないマンションのポイント～築年数と資産価値は比例する？

中古マンションを選ぶ場合、築年数が古くなればなるほど価格も低くなりますが、築5年未満のマンションでは、新築と比べて住宅設備においても性能に変わりなく、価格もあまり減価しません。「東京カンテイ」の調査でも、首都圏では築5年以内の中古価格は新築分譲価格とあまり変わらないものの、築11年を過ぎると価格が落ち、築21年ではさらに下落していることがわかります。ただし、築21～30年のマンションと築30年超のマンションはそれほど価格の開きはありません。

（東京カンテイデータ　「新築・中古マンションの市場動向（首都圏）」2025年1月発表）

それでは、資産価値の視点でオススメの築年数はいつなのでしょうか？
「すべてのマンションに当てはまるわけではありませんが、傾向として築10年で売却価格が下がるので、新築5年以内で買うよりも築10年で購入したほうが物件の価格は下がるでしょう」
「安く買い、高く売る」ことを重視するなら、価格が落ち切るのは築20年以降ですがそうすると今度はマンションの性能面をチェックしたいところです。

なぜなら、マンションはだいたい築15年以上20年程度で大規模補修の時期が迫り、外壁・設備等の劣化が進行します。また給湯器やキッチン、風呂設備などの更新時期に当たることから、購入費用のほかに費用がかかる可能性も出てきます。大規模修繕計画は築30年までで計画されていることが多く、築30年を迎えると計画が見直されます。
「資産価値を重視して中古マンションを購入する場合、価格的にも築10年から20年、できれば15年までの物件が、ねらい目といえるでしょう。ただし都心部や再開発エリアなどの人気エリアは、古い物件でも価格はあまり下がりません」

【中古】資産価値の落ちないマンションのポイント～管理状態に注目。建物の維持管理は資産価値に直結

マンションは管理を見て買う

「マンションは管理を見て買う」といわれますが、大規模な建築物であるマンションの価値を維持していくためには、日常の適切な管理が不可欠です。適切に管理されているか、こまめに修繕されているかによって、同じ築年数のマンションでも建物の状態がまったく違ってきます。
マンション購入時には、実際の部屋を内見して判断しますが、特に中古マンションの場合、住戸内の間取りや設備を見るのはもちろん、よく見ておきたいのが共用部分です。

エントランスやエレベーターホールなどの共用部分の状態でそのマンションの管理状況がわかります。

エントランス、エレベーターホール、階段や駐車場などの清掃が行き届いているか
外壁などで補修の必要な場所をそのままにしていないか

など、管理の質を確認してください。

また、空き部屋比率や住人の年齢層にも注意が必要です。
マンションの築年数に比例して修繕積立金の額は高くなる傾向にありますが、年金暮らしの高齢者層が多いマンションの場合は、修繕積立金の値上げや一時金の徴収に抵抗感が強い住人も多い傾向があり、将来の修繕計画に影響が出て、空き部屋になるリスクもあります。
マンションの管理は資産価値に大きく影響するため、購入前によく確かめておくことが後悔しないポイントといえます。いくら築年数が少なくても、管理の状態が悪ければ資産価値は低下する可能性が高いでしょう。逆に築20年、30年のマンションであっても、しっかりと管理が行き届いていて、適正に修繕がされていれば、資産価値を保つこともできます。

長期修繕計画と積立金を見てみる

分譲マンションの管理は、区分所有者（住人）による管理組合によって運営されています。建物や設備の維持管理に必要な資金も、住人が毎月積み立てる管理費や修繕積立金から計画的に支出されます。
管理組合が適正に運営されていれば、大規模補修や日常の補修・メンテナンス時に資金不足になることもなく、長く資産としての価値が維持されます。
中古マンションの販売時、仲介を行う不動産会社には管理会社からマンション管理に関する「重要事項報告書」が資料として提示されます。
ここには、修繕積立金の総額や、長期修繕計画の概要が記されています。購入を検討する際には、仲介会社を通じて、これらを開示してもらうことは可能です。
管理組合の資産状況をはじめ活動状況や実態をチェックすることも大切です。

希望物件の内見の際はチェック項目をメモするのがオススメ（イラスト／長岡伸行）

■中古マンションのチェックポイントまとめ

・中古マンションでも立地選びが最大のポイント
・築年数と価格はおおむね比例するが、土地価格の向上によって資産価値が上がることがある
・経年劣化と価格のバランスが良いのは、築10～20年のマンション
・中古マンション購入時は、管理状態を必ずチェックしよう