マンションの価格表示は税込み？税抜き？　消費税あるのとないのでは大違い

マンションに消費税はかかる？

マンションは建物代金に消費税がかかる

消費税は商品を購入したときにかかる税金です。消費税には国税と地方税があり、合計の税率は軽減税率（8％）の対象となる食料品などを除き、多くの商品が10％となっています。人生で最も大きな買い物といわれるマンションも例外ではありません。

とはいえ、マンションの価格全体に10％の消費税がかかるわけではありません。というのも、マンションの価格は土地価格と建物価格に分かれており、このうち土地の価格には消費税がかからないからです。

諸費用には消費税がかかるものとかからないものがある

マンションを買うときにはマンションの代金だけでなく、税金や手数料などさまざまな諸費用がかかります。この諸費用にも、消費税がかかるものとかからないものがあるので注意が必要です。具体的な費用について、消費税がかかるかかからないかを表にまとめたので参考にしてください。

この表を見ると分かるように、税金のほか保証料や保険料には消費税はかかりません。一方、手数料と呼ばれる費用には消費税がかかります。

中古マンションは売主が個人ならかからないが、買取再販はかかる

マンションの建物価格には消費税がかかりますが、これはあくまで「売主が課税事業者である場合」の話です。そのため、売主が不動産会社である新築マンションの建物価格には消費税がかかります。これに対し、売主が個人である中古マンションを買うときには、土地価格だけでなく建物価格にも消費税はかかりません。

ただし、中古マンションならすべて消費税がかからないわけではありません。中古マンションでも売主が不動産会社であるケースがあるからです。それが“買取再販”と呼ばれるタイプのマンションです。

買取再販とは、個人などが所有するマンションを不動産会社が買い取り、リフォームをして販売する物件を指します。この買取再販のマンションは売主が課税事業者であるため、建物価格に消費税がかかるのです。

中古マンションが課税か非課税かを見分ける方法は？

このように中古マンションには消費税がかかるものと、かからないものがあります。ではどうやって見分ければよいかというと、広告に表示される「取引態様」を見ればおおむね分かります。

取引態様とは広告を出している不動産会社の取引上の立場を示すもので、「売主」「仲介「媒介」「代理」などの種類があります。このうち「売主」であれば不動産会社が売主なので消費税がかかります。また、「代理」の場合も売主が不動産会社であるケースがほとんどなので、その場合は課税されます。

これに対し、取引態様が「仲介」または「媒介」であれば、個人が売主の中古マンションを不動産会社が仲介しているケースが多いので、その場合は消費税はかかりません。ただし、「仲介」や「媒介」であっても売主が別の不動産会社であるケースがあるので、その場合は消費税がかかります。

取引態様は広告の物件概要欄などに小さく表示されているケースが多いので、見逃さないようしっかりと確認しましょう。SUUMOでは「会社概要」や「問い合わせ先」の欄に記載されています。

SUUMOに記載されている取引態様の例

マンションの消費税はいくらかかる？

建物価格の10％の消費税がかかる

新築マンションなど売主が不動産会社であるマンションは建物価格に10％の消費税がかかります。

例えば5000万円の価格のうち建物価格が3000万円のマンションの場合、課税される消費税の額は「3000万円×10％」で300万円です。

広告の価格は税込みなので別途かかるわけではない

マンションの広告では、価格は「税込み」で表示される決まりです。例えば上記のケースでは価格は「5300万円（税込み）」と表示されます。価格のほかに消費税が別途かかるわけではありません。

消費税がいくらなのかは契約書に記載される

マンションの広告では価格が税込みで表示されるので、それだけでは消費税がいくらかかっているのかは分かりません。実際の消費税額は不動産会社に聞けば分かりますが、購入時の売買契約書にも記載されます。例えば上記のケースでは、「売買代金総額　5300万円」「うち消費税額　300万円」などと記載されるのです。

建物価格が分からない場合は消費税から逆算できる

売買契約書にはマンションの代金総額と消費税額が記載されるので、代金総額から消費税額を差し引けば、マンションの税抜き価格が分かります。ただし、建物価格と土地価格がそれぞれいくらかまでは記載されないケースがほとんどです。

でも、消費税額から逆算すれば、建物価格を計算することができます。消費税額から建物価格を逆算する計算式は以下のとおりです。

新築マンションの建物価格には10％の消費税がかかる（画像／PIXTA）

中古マンションの仲介手数料は税抜価格で計算する

仲介手数料はマンション価格を基準に計算される

中古マンションを買うときには仲介会社に仲介手数料を支払うケースが一般的です。この仲介手数料には消費税がかかりますが、仲介手数料そのものはマンション価格を基準に計算されます。仲介手数料の上限は法律で定められており、計算式は以下のとおりです。

計算するときの価格は税抜き価格

仲介手数料を計算するときに注意しなければならないのは、計算の基準となる物件価格が「税抜き価格」であるということです。個人が売主の中古マンションは消費税がかからないので、販売価格に計算式を当てはめれば仲介手数料の上限を計算できます。

これに対し、建物価格に消費税がかかる買取再販マンションの場合は、仲介手数料を計算する際に販売価格から消費税分を差し引かなければなりません。税込みの販売価格から仲介手数料を計算すると正しい金額より高くなるので注意が必要です。

仲介手数料は税抜価格で計算されるので注意（画像／PIXTA）

その他の税金と消費税の関係は？

印紙税は税抜価格が基準になる

マンション価格にかかる消費税と、その他の税金との関係について確認しておきましょう。

まず売買契約を結ぶ際には、印紙税がかかります。印紙税とは契約書に貼付する印紙のことで、契約書の記載金額、つまりマンションの価格に応じて税額が以下のように決まっています。

この印紙税の税額の基準となるマンション価格は「税抜価格」です。例えば税込価格が5200万円のマンションの場合、消費税額が300万円であれば税抜価格は4900万円となり、印紙税額は1万円ということになります。

このようにマンション価格が税抜きか税込みかで税額が数万円違う場合もあるので、契約時にはしっかりと確認しましょう。

ちなみに住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）時にも印紙税がかかりますが、こちらの契約金額はローンの借入額なので消費税とは直接関係はありません。

住宅ローン控除は税込価格で計算される

住宅ローンを借りてマンションを買うと、一定の要件を満たせば住宅ローン控除が受けられます。これは入居から最長13年にわたり、住宅ローン残高の0.7％に相当する額が所得税や住民税から控除される減税制度です。

住宅ローン控除の対象となる住宅ローン残高は住宅の省エネ性能や世帯構成によって異なり、長期優良住宅や低炭素住宅を購入した子育て世帯などは最高5000万円です。5000万円のローン残高の0.7％なので、最大で年間35万円の減税が受けられます。

ただし、ローン残高が5000万円あったとしても、マンション価格が5000万円に満たず、残りのローンを諸費用の支払いに充てた場合は、マンション価格を超える部分は住宅ローン控除の対象になりません。

住宅ローンの残高がマンション価格を超えているかどうかは、「税込価格」で判断されます。例えば税込価格4900万円のマンションを購入した場合、たとえローン残高が5000万円を超えていても、住宅ローン控除の対象となるローン残高は4900万円までとなるのです。

登録免許税、不動産取得税、固定資産税は消費税とは無関係

マンションを買うときにはこのほか、所有権などを登記する際の登録免許税や、土地・建物を買ったときに一度だけかかる不動産取得税、入居後に毎年かかる固定資産税などがあります。これら3つの税金は、いずれも固定資産税評価額を基準に税額が決まります。

固定資産税評価額とは、税制上の土地・建物の価格のことです。実際の売買価格とは異なる基準で決められるため、消費税もかかりません。したがって、税込価格か税抜価格かを気にする必要もないのです。

マンションの消費税がほかの税金に影響する場合もある（画像／PIXTA）

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  執筆

  大森 広司

  ｜住宅ジャーナリスト
  住宅系記事を主に手がけるジャーナリスト。バブル最盛期の『住宅情報』から『SUUMO』まで、激動の住宅市場と向き合いつつ、つねに購入者の「知りたい」に応えるべく取材活動を続けている。オイコス代表。sumaken主宰

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