中古マンション購入の注意点　失敗しないために知っておくべきポイントは？

中古マンションの価格を左右する気になるポイントは？

中古マンションの魅力といえば、やはり価格。新築マンションに比べると、購入予算を抑えられるというのが中古を検討する大きなの理由のひとつではないでしょうか。ただし、価格が安いということは、そこには理由があるものです。中古マンションの価格を左右する大きなポイントとしてまず挙げられるものを4つ紹介します。

• 築年数
• 管理状況
• 耐震性
• リノベーションの有無などがあります。

それぞれのポイントをみていきましょう。

1．中古マンションの築年数は何年が買い時？

中古マンションを検討するとき、多くの人が気になるのが「築年数」です。ここでは、築年数と価格の関係について具体的に見ていきましょう。

築古になるほど価格は下がる傾向。築20年を過ぎると価格の下落は緩やかに

立地や管理状況にもよりますが、中古マンションの場合、築年数が経過するほど、価格は下がるというのが一般的です。

「築20年くらいまでは築年数に伴って、古くなるほど価格は下がっていきますが、20年を過ぎると、価格の落ち方が緩やかになるというのが最近の傾向です。築年数と価格のバランスを考えると、築20年程度のマンションはお買い得といえるかもしれません」(長嶋さん、以下同)

多くの人が新居を購入する際、新築マンションだけでなく、中古マンションを視野に検討するようになったこと、また、中古を買って自分好みにリフォームやリノベーションをしたいという人が増えたということなどから、築20年程度でも、築古だと避けることなく選択する人は以前よりも増えているようです。

2．中古マンションの管理状況はどうチェックする？

中古マンションの購入前には、管理組合の修繕計画と共用部分の清掃や整備の状態を確認しておくことが大切です。管理状況の確認の仕方を見ていきましょう。

日常の管理状況のほかにも、長期的な修繕計画について事前に確認

マンションは10数年に1度ごとに大規模修繕が必要になります。中古マンションを購入する際には、築浅物件の場合でも、修繕計画について確認をしておきましょう。

「修繕計画がきちんとしているかどうかは、マンションの持続可能性という観点で非常に大事なポイントです。マンションを買うと住宅ローンの支払いのほかに、管理費と修繕積立金を毎月支払うことになりますが、修繕積立金は大規模修繕に備えて所有者全員で行う積立貯金のようなもの。当然貯金が足りなければ、大規模修繕の際に足りない費用を皆で出し合ったり、修繕積立金を値上げしたりして対応することになります。

令和3年9月に改訂された、国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によるとマンションの修繕積立金額の目安としては、専有面積のm²当たり250～340円程度が適切な額。

地上階20階未満で延べ床面積が5000m²未満のマンションや20階以上のマンションは高く設定されている。
また、段階増額積立方式の築年数が古いマンションは平均より高額になる。

専有面積当たりの修繕積立金額の目安

※上記見直しの内容はマンション管理計画認定制度の認定基準に用いられる予定です。（国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」）

ただし、修繕積立金の設定がきちんとしているかどうかだけで判断してしまうと、選択肢が減ってしまいます。購入後に修繕積立金の値上げもあり得るなど、マンションの状況を理解した上で選択をすることが大事です」

また、マンションの管理状態について購入前に把握するためには、マンション管理組合の理事会・総会の議事録などを事前に見せてもらうという方法もあります。

「議事録にはマンション内で起きているさまざま事象について、良いことも悪いことも書かれています。管理費や修繕積立金の滞納などについても一目瞭然です。1～2年ほどさかのぼって確認することができれば、マンションの管理状況などを細かく把握することができるでしょう。ただし、管理組合に議事録の開示義務はないため、見せてもらえないこともままあります。

議事録を確認できない場合は、マンションのHPで管理状況を確認するという方法もあります。最近は独自のHPを持っているマンションも多く、マンション内で行われている行事や管理組合の内部情報を公開している所も少なくありません」

さらに、マンションの管理がよく見えるのは共用部分です。エントランスや植栽、集合ポスト、掲示板、駐輪場やゴミ置き場など、住民皆で使う場所が整理整頓されているか、きちんと清掃されているかという部分を見ると、管理組合や住民の管理に対する姿勢を推し量ることができます。

3．中古マンションの耐震性能のチェックポイント

中古マンションを購入する際、建物の耐震性は最も気になる点の一つ。ここでは、中古マンションの耐震性能をチェックするときのポイントを解説します。

旧耐震基準の場合は耐震診断や改修の有無を確認

耐震基準は1981年の建築基準法改正により強化され、1981年6月1日以降に建築確認申請が受理された建物の場合は新耐震基準で建てられているということになります。ただし、法改正前に建築確認が完了している場合は、法改正後に竣工しているものでも、旧耐震の建物の場合があるため、注意が必要です。

「旧耐震の建物でも、新耐震基準と同等の設計をされているものもあります。旧耐震の場合には、過去に耐震診断を受けて、必要な耐震改修などを行っているかどうかなども確認して、購入するかどうか検討するといいですね」

4.リノベーション済み物件と未リノベーション物件の違いは？

以前は、リノベーションなどは行われずに流通しているものが多かった中古マンションですが、最近ではリノベーション済みの物件も人気です。2つの違いを見ていきましょう。

すぐ住めてきれいなリノベーション済み。ただし未リノベーション物件に比べると価格は高め

設備や内装など、新築同様の性能を備えるものも多いのですが、その分通常の未リノベーション物件よりも価格は高くなります。

「未リノベーション物件の場合は、売主が個人になるケースが多いですが、リノベーション済みマンションの場合、買取再販になるので売主が事業者というケースがほとんどのため、建物部分には消費税がかかります」

リノベーション済み物件の場合はリノベーションの分、価格が高くなるのはもちろんですが、それに加えて、消費税が発生するケースが多いということも覚えておきたいポイントです。

また、リノベーション済み物件については、表面的に新築同様の状態で売り出されている分、見えない部分がどういう状態になっているか、忘れずに確認する必要があります。

「リノベーションで表面的には新築同様になった物件も、築30年を超えるような場合、上下水道の配管、電気配線、インターネット回線など、見えない部分に不具合があるケースは少なくありません。1年、2年、5年などの瑕疵保険がついている場合でも、物件が万全の状態であるという保証にはなりません。保証期間が過ぎた後に不具合がでるということもあるので、目で見てわからない部分については、事業者が物件の状態をどのように見立て、どのような工事を行ったかなどを必ず確認しておきましょう」

新築同様のきれいな状態で販売されるリノベーション済み物件に対し、一般的な未リノベーションの物件の場合、物件の性能や状態は築年数などにもよりさまざまですが、管理規約でリノベーションの制限がある場合は注意が必要。床をフローリングに変更できないケースもある。また、リノベーション済みは空室の状態で見学でき、すぐに住みはじめることができますが、未リノベーションの場合は内見時には居住者がいる場合も少なくありません。

中古マンションの購入でよくある失敗例

中古マンションの購入にはさまざまな魅力がありますが、「思っていたのと違った」「こんなはずではなかった」と後悔するケースも少なからずあります。特に多いのは、資金や税金に関すること、設備や建物の性能、住環境の問題です。

ここでは、それぞれの視点からよくある失敗例を整理し、購入前に注意すべきポイントを解説します。

資金や税金にまつわる失敗例

中古マンション購入の際に多いのが「お金に関する失敗」です。例えば、住宅ローンや固定資産税、管理費、修繕積立金など、購入後にも継続的に支払いが発生するため、事前に計画していないと、生活費が圧迫される可能性があります。

収入や生活環境の変化でローンの返済が厳しくなった

中古マンションを購入した後、経営状況の変化や転職、病気などによって収入が減少し、ローン返済が難しくなるケースがあります。

また、子どもの教育費や生活費がかさみ、家計の負担が想定以上に重くなることも少なくありません。ローンを組む際には、無理のない返済計画を立てることが大切です。余裕のある返済額を設定し、返済額が変動するローンを選ぶ場合は、将来の金利上昇リスクも考慮しておきましょう。

修繕積立金が購入時よりも増額された

マンションは通常、10～15年を目安に大規模な修繕計画が立てられ、その費用をまかなうために毎月修繕積立金が徴収されます。築年数が古いマンションほど、積立金は高めに設定される傾向があり、さらに計画の見直しや追加修繕が必要になった場合、購入時よりも積立金が増額されることもあります。

購入前には修繕積立金の金額や過去の増額状況、将来の増額予定を確認することが大切です。例えば、マンション管理組合の議事録やホームページで過去の修繕実績や積立金の推移を確認しておきましょう。

購入後に資産価値が下がった

中古マンションは、築年数が経過するにつれて資産価値が下がる傾向があります。特に築20年までのマンションは価格の下落幅が緩やかになります。資産価値が下がった物件は、なかなか買い手がつかず、希望価格での売却が難しいというリスクも。しかし、築古マンションでも管理状態や立地によっては高い価値を保つマンションもあります。

そこで、購入前には立地条件や周辺環境、将来の再開発計画なども含めて物件の資産価値の見通しを確認することが重要です。例えば、資産価値が比較的安定しているエリアや駅近などの条件を意識して選ぶことも有効です。さらに、売却時でのリノベーションを前提に計画しておくと、将来の売却時にも有利になる場合があります。

住宅ローン減税が適応にならなかった

中古マンションを購入する際には、住宅ローン減税（住宅ローン控除）を受けられるケースがあります。住宅ローン減税とは、一定の条件を満たす住宅ローンの残高に応じて、所得税や住民税の一部が控除される制度です。控除を受けることで、毎年の税負担を軽減できるため、住宅購入の際には大きなメリットとなります。

しかし、要件を満たしていない場合は控除が受けられないため注意が必要です。主な要件は以下の通りです。

• 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
• 他の課税特例の制度を受けていないこと
• 住宅の床面積が50m²以上であること
• 自らが住む住宅であること
• 耐震性能などの技術基準を満たしていること

特に中古マンションでは、耐震性能の確認が重要です。旧耐震基準の建物の場合、住宅ローン控除の対象外になることがあるため、知らずに契約してしまうと控除を受けられずに損をしてしまう可能性があります。

対策としては、購入前に住宅ローン控除の要件をしっかり確認し、旧耐震基準の建物であれば、耐震の改修工事が行われているか「耐震基準適合証明書」があれば住宅ローン減税の対象になりますので、「耐震基準適合証明書」や耐震基準適合証明書の申請に必要な「物件状況等報告書」など必要書類も取得可能か確認しておきましょう。

設備や性能に関わる失敗例

築年数が経ったマンションでは、表面からはわからない「見えない部分」の劣化がトラブルの原因になることも見受けられます。

予定していた改修工事ができない

中古マンションを購入後、リノベーションをするケースもありますが、建物の構造や配管の経路によっては、希望の通りの改修工事ができないこともあります。

例えば、マンションの構造には主に以下の2種類が挙げられます。

• 壁式構造：壁で建物を支える構造。壁がフラットで柱の出っ張りがない。耐力壁が決まっているため、大きな間取り変更や壁の撤去が難しい
• ラーメン構造：柱と梁で建物を支える構造。室内に柱や梁の出っ張りがある。比較的間取りの変更がしやすい

ラーメン構造はリノベーションの自由度が高いですが、壁式構造は大きな間取りの変更や壁の撤去が思うようにできない場合があります。また、マンションの排水管や給水管などが納められているパイプスペースは共用部分となるため、移動することが禁止されています。そのため、トイレやお風呂などの水回り設備は変更できない可能性もあるでしょう。

そこで、事前に管理会社や施工会社に相談し、希望するリノベーション内容が建物の構造上可能かを確認しておくことが大切です。また、改修工事の可否や費用の見積もりを事前に取得しておくことで、購入後の後悔を防げます。

配管のトラブルが起こった

中古マンションでは、見えない部分である配管が老朽化している可能性があります。配管が劣化すると水漏れが発生し、床や壁といった構造部分にダメージを与えるだけでなく、設備の故障につながることも。さらに階下に被害が及ぶと、修繕費用に加えて近隣とのトラブルに発展しかねません。特に専有部分の配管からの水漏れは所有者の自己負担になるため、注意が必要です。

そこで、マンション全体の大規模修繕や配管更新の履歴を確認しておきましょう。さらに、内覧時に水回りの水圧や排水の流れをチェックしておくのも有効です。また、入居後は配管の定期点検や更新を怠らず、万が一の水漏れに備えて火災保険に「水漏れ事故補償」を付けておくのもオススメです。

住環境での失敗例

立地や間取りに満足して購入したのに、実際に住んでみると「思っていたのと違う」と感じるケースもあります。ここでは、よくある失敗例を解説します。

騒音や近隣のトラブルがあった

マンションは集合住宅のため、上下階や隣戸からの生活音が伝わりやすく、特に築年数が経過している建物では、遮音性が十分でない場合もあります。子どもの足音や深夜のテレビの音などが原因で、トラブルに発展してしまうケースも珍しくありません。

住んでから後悔しないためにも、できれば昼夜で騒音の状況を確認したり、管理会社に住民トラブルがこれまでになかったかを確認しておくと安心です。

隣地に建物が建って日当たりが悪くなった

中古マンション購入後に「隣に新しい建物が建ち、日当たりが悪くなった」というケースも少なくありません。特に住宅密集地では、周辺環境の変化で日照条件が大きく変わる可能性があります。日当たりが悪いと室内が暗くなるだけでなく、湿気やカビの原因にもなります。

購入前には不動産会社を通じて近隣の開発計画を確認したり、市区町村の都市計画図や建築計画概要書で将来的な建築の有無を調べることが大切です。周辺に空き地や駐車場がある場合は、将来のリスクも考慮して検討しましょう。

通勤・通学で不便な面が出てきた

物件を内見する際は建物や間取りに注目しがちですが、日常的に利用する交通手段の利便性も重要なポイントです。中古マンション購入後に「意外と駅から遠くて通勤が大変だった」「バスの本数が少なく通学に不便」と感じるケースもあります。

こうした後悔を防ぐためには、実際に通勤・通学時間帯の交通アクセスを確認することが大切です。また、将来子どもが進学した際の通学ルートや自分や配偶者の職場が変わる可能性も考慮して、バスの運行本数や遅延の有無、駅までの道のりの安全性（街灯や歩道の有無）もチェックしましょう。

利便性が少し劣る場合でも、自転車利用や送迎など代替手段を考えておくと後悔を減らせます。

管理規約の確認不足だった

中古マンションを購入する際、管理規約の内容を十分に確認せずに契約を進めると、思わぬ制約に直面することもあります。例えば、ペットの飼育やリフォーム範囲に制限があるなど、住んでから初めて制約を知り、生活スタイルに合わないと感じるケースも少なくありません。

また、共用部分の使用ルールや駐車場・駐輪場の利用規定を把握していないと、後々トラブルに発展することもあります。

対策としては、購入前に管理規約と使用細則を必ず確認することが重要です。ペットの可否や改修の制限、共用部分のルールなど、自分や家族のライフスタイルに影響する項目は特に注意しましょう。また、疑問点があれば管理組合や不動産会社に確認し、納得した上で契約することが後悔を防ぐポイントです。

階層ごとの特徴を理解せずに購入した

中古マンションでは、住む階層によって生活環境や快適さに差が出る傾向が見られます。例えば、低層階は地面に近いため騒音や湿気の影響を受けやすく、夏は日当たりが悪くなる場合があります。

一方、高層階は眺望や日当たりが良い半面、エレベーターの混雑や停電時の不便さ、風の強さなどがデメリットとなることも。また、最上階では屋上からの雨漏りリスクや、冬場の暖房効率の低下に注意が必要です。

こうした失敗を防ぐためには、実際に希望の階を訪れて環境を確認することが大切です。日当たりや風通し、騒音レベルをチェックし、自分や家族のライフスタイルに合った階を選びましょう。

事故物件だと知らずに購入した

中古マンションの購入時に、過去に事故や自殺、火災などがあった「事故物件」であることを知らずに購入してしまうケースも考えられます。こうした物件は心理的瑕疵（かし）があるとされ、宅地建物取引業法に基づき、不動産会社には重要事項説明の際に買主へ告知する義務があります。

ただし、発生から時間が経っていたり、物件の価値に影響を与えないと判断されたりするケースでは、告知されないこともあります。対策としては、まずは不動産会社の担当者に心理的瑕疵の有無を直接確認しましょう。言った言わないのトラブルを防ぐためにも、書面やメールで回答を求めることをオススメします。また、インターネット上の情報サイトや、近隣の住民に聞き込みをすることも、情報収集の一つの方法となります。

中古マンションの契約での注意点は？購入後の税金はどうなる？

気に入った中古マンションが見つかっても、契約時の確認を怠ると後悔につながることがあります。契約を安心して進めるためにも確認すべきポイントや、購入後に発生するお金の負担をしっかり理解しておきましょう。

契約時、書類はしっかり確認を！

購入したい物件が決まったら、不動産会社（仲介業者）に申込書や申込金を渡し、購入の申し込みを行いますが、この時点ではまだ契約は成立していません。申込書の内容をもとに不動産会社が売主と交渉を行い、契約内容に売主、買主ともに合意できたら、いざ契約です。

契約は仲介会社から重要事項説明書の説明を受け、不動産売買契約書に署名押印し、買主が売主に手付金を支払うことで正式に締結します。その際、重要事項説明書、付帯設備表、物件状況報告書などの書類は事前に預かりしっかり読み込んで、不明点などがあれば、必ず事前に確認しておきましょう。疑問は残さず、納得してから契約することが重要です。

建物と土地には毎年固定資産税がかかる

忘れてはいけないのが、マンションを購入すると支払うことになる税金です。購入後、不動産取得税を1度支払うほか、所有している間、毎年ずっと固定資産税と都市計画税を支払うことになります。

税額は地域によって異なり、各市町村が土地と建物の固定資産税課税評価額を決め、それに一定の税率をかけて計算します。固定資産税は「固定資産税課税評価額×1.4％」が標準の税額で、都市計画税は「固定資産税課税評価額×0.3％」が上限金額となります。固定資産税課税評価額は3年ごとに見直され、建物に関しては築年数が経つごとに下がっていくのが一般的です。

そのほか、軽減措置がいくつかあるので確認しておきましょう。

中古マンションを購入すると、毎月のローンの支払いや管理費・修繕積立金のほか、毎年固定資産税や都市計画税などの税金を支払うことになることも覚えておきましょう。

マイホーム購入は大きな買い物になるため失敗しないか、後悔しないかと不安はつきものですが、ポイントを押さえてしっかり検討し、自分自身が納得して購入できるかどうかが成功の秘訣です。今回ご紹介した注意点を踏まえて、理想の中古マンション探しの第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

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  取材協力

  長嶋修

  ｜さくら事務所創業者・会長
  業界初の個人向け不動産コンサルティング・ホームインスペクション（住宅診断）を行う「さくら事務所」を創業、現会長。不動産購入ノウハウの他、業界・政策提言や社会問題全般にも言及。著書・マスコミ掲載やテレビ出演、セミナー・講演等実績多数。【株式会社さくら事…
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  監修

  小杉学

  ｜明海大学不動産学部 准教授
  （一社）日本マンション学会理事。これからのマンション管理のあり方、マンション再生・建替えについて研究を行っている。共著に「被災マンションの建物取壊しと敷地売却マニュアル」がある。
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  執筆

  島田 美那子

  ｜ライター・エディター
  名古屋出身、北海道在住のライター。ロンドンでジェンダー学の修士号を取得後、株式会社リクルート入社。「SUUMO新築マンション」の編集者を経て現在はフリー。ただいま北海道で子育てライフを満喫中。

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