中古住宅の不動産取得税、実はかからないことも。軽減措置のポイントを解説

不動産取得税とは

不動産取得税の特徴と税額

「土地や建物を買ったときにかかる税金のことを不動産取得税といいます。不動産取得税の税率は原則4%ですが、令和9年（2027年）3月31日の取得までは3％に引き下げられています」（田中さん、以下同）

不動産取得税の税額は「課税標準額×税率」で決まります。課税標準額は、原則として「固定資産税評価額」の公的な価格が用いられ、土地は時価の7割程度、建物は6割程度が目安です。しかし、不動産取得税のような都道府県税は、各都道府県の事情に応じて自主的に税率を定めることが可能なルールになっているので、個別に確認したほうがよいでしょう。

不動産取得税の納税先は都道府県。各税事務所で手続きをする（画像／PIXTA）

不動産取得税はマンションと一戸建てでどう違う？

不動産を取得すると、建物と土地それぞれに不動産取得税が課税されます。一戸建ては建物と土地に課税されますが、マンションはその特性上、課税の仕組みが少し複雑です。マンションは1つの建物を複数人で所有するため、建物は住戸の専有面積の割合に応じて課税されます。土地に関しては、敷地権の持分に応じて課税されます。

一戸建てとマンションでは不動産取得税の課税の仕組みが異なる（イラスト／杉崎アチャ）

中古住宅の不動産取得税の申告や支払い方法は？

中古住宅を購入後、不動産取得税の申告や支払いをするにはどうしたらよいでしょうか。支払い方やタイミングについて解説します。

不動産取得税は申告が必要　申告期間は？

「不動産所在地の管轄である税事務所や役所へ不動産取得税の申告が必要。申告期間は、不動産を取得した日から30日以内（東京都の場合）に行わなければいけません。
ただし、取得の日から30日以内（東京都の場合）に登記申請をしていれば、原則として申告は不要です」
都道府県によって申告期間が異なりますので注意してください。

不動産取得税の支払い方法

「不動産取得税の申告後には、納税通知書が届きます。不動産取得税は、自治体から送付される納税通知書に従って期限内に納めましょう。自治体ごとに納付方法は異なる可能性があります。東京都ではスマートフォン決済アプリやクレジットカードでの決済も可能です」

クレジットカード決済の上限額、納付方法について不明点があれば、税事務所のホームページを確認してみましょう。

不動産取得税の支払い方法は自治体によって異なる。場所を問わず簡単に支払うことができる自治体もある（画像／PIXTA）

中古住宅は不動産取得税がかかる？　かからない？　軽減・非課税になる条件とは

中古住宅も不動産取得税の課税対象

不動産取得税は土地や建物を取得すると課税されるため、中古住宅の建物と土地も課税対象となります。

税額は新築と同様に「課税標準額×税率」で算出できますが、中古住宅の場合、条件を満たすことで非課税になる、または軽減措置を受けられる可能性があります。軽減の特例を受ける場合、必ず申告が必要です。

申告には、主に以下の書類が必要です。事前に確認し、準備しておきましょう。

「不動産取得税の申告書の記入は、それほど難しいものではありません。税事務所のホームページには記入例も掲載されていることが多いので、よく確認しましょう」

必要な書類は余裕をもって用意し、記入ミスがないか確認する（画像／PIXTA）

不動産取得税が非課税になる中古住宅

不動産を相続した場合

相続によって不動産を取得した場合は、原則として不動産取得税はかかりません。ただし、贈与の場合は不動産取得税がかかります。また、相続時精算課税制度を利用すると贈与扱いになるため、不動産取得税がかかります。

課税標準額より控除額が上回り、家屋の不動産取得税がかからないことも

不動産取得税には軽減措置が設けられていますが、こういった措置が適用された結果、課税標準額より控除額が大きいと不動産取得税はかかりません。

不動産取得税が軽減される中古住宅

不動産取得税の軽減（優遇）措置制度は、築年数や建物の仕様に応じた控除額を課税額から控除する仕組みのことです。国土交通省によると、適用期限は令和8年（2026年）3月31日となっています。
（2025年8月現在）
つまり、期限までに不動産を取得することが措置を受ける条件となります。

中古住宅が不動産取得税の軽減措置を受ける条件（東京都の場合）

不動産取得税の軽減措置を受ける条件は、自治体ごとに定められています。ここでは、東京都の例を紹介します。具体的な控除額や留意点については東京都主税局のホームページをご確認ください。

耐震基準に適合する中古住宅を取得する場合

【要件】以下のアからウのすべてを満たすこと

家屋が新築された日に応じた額が、住宅の価格から控除されます。以下は、控除額の一覧です。

課税標準額より控除額が上回り、土地の不動産取得税がかからないことも

中古住宅用の土地を取得する場合

【要件】
以下のアまたはイに該当する場合
ただし、土地上の中古住宅が上述した軽減要件を満たす場合に限ります。

住宅用の土地の取得にかかる軽減の計算方法

【減額額】
次のア、イのいずれか高いほうの額が土地の税額から減額されます。

ア　4万5000円

イ　土地1m²あたりの不動産の価格 × 住宅の床面積の2倍（1戸あたり200m²を限度）× 住宅の取得持分 × 3%

＜留意点＞
イ「土地1m²あたりの価格」は固定資産評価額を地積で除して得た額です。
また、宅地や宅地比準土地の場合は、固定資産評価額に1/2を乗じた後の価格とします。
当該住宅の当初税額が減額額未満の場合はその額を限度とします。

中古住宅の不動産取得税に関する注意点や確認事項は？

ここからは、中古住宅を購入する際、不動産取得税に関して注意したいことや確認事項などをまとめました。購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

軽減の要件を満たしているか確認する

不動産取得税の軽減措置が適用される条件の一つに「個人の居住用である」という条件があります。

もともと住宅ではない家屋を居住用にリフォームをする場合は、不動産を取得する前にリフォームを完了している必要があります。

また、店舗・事務所を併設した住宅の場合、対象となる床面積は家屋全体ではなく、居住スペースのみの床面積になります。

取得前に居住用にリフォームされている場合は、軽減措置の対象となる（画像／PIXTA）

相続でも非課税にならないケースがある

相続で中古住宅を取得した場合、不動産取得税は原則として非課税になります。しかし、生前贈与や代償分割は相続に含まれないため対象外です。

不動産取得税の計算ツールを活用する

不動産取得税の計算ツールを活用すると、不動産取得税の税額が簡単に分かります。

「東京都の主税局のホームページでは、無料で使える不動産取得税計算ツールが公開されています。現行の税制度をもとに、不動産取得税の税額などを算出することができます。面積や評価額、家屋の新築年月日などを入力することで、納める金額が分かるので便利です」

不動産取得税の計算ツールを使うことで、税額の目安を把握できる（画像／PIXTA）

中古住宅の不動産取得税計算シミュレーション

中古住宅を購入した場合にかかる不動産取得税について、実際に計算をしてみました。家屋と土地、それぞれの計算シミュレーションを紹介します。

購入した中古住宅のデータ

家屋・土地の不動産取得税シミュレーション

便利なツールを活用し、目安をチェック

最後に、中古住宅購入者が不動産取得税の軽減措置を受けるときのポイントについて田中さんに伺いました。

「不動産取得税の軽減措置を受けたい場合は、期日を守って申告しましょう。申告するにあたり、不安なことや疑問がある場合は、不動産仲介業者や税事務所の担当者に聞けば教えてもらうことができます。決められたルールを守り申告すれば軽減措置を受けられるので、身構える必要はありません。
また、固定資産税評価額の目安が知りたい場合は、全国地価マップが便利です。先に紹介した計算ツールなども活用し、まずはどれくらいの税額になるのかをチェックできるとよいですね」

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  取材協力

  田中歩

  ｜株式会社あゆみリアルティーサービス
  1991年、三菱UFJ信託銀行（旧三菱信託銀行）入社。企業不動産のコンサルティングや不動産相続コンサルティング、不動産売買仲介などの業務に17年間従事する。2009年あゆみリアルティーサービス設立。不動産相続・不動産投資コンサルティング、空き家再生投…
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  執筆

  佐藤愛美（りんかく）

  ｜ライター
  制作会社りんかく登録ライター。茨城県出身。子育てや教育に関するライティングが得意。SUUMOにて住宅関係の取材を重ねるうちに家づくりへの興味が深まり、マイホームを建てることに。現在は、家族にとって心地よい住まいの環境を探求中