礼金に消費税は？ 敷金や仲介手数料にも消費税はかかる？ 居住用ならかからない？

礼金と消費税の基本

家を借りるときや借りている間には、家賃以外にもいろいろと住居費がかかります。礼金もその代表的なお金です。

礼金とは何か？

「礼金」は文字通り、部屋を所有する大家さんに対して、お礼の意味として支払うお金のこと。家賃の1カ月分が一般的な相場で、退去時に返金されることはありません。では、この礼金には消費税がかかるのでしょうか。

消費税がかかるケース

結論から言うと、礼金への課税有無は部屋の用途によって異なります。まずは、消費税がかかるケースから見ていきましょう。

事業用の場合

消費税は、商品やサービスの販売・提供などの取引に対して公平に課税される税金です。よって、事業用として物件を借りる際に支払った礼金は、“事業の対価”とみなされて課税対象になります。

特殊な契約条件

「途中から事業用として使い始めた」「住居兼テナントで、物件の一部で事業を営んでいる」といった場合に支払われた礼金も課税対象となります。ただし、このような特殊な契約条件の場合は、課税されるのは一部分であるなど、税金の判断も少し複雑です。不明点がある場合には、物件のオーナーや国税庁の税務相談窓口などで確認するとよいでしょう。

消費税がかからないケース

消費税は、事業者が事業として対価を得て行う取引に対して一律にかかるものですが、社会政策上、非課税となるケースがあります。では、具体的にどのような場合で礼金への消費税がかからないのでしょうか。

居住用の場合

居住用として借りた物件の場合、礼金には消費税がかかりません。理由を聞くと、「住居費は国民が生活するうえで大切なお金の一つのため、社会政策上、特別に非課税になっています」とハウスメイトマネジメントの伊部さん。つまり、本来なら課税対象とされるべきところ、住宅だから非課税なのだと考えればわかりやすいですね。

礼金の消費税は居住用の契約時のみ免除されて非課税に（イラスト／もり谷ゆみ）

法人住宅の場合

従業員が居住する社宅や寮として利用する物件の場合、礼金は非課税になります。これは、借主が法人であったとしても「居住用途」とみなされるためです。

他の賃貸費用における消費税

礼金のほかにも、賃貸契約時にはさまざまな費用が発生します。では、礼金以外の賃貸費用には消費税がかかるのでしょうか。

他には何に消費税がかかる？かからない？

以下に、賃貸契約にかかる費用とそれぞれの課税の有無をまとめました。ケースバイケースな項目もありますが、基本的には「事業に対する対価かどうか」、「社会政策的に課税されない家賃や敷金などに含まれるかどうか」がポイントになります。ただし、エリアや不動産会社によって異なる部分もあるので、契約時に不動産会社に確認するのがオススメです。

敷金と消費税

礼金と同じく、賃貸物件を借りるときの初期費用の代表として挙げられるのが「敷金」です。敷金は、退去時に滞納家賃があった場合に充当したり、部屋を退去するときの原状回復（生活でできてしまった傷などを直す）をしたりする費用のことで、言うなれば入居前にあらかじめ「預けておく」お金。準備金のようなイメージで、基本的には原状回復にかかった費用が差し引かれたのち、残金が戻ってきます。相場は、礼金と同じく家賃の1カ月分です。

契約終了時に返還される預かり金になるため、居住用はもちろん、事業用で借りている場合も原則非課税となります。ただし、事業用物件における返金されない償却分（あらかじめ「返金されない」ものとして契約している分）については、課税されるので注意しましょう。

仲介手数料と消費税

住宅の売買や賃貸住宅の賃貸借において、売主と買主の間に入った不動産会社（仲介会社）に支払う手数料を「仲介手数料」といいます。この仲介手数料に関しては、「居住用であっても事業用であっても、消費税がかかります」と伊部さん。仲介業務の対価として支払うお金なので、課税対象となるのです。

保険料と消費税

火災保険や家財保険など、賃貸契約にかかる保険料ならびに保険金に関しては原則非課税となります。いずれも利益の発生しない契約になるためで、これは居住用・事業用ともに同じです。ただし、不動産会社のオリジナル商品（保険機能付き）は課税対象となる可能性があります。

課税・非課税がわかりにくいケースはほかにもいくつかあります。「駐車場・駐輪場の賃料には、基本的に消費税がかかります。ただし、駐車場・駐輪場の賃料が家賃の中に含まれている場合は、住宅にかかわるものとみなされ、その分の消費税はかかりません（家賃と別立てに賃料が設定されているときは課税となります）。このほか、家賃に含まれるインターネット使用料なども同様の考え方です」（伊部さん）

このように、消費税がかかる・かからないについてはさまざまなルールがあるので、契約する前に不動産会社にしっかりと確認しましょう。

例えば、居住用として借りて、事業用として使うのはNG？

居住用物件の賃貸契約では、消費税が免除されるケースが多いことがわかりました。しかしながら「居住用として借りて、こっそり事業用として使えばいいのでは」などと良からぬことを考えては絶対にダメ。その理由を聞きました。

居住用として借りた物件を事業用として使うのは、課税・非課税以前に「契約違反」

「そもそも居住用として契約した部屋を、事業用として使うことはできません」と伊部さん。発覚したときには、“消費税を払えばいいんでしょ”というだけの問題では済まされない、れっきとした契約違反となります。

「例えば、一戸建てを居住用に貸すのと、事業用に貸すのでは、オーナーが納める固定資産税が違います。住宅1戸当たり200m2以下の小規模住宅用地は固定資産税の軽減措置があり、事業用の6分の1になっているのです。共同住宅でも、居住用と事業用の床面積の割合によって住宅用地とみなされる面積が変わってきます。火災保険も違います。つまり、居住用に貸すか事業用に貸すかは、オーナーにとっても大きな問題です。同じ建物の他の住人も居住用として借りているので、退去を言い渡されても文句は言えなくなってしまいます」

課税・非課税となっている背景をよく理解し、契約時のルールを守って快適な賃貸生活を送りましょう。