開放感を満喫。革新を続ける千住のリバーサイドマンション

イニシア千住曙町の外観

物件名:
イニシア千住曙町
所在地:
東京都足立区
竣工年:
2009年
総戸数:
515戸

リバーサイドの開放感を享受できる千住曙町

東京都足立区の南側に位置する千住エリア。街の玄関口である北千住駅は、JR、東京メトロ千代田線・日比谷線、東武線、つくばエクスプレスの5路線が交錯するビッグターミナル。駅周辺には大型商業施設や下町情緒あふれる商店街があり、近年、住みやすい街として注目を集めている。ちなみにSUUMOの「2021年/穴場だと思う街(駅)ランキング関東」では、4年連続で1位だ。

今回取材したイニシア千住曙町は、北千住駅が徒歩圏内にある総戸数515戸の大規模マンション。住居棟5棟、駐車場棟1棟で構成されており、住居棟のうちリバーフロント棟3棟は隅田川に面し、パークフロント棟2棟は荒川の景観を眺められる位置に立つ。

イニシア千住曙町のリバーフロント棟

隅田川に面しているリバーフロント棟は7階、24階、17階と高さを変化させることで圧迫感をなくしている

ニシア千住曙町のアクアゲート

グランドエントランスとなるアクアゲート。ゲート両側には水面をイメージした水景施設が設けられている

イニシア千住曙町のエントランスにあるハロウィンのしつらえ

エントランスに入るとハロウィンの設えが。バルーンアートは住人の皆さんでつくられたもの

イニシア千住曙町のスロープ

エントランスロビーから続くスロープ。写真右側に見えるレストスペースは、メープルパティオに面した明るい空間

お話を伺ったイニシア千住曙町管理組合法人の理事長で自治会長も兼務されている滝井康彦さんは、立地を気に入って購入を決められたと話す。

「千住近辺でマンションを探していました。このマンションは隅田川の前に立っているので、空が広く視界が開けて開放感があります。対岸の都立汐入公園の緑も望めるため、都心に近いにもかかわらずリゾート感覚が味わえる点が気に入りました。入居後にスカイツリーが完成し、今は素晴らしい眺めが楽しめます」

イニシア千住曙町からの眺望

マンションから見えるスカイツリーと隅田川の眺め。写真右側の緑景が都立汐入公園

管理組合法人副理事長の應田治彦さんは、ゆったりとした住戸設計と自走式駐車場に魅力を感じて購入されたそうだ。

「湾岸エリアのマンションを購入しようと検討していたのですが、専有面積が広いマンションの数が少ないうえ、次第に価格が高くなっていって。このマンションは100㎡超の間取りが多かったですし、廊下側の柱が外出しなので、廊下側の部屋に柱のめり込みがなくゆったり暮らせます。また、中住戸を含めたほぼ全戸にポーチがついていて、居室の窓のすぐ外を人が歩くことがないのも良いですね。

それと、私は仕事で車を頻繁に使うので、駐車場が自走式だったのも決め手になりました。機械式は車が出てくるまで待たないといけないし、維持管理にお金がかかるので避けたいと考えていたのです。このマンションの販売当時、敷地内に自走式駐車場が全戸分確保されたマンションは23区内にほとんどなかったと思います」

イニシア千住曙町の駐車場棟

洗車スペースや来客用駐車場もある駐車場棟。首都高・堤通ICに近く、湾岸、東北、都心各方面への車移動に便利

コロナ禍でも共有施設の利用を継続

イニシア千住曙町にある共用施設のうち、お二人がよく利用されるのは5階にあるリバービューラウンジだそう。

「リバービューラウンジにはキッチンがあるので、知人が来るとみんなで一緒に料理をつくり食事を楽しみます。あと、年に1回、管理組合法人の理事会役員とその家族で懇親会を開くときに使っています。懇親会ではお寿司を食べるのですが、その費用を管理費から出すことは総会で承認されています。理事は膨大な時間を活動に費やすので、このような役得が無いと役員の成り手がいなくなります」(應田さん)

「私は、自治会長として足立区や東京都の担当者と打ち合わせをする際に使っています。平日の昼間は結構空いていますが、理事会と自治会の会合は優先して予約できます」(滝井さん)

イニシア千住曙町のリバービューラウンジ

5階にあるリバービューラウンジ。窓からは隅田川やスカイツリーなどの眺望が楽しめる

イニシア千住曙町のキッチンスタジオ

リバービューラウンジにはキッチンスタジオが併設。鍋や調理器具、食器などが備えられており、自由に利用できる

コロナ禍の現在、共用施設の利用をストップしている大規模マンションは多い。しかし、イニシア千住曙町では、すべての共用施設が平常通り利用できるという。

「管理組合法人のスタンスは、住民の皆さんにはリスクを承知した上で感染対策を徹底して利用していただくというものです。共用施設のひとつのキッズスタジアムでは、子ども向けの教室がいくつも開催されていますが、コロナ禍で外出機会が減っているためでしょうか、参加者はむしろ増えているようです」(應田さん)

イニシア千住曙町のキッズスタジアム兼集会室

ハロウィンの飾りが可愛らしいキッズスタジアム兼集会室

イニシア千住曙町のフィットネスルーム

フィットネスルームにはエアロバイクなどのマシンが設置されている

イニシア千住曙町の和室タイプのゲストルーム

ゲストルームは2室あり、2017年にリフォームを実施。和室タイプの方のみ時間貸しも行っている

イニシア千住曙町の洋室タイプのゲストルーム

洋室タイプのゲストルーム。「1回目の緊急事態宣言時には利用率が下がりましたが、最近はコロナ以前と同水準に戻りつつあります」(應田さん)

共用施設の改修が管理業協会の部門賞を受賞

イニシア千住曙町の共用施設は予約制が多いが、エントランスロビー横にあるラウンジは、365日24時間、好きな時に利用できる。このラウンジは、会話が可能なパークサイドラウンジ、私語禁止のパークサイドスタディに分かれており、キューブと名付けた予約制の応接室が隣接している。

イニシア千住曙町のラウンジ

空港のラウンジを意識してデザインされた空間。奥がパークサイドラウンジ、手前がパークサイドスタディ

イニシア千住曙町の応接室

モダンな雰囲気の応接室。ドアでしっかり区切れるためプライバシーが確保できる

実はこの共用施設、長年使われていなかったミニショップ跡地と、利用が少なかったパークサイドカフェを改修し、2021年の8月にラウンジとしてオープンしたものだ。改修は管理組合法人の共用施設委員会が中心となり実施し、その取り組みは(一社)マンション管理業協会が主催する『マンション・バリューアップ・アワード2020』の工事・メンテナンス部門の部門賞を受賞している。

「完成後のデザインを理解していただくためにCG動画を作成し、住民の皆さんに公開したため、総会でリフォームに反対する人数は当初アンケート結果の半数以下でした」(滝井さん)

「共用施設委員会は住人アンケートや説明会を重ね、約5年かけて計画を実現させました。理事会役員だけでなく、インテリアデザインを本業としている元理事にも協力してもらうなど、住人の力を活かしながらマンションの資産価値を高めた活動が評価されたようです」(應田さん)

イニシア千住曙町のラウンジのロゴ

ラウンジのロゴマークも住民に募集。某テレビ局の制作にお勤めされている方の案が採用されたそう

住民の年齢層を考慮したイベントを実施

ラウンジ改修の取り組みから分かるように、イニシア千住曙町の管理組合法人は、さまざまな方面でとても活発に活動している。中でもイベントは、長年に渡り理事として活動されている滝井さんと應田さんのリーダーシップにより、内容は年々充実し、あらゆる年代の方が参加されているという。

「4年ほど前に、自治会と協力してマンション住人の人口ピラミッドを調査したところ、夫婦とその子供という世帯構成ではない世帯が4割いることや、子どもの数は今後減っていくことが分かりました。そこで、より多くの世帯にイベントに参加してもらうために、子どもはもちろん大人も楽しめる内容にシフトしています。

例えば、2017年から始めた冬のイルミネーション点灯式では、ワインのグラス販売やJAZZバンドを招くなど、大人が楽しめる内容を盛り込みました。コロナ禍の昨年もイルミネーションイベントは実施しましたが、密になるのを避けるため、点灯式会場でのドリンクやフード提供は避け、キッチンカーを招聘(しょうへい)して家族単位で楽しんでもらうようにしました」(滝井さん)

イニシア千住曙町の2017年のイルミネーション点灯式

2017年のイルミネーション点灯式では、JAZZバンドの演奏会も実施(写真提供/イニシア千住曙町管理組合法人)

イニシア千住曙町のワインのグラス販売会の様子

ワインのグラス販売会の様子。大勢の住人でにぎわったそう(写真提供/イニシア千住曙町管理組合法人)

イニシア千住曙町の2020年のイルミネーション

2020年のイルミネーション。温かみを感じるシャンパンゴールドのライティングが美しい(写真提供/イニシア千住曙町管理組合法人)

イニシア千住曙町のJAZZライブ配信の様子

JAZZライブはキッズスタジアムで人数を絞って開催し、YouTubeで配信。ライブの模様は正面玄関の壁にプロジェクターで投影し、スピーカーも設置。イルミネーションを眺めながら楽しめるようにした(写真提供/イニシア千住曙町管理組合法人)

「コロナを理由にイベントを止めることもできますが、理事は2年程度で入れ替わるため、イベントに関するさまざまなノウハウが引き継げなくなってしまいます。また、イベントを通じてコミュニティーを活性化させることは、災害時の共助の関係づくりにとても有効です。管理組合法人では、コロナに配慮しつつイベントを開催することで、コミュニティーを維持することを重視しています」(應田さん)

イニシア千住曙町の餅つき大会の様子

2021年1月の餅つき大会。管理組合法人理事長と管理会社の役員は、マスクをしながら鏡開きを行った(写真提供/イニシア千住曙町管理組合法人)

イニシア千住曙町の餅つき大会の一幕

餅つきはこの場での体験のみとし、各戸にはマンションのオリジナルロゴが入った紅白饅頭を配布した(写真提供/イニシア千住曙町管理組合法人)

イニシア千住曙町の獅子舞の演舞の様子

密を回避するために、獅子舞などの演者と観客との間はカラーコーンでセパレート。獅子舞も「エア噛み」に(写真提供/イニシア千住曙町管理組合法人)

自治会と管理組合の協働で行政へ要望を伝えやすく

分譲マンションには住戸オーナーで構成される管理組合があるが、大規模マンションの場合、住民が任意で参加する自治会もあることが多い。ただ、管理組合と自治会の2つの組織があるために、物事が上手く進まないケースはよくみられるという。

「このマンションにも管理組合法人と自治会があるため、物事を決める際に手間取ることがありました。しかし、さまざまな調整を経て、現在ではイベントと防災に関しては管理組合法人が実施し、行政への窓口業務のみ自治会が行っています。

というのは、行政に要望を伝えたり近隣自治会と連携したりできるのは、住人代表である自治会だけなのです。最近は変わりつつありますが、行政は自治会に対して防犯や防災、地域活動などに関する助成金を出しますが、管理組合には出さないことが一般的です」(應田さん)

イニシア千住曙町では、管理組合法人と自治会が連携して協働することで、昨年は約1000万円の助成金を自治体から受けている。主な助成内容は、マンション敷地外周辺への防犯カメラ設置に約600万円、遊歩道整備に約300万円などだ。

イニシア千住曙町に隣接する公開空地

公開空地内の遊歩道整備や芝生広場の人工芝への張り替えも助成を受けた

「このマンションは管理組合法人と自治会の長を滝井さんが兼ねていることもあり、助成対象事業に関する情報を得やすく、スピーディーに対応できていると思います」(應田さん)

「自治会長は行政や近隣自治会との会合が多いため、とても忙しいです。でも、会合に出ると行政から助成対象事業の説明を受けられますし、地域の街並みや防災について意見を言えるので、メリットは大きいと感じています。

メリットの一例ですが、数年前、防犯性を高めるために管理組合法人の予算でフェンスに忍び返しを設置したとき、防犯カメラも設置したいという声が上がりました。追加で行うべきか検討していたら、自治会の会合で防犯カメラ設置に助成金が出ることを知りました。当時は自治会への助成制度しかありませんでしたが、足立区の危機管理部長に管理組合法人への助成も認めてもらいたいと要望したところ許可がおり、管理組合法人の方で助成を受けてカメラ設置が実現できました。

また、マンション前の千住大川端公園の歩道のタイルが老朽化したため、アスファルトに変更する計画があると足立区から連絡がありました。歩道が黒いアスファルトに変わると雰囲気は大きく変わり、隅田川沿いの美しい景観も損なわれます。そこで『必要箇所を修繕しタイルのままにしたい』という要望をマンション居住者専用の情報共有システムに掲示したところ、瞬時に100名程度の賛成の声が集まり、その声を行政に伝えた結果、タイル風への修繕となりました」(滝井さん)

隅田川沿いにある千住大川端公園の歩道タイル

隅田川沿いにある千住大川端公園の歩道の風景(写真提供/イニシア千住曙町管理組合法人)

共有施設の改善にかかる費用は、一般的には将来の大規模修繕のために蓄えた修繕積立金を利用するケースが多い。しかしこのマンションでは、一般会計の余剰金を独立させた「災害等準備会計」という特別会計を用意しており、改善については主にこの特別会計から費用を支出しているという。

「特別会計を利用することで、将来に向けての蓄えである修繕積立金を崩さずに共有施設の改善事業を行っているのは、このマンションの大きな特徴だと思います」(應田さん)

備蓄倉庫の移転や管理規約の変更で災害に備える

滝井さんは理事会と自治会の“長”だけでなく、令和2年からは足立区千住常東地区町会自治会連合会の水害対策委員長と千住曙町避難所運営本部長も担われているという。

「自治会連合会としては、水災を防ぐための活動に力を入れています。このマンションが立つ北千住駅の南側エリアは土地が低いため、大雨で荒川の南岸が決壊すると3~5mの水没リスクが想定されています。特に京成本線の荒川橋梁周辺の堤防が低いため、国土交通省では、荒川橋架橋を架け替えて堤防のかさ上げ工事を行う事業を進めています。水害対策委員長として、この事業の進捗を見守りつつ、滞りなく進むように各所に働きかけています」(滝井さん)

イニシア千住曙町の屋上から見る荒川

マンション屋上から見る荒川。南岸決壊による水没リスクを軽減するために、自治会連合会では複数の取り組みを実施・検討している

「このマンションは敷地全体を5mかさ上げしたうえで建設されているので、住戸部分は浸水しないと思いますが、エントランスは水没するかもしれません。滝井さんに水害対策委員長に就いていただいたことで、水災に対する住人の声や対策への要望が、確実に行政に届いていると感じています」(應田さん)

イニシア千住曙町の管理組合法人でも、水災に対する備えを進めている。例えば、現在は防災備蓄倉庫が地下1階にあるが、水没したら使えなくなるため、駐車場棟の水没リスクのない高さの棟内に物置をつくり、倉庫の内容物を移動するという。

さらに、地震に対する備えも忘れていない。

「東日本大震災で外壁などの共有部分に損害が発生し、急いで修繕する必要が生じました。しかし、当時の管理規約では、理事会を招集して修繕費用の支出を決定しないと工事の発注はできませんでした。

非常時の修繕は、すぐに近隣の工事業者に発注すれば、対応も早くコストも通常通りで済みます。一方、発注が遅くなると近隣の工事業者の予定が埋まってしまうため、遠方の工事業者に発注することになり、交通費などの余計なコストがかかります。このような知見を踏まえ、管理規約を『大地震発生日に災害対策本部を設立し、災害対策本部長判断で1億円まで修繕その他の緊急用途に支出できる』という内容に変更しました」(應田さん)

年に1度実施されている防災訓練も、管理組合法人が主導し行っている。コロナ禍の昨年も、近隣自治会に協力してもらいながら例年通り実施した。

イニシア千住曙町の防災訓練の様子

2020年9月の防災訓練の様子。安否確認は計画通り迅速に行われ、安否プレート掲出率85%以上と住民の意識の高さを伺わせた(写真提供/イニシア千住曙町管理組合法人)

イニシア千住曙町前で行われたデモンストレーション

マンション前の隅田川に停泊した消防庁の消防艇「はまかぜ」のデモストレーション。2機の放水銃を使って勢いよく放水(写真提供/イニシア千住曙町管理組合法人)

2つのツールで情報伝達もスムーズに

管理組合法人主催のイベントや防災訓練への参加率が高い理由の一つが、住人への情報伝達の仕組みだろう。

「災害時の情報伝達ツールとして、昨年、LINEの公式配信を始めました。今、600人以上が入っており、1戸で2人以上入っている世帯もあるようです。平時には理事会からのお知らせや本日のキッチンカーなどの情報を発信していますが、強い地震が発生したとき、マンション内のエレベーター停止情報を配信したところ、役に立ったと喜んでいただけました」(應田さん)

イニシア千住曙町のLINE公式アカウント画面イメージ

管理組合法人のLINE公式アカウント画面イメージ(写真提供/イニシア千住曙町管理組合法人)

LINEの他には、管理組合発足当初より「COLLABO」という居住者専用の情報共有システムを利用している。COLLABOは1戸あたり月額100円の利用負担が発生するため、導入当初は無駄遣いではないかとクレームが多かった。しかし、東日本大震災発生時にお知らせ機能を使ってマンションや近隣地域の被害情報を発信・共有したところ、その後クレームはなくなったという。

「COLLABOでは1戸1票の投票機能や、理事会資料のデータ共有などに利用しています。お知らせ機能も使っていますが、LINEと併用した方が、より多くの住人へ情報伝達がしやすくなると考えています」(應田さん)

イニシア千住曙町の情報共有システムの画面イメージ

全戸の約90%以上が利用している「COLLABO」の画面イメージ。共用施設やゲストルームの予約状況の確認もできる(写真提供/イニシア千住曙町管理組合法人)

しかし、LINEもCOLLABOも、インターネットやスマートフォンが使えないと情報にアクセスすることはできない。

「このマンションには、75歳以上のみ世帯が約20世帯住んでいますが、緊急時にLINEやCOLLABOで発信した情報がこの世帯に届くのか心配しています。

そこで理事会では、75歳以上の方にスマートフォン購入を推奨し、使い方教室を開くことを検討しています。理事会で教えてくれるならスマホを買おうかなと思ってくれる方はいるでしょうし、教室に参加していただくことで顔見知りを増やすきっかけにもなります」(滝井さん)

都会のマンション暮らしは顔見知りが少なく、コミュニティーが希薄なケースは多い。なかには、コミュニティーが薄い方が良いと思う人もいるだろう。しかし、コミュニティーが活発な方が一人暮らしや高齢世帯などの孤立は防ぎやすく、災害時に互いに声を掛け合いやすいため被害を最小限に抑えやすい。

管理組合法人による組織や規約の革新、そして、こまめな情報発信とさまざまなイベントの実施により、イニシア千住曙町での暮らし心地は安心・安全、楽しいものに進化していくだろう。

イニシア千住曙町の銘板

構成・取材・文/山南アオ 撮影/吉田武

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