賃貸vs購入 どっちがおトク? 住居費シミュレーション

11年02月16日
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3回の住み替えで収支に大きな差は出ない!?

5年間のシミュレーションでは、購入のほうがトータルの負担が軽くなる場合があることが分かった。では生涯の収支ではどちらがトクなのか、購入派Aさんと賃貸派Bさんのケースを比べてみた。

結婚時 結婚から5年後の売却で「購入」がおトクに

前ページで見たように、家を買うと初期費用が大きいため、5年間の支出は借りるときより多くなるが、5年後に家を売れば売却価格が収入となるため、トータルでは購入のほうがトクなケースもある。

AさんとBさんの場合も同様だ。2人とも結婚したての共働き夫婦でまだ子どもがいないので、55m²の小さめな新居に入居し、5年間住んだ。その結果、5年間の住居費はAさんが978万円、Bさんが780万円でBさんのほうが198万円負担が軽い。だが5年後にAさんが自宅を売って住み替えると、364万円の収入が入って負担が逆転する。

2人のマイホーム!
シミュレーション設定条件:55m²の物件に住み替える
新居への入居時にかかる費用
入居5年後にかかる費用
5年後に家を売るときにかかる費用

子どもの誕生 広めの家に住み替え、25年後の売却で「購入」がおトクに

子どもが生まれたAさん・Bさんは、それぞれ広めのマンションに住み替えることにした。ともに75m²の広さで、Aさんは4000万円の新築マンションを購入、Bさんは家賃15万円の賃貸を借りることに。そのまま子どもが独立するまでの25年間、その家に住み続けるという設定だ。

Aさんは買い替えになるので、最初に買った家の売却によって手元に残った364万円を、今回の頭金に加えることにした。それにより住宅ローンの借入額を減らすことができたが、25年間のトータルの住居費ではBさんのほうが負担が364万円軽いという計算になる。

家族も増えたし

だが25年後にAさんが再び自宅を売却し、価格の下落率が新築時の50%と仮定すると、933万円の現金が手元に残る。差し引きの収支では、Aさんのほうが569万円のおトクという結果だ。

シミュレーション設定条件:75m²の物件に住み替える
新居への入居時にかかる費用
入居25年後にかかる費用
25年後に家を売るときにかかる費用

老後 シニア期の住み替え。売却しなければ「賃貸」がおトクに

25年後に子どもが独立したAさん、Bさん。今度は夫婦2人で住む小ぶりな60m²のマンションに住み替えた。Aさんは売却で得た933万円に価格の2割の手持ち資金を加えて頭金とし、3000万円の中古マンションを購入。Bさんは家賃14万円の賃貸住宅だ。

その結果、入居から20年後までの住居費はAさんのほうが827万円多くなった。だが、この時点で自宅を2400万円で売ったとすると、20年返済の住宅ローンが完済しているため、手元に2280万円が残る。これを差し引けば、やはりAさんのほうが1406万円おトクな計算だ。Aさんには自宅を売って高齢者住宅に住み替えたり、子どもに相続させるなどの選択肢も残されている。

2人きりの第二の人生
シミュレーション設定条件:60m²の物件に住み替える
新居への入居時にかかる費用
入居20年後にかかる費用
20年後に家を売るときにかかる費用
シミュレーション4-3の図表の補足

50年後に高齢者住宅への住み替えや子ども世帯との同居などで自宅を売却すれば、売却価格が収入になるので賃貸よりトクになるケースが多い。だが、売却せずにそのまま住み続ける場合はトータルの収支で賃貸とさほど変わらなかったり、賃料水準によっては賃貸のほうがトクする場合もあるだろう。

まとめ 50年間トータルは収支はほぼ変わらず!?

シミュレーションした50年間をトータルすると、Aさんは9172万円の支出、Bさんは9033万円の支出となり、その差は139万円だ。ただしこの金額はAさんが50年後に自宅を売却しなかった場合の比較。もし自宅を売却したとすると、売却価格から売却費用を差し引いた2280万円が収入となり、Aさんのトータルの収支は6892万円の支出となる。Bさんと比べて、2141万円のトクになる計算だ。自宅の売却によって収入を得ることで、Aさんのおトク度が広がったといえるだろう。

50年間のトータル
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